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Etiqueta: comprar vivienda

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Publicado el 1 comentario en Ventajas e inconvenientes: ¿Comprar vivienda nueva o usada?

viviendanuevaousada 300x233 - Ventajas e inconvenientes: ¿Comprar vivienda nueva o usada?Tomar la decisión de comprar vivienda e iniciar su búsqueda no es una tarea sencilla. Cuando se toma la decisión de convertirse en propietario surgen multitud de dudas. Entre estos dilemas, siempre surge la pregunta ¿vivienda nueva o usada? Las dos opciones tienen sus ventajas e inconvenientes. Los puntos fuertes de una son los débiles de la otra y la elección depende de las circunstancias económicas y personales de cada comprador. Se trata de un paso a dar valorando múltiples pros y contras.

Los expertos del sector aconsejan establecer un orden de prioridades antes de decantarse por la compra de vivienda nueva o de segunda mano. Si el presupuesto es más modesto, la segunda mano toma la delantera, pero si se quiere una casa a estrenar con extras añadidos, la obra nueva gana. Si se desea una localización céntrica, la usada ofrece mayores oportunidades, si se busca eficiencia energética y más servicios comunes, los pisos a estrenar son la mejor elección.

Hoy por hoy, con el ajuste de precios realizado durante los últimos años, la vivienda usada ha tomado la delantera entre los compradores. Según las estadísticas, casi nueve de cada 10 casas que se compran son de segunda mano. Un dato que, en todo caso, hay que matizar, como advierten los expertos. Estos recalcan que dicho porcentaje estaría adulterado por la comercialización de pisos y casas de los bancos. Muchas de sus ventas se cuentan como usadas cuando realmente se trata de casas nuevas. Posiblemente el desplome de la promoción residencial, que ha mitigado esta oferta, ha podido empujar al comprador a la compra de casas y pisos de segunda mano.

Vivienda de segunda mano

  • Precio más asequible. El precio es la principal variable al comprar vivienda de segunda mano. En este apartado, la vivienda usada juega con gran ventaja al estar, por lo general, más barata. Según los notarios, el coste medio del metro cuadrado de la obra nueva se sitúa en 1.493 euros, mientras que en segunda mano el valor asciende a 1.229 .
  • Mejor localización. Ubicación. Los expertos no se cansan de repetir esta máxima como la más relevante al adquirir una vivienda, siendo las zonas céntricas de las grandes ciudades las más valoradas. El segmento de los pisos de segunda mano se alza en estas ubicaciones como la principal oferta del mercado.
  • Menor presión fiscal y menos gastos. Las casas de segunda mano pagan el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 6% y el 8% según la comunidad autónoma, mientras que el comprador de un piso nuevo abona el IVA del 10%. Además, el recibo de la comunidad de un piso usado suele ser, normalmente, más bajo al no tener ostentosas zonas comunes.
  • Acceso inmediato. La compra de una vivienda usada permite acceder a ella desde el primer día que se adquiere, siempre que el inmueble esté en un estado aceptable. Este rápido acceso produce la satisfacción inmediata de convertirse en propietario o, si se vive en régimen de alquiler, un interesante ahorro económico.

Vivienda nueva

  • Excelente calidad. El escaparate de las casas a estrenar destaca por una excelente calidad. Los materiales e instalaciones encarnan los últimos avances del sector y el inmueble no conllevará actuaciones de conservación en años. A esto hay que añadir el factor psicológico: un espacio que por primera vez se convertirá en un hogar.
  • Prestaciones extras. Los pisos nuevos son mucho más que viviendas en sí. Suelen ubicarse en urbanizaciones con todo tipo de zonas comunes a modo de pequeñas ciudades. Piscinas, áreas deportivas, gimnasio, jardines, etc. conforman un amplio abanico de extras añadidos que acompañan a una casa a estrenar.
  • Eficiencia energética. La vivienda a estrenar se suele ubicar en zonas residenciales que evolucionan hacia una alta eficiencia energética (bajo consumo energético y reducción de la contaminación). Esta realidad se traduce en un gran ahorro económico en energía, de hasta el 80% con respecto a otra casa de similares características y en una misma zona.
  • Tipología a medida. La obra nueva ofrece viviendas más atractivas y con unas características adaptadas a los nuevos tiempos. Entre estas cualidades, destacarían, por ejemplo, los dormitorios tipo "suite" y los grandes armarios empotrados. Incluso en algunos proyectos se da la posibilidad de acceder a pisos a la carta.

Según los profesionales del sector inmobiliario, si se deja de lado el precio, la decisión depende de factores como la situación, quizá el más determinante, y el estilo de vida del comprador. Justamente, estos puntos son los que marcan las distancias entre vivienda nueva y usada. El economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, lo tiene claro: "Si se busca localización, existen los pisos de segunda mano ganan, al encontrarse en zonas buenas y céntricas de las ciudades. Respecto a la vivienda nueva, hay poca oferta y es muy cara". No obstante, "si no importa la ubicación y lo que se quiere es una casa con buenas características y zonas comunes, se debe optar por obra nueva, siempre y cuando el nivel económico lo permita".

La vivienda nueva, además de ser más cara, soporta una mayor tributación y el mantenimiento de sus servicios y zonas comunes es más elevado. Según los expertos, es conveniente conocer los impuestos y gastos asociados a la compra de vivienda. Por ejemplo, si se accede a un piso nuevo en Madrid por 200.000 euros, se pagan 20.000 por IVA (10%), mientras por uno usado se tributan 12.000 euros (6%) por ITP. En cuanto a los gastos anuales, las mejores dotaciones de la obra nueva en urbanizaciones pueden encarecer mucho el recibo mensual de la comunidad.

Según Casaktua, lo más demandado es vivienda de segunda mano y no sólo por su mejor precio. "Hay muchos inmuebles usados que ofrecen multitud de posibilidades y la crisis ha impulsado una oferta de segunda mano en muy buen estado y a costes similares", la diferencia de tarifas entre la nueva y la usada oscila entre el 5% y el 15%.

Los datos de precios y compraventas sonríen al nicho de las casas usadas. Según los notarios, la segunda mano copó el 86% de las operaciones en 2014, siendo su coste, además, más bajo. Pero estas cifras hay que cogerlas con pinzas, como aclara Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), quien advierte de que las estadísticas que analizan el mercado por vivienda nueva y usada "no se corresponden con la realidad al discriminar por impuestos (ITP o IVA)". Alude a una clara realidad que las distorsiona: las casas nuevas que venden los bancos se contabilizan como usadas al tratarse de segunda transmisión aunque sean pisos a estrenar. De ahí que alguna estadística (como la del Ministerio de Fomento) arroje precios más altos de la obra usada que de la nueva en el caso de Madrid. "El desequilibrio en transacciones no es tan grande como dicen los datos y los precios tampoco hay que tomarlos al pie de la letra. La intervención de los bancos invalida, de alguna manera, las estadísticas en una parte importante".

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 5 comentarios en Hipotecas en oferta: los bancos buscan captar al cliente más solvente

hipoteca vivienda3 300x206 - Hipotecas en oferta: los bancos buscan captar al cliente más solventeLos bancos vuelven a ofrecer hipotecas. Desterradas durante años tras la burbuja inmobiliaria, desaparecieron prácticamente de la noche a la mañana dejando sin financiación a particulares y empresas mientras el desempleo crecía imparable. Algo en estos últimos meses está cambiando y las hipotecas para comprar vivienda vuelven a tener un lugar preferente en las oficinas bancarias. Poco a poco, la firma de una hipoteca va dejando de ser una misión imposible, al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia.

