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El precio de los pisos sube a un ritmo anual del 6,3%, pero su puesta en alquiler rentó un 4,6% adicional en los tres primeros meses del año. El dato, es el máximo histórico en los últimos 9 años. La rentabilidad de la vivienda no era tan alta desde el tercer trimestre de 2007, coincidiendo con el pico de la burbuja inmobiliaria. De este modo, el rendimiento medio bruto anual de la vivienda se situó entre el 10,9% en el primer trimestre del año y del 8,3% en el segundo, de acuerdo con los últimos datos publicado por el Banco de España. En 2015 este indicador se situaba en una cifra récord del 8,8%, provocando que una de cada cinco viviendas en España se compren como inversión, dada la atracción por la alta rentabilidad que da ahora el alquiler de viviendas según Servihabitat. Una rentabilidad muy superior a la deuda pública (un 0,987%), los depósitos (0,2%, en julio) o la Bolsa (-15%, en agosto).

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Así, "la rentabilidad de la inversión en el sector residencial en España presenta unos retornos estables, con poca exposición a los shocks externos", según el reciente Informe Residencial 2016 de Tasaciones CBRE, mientras que para Ernst & Young, España gana posiciones en el ranking internacional y situarse entre los diez destinos de inversión más atractivos para los ejecutivos del sector inmobiliario y construcción". Esta brecha entre la rentabilidad de la vivienda y el resto de los activos significa que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, tanto por parte de compradores particulares como por parte de empresas especializadas, ya que además el coste de los préstamos hipotecarios está en mínimos históricos. El modelo de negocio de estas empresas y de los particulares está claro: obtienen una renta fija, derivada de la puesta en alquiler del inmueble, que supera de sobra los gastos operativos de la propiedad, y además ponen el ojo en una revalorización del inmueble, con lo que pueden más que duplicar el retorno.

Esta cifra de rentabilidad bruta mide el efecto combinado de la revalorización de la vivienda más la renta que se obtiene de ponerla en alquiler, antes de impuestos. Es decir, no sólo tiene en cuenta lo que obtendría cada año el inversor al poner el inmueble en arrendamiento, sino, también, lo que ganaría al venderlo al cabo de doce meses, siendo este el dato más relevante para los inversores.

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Las compras por inversión suponen el 21% de las ventas de vivienda de costa, y el 18% de las compras de viviendas de uso habitual según Servihabitat. En Madrid y Barcelona, inversores y ciudadanos extranjeros que quieren pasar temporadas por trabajo o ocio en la ciudad, ambos tipos de compradores de alto poder adquisitivo, está volviendo a expulsar a las familias de clase media hacia los barrios periféricos, donde también existen inversores, aunque en su mayoría pequeños y nacionales, que buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad bursátil para sus ahorros, comprando inmuebles de un valor medio de 125.000 euros. Según Alfa Inmobiliaria, los pequeños inversores nacionales se están dirigiendo también a la vivienda de costa: hasta el 50% de los compradores del último año han tenido en cuenta la oportunidad de inversión que supone la compra, frente al 15% que asegura que sólo atiende a su disfrute y un 35% de ventas a extranjeros.

Comprar para alquilar: oferta y demanda

En España no existe una estadística oficial que permita trazar una radiografía global y certera de cómo se están comportando la oferta y la demanda en el mercado del alquiler, dado que no existe un registro nacional en el que se inscriban los contratos de arrendamiento. En un intento por arrojar luz al mercado, Solvia ha desarrollado un estudio aplicando técnicas de big data a partir de 2,4 millones de anuncios de viviendas en alquiler y la revisión en detalle de 2.300 códigos postales de toda España. Una de las conclusiones más relevantes de este estudio es que el fuerte crecimiento de la demanda de alquiler junto con la rigidez de la oferta, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, han generado bolsas de demanda insatisfecha, así como importantes incrementos de precios en los últimos meses.

Según el mencionado estudio, elaborado por Solvia, la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas de 1.377 euros por metro cuadrado. De dicha muestra de oferta de viviendas en alquiler en España, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%, el 49% presenta una rentabilidad que oscila entre el 5%-7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%. Los inversores más conservadores son quienes demandan las rentabilidades más bajas a cambio de un menor riesgo. Aquí se sitúan distritos de Madrid capital como Chamartín-Plaza Castilla (rentabilidad media del 4,1%) o en la ciudad de Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi (4,2%). Para quienes requieren rentabilidades superiores pese al mayor riesgo, la oportunidad está en mercados de alquiler más secundarios. Una muestra de ello es el distrito de Puente de Vallecas (Madrid), cuya rentabilidad supera el 9%, o el distrito de Horta-Guinardó (Barcelona), con un 6,9%.

De acuerdo con el análisis de Solvia, la renta media de los alquileres en España creció un 4,9% interanual en los cinco primeros meses de 2016. En el ámbito regional, resulta significativo el incremento de precios en dicho periodo en comunidades como Baleares (+16%), Cataluña (+11%) y Madrid (+10%). No obstante, estas cifras también hay que revisarlas desde la perspectiva de los distintos micromercados inmobiliarios. Por ejemplo, en la ciudad de Madrid los mayores incrementos en las rentas se han producido en el barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro y Tetuán, con avances de entre el 9% y el 13%. En distritos de la ciudad de Barcelona como Gràcia, Sants o Ciutat Vella, los precios han escalado más de un 20%.

Un mini boom en algunas ciudades según Tecnocasa. Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversores particulares (fundamentalmente, aunque no sólo) se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%. La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.

2 de cada 10 turistas extranjeros comprarán un piso en España

Un análisis acompañado de una encuesta realizada por la franquicia inmobiliaria Iberia Real Estate en los principales puntos de costa de España entre los turistas extranjeros durante los meses de julio y agosto refleja que dos de cada 10 viajeros planean comprar una segunda residencia en España. Y es que los datos récord de turismo que estamos viviendo en nuestro país este año con una afluencia superior al 6% respecto al año pasado también tendrá efectos económicos en el sector inmobiliario.

Encabezado por los turistas ingleses y alemanes, que son los que más se interesan en las viviendas españolas de costas como la Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña y Baleares. Sorprende la dispersión geográfica sufrida este año respecto a los destinos y búsquedas de viviendas por parte de extranjeros. Y es que según Iberia Real Estate ya no son sólo las ciudades tradicionales las más demandadas. Los turistas extranjeros están comenzando a descubrir más puntos de nuestro país como Madrid, Cantabria o Galicia.

