Categoría: Mercado Inmobiliario

Leemos en un artículo en el diario Cinco Días que adquirir una casa supone "regalar al banco el 64% del valor de la vivienda con las nuevas hipotecas", en relación a los gastos, comisiones e intereses asociados a la misma, además de la devolución del capital del préstamo hipotecario. Bien sabemos que la actividad realizada por entidades bancarias y financieras es la de "vender dinero", pero llama la atención el porcentaje que se cobra por los distintos gastos asociados a una hipoteca.

El ajuste de precios de los pisos y casas de los últimos años en España (más de un 30% de media), permite ya comprar un piso a "tocateja" como una opción habitual en los cierres de operaciones de venta. Pero la realidad es que la mayoría de los compradores interesados en comprar una vivienda necesita pedir una hipoteca. No obstante, se firman menos hipotecas que nunca (menos de 14.000 el pasado mes de julio, mínimo histórico) y las que se firman se hacen a unos intereses cada vez más altos (el tipo de interés medio se sitúa en el 4,40%, un 3,8% más que en 2012). Además, las entidades financieras han endurecido las condiciones de los préstamos hipotecarios. Así, principalmente son tres los conceptos que encarecen las hipotecas: los gastos, las comisiones y los intereses generados.

• Los gastos asociados a la compra de una casa incluyen la tasación, la notaría, la gestoría y los impuestos. Se trata de un coste adicional de entre el 10% y el 13% del precio de la operación. Es necesario que el comprador tenga ahorrado al menos un 30% del valor del inmueble, dado que las entidades ya no financian el 100%, sino por lo general el 80% del valor de tasación. La tasación de la vivienda (se exige por Ley) la realizan empresas especializadas generalmente por encargo de la entidad, y suele costar unos 200 euros. Por su parte, el notario cobra sus honorarios y la gestoría los suyos por realizar los trámites de inscripción en el Registro de la Propiedad o la liquidación de impuestos.

Respecto a los impuestos recordamos que en la transmisión de vivienda nuevas únicamente se paga el IVA (un 10% desde el 1 de enero de 2013), y en el caso de las viviendas de segunda mano se abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 7% y el 8% según la Comunidad Autónoma, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava los documentos notariales.

• Las comisiones de apertura a una hipoteca varían dependiendo de la entidad financiera. Actualmente  estas comisiones de apertura sobre el 1%. Ojo, también existen otro tipo de comisiones que pueden encarecer más el préstamo, como la comisión de estudio, de amortización anticipada o de compensación por desistimiento, que puede ser del 0,50%.

• En relación a los intereses (diferenciales que los bancos suman al euribor) decir que se han ido elevando últimamente. Hoy por hoy es casi imposible dar con diferenciales que bajen del 2%. Es más, según el Banco de España, los tipos hipotecarios medios de los nuevos préstamos a la vivienda alcanzaron 3,27% al cierre de agosto (último dato disponible), mientras el euríbor a un año está en el 0,543% y el precio oficial del dinero se sitúa en el 0,50%, su mínimo histórico.

A todo esto, también hay que recordar que los bancos y cajas obligan a la contratación de productos vinculados a la hipoteca. Así, a los costes anteriores habría que añadir el valor de los seguros (de vida, hogar, desempleo), las tarjetas de crédito o los planes de pensiones.

A modo de ejemplo práctico, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), comprar un piso con una hipoteca media de 100.000 euros (normalmente los bancos sólo dan el 80% del valor de la vivienda o tasación, se puede deducir que el precio de la vivienda es de un 20% más). Los gastos sobre el 10% del valor de compra-venta supondrían unos 12.500 euros; la comisión de apertura para esta "hipoteca tipo" sería del 1%, esto serían 1.000 euros. En relación a los intereses, que en las nuevas hipotecas están rondando en un euríbor más un diferencial medio del 3%. En la hipótesis que el plazo de amortización sea de 25 años y durante ese periodo el euríbor haya mantenido una media del 1,5%, el interés aplicado sería del 4,5%, lo que se traduce en un total de 66.750 euros en intereses. Al final, el cliente de la entidad financiera habrá devuelto al banco los 100.000 euros prestados y 80.250 euros más. Es decir, un 64% más de lo que costó la casa.

Pues tal como están las cosas a nivel económico en nuestro país, va ha ser complicado dar salida a los muchos pisos y casas con buena ubicación y condiciones si no se tiene algo de dinerillo ahorrado.

Imagen: Alejandro Meraviglia - Fuente: Cinco Días