De este modo, a partir de cierto nivel de solvencia el contexto vuelve a ser favorable para acceder a un préstamo hipotecario: los precios de la vivienda están tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, parece que ha dejado atrás su peor momento; la banca está reduciendo la carga de los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito, el Euribor está en su mínimo histórico (0,298% en enero) y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

Hasta hace relativamente poco, solicitar un crédito para comprar vivienda era un servicio reservado a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, estos últimos meses la situación ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir el "grifo del crédito hipotecario", aunque imponiendo sus reglas de juego. Así, el importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 (año de mínimos) del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. Según el director de banca de particulares de Bankinter, Ignacio Lozano, "alrededor del 60% de las solicitudes terminan en la concesión de la hipoteca".

¿Qué requisitos de solvencia piden los bancos?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y actualmente no conceden apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación (solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%), dan preferencia al nivel de solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros (Bankinter o Banco Santander) como garantía, para en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor.

El análisis de riesgo es determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado después de todo, a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros mensuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. El BBVA es la única entidad que baja el listón a los 1.500 euros, o 2.000 si hay más de un titular. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

¿En qué entidades se encuentran los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a solicitar un crédito hipotecario se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se concedieron en diciembre fue del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

Las condiciones finales en las que se logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sirven de referencia:

  • ING Direct: Ofrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.
  • Bankinter: Acaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.
  • Sabadell: Ha rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.
  • Bankia: Su diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.
  • Santander: Aplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.
  • BBVA: Su diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.
  • Ibercaja: Es una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.
  • Kutxabank: Publicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.

El sector bancario reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El Euríbor a un año, principal índice hipotecario, está en mínimos históricos (0,298% en enero) y va a seguir cayendo en los próximos meses según los analistas, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del Euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el 1 comentario en Se necesitan 7,8 años de sueldo para comprar una vivienda en España

Pagar una casa no cuesta el mismo esfuerzo en unas comunidades autónomas que en otras. Y las diferencias son importantes a vista de los datos del Informe "Tendencias del sector inmobiliario" para 2015 elaborado por ST Sociedad de Tasación. Aunque en los últimos años, tras el pinchazo de la burbuja, el recorte de los precios ha sido significativo al caer un 44,8% desde 2007 según este mismo estudio, el esfuerzo para adquirir una vivienda para los españoles sigue siendo elevado a juicio de los expertos, que recuerdan la caída durante estos años de la renta disponible de los españoles frente a los niveles previos a la crisis.

esfuerzo comra st - Se necesitan 7,8 años de sueldo para comprar una vivienda en España

Según el Índice de Esfuerzo Inmobiliario perteneciente al cuarto trimestre de 2014 elaborado por la Sociedad de Tasación, cada ciudadano necesita de media un sueldo íntegro de 7,8 años para comprar una casa. Este indicador, subrayan desde la organización, es levemente mayor que los 7,5 años registrados en 2013 y casi un 50% menos de lo que suponía en los años del "boom inmobiliario" (13,6 años a principios de 2007). Según el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno "Es verdad que el esfuerzo en cuanto a salario medio ha bajado a 7 años, pero las condiciones financieras se han endurecido. Esta ratio debería ajustarse más".

En cualquier caso, el coste depende de cada comunidad autónoma. Eso si, los ciudadanos de las Islas Baleares se llevan la palma en este ranking. Deben destinar de media, nada más y nada menos, que 15,8 años de salario íntegro a la compra de una vivienda. Más del doble que el esfuerzo económico medio a nivel nacional. Tras Baleares, encontramos a Cantabria y Madrid (9,8) y País Vasco (8,9). En los últimos lugares se sitúan Castilla-La Mancha (5,8), Extremadura (5,8) y, cerrando la tabla, Murcia (5,6).

La Región de Murcia, es también una de las que ha experimentado un mayor retroceso en la ratio entre ingresos familiares y coste de la vivienda en la serie histórica. El índice de esfuerzo alcanzó en la Región máximos de 12,1 años, cifra superior a la de buena parte de las autonomías. Por su parte, Cataluña y Madrid han tenido una evolución similar: en el caso de la comunidad catalana ha pasado desde máximos de 15,7 años a los 8,2 años actuales, mientras que la madrileña ha descendido desde 14,9 a los 9,8 actuales.

Este esfuerzo económico que se registra en todas las comunidades está en cualquier caso por encima del que aconsejan expertos como José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra, que habla de una horquilla idónea de entre cuatro y cinco años, como máximo.

Fuente: ST Sociedad de Tasación (.pdf)

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Publicado el 2 comentarios en La hoja de ruta perfecta para comprar vivienda: 10 claves para no equivocarse

comprar casa 300x197 - La hoja de ruta perfecta para comprar vivienda: 10 claves para no equivocarseTodos los indicadores señalan que 2015 será un año de mayor actividad en la compraventa de viviendas. Con los precios estables tras 7 años de caídas, más oferta disponible, junto con mayor crédito asequible y barato en circulación, muchos darán el paso para comprar piso o casa. Más aún si cabe si tenemos en cuenta que buena parte de esta demanda se ha mantenido muchos años al margen del mercado. Por ello, según los expertos, es necesario diseñar una hoja ruta con 10 claves a seguir.

El camino a la compra puede andarse en solitario o de la mano de un profesional. La agenda, más allá de la tranquilidad y seguridad que da un profesional, sería prácticamente la misma.

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el proceso de compra se enmarca en un momento en el que el comprador se mueve entre la necesidad (para independizarse) y la oportunidad (cambiar su casa por otra mejor a buen precio). "Los precios han comenzado a recuperarse y la decisión de compra, en la medida de lo posible, no debe retrasarse", sostiene. Sin embargo, esta decisión no debe ser tomada a la ligera. Es fundamental diseñar un itinerario con 10 pasos fundamentales:

