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precio baja - El precio de la vivienda acumula un descenso del 45,6% y bajará más en el 2014El precio de los pisos y casas en España sigue descendiendo y acumulan una caída desde sus máximos en 2007 del 45,6%, hasta los 1.307 euros por metro cuadrado, y seguirá descendiendo, aunque a menor ritmo a lo largo de 2014, en consonancia con los "síntomas" de recuperación de la economía, según el último informe trimestral "Tendencias del Sector Inmobiliario" que elabora Sociedad de Tasación.

El informe refleja la heterogeneidad del mercado de la vivienda cuando se atiende a las calidades de los inmuebles, en las que se incluye también la valoración del entorno en el que se encuentran. En este sentido, el precio de las viviendas de baja calidad aún descendió un 17,4% en el cuarto trimestre de 2013, frente al 6,4% en el caso de los inmuebles de calidad alta. Además, según el tipo de municipio en el que se encuentran las viviendas, se observa que en el mismo periodo el precio de las viviendas de menor calidad en municipios de menos de 25.000 habitantes llegó a caer un 19,3% respecto al año anterior.

Mercado, demanda nacional y avance del alquiler

La razón de que continúe este ajuste, según ha explicado el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández Aceytuno, durante la presentación del informe, es que "no se ve todavía un mercado sólido". Por un lado, la falta de circulación del crédito y, por otro, la desconfianza de las familias ante los altos niveles de desempleo, no hacen pensar que en el corto plazo se vuelvan a crear entre 200.000 y 250.000 nuevos hogares al año, lo que sería un indicador de vuelta a la normalidad en el sector, ha añadido. Esta situación del mercado inmobiliario español se está viendo claramente reflejada en la caída en el número de operaciones de venta de viviendas, que en noviembre bajó un 15,9% interanual, el segundo peor dato de toda la crisis, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con todo, Fernández Aceytuno asegura que se observan ciertos "síntomas" en la economía que podrían anticipar un cambio de tendencia y que hacen pensar en la moderación de la caída del precio de la vivienda en 2014. Estos indicadores serían la estabilización en la curva del paro o la moderación de la prima de riesgo. "Algo se mueve", ha asegurado al respecto Fernández Aceytuno. En su opinión, esta evolución macroeconómica se está trasladando a la demanda, que empieza a visitar con más asiduidad las casetas de obra, a pararse en los escaparates de las inmobiliarias.

En relación a la llegada de capitales extranjeros a España en busca de oportunidades de inversión, Fernández Aceytuno afirma que trasladan a los potenciales compradores nacionales el mensaje que las viviendas están "de saldo" y que es el momento de comprar, para acto seguido alertar que aún no se puede hablar de un suelo en el mercado y, por tanto, tampoco en los precios de la vivienda.

Por otro lado, el director general de Sociedad de Tasación ha destacado que, en pleno viacrucis del sector inmobiliario, "se está cuestionando si alquilar es tirar el dinero" y algunos compradores empiezan a interesarse por viviendas de baja calidad, pero con posibilidades para ser reformadas y alquiladas posteriormente. Más aún, según ha explicado, aquellos que han vivido la crisis entre los 18 y los 21 años heredarán un concepto más negativo de la vivienda en propiedad lo que podría llevar a incrementar en un futuro el porcentaje de viviendas en alquiler del 15% al 30%.

Fuente: elmundo.es

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alquiler pisos1 - La vivienda en alquiler gana terreno a la compra de pisos ¿Será el 2014 el año del alquiler?En estos últimos años se ha ido fraguando en el mercado inmobiliario español una clara tendencia donde el alquiler se gana terreno a la compra de vivienda. Este cambio de tendencia se debe a distintos factores, aunque la crisis es su epicentro. Así, el pasado año 2013 fue un buen año para el alquiler de pisos y casas con una cuota del 14%, ganando 4 puntos porcentuales de cuota frente a la compra ¿Significará un cambio de ciclo en el sector inmobiliario? ¿Será el 2014 el año de la vivienda en alquiler?

