El mercado residencial español, en estos años de crisis ha sufrido importantes cambios, y es sólo ahora, siete años después, cuando empezamos a ver los primeros síntomas de recuperación del sector. Los profesionales y empresas que se salvaron del estallido de la burbuja inmobiliaria afirman que en lo que llevamos de año, se han vendido un 60% más de pisos y casas que en el mismo periodo de 2013.
La confianza en la economía, la percepción de que los precios han tocado fondo y un mayor acceso a la financiación bancaria están siendo los factores claves que están animando las ventas. Pero ¿Quiénes son los nuevos compradores? ¿Cuáles son sus nuevos hábitos de compra? ¿En qué ha cambiado la forma de comprar vivienda antes y después del estallido de la burbuja inmobiliaria?
1. Motivo de la compra. Uno de cada tres compradores de viviendas lo hace como inversión, los otros dos serán usuarios del piso. La principal diferencia entre 2007 y 2014 es que, antes, la mayoría de inversores eran especulativos, compraban para vender a los dos años, con unas plusvalías de hasta el 20%. Ahora, los inversores lo hacen a largo plazo, buscando la rentabilidad en el alquiler, que puede ser de hasta un 6%.
2. Nacionalidad y edad del comprador. En los casos en los que la compra de vivienda es para uso propio, como primera vivienda, los extranjeros prácticamente han desaparecido. Mientras que, antes de la crisis, un 40% de las hipotecas se concedían a inmigrantes, ahora, este porcentaje se ha reducido a un 3%. Esto es consecuencia del regreso de mucha población inmigrante a sus países de origen (sobre todo de origen latinoamericano), junto con la compra en efectivo, que se ha disparado en los últimos ejercicios, aprovechando el importante ajuste de precios. La edad media también se ha elevado, principalmente porque los menores de 25 años han pasado de representar un 16% a un simbólico 3%. En el caso de los inversores, el volumen de extranjeros ha crecido ligeramente y ya representan el 50% de los compradores.
3. Precio de las viviendas. La diferencia de precios entre 2007 y 2014 varía según la zona. Las caídas van del 30% hasta muy por encima del 50% en muchas localidades y zonas residenciales de España. De media, la zona con mayor ajuste de precios alcanzado desde máximos, es la costa mediterránea con un 47,3%, mientras que se mantienen como zonas donde menos han descendido los precios las islas Baleares y Canarias, con un 32% según Tinsa.
4. Tiempo de decisión. Los compradores tardan más en decidirse por un piso. Los expertos explican que se visitan más pisos que antes y que sólo se toma la decisión cuando la vivienda encaja al 100% con las expectativas. Mientras que antes de la crisis se compraban pisos al acabar la segunda visita, ahora se llevan a cabo tres, cuatro y hasta cinco visitas a una misma vivienda antes de comprarla. A consecuencia, los plazos de venta también se han demorado. La casas y pisos, que antes de la crisis se vendían prácticamente sobre plano, ahora son de segunda mano principalmente y se puede tardar hasta un año para vender un piso. Existen algunas excepciones, en algunos barrios de Madrid y Barcelona, y zonas muy demandadas de la costa, donde la nula construcción durante estos años ha provocado que la demanda ya supere a la oferta.
5. Poder de negociación. La crisis ha devuelto a España la cultura de la negociación. Antes de la crisis inmobiliaria, el precio fijado por el vendedor era indiscutible. Con el estallido de la burbuja y la caída del mercado comprador, llegaron las presiones a la baja. Actualmente, se acaban cerrando un 70% de las ofertas de los compradores y su presión sólo es válida en función de la tipología del vendedor: la banca es la más abierta a rebajar el precio, porque tiene necesidad de liquidar su cartera de activos, los particulares que deciden vender ahora también tienen suelen tener prisa por desinvertir, aunque en muchos casos, sus hipotecas establecen el límite hasta el que pueden rebajar el precio. Finalmente, las promotoras que están construyendo ahora obra nueva, lo hacen a tarifas actualizadas y su éxito radica precisamente en saber lanzar los pisos a precios razonables desde un principio, por lo que son las menos dadas a realizar descuentos.
6. Porcentaje de financiación bancaria. Actualmente, un 48% de los compradores de pisos como vivienda habitual pagan al contado, sin necesidad de hipoteca. Esta cifra se eleva hasta el 83% en el caso de las adquisiciones de viviendas como inversión. Antes de la crisis, los pagos al contado eran prácticamente simbólicos pues, aunque se dispusiera de los fondos propios suficientes, los tipos de interés eran tan bajos que siempre se solicitaba financiación bancaria.
7. Importe de la hipoteca y ratio sobre los ingresos del comprador. El máximo histórico del importe de las hipotecas se registró en el primer semestre de 2007, cuando el valor medio se situó en 185.462 euros. Actualmente, el importe medio es de 81.318 euros. Las hipotecas se concedían entonces, de media, por el 86% del valor de la viviendas, y ahora, por el 67%. La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado (que se recomienda que no supere el 30% o 35% del sueldo) alcanzó, de media, el 60% en 2007, mientras que ahora se encuentra en un 24%.
8. Perfil del vendedor. El vendedor de pisos tampoco es el mismo. Los bancos se han convertido en las grandes inmobiliarias, a los que siguen las viviendas de segunda mano de los particulares, y, en último lugar, las promociones de obra nueva.
9. Tipología de las viviendas. El principal cambio en el tipo de vivienda adquirida ha sido un mayor número de habitaciones respecto a las expectativas iniciales del comprador. Mientras que antes de la crisis, los precios obligaban a los compradores a ajustar las expectativas a la baja, ahora, el comprador que buscaba una vivienda de dos habitaciones, se encuentra con que puede acceder a una de tres habitaciones. Además, la percepción del pasado de que las viviendas adquiridas eran meros pisos puentes y que en pocos años se accedería a una mejor, ha desaparecido y las compras se realizan con vistas a largo plazo.
10. Profesionalización. El comprador como usuario parece haber asumido que comprar una vivienda, probablemente sea la inversión más importante que realice en su vida. Las inmobiliarias aseguran que ahora el comprador está mucho más informado, es más exigente y solicita más asesoramiento, lo que ha provocado que todo el proceso de compra sea más profesional.
Fuente: expansion.com
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