Especial atención a la localización y la calidad de la vivienda

Los expertos recomiendan poner especial atención en la localización y en la calidad de la vivienda, de forma que se pueda lograr un margen extra para compensar gastos y rebajar el riesgo de pérdidas. Esto se debe a que España ya no es un mercado unitario, en el que toda la demanda se absorbe y todos los precios suben, como sucedía hasta 2006, sino que hay un mercado a dos o tres velocidades, en el que algunas ciudades y barrios siguen sin tocar suelo o están estancados, mientras que muchos otros viven una clara recuperación.

Se recomienda buscar pisos céntricos y pequeños como la mejor vía para rentabilizar la inversión. "Los pisos de una o dos habitaciones tienen más mercado. Es cierto que algunas familias también alquilan, pero la mayoría optan por la compra, por lo que los pisos pequeños tienen más salida", señala el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que además apuesta por buscar localizaciones céntricas o en las que haya mucho movimiento de personas, sean nacionales o extranjeras. "Es cierto que una vivienda en otros barrios menos transitados puede ofrecer una mayor rentabilidad sobre el precio de compra, pero puede que el inmueble quede deshabitado mucho tiempo, lo que supone una pérdida mayor".

Fuentes: elmundo.es, elpais.com, expansion.com y Banco de España

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El precio de los alquileres mantuvo su tendencia en mayo al descender un 0,1%, lo mismo que en el mes de abril. Así, las rentas de alquiler siguen descendiendo casi un punto menos que el IPC general, que se situó en una tasa negativa del 1% en el mismo mes. De esta forma, el precio de los pisos y casas en alquiler acumula 38 meses consecutivos de descensos, al registrar caídas desde abril de 2013, según los datos del Índice de Precios de Consumo (IPC) publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

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El precio del alquiler de vivienda no registró variación alguna a nivel mensual y presenta un repunte de una décima en los primeros cinco meses del año.

Respecto a su distribución geográfica por comunidades autónomas, los principales descensos se localizaron en La Rioja (-1,9%), País Vasco (-0,6%), Castilla-La Mancha (-0,5%), Extremadura (-0,5%), Madrid (-0,5%), Castilla y León (-0,3%) y Asturias (-0,3%). También bajó el precio del alquiler de vivienda en Aragón (-0,2%) y Ceuta (-0,2%), así como Canarias, región en la que se registró el mismo retroceso que la media nacional (-0,1%) en mayo.

Por su parte, el precio de los alquileres subió en Galicia (+0,4%), Baleares (+0,3%), Navarra (+0,3%), Murcia (+0,2%), Andalucía (+0,2%) y Cataluña (+0,2%), al tiempo que se incrementó en Melilla (+0,2%) y se mantuvo sin variación en Cantabria y la Comunidad Valenciana.

Finalmente, en relación a los gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 0,4% interanual, si bien no presentó variación a nivel mensual. El precio de otros servicios relacionados con la vivienda se elevó un 0,4% respecto a mayo de 2015 y se encareció una décima respecto al mes anterior.

El alquiler como inversión creció un 40% durante 2015

La compra de vivienda destinada a inversión han crecido un 40% en el último año debido a que la firma de hipotecas de viviendas, aprovechando el euríbor en negativo y su cada vez mayor accesibilidad por parte de la banca, ha disparado su concesión, así como la intención de los propietarios de rentabilizar esta inversión con su arrendamiento, según Alquiler Protegido. La compañía pone como ejemplo de este auge pisos antiguos de entre 60 y 75 metros cuadrados con tres habitaciones en ciudades medianas y pequeñas que se pueden adquirir a partir de 35.000 euros hasta los 45.000 en zonas estratégicas cercanas a universidades.

Además, el perfil del inquilino objetivo está cambiando, acercándose más a personas divorciadas con necesidades de pisos más pequeños para una persona sin hijos o bien a parejas jóvenes que desean tener una primera vivienda, según un informe de Alquiler Protegido.

Asimismo, el perfil del jubilado también adquiere un especial interés por parte de los propietarios en este tipo de alquiler, ya que disponen de unos ingresos garantizados e indefinidos y necesitan espacios más pequeños y accesibles como pareja o de manera individual. "Muchos de estos últimos venden sus propiedades con el fin de quitarse sus préstamos hipotecarios y vivir una jubilación tranquila en una casa de alquiler".

La compañía hace especial hincapié en los cambios dentro del mercado de alquiler porque los propietarios buscan la garantía de que todos los problemas que se deriven de los contratos de arrendamiento queden resueltos "con la menor de las preocupaciones". Por ello, asegura que "se buscan empresas que garanticen el alquiler, su pago, defiendan al propietario de sus derechos frente al inquilino y puedan tener la tranquilidad que se merecen por el hecho de ser propietarios".

Fuente: elmundo.es

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La inversión residencial se consolida por su bajo riesgo. El rendimiento bruto de los pisos (alquiler más plusvalía a un año) registró en 2015 su mejor año desde el "boom' inmobiliario". Así, a medida que se consolida la recuperación del mercado residencial, la vivienda se consolida como una inversión atractiva. Comprar un piso para luego ponerlo en el mercado del alquiler es, hoy por hoy, una operación con una elevada rentabilidad y bajo riesgo, confirmándose como la opción preferida de los inversores a largo plazo. No en vano, la vivienda cerró el año 2015 con una rentabilidad media del 8,8%, la cifra anual más alta desde 2006, según los datos del Banco de España.

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Para calcular la rentabilidad de una vivienda, el Banco de España tiene en cuenta no sólo el rendimiento bruto del alquiler (4,6%, en diciembre del año pasado), sino, también, la plusvalía a 12 meses, que añade 4,2 puntos porcentuales adicionales. De ahí que multitud de pequeños y medianos inversores se hayan fijado en el mercado residencial como refugio ante la escasa rentabilidad de otras inversiones. El rendimiento de las casas y pisos en alquiler es seis veces superior al 1,44% que ofrece la deuda pública a 10 años, y 22 veces mayor que el 0,4% que rentan los depósitos. Entretanto, el rendimiento del Ibex 35 es negativo (-24,3% en febrero, según el Banco de España).

Según el organismo dirigido por Luis María Linde, el 8,8% de la rentabilidad de la vivienda en 2015, es la mayor alcanzada desde el 17,7% de 2006. Ni siquiera en 2007, el año del pico de la burbuja, se registró un dato mayor (entonces fue del 8,6%). Desde 2008 a 2013 la rentabilidad fue siempre negativa, y 2014 cerró con un 6,4%, 2,4 puntos menos que el año siguiente.

