Aspectos clave a evaluar al comprar una vivienda alquilada

Comprar una vivienda alquilada es una posibilidad que permite la ley y que, de hecho, ofrece interesantes ventajas. Sin embargo, se trata de una decisión que conviene no tomar a la ligera. Existen detalles que hay que valorar porque pueden influir de manera notable en el proceso de compra y en los beneficios de la operación.

Qué hay que saber antes de comprar una vivienda alquilada

Aunque sea posible adquirir una vivienda que esté alquilada y con un contrato en vigor, el primer paso es conocer algunos derechos y obligaciones:

• El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Significa que el propietario está obligado a informarle de la intención de vender y, en igualdad de condiciones, el arrendatario tiene preferencia a la hora de adquirir la vivienda.
• Mientras tenga vigencia el contrato de alquiler, la vivienda es el domicilio del inquilino. Por tanto, el propietario no puede mostrarla a posibles compradores sin su consentimiento.
• La ley obliga a subrogarse al contrato de alquiler y respetar todas sus cláusulas y condiciones. La única forma de disponer de la vivienda antes de finalizar el contrato sería alcanzar un acuerdo con el inquilino.

Ventajas de comprar una vivienda alquilada

A pesar de estos condicionantes, comprar una vivienda alquilada ofrece interesantes ventajas que hay que valorar:

• La inversión en la adquisición de la vivienda comienza a recuperarse de inmediato, ya que se percibirá la renta del alquiler desde el primer mes.
• No es necesario invertir tiempo ni recursos para arrendar el inmueble o elegir al inquilino más adecuado.
• Dado que la vivienda ya está ocupada, no habrá que realizar reformas antes de sacarla al mercado del alquiler.

Cuestiones que conviene valorar antes de adquirir la vivienda

Aunque a priori comprar una vivienda alquilada ofrezca beneficios, también conviene analizar en detalle algunas cuestiones fundamentales para que la operación sea ventajosa y no surjan imprevistos:

• Es muy importante analizar bien el contrato de alquiler en vigor: renta, condiciones, duración o cláusulas particulares.
• Como en cualquier operación de compraventa, hay que asegurarse de que la vivienda está libre de cargas.
• También hay que comprobar la solvencia del inquilino y su compromiso con el pago mensual del alquiler. Si ha habido algún retraso o impago, adquirir la vivienda puede no ser la mejor decisión.
• Conocer el estado real de la vivienda puede ser complicado si el inquilino se niega a permitir las visitas. Si aun así se toma la decisión de adquirir el inmueble, conviene solicitar al actual propietario un inventario del contenido o una rebaja en el precio de venta.
• Cuando se busca es obtener rentabilidad, conviene valorar no solo la situación actual de la vivienda. Hay que analizar aspectos que puedan condicionar beneficios en un futuro, como es el caso de la declaración de zonas tensionadas según la nueva Ley de Vivienda, que establece ciertos límites a la hora del alquiler.
• Siempre es posible negociar el precio de venta en función de aspectos como el estado del piso o el plazo de tiempo que queda hasta la finalización del contrato de alquiler.

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