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El mercado inmobiliario supone un importante sector dentro de la economía española, aunque sin duda, la crisis ha reducido su peso de forma notable en relación al PIB, pasando de superar el 20% antes de la crisis aunque ahora se sitúa en el entorno del 10%. Por este motivo, cada nuevo dato es examinado al detalle, a la espera de que se confirme la ansiada recuperación inmobiliaria. En ese sentido, los últimos datos han supuesto una positiva sorpresa: la subida de los precios en el segundo semestre por primera vez en seis años según los Registradores de la Propiedad, y unos días antes, la subida del 19% interanual respecto a creación de hipotecas sobre viviendas en el mes de junio. Pero, ¿suponen una recuperación de la actividad inmobiliaria o falsas ilusiones en el mercado de la vivienda?

Para los Registradores de la Propiedad, el comportamiento de la mayor parte de las principales variables macroeconómicas está dando paso a una coyuntura más favorable. En la medida que la recuperación económica se consolide e intensifique, potenciando una activa creación de empleo, el mercado inmobiliario podrá verse beneficiado de manera notable, fundamentalmente por el efecto derivado por el cambio de expectativas. Aquellos compradores con cierta capacidad adquisitiva que durante años han paralizado la toma de decisiones sobre la compra de vivienda pueden replantearse esta situación, dando lugar a una reactivación más intensa del mercado inmobiliario.

No obstante y de forma general, los expertos del sector inmobiliario español coinciden en señalar que nos encontramos ante buenas señales, si bien conviene mantener la cautela. Para José Luis Martínez, analista de Citi, "sí podemos afirmar que el sector residencial está tocando fondo", e incluso que el saneamiento se está produciendo "muy rápido", más de lo previsto. No obstante, cree que llevará "no menos de 2 años la consolidación, para comenzar a recuperarse de forma sostenida".

Asimismo, Luis Martínez llama la atención sobre el hecho de que las viviendas hipotecadas no hayan mantenido una tendencia alcista regular. En realidad, en junio volvieron a terreno positivo tras haber encadenado dos meses consecutivos de tasas negativas, del 13,4% en abril y del 3,4% en mayo. "Normalmente, no pasamos de caídas de dos dígitos a subidas de la misma magnitud en cuestión de pocos meses", algo que le lleva a mantener todas las cautelas.

Fuentes de Tinsa también mantiene la misma prudencia: "Hay que tomar los datos con cautela. Desde hace unos meses nuestros datos de precios apuntan hacia una estabilización del mercado inmobiliario. Sigue el ajuste pero a menor ritmo. Y un proceso de estabilización puede registrar vaivenes hasta que toma la senda definitiva".

Todos analistas y profesionales estiman que, para confirmar la recuperación es necesario que la tendencia se estabilice en el tiempo: "Dado que es el primer dato bueno en mucho tiempo, hay que esperar a que se repita durante unos meses para hablar de normalidad sobre una base estadística más sólida". No obstante, parece evidente que comienzan a acumularse los datos positivos: "Los datos de hipotecas en junio por fin muestran la cara amable de la anunciada recuperación", especialmente teniendo en cuenta que este dato sobre la mejora de las hipotecas se ha producido tras varias subidas encadenadas de las cifras de compraventa.

En concreto, la compraventa de pisos y casas se incrementó un 8,8% en junio respecto al mismo mes de 2013, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Se trató del cuarto incremento seguido tras los experimentados en marzo, abril y mayo, cuando subió más de un 22%, un 5% y un 5,4%, respectivamente, poniendo fin a diez meses seguidos de caídas interanuales

Aun así, las estadísticas que maneja Tinsa no son tan optimistas, pues arrojan una caída interanual del precio medio de la vivienda del 4,4% en julio (si bien esta es menor que el recorte del 9,2% en diciembre o del 10,6% en julio del ejercicio anterior). Por eso, en Tinsa insisten que "no parece prudente lanzar las campanas al vuelo dando por hecha una recuperación, pues habrá que ver si se consolida en los próximos meses".

¿Qué determinará la recuperación definitiva?

Respecto a los factores que podrán ser determinantes para la recuperación del mercado inmobiliario, también hay consenso entre los expertos, tres de estos factores serán imprescindibles para consolidar la recuperación: empleo, crecimiento económico y crédito. Para la mayoría, el progresivo abandono de las tasas máximas de desempleo unido a la certeza de que el precio ya no va a bajar más en determinadas localizaciones fomentará el negocio hipotecario de aquí a finales de año. Veremos "porcentajes llamativos dados los mínimos arrojados durante la crisis". No obstante, descartan que vayamos a regresar "a la intensidad de la época de bonanza" de los años anteriores a la crisis.

Así, para la consultora Tinsa "las previsiones de crecimiento económico" también influirán junto con el empleo, pues "la confianza es clave en una fase de estabilización". "Si las previsiones macro se confirman, estimamos que al cierre de 2014 la caída del precio medio de la vivienda en España será próximo a cero".

No obstante, hay un factor que podría suponer una piedra en el camino de la recuperación: los test de estrés a los bancos, que constituyen una pieza fundamental en este puzzle. "Deberá confirmarse que no hay sobresaltos en los resultados de los test de estrés que puedan afectar a la incipiente vuelta del crédito por parte de las entidades financieras", una apertura del grifo del crédito que ya ha comenzado a notarse a juzgar por la proliferación de ofertas y el abaratamiento de los diferenciales.

Desde Tinsa recuerdan que la recuperación está siendo desigual en función de las regiones. "Estamos observando que las zonas con mayor peso del comprador extranjero, como en algunas algunas localidades de la Costa del Sol (Málaga), Alicante, las Islas Baleares y Canarias han empezado a estabilizar sus precios antes e incluso han empezado a registrar subidas puntuales y los primeros indicios de actividad promotora. También aquellas zonas que han absorbido en mayor proporción la diferencia de precios que se había generado respecto a los niveles de 2001".

Por último, según los Registradores de la Propiedad, los factores clásicos con incidencia en la demanda de vivienda parecen ir mostrando un comportamiento más favorable, debiendo esperar a contar con una recuperación económica más intensa y con menor tasa de desempleo para que la demanda de vivienda se intensifique significativamente. Los bajos precios de la vivienda y niveles de tipos de interés contrastan con la escasez de crédito hipotecario. En la media que se vaya recuperando el mercado hipotecario y fortaleciendo las expectativas económicas, la demanda para comprar vivienda (sobre todo la interna) tenderá a una recuperación que consolide niveles de compraventas trimestrales claramente por encima de las 80.000. En este escenario es previsible que se sitúe el mercado a corto plazo.

Y tú ¿crees que ha empezado la recuperación inmobiliaria?

Fuente: finanzas.com

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