Para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), "Es un dato muy bueno que confirma el cambio de tendencia del mercado residencial, iniciado en 2014. La conjunción de la evolución positiva del precio de la vivienda y la tendencia de las rentas del alquiler han dado como resultado una rentabilidad muy elevada que confirma la estabilización del mercado y que pone en un lugar relevante a la vivienda frente a otros activos de inversión, destacando por una muy buena relación del binomio rentabilidad-riesgo". Eso sí, si bien "este indicador confirma la cada vez más sólida estabilización del mercado, pero no se debe confundir con una situación de crecimiento abrupto".

"El dato del Banco de España va en la línea con la plusvalía que están registrando las Socimis, por tanto parece coherente", apunta José Luis Ruiz Bartolomé, socio de Certus Capital. "Todos somos testigos de la revalorización de la vivienda en las grandes ciudades. Al tiempo, la rentabilidad por alquiler está en un nivel sano. Podría aumentar, pero no creo que mucho, porque los salarios no van a subir mucho", añade.

Según los expertos, en la actualidad se vive el mercado vive un momento de alta rentabilidad y bajo riesgo, algo muy poco común. Por ello, los expertos recomiendan invertir en viviendas bien localizadas y con una demanda elevada. Las zonas principales y la periferia del centro de las grandes ciudades son las mejores para comprar un inmueble y sacarlo después al alquiler. Las mejores opciones son apartamentos de menos de 80 metros cuadrados y una o dos habitaciones, ya que son los que tienen una mayor ratio de renta por arrendamiento por cada metro cuadrado.

Además, el precio de los alquileres mantiene mínimas caídas del 0,3% o el 0,4% si nos basamos en los índices de precios de consumo (IPC) de los últimos meses publicados por el INE, pero los precios suben en grandes ciudades y zonas de alta demanda, donde las expectativas de subida será cercana al 5% en 2016. A la crisis económica se le une el factor social, cada vez más gente alquila no sólo porque no pueden acceder a la compra de una casa, sino también porque se ha producido un cambio de mentalidad a favor del alquiler.

Por otro lado, cabe destacar que la rentabilidad neta (sumada la plusvalía) de la vivienda en España es del 5,2%, según el Instituto de Práctica Empresarial. Ésta se obtiene dividiendo los ingresos obtenidos por el alquiler (restándoles los gastos) entre el precio de la vivienda, más la revalorización a 12 meses. Por ejemplo, un piso que cuesta 100.000 euros y se alquila por 500 euros al mes (6.000 al año), con unos gastos de comunidad, IBI, etcétera, de 2.000 euros al año, tiene una rentabilidad del 4% (4.000 euros de ingresos netos divididos entre los 100.000 del precio). Si su revalorización es del 3%, la rentabilidad neta, del 7%.

Fuente: expansion.com

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El hecho de que el precio oficial del dinero esté próximo a cero y las Bolsas estén anticipando una nueva recesión o, cuando menos, una desaceleración del crecimiento económico mundial ha hecho que los inversores busquen nuevo rumbo. Y, como ha ocurrido ya en similares coyunturas económicas, vuelve su mirada hacia el sector inmobiliario según los principales expertos, eso sí, no a todo el sector de manera general. Además, según la estadística de los registros mercantiles, la creación de nuevas empresas que desarrollarán su actividad en el mercado inmobiliario subió un 11,3% en 2015, el mayor incremento de todos los sectores analizados.

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De este modo, la consultora PwC señala en un su reciente informe "Emerging Trends in Real Estate" que "los inversores se están focalizando en ciudades y, dentro de ellas, en determinados activos más que en países". En concreto, los expertos de esta firma consideran que hay rentabilidades interesantes en activos como oficinas, hoteles, edificios (centros de salud, edificios residencias para jóvenes...) o incluso naves logísticas, al calor del desarrollo del comercio electrónico. Por áreas geográficas PwC sitúa el foco en cinco ciudades europeas: BeRlín, Hamburgo, Dublín, MadridCopenhague. Las razones para situar a la capital alemana en el número uno de la rentabilidad inmobiliaria para 2016 reside en que tiene un elevado porcentaje de población joven, así como en que se está convirtiendo en un polo de atracción para empresas tecnológicas y, junto a lo anterior y casi lo más importante, tiene terreno aún disponible para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.

En cuanto a países, las mejores perspectivas de interés de la inversión están situadas en los países del sur de Europa, sobre todo el mercado inmobiliario en España y en Portugal que, por otra parte, son los que registraron las mayores caídas de precios y de rentabilidad durante los años de la crisis. Además de los del sur, los inversores tampoco han dejado pasar las oportunidades en Reino Unido y en Irlanda, países ambos que sufrieron su correspondiente "boom inmobiliario" y, a resultas de él, registraron una caída significativa de los precios de los activos.

En el caso de España, según la consultora Irea, "las previsiones para 2016 son positivas a pesar del clima de incertidumbre política en el que se encuentra España en estos momentos y las incógnitas de la situación económica global. Probablemente asistiremos a descensos de los volúmenes de inversión registrados en activos comerciales aunque, sin embargo, el suelo residencial y los hoteles registrarán una fuerte actividad", y con un especial crecimiento "la logística y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores este año. En el caso del sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del comercio electrónico, que en España tienen un peso cada vez mayor en el consumo nacional". En el caso de la inversión residencial, "el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado potenciarán en mayor medida dicha actividad".

En el caso del sector inmobiliario español en distintos estudios cobra gran protagonismo el turismo, como ya lo fue en 2015, año en que la inversión en inmuebles hoteleros se disparó hasta los 2.614 millones, según Irea, y 2.650 millones según los cálculos de JLL Hotels & Hospitality. Este dato supone un máximo histórico y rebasa con creces el anterior récord, de 2006, en plena burbuja inmobiliaria, con 1.800 millones. Y un dato que también duplica los 1.100 millones de euros de 2014, que ya se veía en el sector como un buen año.

El tirón del sector hotelero ha estado protagonizado por las socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que se han hecho con la mayoría de las operaciones. Un tipo de vehículo inversor que disfruta de muy atractivas ventajas fiscales y que concentró operaciones de compra de hoteles por casi 1.000 millones de euros a lo largo de 2015 (en concreto, 984 millones, según los datos de Irea), trece veces más que el ejercicio anterior, cuando sólo cerraron compras por 74 millones. Para este año el panorama se presenta también muy positivo para las socimis, ya que las previsiones apuntan a un nuevo año récord de llegada de turistas extranjeros fruto de los problemas de seguridad que afectan a los competidores turísticos más directos de España, como es el caso de Turquía y de Túnez dentro del segmento de turismo de sol y playa.

