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Continuando con la serie de consejos de la semana pasada donde revisamos, en el caso de daños y desperfectos en una vivienda en alquiler, quién debía asumir el gasto, esta semana analizamos junto con expertos, quién debe pagar la comisión de la agencia cuando se contrata un alquiler: ¿el inquilino o el casero? En ciudades como Madrid y Barcelona el inquilino paga los honorarios de la agencia inmobiliaria al alquilar una vivienda, cuando en realidad el cliente es el propietario del inmueble. En cambio, en otras zonas como en Vigo se hace cargo el dueño del piso. En estas mismas ciudades o en otras ocurre también que, según la inmobiliaria con la que se firme, se cobra la mitad a cada una de las partes o una mensualidad íntegra al propietario y otra al inquilino.

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¿A qué se debe tanta confusión? ¿Por qué el mercado de la vivienda es el único sector en el que contrata uno y paga otro? "En materia de honorarios rige el libre mercado y cada agente sigue un sistema de cobro en función de los usos y costumbres de cada lugar. En cada provincia se utilizan sistemas distintos de cobro, aunque eso no quita que cualquier agente pueda establecer su propio sistema", argumenta Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. "A la gente que alquila en una zona geográfica en la que habitualmente se cobra al propietario y que se muda a otra en la que se cobra al inquilino no entiende el por qué y es por los usos y costumbres", argumenta Fernando Rico de la Viesca, de Re/Max Urbe.

En las operaciones de compra de vivienda la regla es mucho más clara. El vendedor paga a la inmobiliaria, aunque al final traslade los honorarios al precio final. "Como no se ha sabido cómo repercutir ese coste al inquilino dentro del contrato, se ha llegado a la convención social de que es algo que tiene que pagar", opina Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete de Salvador Real Estate Lawyer. El lío no es solo para los inquilinos. Las agencias se preguntan si es una opción tratar al alquilado por debajo de sus expectativas y ofrecerle un peor servicio por el hecho de no ser su cliente. Mala decisión para un negocio que crece en función de las recomendaciones de personas satisfechas.

Hay otro razonamiento y es la situación del mercado. "Cuando hay demanda de viviendas los honorarios los cubre el inquilino, mientras que cuando hay sobreoferta se hace cargo el propietario", explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Actualmente, "no existe mucho alquiler y el propietario tiene más fuerza que el inquilino, al haber más demanda que oferta", añade Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios. Así, las costumbres mandan en este sector en el que no existe una norma de cobro de honorarios, pero tampoco una regulación sobre quién puede realizar la actividad de intermediación (no se exigen requisitos de capacidad, titulación o colegiación).

Más pronto que tarde, el sector tendrá que adaptarse a la nueva realidad social. De hecho, son los propios inmobiliarios los que están alzando la voz para reclamar que las cosas cambien y que prime el sentido común. "Lo lógico sería que pagara siempre el propietario, que es quien contrata a la agencia para que le ofrezca un servicio y defienda sus intereses", reclama José Luis Echeverría, socio y director de Expansión de Monapart. Para este agente es socialmente injusto e insolidario. "Nos compete a todos ayudar a nuestros jóvenes a acceder a la vivienda. Los propietarios y los agentes tenemos la oportunidad de cambiar las reglas del juego para dejar de penalizar económicamente a estudiantes, solteros y parejas jóvenes que inician su aventura en el mundo del hogar propio, máxime si ello no va a suponer para nosotros un perjuicio económico, sino todo lo contrario".

Parte del sector considera que si esas comisiones al alquilado desaparecen, se aceptaría la renta ofertada sin negociarla puesto que los beneficios en el corto plazo (no pagar una mensualidad a fondo perdido) pesarán más que la rebaja media del 7,5% en la renta que suele obtener. Además, "cuando los honorarios los pagan los dueños los pisos se alquilan antes y con que se arrienden un mes antes, al final al propietario los honorarios le han salido gratis", advierte Duque.

El motivo de que una parte del sector se haya quedado algo anticuado es que hasta hace poco el alquiler era el patito feo para las agencias inmobiliarias. "Durante muchos años los servicios que hemos ofertado a nuestros clientes han sido mal desarrollados y poco competitivos. Muchas inmobiliarias se limitaban a poner un cartel, hacer unas fotos y colocar algún anuncio en portales gratuitos y en su escaparate", critica Alberto Murcia, vicepresidente de Aegi, la patronal de las empresas de gestión inmobiliaria.

Tras el pinchazo de la burbuja, la comercialización del alquiler se ha convertido para muchos en la principal y única fuente de ingresos. Tanto es así que se han abierto, casi hasta el infinito, el abanico de servicios para las dos partes: verificación de las cargas que tiene el inmueble que se alquila por si pudieran afectar al inquilino; asesoramiento legal previo a la redacción del contrato para no incurrir en cláusulas abusivas o nulas; asesoramiento fiscal sobre la repercusión del alquiler en la renta del propietario; ingreso de la fianza en el organismo competente... Un servicio que empieza a crecer en España, es la gestión integral del alquiler. Tiene un coste mensual para el casero que ronda entre el 8% y el 10% de la renta mensual, explica Alberto Murcia.

