Los datos continúan interpretándose con prudencia, y si bien la tendencia hacia la recuperación inmobiliaria en España parece clara, con reducciones cada vez más moderadas en los precios y cuatro meses de crecimiento en las ventas según el INE, esta no termina de mostrarse de forma generalizada.
Así, si tomamos como referencia la estadística de Tinsa del pasado mes de julio, vemos cómo mientras las localidades de la costa mediterránea fueron las que más bajaron sus precios en julio con respecto a un año antes (7,7%), en Baleares y Canarias suben un 4,2% en tasa interanual, afianzando el cambio de tendencia que ya se apuntaba en junio.
El mercado inmobiliario, lejos de ser homogéneo, va por barrios, por ubicaciones e incluso tipologías. Según los expertos, puede haber llegado el momento de comprar, pero discriminando. Sólo en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña se acumulan el 49,2% del total de viviendas nuevas sin vender en España, alrededor de 277.442 pisos y casas según los datos del Ministerio de Fomento, a lo que habría ay que sumar un incalculable número de viviendas usadas. Una amplia oferta que no hace sino presionar los precios a la baja.
Así, todo apunta que la recuperación inmobiliaria comienza, pero por lo pronto sólo en ciertos lugares. Además, hay algo muy importante que tener en cuenta según estos mismos expertos, la demanda extranjera está haciendo que cambie la tendencia, pero falta la parte más importante, la de los que tradicionalmente han sido los principales compradores de casas y pisos en la playa: los españoles, aún con la desventaja de la financiación, que también parece mejora lentamente, y un largo camino de recuperación económica aún por recorrer.
No obstante, para aquellos que puedan o tengan unos ahorros, y además estén interesados en comprar como inversión una vivienda en la costa, deben saber que las localidades de la costa mediterránea supera un ajuste de precios desde máximos (finales del 2007) superiores al 50%. Según Tinsa de media el 49,1%, mientras que el recorte ha sido más moderado en los precios de los pisos de las islas (Canarias y Baleares), realizando un ajuste del 27%. Salvando las diferencias de mercado, en ambas zonas al ajuste de precios de la vivienda en venta ya le queda poco recorrido (en el 2016 empezarán a subir según Standard & Poor’s) y los expertos sugieren ir posicionándose.
La caída acumulada en el valor de la vivienda en todo el litoral español, hace que su interés vaya en aumento. Según Patricio Palomar de CBRE, desde el verano de 2013 ha ido creciendo. Primero se centró en el sector terciario y ahora llega al residencial en la playa. Mientras que Carlos Smerdou de Foro Consultores, en lo que respecta a la oferta, comenta que puede comenzar a haber una cierta presión al alza de los precios: los vendedores ya no sienten tanta presión para vender su inmueble ante el temor de que los precios continúen bajando. Al contrario. Los propietarios saben que se desharán de su inmueble ahora mejor que hace un año, pero que dentro de doce meses pueden, incluso, vender por un precio más elevado. En este sentido, según también la estadística de Tinsa ha habido subidas de precios de entre 3.000 y 5.000 euros para inmuebles de 100.000 euros en algunas zonas consolidadas de costa. No son subidas muy importantes, pero sí son sintomáticas de lo que comienza a ocurrir en el mercado.
Las ubicaciones consolidadas y más demandadas
Los que conocen el sector afirman que no es necesario arriesgar, que hay que ir a lo seguro, a las zonas más tradicionales de veraneo, es decir, a las Islas Canarias y Baleares, la Costa Blanca y la Costa del Sol. Según Patricio Palomar (CBRE), sobre todo Baleares. junto con la Costa Brava y la Costa del Sol se encuentran entre los destinos más atractivos del momento para comprar una vivienda en la playa. "En Baleares, se concentran los inversores de mayor poder adquisitivo, fundamentalmente de origen alemán y británico, especialmente en Mallorca, en la costa de la Sierra de Tramontana y en Palma, pero también en Ibiza y Menorca, destinado principalmente a uso propio".
En la Costa Brava, según Patricio Palomar, son muchas las ventas realizadas por ciudadanos franceses y rusos. En este caso, también la principal motivación es contar con una vivienda para uso para uso propio como segunda residencia en la playa, pero en algunos casos, se adquieren para comercializarlas en alquiler de vacaciones en sus países de origen. Como el de la Costa Brava no es un mercado muy grande y han llegado estos nuevos demandantes (sobre todos los rusos), según César Hernández de Sociedad de Tasación, afirma que los precios de la vivienda en la costa de Girona ya no tienen mucho margen de bajada. En cuanto a las localidades, las más demandadas son las más pequeñas y con menor oferta disponible, el público ruso busca exclusividad. Así hay interés en localidades como Begur en la costa del Bajo Ampurdán o en las atractivas localidades de la costa del Alto Ampurdán como Llançà, Roses, Cadaqués, y en la comarca de la Selva, encontramos clásicos de playa como LLoret de Mar o Blanes.