En cuanto a las oficinas, el informe de Irea destaca en su informe sobre el sector en 2015 que "ha sido el más activo, concentrando el 39% de la inversión en el sector terciario, con un crecimiento del 95% respecto a 2014". Según Cushman & Wakefield "es previsible que se reduzca el número de operaciones y su volumen ya que hay que recordar que en 2015 se produjo la venta de Torre Espacio en Madrid por parte del Grupo Villar Mir al grupo filipino Emperador por 558 millones de euros".

En cuanto a las inversiones en locales comerciales y tiendas, la tendencia que ha detectado Cushman & Wakefield es que a medida que avanzó 2015 fue bajando el volumen de fondos que se destinaban a este sector, de modo que se quedó en segunda posición por detrás del de oficinas. Sin embargo las previsiones de esta consultora son positivas para este año, ya que "la inversión en activos comerciales volverá a mostrar gran actividad, dado que se están negociando grandes operaciones como la de El Corte Inglés y la salida al mercado de más centros comerciales, que se prevé que se cierren entre el corto y el medio plazo".

En lo relativo al origen de los inversores, Cushman & Wakefield concluye que "en 2015 la actividad de los inversores nacionales ha aumentado su peso relativo representando el 60% del volumen de inversión total frente al 40% de 2015, aunque por número de transacciones su participación fue aún más destacada con un 65%". Cabe recordar en todo caso que el cambio de la inversión extranjera a nacional es solo en apariencia, dado que las socimis españolas son consideradas inversor nacional, aunque la mayoría de su capital proviene del extranjero. El 70% de la inversión extranjera se destinó a oficinas, siendo el sector más atractivo para este tipo de inversores.

Rentabilidades entre el 4% y el 11%

En cuanto a rentabilidades según los datos de Cushman & Wakefield, en el cuarto trimestre del año pasado hubo una ligera bajada tanto en oficinas como en el comercial, llegando hasta el 4% en Madrid y al 4,5% en Barcelona, cifras que se acercan cada vez más a capitales europeas como París y Londres. La previsión para este año de la consultora es que "mientras la economía española continúe su fuerte recuperación y demuestre que políticamente se puede manejar en un campo de juego más diverso, prevemos gran actividad de inversión inmobiliaria como la observada los últimos años. Esperamos que la ocupación de los sectores de oficinas, industrial y comercial aumente con el crecimiento generalizado de la economía española a un ritmo superior al de la mayoría de las economías europeas. En el sector logístico e industrial tanto en Madrid como en Barcelona las rentabilidades se han mantenido estables en el entorno del 7%.

Más directamente desde el terreno inmobiliario, José Manuel Zafra, director del departamento de Locales e Inversiones de Gilmar asegura que "los fondos de inversión, efectivamente, están a la búsqueda de edificios de oficinas y hoteles mientras que los locales lo son más por los inversores medios y sobre todo ahorradores". Desde Gilmar, tienen claro cuál es la niña bonita del sector en este momento: los locales comerciales. "Llevamos años trasladando las carteras de nuestros inversores a este tipo de producto porque la rentabilidad que se obtiene es de 2 ó 3 puntos más que en otro tipo de producto, a lo que se añade que los arrendatarios son más estables, la administración del producto es prácticamente inexistente y el bien es tangible, lo que es importante para muchos inversores".

Además, esta inmobiliaria añade que "hay posibilidad de invertir en el sector inmobiliario con rentabilidades del 7% o más (en algunos casos se ha conseguido hasta el 11%), lo que supera ampliamente las rentabilidades que ofrecen los bancos, e incluso (en algunos casos) la Bolsa, con mucho menor riesgo. Consiste en invertir en negocios como locales comerciales, edificios de oficinas o viviendas que ya tienen inquilino, por lo que desde el primer mes tras la compra se ingresa la cantidad correspondiente del alquiler que, en muchos casos, tiene firmada la obligación de permanencia (pago del alquiler mensual) durante varios años".

Estas buenas perspectivas que dan los analistas para 2016 en el sector inmobiliario coinciden también con el pronóstico de BBVA Research, que asegura que la inversión en construcción subirá en España un 3,8% este año, con lo que sumará dos años en positivo después de haber encadenado siete ejercicios consecutivos de caídas. Así consta en el último informe "Situación España" del banco, que recoge además que en 2017 la inversión en construcción registrará un aumento del 5,9%. Por su parte, la inversión en pisos y casas se incrementará un 4,2% en 2016 y se elevará hasta el 8,2% en 2017. Los datos de BBVA señalan que la inversión en construcción finalizó 2015 con un aumento del 5,6%, y con un incremento del 2,9% la inversión destinada a la vivienda. Desde el banco indicaron que "el sector inmobiliario continúa avanzando en su recuperación, si bien lo hace a un ritmo inferior al esperado un año atrás". Pese a ello, afirman que los datos del sector "se mantienen en niveles saludables y está previsto que evolucionen positivamente en los próximos dos años". En este sentido, desde BBVA explican que "la recuperación del mercado de trabajo y de la renta de los hogares y la previsión de tipos de interés bajos sustentarán el crecimiento de la demanda residencial en el próximo bienio"

La creación de empresas regresa al sector inmobiliario

Las casi 95.000 nuevas empresas creadas durante 2015 suponen la cifra más elevada desde 2008. Y muestran cómo se crea riqueza en España: bajan las sociedades creadas en agricultura e industria y suben las del sector de la construcción, el de las actividades inmobiliarias y la hostelería. El número de sociedades creadas aumenta un 0,4% y un 1,3% el de fusiones y, sobre todo, de absorciones, mientras siguen bajando, por segundo año, el número de concursos de acreedores, según el Anuario Mercantil de 2015 del Colegio de Registradores.

De este modo, crece el tejido productivo español pero, tanto los aumentos, como las disminuciones que reflejan las estadísticas de los registros mercantiles oscilan entre una y varias décimas en todos los casos, salvo en el de las actividades de comercialización y promoción pura inmobiliaria. El crecimiento de las nuevas empresas que desarrollan su actividad en el sector inmobiliario casi avanza un punto porcentual al pasar de 7,1% al 7,9% en el total nacional. Este porcentaje supone un crecimiento interanual del 11,3% y es el mayor incremento de todos los sectores analizados, si bien hay otros con mayor actividad, caso del hostelero o el comercial.

