La venta de vivienda en España, poco a poco empieza a recuperarse, aunque de forma muy dispar (en unas zonas crece bastante, en otras siguen aún en plena caída) y con la prudencia lógica que nos ha enseñado la crisis, la mejoría ha comenzado a notarse. Así, según las las previsiones del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), las ventas subirán un 5% en 2014, el "stock" de pisos nuevos sin vender se reducirá en un 14,8%, desde 766.000 hasta 652.000 viviendas (114.000 menos que en 2013), e incluso en algunas zonas, se vuelve a ver construcción de vivienda en obra nueva.
La mayor cantidad de operaciones de fondos de inversión inmobiliarios ha ayudado a reactivar las expectativas de recuperación. Pero en un sector tan atomizado como el inmobiliario, hay que fijarse en la tendencia más que en los datos mensuales. Y según el Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), la tendencia ha llegado a su punto de inflexión, de manera que en 2014 se venderán más viviendas.
En este sentido, el informe calcula que en 2014 las transacciones de viviendas se incrementarán un 5%. En concreto, si en 2013 se llegó a las 699.691 casas y pisos vendidos, según el registro de la propiedad, en 2014 la cifra crecerá hasta 734.675 transacciones. Los últimos datos del Centro de Información Estadística del Notariado, relativos a enero y febrero (que reflejan las escrituras), apuntan también a un crecimiento de las transacciones inmobiliarias.
En enero, el número de compraventas de viviendas registró un crecimiento interanual del 59,2%, y en febrero, un 39,8%, por la normalización de las tasas interanuales tras el fin de los incentivos fiscales a la compra de vivienda a principios de 2013. Por ello, estas tasas no se repetirían, pero esconden cierto cambio de tendencia.
Se reduce el "stock" de vivienda nueva
El informe del IPE (cuyas previsiones a cierre de año se han elaborado a partir de los datos de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados -RAIC-) cifra el stock de pisos nuevos sin vender a final de 2014 en 652.000, un 14,8% menos que en 2013, cuando el excedente era de 766.000. Es decir, 114.000 pisos y casas a estrenar de los promotores y los bancos encontrarán un comprador este año 2014. Desde 2010 se han drenado 290.000 viviendas del stock.
El director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, José Antonio Pérez, autor del informe, opina que, ante la reducción del volumen de obra y el aumento del nivel de ventas de casas nuevas que vaticina para 2014 y 2015, "se seguirá drenando stock, con lo cuál en determinadas zonas y según tipo de productos y perfiles de cliente, ya se está produciendo el efecto de la demanda embalsada". Es decir, no tiene por qué coincidir que la mayoría de los pisos en venta estén en donde se encuentran los compradores.
Por eso hay zonas en las que se agota el stock y otras en las que vender un piso es casi un milagro. El IPE cree que las grúas volverán a verse en ambos casos: "Durante 2013 acabó la convergencia de los proyectos visados, iniciados y terminados. Y en 2014 la producción de obra nueva volverá, en lugares donde el stock existente no satisface las necesidades de los clientes o donde, sencillamente, no existe el tipo de vivienda que se demanda". Este año, "la actividad de obra nueva inicia su recuperación, en zonas prime, para perfiles de clientes solventes y con productos muy adaptados a sus necesidades", afirma el estudio.
Repunte de visados de nueva construcción en las "zonas prime" de costa
La escuela de negocios inmobiliarios prevé un repunte de los visados de nueva construcción en las "zonas prime" de costa, aunque el informe reconoce que aún hay mucho sin vender. Las promociones con calidad, buenas localizaciones o de lujo sí encuentran fácilmente comprador, incluso en ciudades con promociones a precio de saldo. En concreto, de las 60.000 viviendas que se visaron en 2013 se pasará a 63.000, según las previsiones del IPE. Que esta actividad edificatoria se recupere es fundamental para obtener cierta salud (sostenible, no en burbuja) del sector. Según Marcial Bellido, presidente del IPE: "Si los que tiran del tren de la industria inmobiliaria y de la construcción están arruinados, desorientados o desmotivados, no es posible pensar seriamente en recuperaciones a corto o medio plazo del sector y, en consecuencia, de nuestra economía y de la generación de empleo". Además, la construcción de nuevas viviendas volverá a algunas zonas donde ya no queda excedente. Hay autonomías con muchísimo sobrante de pisos y otras donde no queda tanto por drenar.
Así, las regiones con más stock son Comunidad Valenciana (164.000 pisos) Andalucía (102.500) y Castilla-La Mancha (83.700). Entre las tres concentran más de la mitad del excedente de viviendas a cierre de 2014. En concreto, el 53,6%. En el lado opuesto, con menos stock de pisos sin vender encontramos a Extremadura (3.238), Navarra (3.854) y Baleares (7.965). Cataluña cuenta con un excedente de 12.977 viviendas, menos de la mitad que Madrid (27.198 casas).
Hay dos caminos para seguir drenando el stock y confirmando la recuperación del sector. El primero, la pujanza de los compradores extranjeros, que en 2013 el número de adquisiciones de vivienda libre realizadas por ciudadanos extranjeros se situó en 55.187, el 21,4% del total de operaciones (un 9,8% más que en 2012), según los datos de los notarios. El segundo, y más importante para el mercado nacional, la concesión de hipotecas. La banca ha comenzado a conceder, tímidamente, más crédito nuevo, pero no parece ser suficiente para la reactivación interna. En el mercado inmobiliario, el crédito hipotecario es el verdadero riego sanguíneo para la venta de vivienda, y en España el acceso es aún muy limitado.
Fuente: expansion.com
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Está costando bajar el excedente de pisos y casas nuevas pendiente de venta en España, quedando al cierre del año 2013 unas 563.908 viviendas nuevas sin vender, un 3,3% menos que un año antes, según los últimos datos del Ministerio de Fomento. Se frena así el ritmo de absorción del "stock", ya que el año anterior el descenso fue del 6,9%.