  1. Situación personal. El primer paso del potencial comprador debe ser analizar su situación personal, económica y laboral, siendo realista y con previsiones a largo plazo. Este punto de partida puede dar al traste con la intención de comprar si no se cumplen ciertos criterios financieros y de empleo, pero se antoja prioritario, como indican los entendidos. Dependiendo de estas circunstancias, se constatará si la compra es factible o no. En caso negativo, el alquiler podría ser la alternativa.
  2. Fijar un presupuesto. Antes de comenzar a buscar, el comprador tiene que definir el presupuesto con el que cuenta. De nuevo, la clave pasa por ser realista y marcar una cantidad acorde a su capacidad financiera. ¿Cómo se calcula este importe? Hay varias fórmulas, aunque quizá la más apropiado sea estudiar el esfuerzo económico. Los economistas defienden que la cuota hipotecaria a pagar no debe sobrepasar un tercio de los ingresos familiares o que el precio de la casa no suponga entre cuatro y cinco años de salario bruto anual. Una vez fijado el presupuesto, esta cuantía no debe variar al alza más de un 5%, porque el comprador estaría accediendo a una vivienda que está por encima de sus posibilidades. Además, "los compradores suelen fijarse sólo en los precios anunciados sin calcular impuestos como el ITP o el IVA y los gastos de notario y registro, que pueden incrementar el precio marcado entre un 13% y un 15%". Por ello, se aconseja mirar inmuebles que se ajusten 100% al presupuesto o que incluso estén por debajo.
  3. Visita al banco. Aunque cada uno puede estimar cuál es su presupuesto aproximadamente con los métodos mencionados, lo más aconsejable es ir al banco para confirmar con qué dinero se puede contar. "Saber la capacidad de endeudamiento que se tiene y hasta dónde se puede llegar con los ahorros de los que dispone se alza como un punto más que relevante en el camino hacia la vivienda en propiedad".
  4. Delimitar zona. La variable de la ubicación es de las más importantes. Primero hay que plantearse dónde se quiere vivir y después tantear los precios en esa zona. "Si los costes de la oferta o tipologías en el enclave elegido no encajan, hay que ir alejándose circularmente respecto al punto establecido".
  5. Elegir tipología. Según sus necesidades, el comprador debe fijar qué tipo de vivienda requiere o requerirá a corto y medio plazo (los más conservadores deben mirar al largo plazo, a una casa para toda la vida). Debe perfilar, por este orden, la superficie, el número de dormitorios, el número de baños, si precisa garaje o trastero, que la vivienda tenga o no ascensor, si se quiere terraza o que esté ubicada en una urbanización con zonas comunitarias, etc. "Por sentido común, la tipología es fundamental al elegir una casa, pero la variable del precio resulta un condicionante insalvable", de modo que finalmente lo lógico es ir restando criterios a la vivienda deseada para no pasarse del presupuesto. Entre los extras a renunciar en primer lugar, según los expertos, estarían algunos metros cuadrados de superficie, la terraza y áreas comunitarias como la piscina o el gimnasio. "Siempre hay que priorizar cuestiones y prescindir de algún elemento, por lo que hay que tener claro cuáles son las prioridades y los aspectos en los que se puede ser más flexibles", sentencia Duque.
  6. Buscar en... Los portales inmobiliarios de internet representan los grandes escaparates de viviendas. Las nuevas tecnologías han traído consigo herramientas que permiten hacer una búsqueda de la casa a medida en pocos minutos con acceso a multitud de datos y fotos. Además, aglutinan prácticamente toda la oferta: desde las casas de particulares, y la oferta de vivienda de promotores y de agencias inmobiliarias. No obstante, según los expertos "Los agentes inmobiliarios conocen mejor que nadie la oferta real en su radio de acción y los precios reales (no de publicación) y facilitan la negociación para ambas partes".
  7. Selección de inmuebles. Para aligerar el proceso, el demandante tiene que hacer una exhaustiva selección de viviendas a visitar, intentando que éstas respondan en el mayor alto grado posible a lo que busca y "evitar el agotamiento en este proceso". Si se hace un buen estudio previo, basta con ver un máximo de 10 viviendas. Respecto al momento de la visita, Enric Jiménez, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario, aconseja al comprador dejarse llevar por las sensaciones. "Cuando uno entra en su futura casa lo nota". Igualmente, "es recomendable conocer los gastos de mantenimiento, de comunidad, si hay derramas pendientes, si el dueño está al día de todos los pagos, etc.". Una vez realizada una clasificación pormenorizada de los inmuebles visitados y tras haber acotado la búsqueda a tres como máximo, lo idóneo sería asegurarse de que registralmente esas viviendas no esconden sorpresas (deudas hipotecarias, un uso diferente, el nombre del propietario, etc.). Estas verificaciones pueden hacerse a través del Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.
  8. Precio. Cuando ya se han visitado todas las viviendas preseleccionadas, lo ideal es hacer un ránking de preferencias. Todas tendrán pros y contras. Resulta clave hacer un minucioso estudio de precio de la zona para comprobar que las pretensiones económicas del vendedor son adecuadas y en caso de no serlo poder refutarle a la hora de negociar. Para asegurarse de que se pagará el precio justo, más que mirar los precios de oferta en la zona, lo mejor es consultar estudios oficiales. Por ejemplo, los notarios publican mensualmente el valor medio de las casas vendidas en cada ciudad e incluso llegan a detallar los precios por distritos. Otro de los indicadores que pueden poner en la pista del precio real de una casa es el ajuste acumulado. Como apuntan los analistas, una buena compra es la que se hace con una rebaja del 30%-40% desde máximos (este porcfentaje varía a la baja o al alza según las zonas). Según los expertos, en este paso "La ayuda de un profesional es fundamental para saber si una casa en concreto ha comenzado a encarecerse o si aún seguirá perdiendo valor".
  9. Negociar. Hay cada vez menos margen, pero aún puede negociarse en muchas zonas los precios a la baja. Un regateo al que, según los expertos, no le quedaría mucho recorrido toda vez que la estabilización de los precios parece (según las estadísticas) que incluso que apuntan al alza. "Actualmente, un buen descuento está entre el 10% y el 15%", según Alfa Inmobiliaria. Actualmente, la competencia entre la demanda se ha incrementado y esto provoca que los compradores más decididos se adelanten a resto, limitando las negociaciones. Se aconseja no pasar una oferta, sino sentarse a negociar con el vendedor todos los detalles, son pocas las operaciones que no cuajan alrededor de una mesa".
  10. La compra. Tras alcanzar el acuerdo con el vendedor, llega la situación más burocrática: el papeleo. Gestiones en las que se hace obligatoria la ayuda de profesionales. Sobre todo, si se contrata una hipoteca. Antes de firmar, el comprador debe estudiar muy bien todos los documentos. Entre estos, la escritura hipotecaria, cuya oferta vinculante debe tener por ley desde días antes. "Cabe puntualizar que es el comprador quien elige al notario ya que es quien lo paga". Según los expertos, un fallo en este último paso del proceso puede ser fatídico.

Hasta llegar a la firma de la compra pueden haber pasado varios meses. Entre tres y seis, siendo la fase de visitas y negociación la más larga. Según los expertos, cada comprador tiene sus tiempos, aunque se maneja una horquilla de uno a ocho meses como periodo mínimo y máximo, respectivamente. No obstante, "lo aconsejable es encontrar la casa soñada en dos o tres meses".

Fuente: elmundo.es

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Publicado el 1 comentario en Qué aspectos debes revisar en una hipoteca para elegir bien y ahorrar

hipotecavivienda 300x187 - Qué aspectos debes revisar en una hipoteca para elegir bien y ahorrarComprar una vivienda es la inversión más importante que realizamos y que tiene mayor impacto sobre nuestro presupuesto. No sólo en la inversión inicial en el momento de la entrega de la vivienda, sino un desembolso de dinero permanente mientras se mantenga en propiedad por los gastos fijos derivados del pago de los impuestos, la contratación de un seguro de hogar y los gastos relacionados con su uso como el pago de las facturas de consumo energético, las posibles averías y reformas.

Según los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), la concesión de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda experimenta una mejoría y encadenan cuatro meses consecutivos con ascensos de dos dígitos.

Por otra parte, el precio de la vivienda tras un descenso acumulado en 7 años superior al 40%, parece estar marcando su fase final de ajuste y tiende a la estabilidad, creciendo apenas un 0,3% en el tercer trimestre según el Índice de Precios de Vivienda (INE), encontrando zonas donde se muestran subidas en algunas comunidades como Madrid o Cantabria, mientras que se mantiene las caídas en otras como Navarra o Extremadura.