Fuentes: abc.es y elpais.com

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La rentabilidad total de la vivienda en España se ha disparado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia al crecer entre un 9% y 12,5%, según un estudio realizado por Housers sobre mercados locales de vivienda en el tercer trimestre, elaborado en colaboración con microanálisis inmobiliario y que relaciona la actividad residencial, la rentabilidad de los alquileres y la rentabilidad por plusvalías. Una rentabilidad superior a la estimada por el Banco de España y otros analistas.

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Así, Madrid "muestra con claridad" la recuperación del mercado residencial. En concreto, en el tercer trimestre y teniendo en cuenta el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres, ha pasado de 2.771 euros por metro cuadrado entre enero y marzo a 2.824 euros por metro entre julio, agosto y septiembre. Según el estudio, esto también tiene un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales (rentabilidad del alquiler más la rentabilidad de la plusvalía), que han pasado del 0,3% conseguido en el tercer trimestre de 2014 al 9,6% logrado en el tercero de este año. Para el cuarto trimestre, Housers espera que se mantenga en el 9,1%.

En Barcelona, según el informe, se está consolidando el mercado "trimestre a trimestre" con una recuperación que viene de lejos, sumando ocho trimestres consecutivos de crecimiento en el precio de la vivienda: desde 3.019 euros por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2013 a 3.347 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de este año. Además, la rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, tras haber alcanzado entre julio y septiembre un 12,7%, la más alta de todas las capitales analizadas. La previsión es que se mantenga durante estos últimos meses.

En el mercado residencial de Valencia, por su parte, los precios dejaron de caer en 2014 y han ya consolidado una tendencia creciente, hasta alcanzar este trimestre 1.444 euros por metro cuadrado. En el último trimestre, según Housers, llegarán a 1.530 euros por metro cuadrado, el mayor aumento logrado desde que crecen. Las rentabilidades totales muestran también una tendencia positiva al pasar del 0,4% del cuatro trimestre de 2014 al 8,5% de este trimestre, tendencia que se prevé continúe a corto plazo con la previsión de alcanzar el 12% en los últimos meses de este año.

En Sevilla, en cambio, los precios de vivienda volvieron a caer durante los dos últimos trimestres y alcanzaron en el tercero los 1.753 euros por metro cuadrado. Según Housers, se trata de variaciones mínimas debido a que el mercado está sufriendo los "últimos ajustes tras haberse estabilizado". De hecho, cree que cambiarán a positivo y acabará el último trimestre en 1.819 euros por metro. Por su parte, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el primer trimestre de 2015, en el que se alcanzó el 2%. Pero en los dos últimos trimestres se vieron rentabilidades totales positivas del 4,3% y que llegarán al 6% en la parte final del ejercicio.

Por último, el estudio refleja que a Bilbao le está costando más recuperarse, con unos precios que no han dejado de caer en los últimos años y que ya deberían haber tocado fondo. Actualmente, rondan los 2.741 euros por metro cuadrado. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva durante el tercer trimestre de 2014, al alcanzar el 1,1% tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles inferiores al 5%. Se prevé para este último trimestre una leve mejoraría de la rentabilidad total, alcanzado el 1,7%.

Para el primer trimestre del 2016, la plataforma online Housers avisa de que la rentabilidad anualizada de las grandes ciudades seguirá siendo "muy dispar" y se agrupará en dos bloques: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%) por un lado, y Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%), por otro.

¿Comprar para alquilar? Mejor el local comercial que la vivienda

Para añadir un punto de contraste a la inversión en vivienda, así como de los locales y oficinas, recogemos también los últimos datos del equipo de estudios de Idealista, que estima la rentabilidad de comprar una vivienda en España para alquilarla ofrece unos beneficios brutos del 3,6% hasta el mes septiembre, frente al 5,3% de hace doce meses (según el Banco de España el pasado año 2014 se cerró con una rentabilidad del 4,7%). Este descenso se debe principalmente a la caída del precio del alquiler en el tercer trimestre del año (0,4% en julio, agosto y septiembre, encadenando 30 meses consecutivos en descenso) haciendo caer la rentabilidad de la vivienda. Aún así, la inversión inmobiliaria en España, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,8).

Según el estudio, en las ciudades grandes lo tienen mejor, la rentabilidad de los pisos en alquiler se mantiene. Entre las capitales españolas Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,2%, algo superior a la de Madrid (5,1%). Sin embargo, las más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%), La Coruña (3,6%) y Lugo (3,8%).

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial es la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% de hace un año. El mayor retorno de los locales en alquiler se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%. Castellón tiene los locales con menor atractivo para el inversor (solo 4,6% de rentabilidad), seguido por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).

También crece el beneficio de las oficinas, que ofrecen un rendimiento del 6,8% (hace un año era del 6,4%). Las de Vitoria presentan el retorno más alto, con un 7% de rentabilidad bruta. Después, Sevilla (6,8%), Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,3%) y Alicante (6,3%). En Barcelona asciende al 5,9%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,7%. En el lado opuesto están las oficinas de La Coruña (4,3%), Oviedo (4,7%) y Santander (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas. El beneficio de los garajes se ha quedado estabilizado en el 4,6%.

El riesgo en la inversión inmobiliaria en España ha relajado bastante en los últimos meses. Las principales referencias del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: los precios y las ventas, desde su punto más bajo comienzan a estabilizarse y repuntar, la concesión de hipotecas crece y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Así, el porcentaje de personas que prefiere alquilar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y el número de viviendas en alquiler ha crecido un 42,5%.

Fuentes: elmundo.es y elpais.com

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oficinas-madrid2La inversión inmobiliaria en edificios de oficinas se disparó un 85% en la primera mitad del año y sumó 1.300 millones de euros, con lo que alcanzó así "uno de los mejores registros históricos de los últimos 20 años", según informa la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Madrid acaparó las tres cuartas partes (un 75%) de la inversión total, que en su mayor parte se concentró en el distrito de negocios de la capital.

Aguirre Newman atribuye este destacado aumento de la inversión inmobiliaria a la "consolidación del crecimiento de la economía y al retorno de la financiación". La perspectiva de recuperación de los precios de alquiler de oficinas en España, que ofrece una mayor rentabilidad que la inversión en Bolsa.

Según la consultora, esta intensa actividad inversora se mantendrá en la segunda mitad del año 2015, dadas las operaciones actualmente pendiente de cierre, como es la de la venta de Torre Espacio, uno de los cuatro rascacielos del Norte del Paseo de la Castellana de Madrid, que el Grupo Villar Mir busca vender para quedarse en régimen de alquiler. "Además, continuará mejorando la financiación, con la apertura por parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliarios, con mejores restricciones y márgenes más ajustados", asegura Aguirre Newman en su informe de coyuntura del primer semestre.