La negativa de los bancos a conceder hipotecas es quizá el factor más determinante, junto con el paro y la estabilidad laboral según los expertos. Pero por otro lado, hay un cambio generacional, los menores de 35 años ya no ven la compraventa como la opción más segura, ni viven con la sensación de estar tirando el dinero en el alquiler.

En este contexto, todo apunta a que 2014 será el año del alquiler y que le seguirá "arañando" protagonismo a la compra. Esto implica que muchos propietarios, ante las dificultades de vender sus viviendas, se inclinen también por alquilarlas. Por el lado de los inquilinos, muchos se decantarán por el alquiler como consecuencia de no poder comprar una vivienda; otros que sí podrían están esperando que todo se normalice en relación a la financiación, a la estabilidad laboral, o esperan el final del ajuste de precios; y otros optarán al alquiler porque realmente, es su opción preferida.

La tendencia es generalizada, pero se hace más evidente en los casos de Madrid y Barcelona, y según algunos estudios los mercados del alquiler de vivienda más equilibrados y maduros. Asi, el número de madrileños que vive de alquiler se ha incrementado en la última década y la tendencia irá a más en los próximos años. El Censo de Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) demuestra esta tendencia al alza. En 2001 había en la región de Madrid 255.254 viviendas principales en régimen de alquiler, el 13,6% del total. Una década después, en 2011, ya había 428.669 viviendas en alquiler que suponían el 17,3% del parque inmobiliario. En el caso de Cataluña según los datos de la Generalitat, la evolución anual de los contratos firmados confirma que durante los años de crisis (de 2008 a 2012), el número de contratos de alquiler rubricados se disparó un 73%; mientras, la cifra de compraventa de inmuebles cayó el 32%.

Actualmente el mercado ofrece unas fantásticas oportunidades para comprar vivienda, el precio de los pisos y casas se han ajustado en los últimos años de forma ininterrumpida hasta acumular un descenso del 28,8%, según datos del Ministerio de Fomento correspondientes al tercer trimestre de 2013, y más del 40% en zonas de costa y playa. A pesar de estos buenos precios, sólo se vende a grupos inversores, al comprador extranjero y a los que pagan efectivo con un buen precio. Mientras, las ventas caen, el número de hipotecas cae, y los alquileres crecen.

Fuente: blogsimaexpo.com

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precios the economist - La vivienda en España sigue sobevalorada un 13% según The EconomistLos precios de la vivienda en España siguen sobrevalorados en un 13%, según el índice elaborado por The Economist. El indicador, que lleva publicándose algo más de tres años, se basa en la relación entre el importe de venta de los inmuebles y el precio de los alquileres para calcular los precios razonables de la vivienda. Hace tres años, la publicación situaba dicho porcentaje en el 55% frente al 13%, por lo que la mayor parte del ajuste ya se habría realizado. Desde 2008, semanario británico estima una caída en los precios de la vivienda del 30%, y en el último año el 5,3%.

De los 23 países analizados por este índice, se han registrado subidas de precios en los últimos doce meses en 18 de ellos, con caídas en otros cinco, entre los que está España registrando la segunda mayor caída, sólo por detrás de Italia, donde los precios se han ajustado en el último año un 5,9% y donde la publicación detecta sólo una sobrevaloración del 4%.

Desde enero de 2008, cuando el valor de los pisos y casas en España alcanzó el pico máximo, los precios han caído consecutivamente hasta acumular un descenso del 28,8%, según datos del Ministerio de Fomento del tercer trimestre de 2013. No obstante, tasadoras como Sociedad de Tasación cifran la caída desde máximos cercana al 50%.

La mayoría de los expertos creen que para el 2014 habrá caídas adicionales de los precios de la vivienda, al menos, hasta que el desempleo y la financiación se recuperen. Algunos, no obstante, no descartan que puedan producirse incluso pequeños repuntes en aquellas las buenas ubicaciones donde se ha agotado el stock y hay una fuerte demanda.