Estos factores parecen indicar que empieza a ser un momento interesante, en función del precio, para plantearse comprar una vivienda. Y si la compra del piso o casa que deseamos conlleva solicitar un préstamo hipotecario, debemos tener en cuenta varios aspectos antes de su contratación, que nos ayudarán a la elección correcta de la hipoteca y al consiguiente ahorro para nuestro bolsillo.

  • En primer lugar, el importe a solicitar deber ser una cantidad inferior a la que permite el presupuesto de nuestra economía doméstica, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro. En general, los bancos actualmente ofrecen hasta el 80% del valor de tasación del inmueble aunque esto depende de la política de concesión de préstamos de la entidad financiera, la aportación de garantías adicionales, el análisis de la capacidad financiera, de si se trata de una vivienda habitual o de si es una primera hipoteca. En este sentido, el Banco de España apunta que "la entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos".
  • Sobre la moneda en la que se contrata el préstamo, lo habitual es la misma en el que el consumidor obtiene sus ingresos. Si se contrata un préstamo en moneda extranjera, hay que controlar habitualmente el tipo de cambio de la divisa por las posibles variaciones en las cuotas hipotecarias. A menudo estos préstamos hipotecarios en moneda extranjera tienen un tipo de interés menor, pero con mayores riesgos.
  • En cuanto al plazo de contratación, cuanto más largo sea el plazo, sin variar otras condiciones, las cuotas a pagar serán más bajas y los intereses más altos. Además si se contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, cuanto más largó sea el plazo, mayor es la posibilidad de que suban los tipos de interés.
  • Aparte de estas características financieras generales a la hora de firmar el contrato hay que leer con detenimiento las condiciones del préstamo hipotecario y a ser posible revisarlo con el notario para que nos explique las cláusulas, ya que puede suponer un incremento en el desembolso mensual que tengamos que hacer.
  • Las comisiones por cancelación anticipada deben estar claras porque suponen una penalización que se puede utilizar en algún momento y que se pueden negociar.
  • Otro punto a revisar son las implicaciones de las vinculaciones, ya que en el caso de no poder cumplir con el pago de las vinculaciones asociadas puede suponer una revisión al alza del diferencial de la hipoteca, que en ocasiones puede aumentar el tipo de interés en un 1%.
  • Las cláusulas suelo es otro apartado que todavía algunas entidades suelen aplicar bajo otro concepto "cláusula túnel". Esta cláusula establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo. La cláusula suelo no permite beneficiarse del bajo nivel actual del euribor. Según el Banco de España el 47% de las reclamaciones presentadas por los consumidores durante el primer semestre del año están relacionadas con las cláusulas suelo.
  • Las cláusulas asociadas al cambio de situación del que contrata la hipoteca o de la vivienda como subrogaciones al cambiar de acreedor o modificaciones contractuales, novaciones para cambiar los términos de la hipoteca, suponen un cambio en las condiciones económicas del préstamo y puede afectar a medio plazo en la cantidad a desembolsar mensualmente.
  • Las cláusulas de flexibilidad, como pagar una cuota o posponerla por condiciones extraordinarias, pueden llevar penalizaciones y por tanto, costar dinero.
  • Las cláusulas específicas en el caso de que no poder pagar la hipoteca como la forma de ejecutar y reclamar la hipoteca, los costes y el plazo.
  • Por último, hay que revisar la responsabilidad hipotecaria o el importe máximo por el que responde el que firma un préstamo contando los intereses y las costas. Los impuestos se liquidan en función del importe de responsabilidad hipotecaria y no del importe del préstamo, lo que puede suponer alrededor de dos veces el importe de la hipoteca.

Fuente: cincodias.com

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Publicado el Deja un comentario para Nerja (Costa del Sol, Málaga): 10,5 años de renta para comprar una vivienda

esfuerzo vivienda 300x269 - Nerja (Costa del Sol, Málaga): 10,5 años de renta para comprar una viviendaUna vivienda tipo medio en España cuesta 6,2 salarios anuales íntegros de una familia. Este ratio de renta y precio es uno de los indicadores más utilizados para conocer el esfuerzo que una renta familiar actualmente debería hacer para comprar vivienda. Hasta que ese cociente no se sitúe en el entorno de 5 el ajuste de precios de las casas y pisos en venta aún tienen margen para caer otro 20% y llegar a niveles sostenibles de esfuerzo en relación a la renta personal de los municipios, según un estudio realizado por Idealista basándose en los datos publicados por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea).

Asi, según Fadea, que a su vez se basan en los datos del Banco de España, la vivienda de tipo medio tiene 93,75 metros cuadrados con un coste medio de 150.000 euros. Para que, en lugar de 6,2 veces la renta bruta disponible de un hogar, su precio se redujera a 5 anualidades salariales, la vivienda debería bajar aún su precio unos unos 29.000 euros de media, hasta los 121.000 euros.

Por eso, pese a que los pisos se han abaratado más de un 40% desde el estallido de la burbuja inmobiliario, "el esfuerzo financiero para comprar sigue siendo titánico", según concluye el informe. De hecho, hay sitios donde un ciudadano con la renta media de su localidad debería destinar más de 10 salarios anuales íntegros para comprar una vivienda de precio medio.

Distribución geográfica

Este particular ranking de esfuerzo para adquirir casa lo encabeza la localidad de Nerja (Costa del Sol, Málaga), siendo este el lugar donde los residentes tienen que hacer un mayor esfuerzo a la hora de adquirir una vivienda, ya que deben destinar a la compra la renta equivalente a 10,5 años.

Por encima de los diez años de renta están también los municipios de Ibiza y Santa Eulalia del río (10,2 años en ambos casos). Sant Just Desvern, en Barcelona, es el cuarto municipio en el que la renta de los residentes es más baja en función a los precios de la vivienda (9,7 años) y es el único entre los 15 primeros que no es un municipio costero de interés turístico.

Con más de 9 años de renta están Mogán (Las Palmas) con 9,5 años, Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza, Baleares) con 9,2 años y Sanxenxo (Pontevedra), con 9 años. La lista de los 10 primeros se completa con Sant Antoni de Portmany (Baleares), con 8,9 años; Baiona, en la comarca de Vigo (Pontevedra), con 8,9 años y San Bartolomé de Tirajana (Las Palmas), con 8,6 años.

Entre las capitales de provincia, la primera en este ranking es Barcelona, con 8,1 años de renta necesarios para adquirir una vivienda. Le siguen Cádiz (7,4 años), A Coruña (7,2 años) y Madrid (7 años). Más abajo están Salamanca (6,5 años), Santander (6,5 años), Málaga (6,2 años) y Sevilla (5,8 años).

Según el estudio, Lleida es la capital española en la que se necesita un menor esfuerzo con 3,3 años de renta. A continuación se sitúan Castellón (3,8 años), Guadalajara (4,3 años), Huesca (4,4 años) y Alicante (4,5 años).