Notable mejora de las oficinas en alquiler

El interés de los inversores por el patrimonio de inmuebles de oficinas deriva de la recuperación que muestra este sector. En la primera mitad del año el alquiler de este tipo de edificios creció un 23,7% en Madrid y un 49% en el caso de Barcelona. En la capital se firmaron contratos de arrendamiento por un total de 262.790 metros cuadrados de superficie para oficina, y en la Ciudad Condal por 177.499 metros cuadrados.

El precio medio de los alquileres siguió así subiendo, hasta situarse en 25,35 euros por metro cuadrado y mes en Madrid, donde no obstante se alcanzan ya máximos de 31 euros, y de un promedio de 15,96 euros en Barcelona. Aguirre Newman confía en que en los próximos meses se mantenga el aumento tanto de la demanda de espacio oficinas como de los precios de alquiler.

El sector inmobiliario, más rentable que hace un año

La inversión inmobiliaria en España es más rentable que hace un año, según un estudio realizado por idealista correspondiente al segundo trimestre del año. La rentabilidad inmobiliaria duplica, en el peor de los casos, la que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (2%).

Los locales comerciales se mantienen como la mejor inversión inmobiliaria. De hecho, comprar uno en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,6%, frente al 6,2% que daban hace un año. El mayor retorno se obtiene en Córdoba (9,2%) y Granada (8,5%). Les siguen Las Palmas de Gran Canaria (8,3%), Málaga (8,1%) y Zaragoza (8%). Madrid tiene un 7,6%, y Barcelona un 7,5%. Castellón ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 4,6% de rentabilidad), seguida por Salamanca (5,3%) y Cádiz (5,6%).

La inversión en vivienda para ponerla en alquiler ha aumentado en el último año. Ofrecía al cierre del segundo trimestre una rentabilidad bruta del 5,5%, frente 4,9% de hace doce meses. Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,2%), Palma de Mallorca (5,8%), Huesca (5,7%) y Huelva (5,7%). La rentabilidad en Madrid es del 5%, algo superior a la de Barcelona (4,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de casas y pisos en alquiler en Ourense (3,3%), A Coruña (3,6%) y San Sebastián (3,8%). A continuación se sitúa Lugo (4%).

Las oficinas registran una rentabilidad del 6,3%. En Vitoria presentan el retorno más jugoso, con un 7,5% de rentabilidad bruta. Le siguen Sevilla (6,6%), Santa Cruz de Tenerife (6,5%), Zaragoza (6,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (6,1%). En Barcelona la rentabilidad asciende al 5,8%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,6%. En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Valencia (4,8%), A Coruña (4,9%) y Alicante (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.

Por el contrario, el producto inmobiliario que menos rentabilidad ofrece son los garajes, que han terminado el segundo trimestre en el 4,6% desde la rentabilidad del 3,6% de junio de 2014. Aún así todavía resulta más interesante que la que registran los bonos a 10 años. La mayor rentabilidad se obtiene en Toledo (5,6%), seguido por Las Palmas de gran Canaria (5,3%), Santa Cruz de Tenerife (5,3%) y Pamplona (5,1%). Los municipios con los garajes menos rentables son La Coruña, con un 1,6%, Barcelona, con un 2,3%, y Salamanca (2,6%). En Madrid el retorno es del 3,3%.

Fuente: elpais.com

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La rentabilidad media de la vivienda en alquiler cerró 2014 en un 4,7% según el Banco de España, lo que equivale a un rendimiento 3,1% veces superior a la inversión en deuda pública. Comprar una vivienda en España, para después alquilar sigue siendo una buena inversión. Por este motivo, los inversores que desean una mayor rentabilidad, buscan las viviendas de más demanda y de mejor localización para garantizar el éxito de la inversión.

Según los expertos en inversión inmobiliaria, en la actualidad comprar vivienda para alquilar es una de las mejores alternativas para el pequeño inversor. Actualmente, un 19% de la población española crea su hogar en una vivienda en alquiler, y la tendencia al alza irá a más. Además, para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, cree que es "una de las mejores alternativas teniendo en cuenta el binomio entre rentabilidad y riesgo". En cambio no lo es tanto para los grandes inversores, según Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, "En ese segmento hoy por hoy no hay suficiente oferta en alquiler, lo que crea una competencia feroz entre las grandes operaciones”.

El riesgo, en efecto, se ha relajado de forma notable, y las constantes vitales del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: el precio comienza a estabilizarse, la concesión de hipotecas repunta con timidez y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Este último punto resulta capital. El porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos, es decir, el parque de casas y pisos en alquiler ha crecido un 42,5%.

Según José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, hoy en día casi cualquier inmueble vale para sacarle rendimiento ya que “las imposiciones a plazo fijo de la banca están casi al 0%. Basta con un 2,5%, aunque lo ideal es una rentabilidad cercana al 5%, siendo excelente todo lo que supere ese porcentaje”.

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En el último año, todos los tipos de inmuebles ofrecen más rentabilidad que muchos productos financieros. Así, el menor rendimiento lo ofrece los garajes con una rentabilidad del 4,6%, beneficio que sube hasta el 6,4% en el caso de las oficinas, o el 7% de rentabilidad de los locales comerciales.

Según el estudio, la variación interanual del precio de los alquileres obtiene una subida superior al 5% en comunidades como Baleares (6,67%), Cataluña (6,47%), País Vasco (6,08%). Con crecimientos inferiores al 5% se obtiene en Canarias (1,76%), Madrid (0,63%), Extremadura (0,49%) y Comunidad Valenciana (0,23%).

El precio estable se mantiene en Cantabria, Aragón y Andalucía. En cambio el precio cae en Castilla y León (-0,62%), Galicia (-1,63%), La Rioja (-2,13%), Murcia (-2,31%), Navarra (-2,91%), Asturias (-3,24%) y Castilla-La Mancha (-3,43%).

A qué precio comprar para que sea rentable alquilar

Para calcular cuánto puedes gastar en comprar un piso y posteriormente alquilar, se suele utilizar el PER (Price to Earnings Ratio, la relación entre el precio o valor y los beneficios). El PER te dice cuántos años tardarías en recuperar el dinero invertido en comprar la vivienda con lo que ganas alquilándola. Por ejemplo, para averiguar la rentabilidad de un piso que se ha comprado por 150.000 euros, si se ingresan anualmente 12.000 euros gracias a un alquiler mensual de 1.000 euros, tardaría en amortizarse la inversión 12 años y medio, y se puede decir que la rentabilidad bruta anual sería del 8%.