Con esta percha, ya hay muchas agencias (y a corto plazo serán más), que están pidiendo una mensualidad a cada parte. "La tendencia es cobrar el equivalente a una mensualidad al propietario y otra al inquilino, cuando a ambos les estamos prestando un servicio", dice el responsable de Formación de Look & Find, Jorge Torrent. Preparen el bolsillo, el pago por duplicado está de moda.

Fuente: elpais.com

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Leemos en un artículo en el diario Cinco Días que adquirir una casa supone "regalar al banco el 64% del valor de la vivienda con las nuevas hipotecas", en relación a los gastos, comisiones e intereses asociados a la misma, además de la devolución del capital del préstamo hipotecario. Bien sabemos que la actividad realizada por entidades bancarias y financieras es la de "vender dinero", pero llama la atención el porcentaje que se cobra por los distintos gastos asociados a una hipoteca.

El ajuste de precios de los pisos y casas de los últimos años en España (más de un 30% de media), permite ya comprar un piso a "tocateja" como una opción habitual en los cierres de operaciones de venta. Pero la realidad es que la mayoría de los compradores interesados en comprar una vivienda necesita pedir una hipoteca. No obstante, se firman menos hipotecas que nunca (menos de 14.000 el pasado mes de julio, mínimo histórico) y las que se firman se hacen a unos intereses cada vez más altos (el tipo de interés medio se sitúa en el 4,40%, un 3,8% más que en 2012). Además, las entidades financieras han endurecido las condiciones de los préstamos hipotecarios. Así, principalmente son tres los conceptos que encarecen las hipotecas: los gastos, las comisiones y los intereses generados.

  • Los gastos asociados a la compra de una casa incluyen la tasación, la notaría, la gestoría y los impuestos. Se trata de un coste adicional de entre el 10% y el 13% del precio de la operación. Es necesario que el comprador tenga ahorrado al menos un 30% del valor del inmueble, dado que las entidades ya no financian el 100%, sino por lo general el 80% del valor de tasación. La tasación de la vivienda (se exige por Ley) la realizan empresas especializadas generalmente por encargo de la entidad, y suele costar unos 200 euros. Por su parte, el notario cobra sus honorarios y la gestoría los suyos por realizar los trámites de inscripción en el Registro de la Propiedad o la liquidación de impuestos.

Respecto a los impuestos recordamos que en la transmisión de vivienda nuevas únicamente se paga el IVA (un 10% desde el 1 de enero de 2013), y en el caso de las viviendas de segunda mano se abona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 7% y el 8% según la Comunidad Autónoma, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava los documentos notariales.

  • Las comisiones de apertura a una hipoteca varían dependiendo de la entidad financiera. Actualmente  estas comisiones de apertura sobre el 1%. Ojo, también existen otro tipo de comisiones que pueden encarecer más el préstamo, como la comisión de estudio, de amortización anticipada o de compensación por desistimiento, que puede ser del 0,50%.
  • En relación a los intereses (diferenciales que los bancos suman al euribor) decir que se han ido elevando últimamente. Hoy por hoy es casi imposible dar con diferenciales que bajen del 2%. Es más, según el Banco de España, los tipos hipotecarios medios de los nuevos préstamos a la vivienda alcanzaron 3,27% al cierre de agosto (último dato disponible), mientras el euríbor a un año está en el 0,543% y el precio oficial del dinero se sitúa en el 0,50%, su mínimo histórico.

A todo esto, también hay que recordar que los bancos y cajas obligan a la contratación de productos vinculados a la hipoteca. Así, a los costes anteriores habría que añadir el valor de los seguros (de vida, hogar, desempleo), las tarjetas de crédito o los planes de pensiones.

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A modo de ejemplo práctico, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), comprar un piso con una hipoteca media de 100.000 euros (normalmente los bancos sólo dan el 80% del valor de la vivienda o tasación, se puede deducir que el precio de la vivienda es de un 20% más). Los gastos sobre el 10% del valor de compra-venta supondrían unos 12.500 euros; la comisión de apertura para esta "hipoteca tipo" sería del 1%, esto serían 1.000 euros. En relación a los intereses, que en las nuevas hipotecas están rondando en un euríbor más un diferencial medio del 3%. En la hipótesis que el plazo de amortización sea de 25 años y durante ese periodo el euríbor haya mantenido una media del 1,5%, el interés aplicado sería del 4,5%, lo que se traduce en un total de 66.750 euros en intereses. Al final, el cliente de la entidad financiera habrá devuelto al banco los 100.000 euros prestados y 80.250 euros más. Es decir, un 64% más de lo que costó la casa.

Pues tal como están las cosas a nivel económico en nuestro país, va ha ser complicado dar salida a los muchos pisos y casas con buena ubicación y condiciones si no se tiene algo de dinerillo ahorrado.

Imagen: Alejandro Meraviglia - Fuente: Cinco Días