De entre los mercados residenciales y áreas metropolitanas, los mayores esfuerzos se realizan en los municipios del cinturón de Barcelona: L'hospitalet de Llobregat (7,8 años), el Prat de Llobregat (7,6 años), Cornellà (7,6 años), Badalona (7,4 años), Montcada i Reixac (7,3 años) y Sant Adrià del Besòs (7,2 años). De los municipios de área metropolitana de Madrid sólo se sitúa en este nivel San Fernando de Henares (7,7 años).

En el lado opuesto, la Comunidad Valenciana copa los primeros puestos en cuanto a municipios con menor esfuerzo, con Onda (Castellón), donde sólo es necesaria la renta de 2,5 años para comprar una casa; mientras que en Villarreal, también en Castellón, sube hasta los 2,6 años. En la localidad valenciana de Ontinyent el esfuerzo es también de 2,6 años, seguida de Mollerusa (Lleida) y Tortosa (Tarragona), con 2,7 años en ambos casos.

Imagen y fuente: expansion.com

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Publicado el Deja un comentario para Seis consejos para comprar una vivienda sin tener que arruinarse

vivienda ahorro 300x200 - Seis consejos para comprar una vivienda sin tener que arruinarseLos bancos, aunque aún con restricciones, vuelven a conceder crédito hipotecario para comprar vivienda en España. En septiembre, las hipotecas sobre pisos y casas aumentaron un 30%,, una cifra récord y la cuarta subida consecutiva según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La financiación más barata, es una de las claves de este crecimiento, siendo posible encontrar actualmente hipotecas con un diferencial sobre euríbor del 1,70%, frente al 3% que comercializaban a principio de año las entidades financieras.

Según los expertos, la compraventa de viviendas experimentará un repunte antes de que acabe el año como consecuencia de los cambios introducidos por la reforma fiscal y que se empezarán a aplicar en 2015, como son la supresión de los coeficientes de abatimiento, por lo que se puede encontrar pisos y casas que son verdaderas oportunidades, con precios reducidos en más de un 50%. Para quienes estéis pensado adquirir una vivienda en lo que queda de año, el comparador de productos y servicios Kelisto nos recuerda tener en cuenta una serie de consejos:

Define tu presupuesto

Antes de iniciar la búsqueda, se recomienda calcular cuál es el importe que puedes permitirte pagar por un inmueble, ya que la mayoría de las entidades exigen disponer de unos ahorros previos equivalentes al 20-30% del valor de tasación del inmueble para concederte financiación.

En segundo lugar, que lo ideal es que la cuota de tu hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos, tal y como marca aconseja el Banco de España. Para calcularlo, hay que dividir los ingresos mensuales entre 12 y determinar cuál sería la cantidad que podrías pagar cada mes.

Y, por último, recordar que la compra de una vivienda acarrea unos gastos añadidos que equivalen, aproximadamente, al 10% del valor del inmueble. Entre esos gastos se encuentran: los impuestos, la gestoría, la tasación, la inscripción en el registro de la propiedad y los gastos de notaría.

Analiza las características de la vivienda

Para decidir cuál es la vivienda ideal, además de su precio, es imprescindible analizar todos los elementos y características como la superficie y distribución, la orientación, las calidades y acabados, el estado de las zonas comunes, los sistemas de agua, luz y gas y el tipo de calefacción. Tampoco olvides que la zona en la que se sitúa es fundamental: el acceso a servicios básicos (centros de salud, colegios...), las conexiones de transporte o las plazas de aparcamiento son elementos que también tendrás que analizar.

Otra virtud es ser realista en cuanto a las características que debe reunir la futura vivienda. A partir del presupuesto de que se disponga, es recomendable hacer una lista de lo que sería deseable que tuviese la casa que se busca. "La investigación es útil a la hora de elaborar esta lista. Es muy recomendable echar un vistazo a otras casas en la misma horquilla de precios y ver qué características tienen. Por ejemplo, si las viviendas en la zona en la que estás interesado no disponen de trastero, tal vez sea lógico pensar que será difícil que la futura vivienda sí las tenga".

Compara todas las ofertas hipotecarias disponibles en el mercado

A día de hoy, el mercado hipotecario experimenta cambios constantes y las entidades lanzan nuevas ofertas cada día. Los expertos recomiendan no conformarse con la primera oferta, sino que hay que acudir a varias sucursales y conocer las condiciones de los préstamos que ofrecen. Desde las comisiones a la vinculación, pasando por una posible carencia, novación o subrogación. Al igual que con el precio de la vivienda, los requisitos de las hipotecas no son inamovibles. Es posible negociarlos.

No te fijes en el diferencial de la hipoteca

El diferencial no es el único aspecto a considerar: las comisiones, los productos vinculados, las cláusulas (como la de suelo y techo) o el porcentaje máximo de financiación son aspectos a los que hay que presentar mucha atención. Escoger la hipoteca más barata del mercado te puede permitir ahorrar hasta 2.050 euros cada año, según el estudio. "Todos los factores son importantes, ya sea la estabilidad del trabajo del que se disponga, la posibilidad de aumentos o rebajas de salario, el índice hipotecario que se va a aplicar, etc". En definitiva se trata de analizar los números y averiguar la comodidad del pago de la hipoteca que se va a contratar.

Cuidado con los aspectos legales

Antes de adquirir una vivienda, hay que prestar atención a varios aspectos legales que te permitirán cerrar la operación con todas las garantías:

En primer lugar, acude al Registro de la Propiedad para chequear la situación jurídica de la vivienda. Analiza si la vivienda tiene cargas hipotecarias y acude a un notario, que no solo elaborará la escritura pública sino que podrá asesorarte sobre cualquier cuestión legal. Tampoco te olvides del pago de impuestos. Algunos son comunes a cualquier tipo de inmueble (como el de Actos Jurídicos Documentados) pero otros varían en función de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano. Por último, deberás volver al Registro de la Propiedad para inscribirte como propietario.

Es fundamental escudriñar la letra pequeña y traducir el lenguaje financiero y jurídico, sabiendo en todo momento qué pasaría en caso de tener problemas para responder a la deuda".

Los gastos que vienen después

Además, hay que ser conscientes del auténtico coste económico de mantener una vivienda en propiedad. En ocasiones, los compradores primerizos de vivienda están tan pendientes del proceso de compra que se olvidan de lo que sucede después de firmar el contrato. Además de los pagos de la hipoteca, hay que pagar los impuestos correspondientes como el IBI, el seguro de la vivienda y las cuotas de la comunidad de propietarios. Sin olvidar los problemas de mantenimiento que surgen cada cierto tiempo. Estos gastos son una razón más para no invertir todo tu dinero en la hipoteca.

Fuente: finanzas.com

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Publicado el 1 comentario en El mercado se anima, pero ¿cómo es el nuevo comprador de vivienda?

escaparate inmobiliaria 300x224 - El mercado se anima, pero ¿cómo es el nuevo comprador de vivienda?En las últimas semanas han coincidido varias noticias positivas para un sector que durante estos años de crisis se había convertido en un verdadero quebradero de cabeza para economía española. Un mayor dinamismo en la adquisición de pisos y casas (la compraventa ha aumentado un 8,8%), más acceso al crédito (las hipotecas han crecido un 19%) e, incluso, aumento de precios por primera vez en 6 meses (un 0,97% de media en el segundo trimestre según los registradores), son signos que indican cambios en el mercado inmobiliario español.