Pero este tipo de inversión lleva consigo unos gastos asociados y repercutibles como pueden ser impuestos, gastos de comunidad, derramas, seguros y gastos de gestión. Para ese mismo caso, si suponemos unos gastos fijos anuales de 2.500 euros, la rentabilidad neta de esa vivienda disminuirá hasta el 6,3%. Aún más. Si queremos estar totalmente seguros de la rentabilidad de un inmueble que nos interesa, no debemos olvidar otros factores que afectan como la variación de precios o, simplemente, tener en cuenta el tiempo que se puede tardar en tener el inmueble alquilado. Será en este caso cuando se esté analizando la rentabilidad asociada a riesgo. Es decir, si se tarda en tener alquilado el inmueble seis meses, el ingreso anual se reducirá a 6.000 euros y hablaríamos de una rentabilidad ajustada a riesgo de un 2,3%, quedando en este hipotético caso en una rentabilidad del 4%, en el supuesto que la vivienda y la ubicación estén en las condiciones de mercado para poder alquilar a ese precio.

La banca dice "no" a las hipotecas para alquilar vivienda

En el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) algunos expertos hicieron una propuesta para crear un préstamo hipotecario específico para aquellos inversores que quieran comprar casa para alquilar, y la banca ha dado ya su respuesta negativa. Los motivos es que ven estos créditos con demasiado riesgo y el mercado de arrendamiento aún muy flojo. Con esta propuesta se pretendía que la banca se deshiciera con más rapidez de sus inmuebles al fomentar con una hipoteca ad hoc la compra de vivienda para alquilar, y solventar las tensiones alcistas sobre las rentas, "algo que beneficiaría sobre todos a los jóvenes, que son quienes más complicado tienen hoy el acceso a una vivienda en propiedad", según los promotores de la idea.

Este tipo de créditos, llamados mortgages buy to let, funcionan en Reino Unido y algunos países nórdicos desde hace décadas y van destinados a inversores de clase media, media-alta que cuentan con unos ahorros que quieren destinar a la adquisición de una vivienda para alquilar. Y se suelen conceder con menos valor de tasación que un préstamo tradicional para financiar la casa en la que se reside. Como máximo se suele otorgar el 40%-50% del valor de tasación de la casa, y los plazos de amortización se suelen suscribir a 20 e incluso a 30 años. En cambio, los diferenciales que se aplican a los tipos de interés sí son ligeramente más elevados que los de los préstamos hipotecarios clásicos, por ser considerados créditos de más riesgo.

Los bancos del Reino Unido otorgan estas hipotecas en función de la renta que podrá cobrar el propietario por el arrendamiento de la vivienda que tiene intención de comprar y no evalúan como principal requisito su capacidad de pago o solvencia. Sin embargo en España, hoy por hoy, esa posibilidad no se contempla. “Para nuestros bancos lo esencial es saber si el hipotecado podrá pagar el préstamo, independientemente de lo que cobre por el alquiler de esa casa", asegura Lorena Mullor, de la AHE.

Todo indica que estamos lejos de alcanzar este tipo de hipotecas ya que el mercado del alquiler español no está preparado para asumir este tipo de contratos por la falta de profesionalización. Basar el préstamo en función de las futuras rentas en vez de en la solvencia del cliente es algo que la banca aún no se puede permitir.

Fuentes: Expansión, Cincodias y Banco de España: Indicadores del Mercado de la Vivienda

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vivienda-dianaSegún la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), para un particular comprar una vivienda como inversión solo es rentable si aporta más de un 5% de rentabilidad para compensar los gastos de la compra, alquiler, riesgo de impagos y desperfectos. Así, según un estudio de 300 barrios de las principales capitales, este nivel de rentabilidad sólo se alcanzaría comprando un 30% por debajo de los precios medios actuales."No hay que confundir al consumidor", puesto que la inversión en ladrillo no es comparable con los depósitos a plazo fijo: "Tiene riesgos, elevados gastos de adquisición, impuestos y gestión, y escasa liquidez".

En todo caso, la OCU recomienda no destinar en la compra de una vivienda más de cuatro veces los ingresos familiares netos. Según el Banco de España, en 2014 los consumidores aportaron 6,3 veces sus ingresos brutos a la adquisición de vivienda.

Otro mito que OCU tira por tierra es el de que los pisos de bancos tienen los mejores precios. "A pesar de lo que mucha gente cree, que el banco sea el dueño del piso no es garantía de buen precio. Hay viviendas de particulares igual de baratas o más y sobre todo en mejor estado de conservación".

En el estudio realizado entre 54 ofertas inmobiliarias de entidades, agencias y particulares, los pisos de la banca que tenían un precio sensiblemente más barato necesitaban reformas importantes. Es más, la mitad del total de los pisos de bancos visitados por OCU necesitaba obras. De esta forma, aunque el precio inicial de la vivienda pueda parecer una oportunidad por suponer un bajo precio, el coste final, incluidas las reformas necesarias, puede resultar elevado. Además, hay que tener en cuenta que a ese precio hay que añadir los gastos de compraventa que, según la comunidad autónoma, puede ascender al 14% del valor.

Respecto a la financiación, tampoco es ventajosa. "Los diferenciales habituales que ofrecen los bancos están entre el 1,6% y el 3% (y bajando) dependiendo del grado de vinculación con la entidad a través de la contratación de otros productos. El diferencial más barato encontrado fue de 0,9%, al nivel de las mejores ofertas del mercado, pero para un piso caro". La mayoría de los bancos financian el 80% del valor de la vivienda, si bien en 3 de los casos se ofreció la financiación del 100%, aunque con unas condiciones menos ventajosas por el tipo de interés y los gastos añadidos.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) cree que el precio de la vivienda en España debe seguir bajando para adaptarse a la capacidad real de pago de los españoles. Recomienda extremar la prudencia antes de lanzarse a comprar, comparar y no limitarse a pisos de bancos. La negociación permite conseguir rebajas que en ocasiones pueden alcanzar hasta el 30% sobre el precio inicial.

Fuente: elpais.com

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rentabilidad-viviendaComprar un piso y luego tratar de alquilarlo y generar una renta mensual siempre ha sido una de las formas más habituales de invertir, pero hasta el pinchazo de la burbuja, era algo reservado para capitales medianamente elevados y con conocimiento alto del mercado. Esta situación ha cambiado, y ahora se puede intentar la operación porque hace falta mucho menos dinero para convertirse en propietario. Actualmente en el mercado inmobiliario español existe una amplia oferta de pisos y casas entre los 40.000 y 70.000 euros en muchas ciudades de España, haciendo posible comprar un piso y generar rentabilidad con su alquiler. Si no se tienen problemas con los pagos del inquilino, es rentable.