En la costa de Cataluña, bajando hacia el sur en Costa Dorada (Tarragona) y más en concreto en Salou, los expertos también confirman interés por parte de los extranjeros. En la costa de Barcelona, el inversor se reparte entre Barcelona capital y localidades como Castelldefels.
En la Costa del Sol, se aconseja no perder de vista las zonas más cercanas a Marbella. Británicos, nórdicos y un nuevo mercado, el asiático, muestran cada vez más interés por esta zona tan tradicional en el mercado residencial de playa. María Monasterio de Aguirre Newman, confirma el atractivo de algunas zonas que no son estrictamente Marbella, como Estepona o Benahavís, donde los ritmos de venta ya son muy similares a los del año 2006. Tras estas, para Carlos Esmerdou, le seguirán en la recuperación localidades como Casares o Manilva.
Las oportunidades en Marbella y los municipios más caros, aún existiendo, no son tan evidentes como en otras ubicaciones de la Costa del Sol, donde los precios han caído tanto que ni siquiera se necesita financiación para cerrar la operación. Además, hay que tener en cuenta que los compradores españoles prefieren ubicaciones más cercanas a Málaga capital, como Torremolinos, Benalmádena o Rincón de la Victoria. En cuanto a los extranjeros, María Monasterio distingue dos tipologías y, por lo tanto, también dos tipos de inmuebles diferentes aptos para cada una de ellas. Así, rusos y nórdicos buscan exclusividad, mientras que los británicos, alemanes y belgas van buscando más la oportunidad, es decir, el precio más bajo.
Y con un perfil similar a la costa de Málaga, encontramos otra zona clásica para el mercado residencial de playa: Costa Blanca. Zona consolidada y con una alta demanda tanto de mercado nacional como internacional en localidades como Jávea o Benidorm, o en municipios también clásicos de playa como Denia, Torrevieja o Altea. Costa Blanca es, es junto con la Costa del Sol, donde más ventas se realizan a extranjeros, teniendo además la seguridad de un mercado nacional también muy fiel a la costa alicantina, pero buscando precios más ajustados. Generalmente las ventas en la costa del levante se realizan a precios de entre 1.000 y 1.100 euros por metro cuadrado, por debajo de los precios en Andalucía (1.300 euros por metro cuadrado).
Otras zonas de playa: stock y precios a la baja
También es necesario realizar una pequeña anotación respecto a las viviendas en la playa en las costas con un "menor interés" a nivel de inversión, bien por su exceso de viviendas, donde aún se esperan moderadas caídas en los precios en el próximo año, o por ser mercados mercados muy locales como por ejemplo en algunas zonas de costa en el norte de España. Así, en esta situación se pueden encontrar la costa de Almería y Huelva, ambas con un importante "stock" de pisos y casas sin vender. También en zonas de la costa de Valencia y en la Costa del Azahar (Castellón), o en algunas zonas de Costa Dorada, en Tarragona. A cambio, se vuelven muy atractivas por sus precios, teniendo un importante mercado nacional y determinados mercados extranjeros muy interesados por su cercanía como Francia, Bélgica y países del centro de Europa.
Patricio Palomar de CBRE, añade a la lista Costa Cálida, en Murcia, dado que tiene un stock importante y en contra una demanda más reducida, aunque algunos de sus localidades, como Mazarrón, Cartagena o La Manga del Mar Menor se cuentan entre aquéllos en los que más han aumentado las ventas. Y por este mismo exceso de oferta, también cree que tiene riesgo la costa de Alicante lindante con Murcia, en localidades como Torrevieja, Orihuela o Guardamar.
Con algo menos de riesgo, Patricio Palomar apunta las cercanías de Ayamonte, en la Costa Occidental de Huelva, además de las playas situadas entre Málaga y Cádiz, cerca de Gibraltar. Respecto a la Costa de la Luz de Huelva, este experto afirma que su gran ventaja es que, pasada la frontera, ya en Portugal, la oferta es más cara, quedando las casas en Huelva es una ubicación mucho más competitiva.
En relación a la Costa de la Luz de Cádiz, existen una gran dependencia del turismo nacional, y posee un entorno geográfico protegido en muchas zonas de costa, por lo que también la oferta es mucho más pequeña. En la costa de Cádiz, hay un especial interés por parte del mercado inglés y una demanda más enfocada en el disfrute propio y continuado de la vivienda.
En la costa del norte de España también encontramos espectaculares localidades de mar y playa, pero ya con un perfil algo más más local, sin un turismo residencial tan extendido como en la costa mediterránea. Así, según los datos de Tinsa, en zonas de Galicia como Pontevedra y La Coruña, así como en Asturias y Cantabria, e incluso País Vasco también hay una oferta importante de vivienda en la costa, centrada en las capitales, pero muy desestructurada en el resto de localidades costeras, hasta el punto que habría que ir mirando municipio por municipio.
Fuente: finanzas.com
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La venta de viviendas en España aumentó un 10,7% el pasado mes de julio respecto al mismo mes de 2013, hasta un total de 28.583 operaciones, gracias al impulso del mercado de segunda mano, según ha informado este jueves el Instituto Nacional de Estadística (INE).