Es cierto que se trata de cifras que hay que tomar con cautela ya que 2013 fue un año especialmente malo para esta actividad y las estadísticas que se conocen ahora se comparan con ese ejercicio. Pero los analistas coinciden en señalar que sí hay novedades. El mercado residencial en España se encuentra en un cambio de escenario que refleja un perfil más o menos definido del tipo de comprador de vivienda que actualmente está dinamizando el sector, pero ¿quién compra vivienda ahora?

Uno de los aspectos que más llama la atención en este sentido es el nuevo perfil del comprador de vivienda, es que nada tiene que ver con el de los años de la burbuja. Entonces, parejas jóvenes, inmigrantes recién llegados y, cómo no, inversiones cortoplacistas se disputaban los carteles de "se vende". Actualmente, algunos de estos perfiles apenas tienen acceso a la financiación y son otros las que han tomado el relevo comprador.

El perfil ahorrador

Están aprovechado la importante reducción del más del 40% en los precios de la vivienda en estos años de crisis. Son compradores de un perfil más maduro que han logrado ahorrar y buscas vivienda económica en buenas ubicaciones. Adquirir una vivienda puede llegar a ser una inversión más rentable que un depósito. Además, algunos productos bancarios han levantado mucha desconfianza.

Muchas de estas personas quieren dedicar entre 50.000-100.000 euros y compran directamente al contado (de hecho, en 2013 cuatro de cada diez adquisiciones fueron sin hipoteca), explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE.

Profesionales que han esperado el mejor momento

Según Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, el impacto que ha tenido la dificultad de financiación y también el efecto que está produciendo un cambio de perspectiva sobre la situación económica han sido clave. Así, destaca otro tipo de perfil, el de profesionales entre 30 y 50 años, que han estado esperando a que pasara el temporal para lanzarse al mercado.

Por tanto, en segundo lugar, podemos hablar de consumidores de edad media, que ya eran solventes, pero que con la crisis habían parado su intención de encontrar una vivienda para uso propio. Y ahora andan buscando una buena oportunidad y se están metiendo en vivienda a estrenar o pisos y casas de segunda mano en buenas condiciones y precio de mercado. "Había una gran demanda retenida. Algunas de estas adquisiciones, especialmente las de obra nueva, no saldrán en las estadísticas hasta dentro de unos años", asegura Smerdou.

El perfil inversor

Finalmente, también hay que hablar de los inversores, tanto personas particulares, pequeñas empresas, como socimis y fondos de inversión. Según la mayoría de expertos, el perfil de los inversores ha cambiado bastante. Antes el inversor inmobiliario buscaba rentabilidades a corto plazo (compraban y vendían rápido), ahora son más pacientes y optan por retornos a un periodo más largo y mediante el alquiler.

Un retrato diferente en función de la zona

La zona, es una clave importante. Hay que tener en cuenta, que el perfil de comprador, así como situación actual del mercado inmobiliario, es muy diferente en función de una zona u otra de España.

Según un informe sobre la costa española de la firma de tasación Tinsa, por ejemplo, en la Costa Dorada (Tarragona), los compradores son mayoritariamente nacionales, principalmente de zonas cercanas de Cataluña, País Vasco, Navarra y Zaragoza: "Hay una importante demanda de producto a bajo coste: pequeños inmuebles muy económicos que se buscan para alquilar, aunque necesiten reformas".

En cambio, en Costa Blanca, Alicante (especialmente entre Denia y Villajoyosa), el porcentaje de compradores extranjeros es superior al 60%, predominando rusos para viviendas en el rango alto de precios y nórdicos, ingleses y centroeuropeos en adosados y apartamentos. También la demanda extranjera es muy fuerte en la Costa del Sol (Málaga), donde localidades como Marbella, el mercado internacional supone el 70% de las operaciones.

Respecto a Almería, Tinsa destaca que los compradores en la zona son nacionales en un 60%-70% de los casos. "Entre los extranjeros, abundan los británicos y últimamente también de la zona del Este de Europa".

Según Tinsa, en La Manga del Mar Menor, en Costa Cálida (Murcia), donde la demanda es tradicionalmente es nacional procedente de la propia comunidad autónoma, "Los compradores extranjeros son mayoritariamente ingleses, observándose un crecimiento importante de población magrebí y de chinos".

Y es que la brecha entre unas regiones y otras, y, sobre todo, entre ciudades, mundo rural y costa, es enorme en este mercado. Algunos analistas, aseguran que el sector ha tocado fondo (en precio y stock) o está cerca de tocarlo en algunas grandes ciudades o barrios de las principales capitales, mientras que en otras zonas de España aún tiene recorrido a la baja. Influirá también el papel del crédito que, podría empezar a flexibilizarse para el ladrillo, como lo ha comenzado a hacer en otros ámbitos.

Imagen: rpsaudiovisuales.com - Fuente: expansion.com

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Publicado el Deja un comentario para Vivienda en la costa: dónde comprar en el verano de la recuperación inmobiliaria

apartamento altea 300x200 - Vivienda en la costa: dónde comprar en el verano de la recuperación inmobiliariaLos datos continúan interpretándose con prudencia, y si bien la tendencia hacia la recuperación inmobiliaria en España parece clara, con reducciones cada vez más moderadas en los precios y cuatro meses de crecimiento en las ventas según el INE, esta no termina de mostrarse de forma generalizada.

Así, si tomamos como referencia la estadística de Tinsa del pasado mes de julio, vemos cómo mientras las localidades de la costa mediterránea fueron las que más bajaron sus precios en julio con respecto a un año antes (7,7%), en Baleares y Canarias suben un 4,2% en tasa interanual, afianzando el cambio de tendencia que ya se apuntaba en junio.

El mercado inmobiliario, lejos de ser homogéneo, va por barrios, por ubicaciones e incluso tipologías. Según los expertos, puede haber llegado el momento de comprar, pero discriminando. Sólo en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña se acumulan el 49,2% del total de viviendas nuevas sin vender en España, alrededor de 277.442 pisos y casas según los datos del Ministerio de Fomento, a lo que habría ay que sumar un incalculable número de viviendas usadas. Una amplia oferta que no hace sino presionar los precios a la baja.

Así, todo apunta que la recuperación inmobiliaria comienza, pero por lo pronto sólo en ciertos lugares. Además, hay algo muy importante que tener en cuenta según estos mismos expertos, la demanda extranjera está haciendo que cambie la tendencia, pero falta la parte más importante, la de los que tradicionalmente han sido los principales compradores de casas y pisos en la playa: los españoles, aún con la desventaja de la financiación, que también parece mejora lentamente, y un largo camino de recuperación económica aún por recorrer.

No obstante, para aquellos que puedan o tengan unos ahorros, y además estén interesados en comprar como inversión una vivienda en la costa, deben saber que las localidades de la costa mediterránea supera un ajuste de precios desde máximos (finales del 2007) superiores al 50%. Según Tinsa de media el 49,1%, mientras que el recorte ha sido más moderado en los precios de los pisos de las islas (Canarias y Baleares), realizando un ajuste del 27%. Salvando las diferencias de mercado, en ambas zonas al ajuste de precios de la vivienda en venta ya le queda poco recorrido (en el 2016 empezarán a subir según Standard & Poor’s) y los expertos sugieren ir posicionándose.