La clave es lograr alquilar el piso, y como apuntábamos, y el único riesgo es que el inquilino salga moroso, un riesgo que por otro lado, se puede prever y minimizar. A la hora de invertir para alquilar, es preferible no ir al caso extremo de comprar lo más barato sin analizar las posibilidades de su alquiler. Es más rentable gastar algo más y asegurar que la zona ofrecerá probabilidades de tener la vivienda alquilada. La ubicación de la propiedad, los servicios que la rodean, su estado, su mobiliario, e incluso su decoración hará que se tenga más o menos garantías de éxito.

Ejemplo "low cost": piso de 55.000 euros para una rentabilidad del 9,57%

En el caso de un "low cost" puro de unos 55.000 euros, para comprar una vivienda ubicada en una localidad cercana a una capital importante, o un piso en el centro de una ciudad, o una localidad costera para aprovechar la dinámica turística. Por ejemplo, Valdemoro, una localidad que está a media hora de Madrid. En esta localidad los pisos en alquiler tienen un precio medio de 522 euros al mes, por lo que elegir esta opción generaría unos ingresos de 6.264 euros anuales. En relación a los gastos, el IBI que cobra Valdemoro es del 0,585%, con lo que (sobre precio de mercado, tirando por lo alto) el gasto sería de 321 euros. Por comunidad calculamos 50 euros mensuales, por lo que hay sumar un gasto de 600 euros. Y sumando la tasa de basuras, tenemos unos gastos en números redondos de 1.000 euros. Por tanto, el rendimiento neto sería de 5.264 euros. Y sobre un capital invertido de 55.000 euros da una rentabilidad TAE del 9,57%.

Eso si, hay que hilar muy fino en la búsqueda porque lo normal es que, en el caso de viviendas tan baratas sea necesario realizar alguna reforma, lo que supone invertir algún dinero extra. Además de los gastos ineludibles (comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas de basura y alcantarillado), es importante también hacer un seguro de la vivienda. No obstante, a pesar de todos estos gastos, los números cuadran siempre que se consiga alquilar la vivienda y el inquilino no deje de pagar, incluso reduciendo algo la rentabilidad para asegurar su viabilidad. Por otro lado, las alternativas para el pequeño y mediano ahorrador actualmente son bastante escasas.

Si os interesa, aquí tenéis algunas posibilidades para localizar rápida y cómodamente oportunidades en toda España:

Fuente: finanzas.com

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alquileroventa1¿Comprar o alquilar? Según un estudio realizado por TecniTasa actualmente es más rentable alquilar una vivienda en las zonas más caras de las ciudades, mientras que en las zonas con los precios más bajos lo rentable es comprar, donde la rentabilidad está medida en relación al coste de las cuotas mensuales de compra.

Así,  el alquiler de una vivienda tipo de 96 metros cuadrados, en la calle Serrano de Madrid costaría 3.302 euros, mientras que la cuota mensual de compra sería de 4.992 euros, por lo que es preferible alquilar (1.690 euros de diferencia). En el extremo contrario, se encontraría la localidad sevillana de Dos Hermanas, en donde alquilar esta vivienda supondría un coste de 326 euros por una cuota de compra de 307 euros; por tanto, resulta más atractivo comprar (sólo 19 euros diferencia con respecto al arrendamiento).

No obstante, tal como explica Tecnitasa, la demanda dependerá entre otros factores, del poder adquisitivo: "además de razones locales que existirán en cada caso, una razón evidente que subyacería a todas en la tendencia detectada sería que en las zonas caras, en las que la demanda tiene mayor poder adquisitivo, predomina la demanda de compra, una opción más apetecible sobre el papel para la mayoría de los españoles. En las zonas económicas, con menor poder adquisitivo y menor acceso a desembolsos iniciales y a financiación, predomina la demanda de alquiler".

Entre las 71 localidades españolas analizadas en sus precios mínimos, más del 40% de ellas tienen una diferencia entre alquiler y compra inferior a 50 euros. Entre ellas destacan grandes ciudades como MarbellaPalma de Mallorca o Madrid y ninguna supera los 150 euros de diferencia a excepción de Ciudad real (154 euros) y Barakaldo (164 euros).

Siguiendo con el ejemplo anterior, en las zonas más baratas de ciudades como Castellón (zona del Estadio) comprar y alquilar tiene el mismo precio (154 euros), mientras que en Ceuta (barriadas exteriores) o Huesca (zona del Perpetuo Socorro), la diferencia es de 9 euros a favor del alquiler. Aunque debido a la mínima diferencia, es recomendable optar por la compra, al obtener un inmueble en propiedad.

Por el contrario, existen ejemplos que apuntan a la tendencia señalada de que en las zonas más caras de las principales ciudades es preferible alquilar. Así, si se opta por el coste mensual de un piso en alquiler frente a una cuota de compra se ahorrará 1.094 euros en Barcelona (calle Paseo de Gracia) o 1.018 euros en San Sebastián (Avenida Libertad, Boulevard, Plaza Guipúzcoa y calle Hernani). Otras capitales de provincia en donde existe una diferencia considerable a favor del alquiler frente a la compra en las zonas más lujosas son: Bilbao, con 874 euros de diferencia entre comprar (2.621 euros de cuota) y alquilar (1.747 euros), o Valladolid (807 euros), Santander (792 euros), Sevilla (768 euros) o Murcia (692 euros).

La excepción sobre este supuesto anterior lo encontramos en Badajoz, Lleida o Tarragona, donde las diferencias entre compra y alquiler en las zonas pudientes se igualan a cantidades por debajo de los 150 euros.

Los más caros y los más baratos

Según TecniTasa, las ciudades con los alquileres más caros son Madrid (Calle Serrano), Barcelona (Paseo de Gracia) y Santander (El Sardinero), con precios superiores a los 2.000 euros. Mientras, los más baratos se localizan en Castellón (zona tras el Estadio), Elche (Barrio de Carrús) o Torrent (Barrio San Ernesto), con un coste inferior a los 200 euros mensuales.

Comparando el alquiler de un inmueble en la misma ciudad pero en la zona máxima y en la mínima, la mayor diferencia de precio la encontramos en Madrid (2.947 euros), Barcelona (2.429 euros) y Santander (2.016 euros). En contra, se encuentra Sevilla, con 269 euros, seguida de La Laguna (Tenerife) y Ponferrada (León), con 307 euros mensuales de diferencia.

Fuente: elmundo.es

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