La caída acumulada en el valor de la vivienda en todo el litoral español, hace que su interés vaya en aumento. Según Patricio Palomar de CBRE, desde el verano de 2013 ha ido creciendo. Primero se centró en el sector terciario y ahora llega al residencial en la playa. Mientras que Carlos Smerdou de Foro Consultores, en lo que respecta a la oferta, comenta que puede comenzar a haber una cierta presión al alza de los precios: los vendedores ya no sienten tanta presión para vender su inmueble ante el temor de que los precios continúen bajando. Al contrario. Los propietarios saben que se desharán de su inmueble ahora mejor que hace un año, pero que dentro de doce meses pueden, incluso, vender por un precio más elevado. En este sentido, según también la estadística de Tinsa ha habido subidas de precios de entre 3.000 y 5.000 euros para inmuebles de 100.000 euros en algunas zonas consolidadas de costa. No son subidas muy importantes, pero sí son sintomáticas de lo que comienza a ocurrir en el mercado.

Las ubicaciones consolidadas y más demandadas

Los que conocen el sector afirman que no es necesario arriesgar, que hay que ir a lo seguro, a las zonas más tradicionales de veraneo, es decir, a las Islas Canarias y Baleares, la Costa Blanca y la Costa del Sol. Según Patricio Palomar (CBRE), sobre todo Baleares. junto con la Costa Brava y la Costa del Sol se encuentran entre los destinos más atractivos del momento para comprar una vivienda en la playa. "En Baleares, se concentran los inversores de mayor poder adquisitivo, fundamentalmente de origen alemán y británico, especialmente en Mallorca, en la costa de la Sierra de Tramontana y en Palma, pero también en Ibiza y Menorca, destinado principalmente a uso propio".

En la Costa Brava, según Patricio Palomar, son muchas las ventas realizadas por ciudadanos franceses y rusos. En este caso, también la principal motivación es contar con una vivienda para uso para uso propio como segunda residencia en la playa, pero en algunos casos, se adquieren para comercializarlas en alquiler de vacaciones en sus países de origen. Como el de la Costa Brava no es un mercado muy grande y han llegado estos nuevos demandantes (sobre todos los rusos), según César Hernández de Sociedad de Tasación, afirma que los precios de la vivienda en la costa de Girona ya no tienen mucho margen de bajada. En cuanto a las localidades, las más demandadas son las más pequeñas y con menor oferta disponible, el público ruso busca exclusividad. Así hay interés en localidades como Begur en la costa del Bajo Ampurdán o en las atractivas localidades de la costa del Alto Ampurdán como Llançà, Roses, Cadaqués, y en la comarca de la Selva, encontramos clásicos de playa como LLoret de Mar o Blanes.

En la costa de Cataluña, bajando hacia el sur en Costa Dorada (Tarragona) y más en concreto en Salou, los expertos también confirman interés por parte de los extranjeros. En la costa de Barcelona, el inversor se reparte entre Barcelona capital y localidades como Castelldefels.

En la Costa del Sol, se aconseja no perder de vista las zonas más cercanas a Marbella. Británicos, nórdicos y un nuevo mercado, el asiático, muestran cada vez más interés por esta zona tan tradicional en el mercado residencial de playa. María Monasterio de Aguirre Newman, confirma el atractivo de algunas zonas que no son estrictamente Marbella, como Estepona o Benahavís, donde los ritmos de venta ya son muy similares a los del año 2006. Tras estas, para Carlos Esmerdou, le seguirán en la recuperación localidades como Casares o Manilva.

Las oportunidades en Marbella y los municipios más caros, aún existiendo, no son tan evidentes como en otras ubicaciones de la Costa del Sol, donde los precios han caído tanto que ni siquiera se necesita financiación para cerrar la operación. Además, hay que tener en cuenta que los compradores españoles prefieren ubicaciones más cercanas a Málaga capital, como Torremolinos, Benalmádena o Rincón de la Victoria. En cuanto a los extranjeros, María Monasterio distingue dos tipologías y, por lo tanto, también dos tipos de inmuebles diferentes aptos para cada una de ellas. Así, rusos y nórdicos buscan exclusividad, mientras que los británicos, alemanes y belgas van buscando más la oportunidad, es decir, el precio más bajo.

Y con un perfil similar a la costa de Málaga, encontramos otra zona clásica para el mercado residencial de playa: Costa Blanca. Zona consolidada y con una alta demanda tanto de mercado nacional como internacional en localidades como Jávea o Benidorm, o en municipios también clásicos de playa como Denia, Torrevieja o Altea. Costa Blanca es, es junto con la Costa del Sol, donde más ventas se realizan a extranjeros, teniendo además la seguridad de un mercado nacional también muy fiel a la costa alicantina, pero buscando precios más ajustados. Generalmente las ventas en la costa del levante se realizan a precios de entre 1.000 y 1.100 euros por metro cuadrado, por debajo de los precios en Andalucía (1.300 euros por metro cuadrado).

Otras zonas de playa: stock y precios a la baja

También es necesario realizar una pequeña anotación respecto a las viviendas en la playa en las costas con un "menor interés" a nivel de inversión, bien por su exceso de viviendas, donde aún se esperan moderadas caídas en los precios en el próximo año, o por ser mercados mercados muy locales como por ejemplo en algunas zonas de costa en el norte de España. Así, en esta situación se pueden encontrar la costa de Almería y Huelva, ambas con un importante "stock" de pisos y casas sin vender. También en zonas de la costa de Valencia y en la Costa del Azahar (Castellón), o en algunas zonas de Costa Dorada, en Tarragona. A cambio, se vuelven muy atractivas por sus precios, teniendo un importante mercado nacional y determinados mercados extranjeros muy interesados por su cercanía como Francia, Bélgica y países del centro de Europa.

Patricio Palomar de CBRE, añade a la lista Costa Cálida, en Murcia, dado que tiene un stock importante y en contra una demanda más reducida, aunque algunos de sus localidades, como Mazarrón, Cartagena o La Manga del Mar Menor se cuentan entre aquéllos en los que más han aumentado las ventas. Y por este mismo exceso de oferta, también cree que tiene riesgo la costa de Alicante lindante con Murcia, en localidades como Torrevieja, Orihuela o Guardamar.

Con algo menos de riesgo, Patricio Palomar apunta las cercanías de Ayamonte, en la Costa Occidental de Huelva, además de las playas situadas entre Málaga y Cádiz, cerca de Gibraltar. Respecto a la Costa de la Luz de Huelva, este experto afirma que su gran ventaja es que, pasada la frontera, ya en Portugal, la oferta es más cara, quedando las casas en Huelva es una ubicación mucho más competitiva.

En relación a la Costa de la Luz de Cádiz, existen una gran dependencia del turismo nacional, y posee un entorno geográfico protegido en muchas zonas de costa, por lo que también la oferta es mucho más pequeña. En la costa de Cádiz, hay un especial interés por parte del mercado inglés y una demanda más enfocada en el disfrute propio y continuado de la vivienda.

En la costa del norte de España también encontramos espectaculares localidades de mar y playa, pero ya con un perfil algo más más local, sin un turismo residencial tan extendido como en la costa mediterránea. Así, según los datos de Tinsa, en zonas de Galicia como Pontevedra y La Coruña, así como en Asturias y Cantabria, e incluso País Vasco también hay una oferta importante de vivienda en la costa, centrada en las capitales, pero muy desestructurada en el resto de localidades costeras, hasta el punto que habría que ir mirando municipio por municipio.

Fuente: finanzas.com

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Publicado el 1 comentario en La oferta hipotecaria se reactiva al calor de la lenta recuperación del sector inmobiliario

hipoteca16 300x199 - La oferta hipotecaria se reactiva al calor de la lenta recuperación del sector inmobiliarioEl mercado inmobiliario español parece que se aproxima a un punto de inflexión. El sector, algo revalorizado, empieza a ver luz al final del largo túnel de la crisis según los últimos indicadores y estadísticas de distintos organismos. En todos los estudios se detecta una moderada reactivación de la oferta hipotecaria que acompaña al ajuste de precios y la lenta recuperación de la venta de viviendas en España. ¿Es hora de volver a considerar comprar un piso o casa como una alternativa de inversión? Todo parece indicar que si, aunque los expertos son todavía muy cautos en este sentido.

El último dato conocido y que con prudencia más invita al optimismo son las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) que, por cuarto mes consecutivo, muestran que en junio la venta de viviendas creció un 8,8% respecto al mismo mes de 2013, hasta un total de 26.076 operaciones, gracias en gran medida al impulso del mercado de segunda mano. A pesar que los datos todavía ofrecen claroscuros, algunas comunidades autónomas sí que están experimentando un impulso importante. Así, este mismo organismo, a finales de julio mostraba que en tasa mensual, las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 17,2%, frente al avance del 5,1% que experimentaron en mayo de 2013.

Otro organismo que certifica que lo peor para el sector ha podido quedar atrás es la Sociedad de Tasación. En el informe trimestral, Tendencias del sector inmobiliario, se refleja que "la caída de precios en vivienda se modera, y se va aproximando a posiciones de evolución neutral". No obstante, la absorción de oferta por parte de los fondos de capital riesgo se muestra insuficiente para relanzar un sector que acumula seis años de fase recesiva y que no hay todavía señales fiables de reactivación.

Un punto más de optimismo se desprende del último análisis sobre la situación económica española de la agencia de calificación de riesgo Standard and Poor’s que señala que, si bien a largo plazo el sector de la vivienda en España aún se verá lastrado por su abultado stock a la venta, "es probable que sus precios aún caigan un 2%, este año en tasa interanual, pero suban ese mismo porcentaje en 2015”.

En general, los expertos matizan que la reactivación del sector será "muy gradual", condicionada por unos niveles de desempleo todavía elevados, el descenso de la población residente y un stock de vivienda disponible sobredimensionado. "Sin embargo, los síntomas de estabilización comienzan a ser tangibles: la demanda de vivienda está creciendo con respecto a 2013, el descenso de los precios se ha moderado de forma significativa y el entorno económico seguirá mejorando en los próximos 18 meses".

Situación de la oferta hipotecaria, diferenciales por debajo del 2%

La lenta mejoría del sector coincide con una reactivación de las ofertas hipotecarias de las entidades financieras. Bankinter una de las primeras entidades en reactivar su oferta hipotecaria. En octubre de 2013 lanzó su Hipoteca Sin Más. Su apuesta fue novedosa no solo por temprana, sino porque tras muchos meses en los que los diferenciales que sobre euríbor aplicaban las entidades en sus hipotecas variables no hacían más que subir, Bankinter lo colocaba en el 1,95% con este préstamo.

Desde entonces ha cambiado el panorama hipotecario, lo que según los expertos contribuye a un cierto dinamismo en el sector inmobiliario. Son ya bastantes las entidades que han roto a la baja la barrera del 2% en el diferencial que sobre euribor aplican en sus hipotecas variables; es más, algunas como el Banco Santander la han mejorado en menos de seis meses: de una oferta inicial a principios de 2014 de un 2,95% de tipo anual inicial y un euribor más el 1,99% para el resto de los años, se ha pasado a un primer precio para los 12 primeros meses del 2,85% y un diferencial sobre euribor del 1,89%. Entidades como ING Direct, la Oficina Directa del Grupo Banco Popular, Openbank o Liberbank también también ofertan un diferencial del 1,89%. Los expertos ven posible que en los próximos meses alguna entidad decida abaratar aún más el precio del préstamo.

De hecho, en este sentido hay hipotecas aún ligeramente más baratas: Barclays fija en el 2,85% el tipo de interés el primer año y para el resto establece un diferencial de 1,85 puntos sobre euribor; la Hipoteca Hogar de Caja Ingenieros coloca su tipo de interés inicial en el 2,75% y el diferencial para el resto de los años de vida del préstamos en 1,74 puntos sobre euribor y Caja España-Duero, si bien establece un tipo de interés inicial para los 12 primeros meses del 3%, rebaja hasta 1,65 puntos el diferencial que puede aplicar sobre euribor para el resto de los años.

En el segmento de hipotecas a tipo fijo, el panorama también está cambiando desde hace algunos meses. De tipos de interés que superaban el 7%, 8% y hasta 9% se ha pasado a tipos más en el entorno del 6% con la excepción de La Caixa (que llega al 5,1%) y especialmente de Kutxabank, que ofrece la posibilidad de contratar un tipo de interés fijo a 20 años, desde el 5,24% hasta el 3,89%, en el caso de quienes mantengan con la entidad la máxima vinculación.

La clave de una gran parte de toda esta nueva oferta hipotecaria está en conseguir estos menores diferenciales solo es, en general, posible para clientes de perfil medio, medio-alto pues, en la mayor parte de los casos, se exigen domiciliaciones de nóminas que superen los 2.000 euros mensuales (llegando a los 5.000 euros mensuales); la suscripción de seguros del hogar, de vida o de protección de pagos; la domiciliación de recibos varios; llevar a cabo aportaciones a planes de pensiones; realizar pagos mínimos con tarjetas… La financiación, además, se fija como norma general en el 80% del valor de tasación de la vivienda pero, en ocasiones, este porcentaje queda rebajado al 70% e incluso al 60%. No es de extrañar que la realidad, según recoge el Instituto Nacional de Estadística en su último análisis sobre el mercado hipotecario correspondiente al pasado mes de may0 (publicado en julio), sea algo diferente: el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,82%.

El euribor a 12 meses, el principal índice de referencia en el ámbito hipotecario, cerró el mes de julio ligeramente por debajo del 0,5%. Teniendo en cuenta que el precio oficial del dinero en la zona euro se coloca en el 0,15%, es poco probable, según los expertos, que esta referencia experimente a corto plazo movimientos significativos al alza; aunque sí es posible verlos, sin embargo, a medio plazo.

Es importante tener en cuenta esta última matización a la hora de hipotecarse, fijar el importe solicitado y las condiciones asumidas, pues es esta una operación que tiene, según los datos del INE, una hipoteca tiene una duración media en torno a los 21 años. Aplicar un diferencial de dos puntos porcentuales sobre un euribor al 0,5% arroja un tipo de interés del 2,5% que, para 100.000 euros a ese plazo, supone, una cuota mensual de 510 euros. Ese mismo diferencial, esa misma duración, ese mismo importe, pero con un euribor del 1,5%, equivale a pagar al mes ya 561 euros; al 3%, la factura sería de 642 euros, pero al 5,25% (nivel que llegó a alcanzar en octubre de 2008), obliga a abonar cada mes 774 euros.

Fuente: elpais.com

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