Por lo que respecta al resto de países, hay varios con una burbuja inmobiliaria en ciernes y que presentan precios muy inflados, según The Economits. En Hong Kong, por ejemplo, se encuentran sobrevalorados en un 81%, un 71% en Nueva Zelanda. En Canadá un 76% y en Bélgica un 62%. Por el contrario, en Japón, donde los precios han caído un 15,4% desde máximos y un 16% en el último año, la vivienda se encuentra infravalorada un 37%.

En Alemania, por su parte, donde existe la menor tasa de viviendas en propiedad de la Unión Europea –con un 53%-, la vivienda está registrando los mayores incrementos desde la reunificación, aunque los precios todavía se encuentran infravalorados en un 12%.

En Irlanda, un país que sufrió una burbuja inmobiliaria muy similar a la de España, los precios se ajustaron un 45,3% desde máximos, se han registrado subidas en los últimos doce meses del 5,6%.

Fuente: elconfidencial.com - Imagen: economist.com

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madrid10bis - El precio de la vivienda nueva en Madrid cae a cifras de 2003Según el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2013 presentado la semana pasada por ST Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda en Madrid capital bajó en 2013 un 8,6%, hasta los 2.726 euros por metro cuadrado construido, una cifra similar a la del segundo semestre de 2003. La caída acumulada es del 41% en términos reales desde 2007.

Durante 2013, el distrito de Madrid que experimentó una mayor caída del precio de la vivienda nueva fue Ciudad Lineal (16,3%), seguido de Villaverde (15,1%) Villa de Vallecas (12,2%) y Centro (9,5%). En el segundo semestre de 2013, las caídas de precios menos acusadas se produjeron en Tetuán (1,2%) y Arganzuela (1,8%).

El distrito de Madrid más caro sigue siendo El barrio de Salamanca (4.542 euros/m2) , seguido de Chamberí (4.217 euros/m2) y Centro (3.650 euros/m2). Respecto a los más económicos repiten Villaverde (1.760 euros/m2), y Villa de Vallecas (2.087 euros/m2).

En cuanto al área metropolitana, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en los principales municipios del área metropolitana se ha situado en 1.913 euros por metro cuadrado construido, con una reducción de precios del 7,7%. Los descensos más altos entre las poblaciones de más de 50.000 habitantes se registraron en Leganés y Getafe, ambos con una caída del 10,8% y Parla (10,2%). Por el contrario, donde menos ha descendido es Alcobendas (1,2%), Las Rozas (3,8%) y Alcorcón (4,3%).

Situación por distritos

Centro. El 50% del parque de viviendas cuenta con algún tipo de protección. El 2 de agosto de 2013 se aprobó la Revisión de la Modificación del PGOUM, por lo que algunas actuaciones podrán salir adelante. Los precios se asemejan a los del 2003/2004.

Arganzuela. Distrito muy consolidado. La mayoría de las ofertas de vivienda nueva proceden de inmobiliarias vinculadas a entidades bancarias. Precios en descenso.

Retiro. Distrito muy consolidado en el que no hay suelo libre. Obra nueva concentrada en el barrio de Adelfas. No se observa nueva construcción, ni está prevista a corto plazo, salvo alguna pequeña promoción por sustitución de edificación antigua. Precios sin grandes descensos.

Salamanca. No hay cambios relevantes desde el semestre anterior. Rehabilitación de edificios antiguos y no se prevé ninguna gran intervención. Promociones finalizadas que llevan tiempo en el mercado cuentan todavía con unidades por vender. Los precios siguen bajando aunque moderadamente.

Tetuán. Barrio con amplio abanico de calidades y precios, que presentan grandes variaciones, sobre todo en el mercado secundario. En vivienda nueva, bajadas importantes de precios, sobre todo en la primera mitad de 2013.

Chamberí. Se detectan varias ventas de segunda mano al contado, sin intermediación bancaria. En este distrito no hay vivienda procedente de entidades bancarias. Las promociones de obra nueva en construcción se encuentran paradas. Ventas lentas, con grandes dificultades.

Fuencarral-El Pardo. La oferta sigue siendo superior a la demanda y los ritmos de ventas se mantienen muy lentos. Los precios continúan ajustándose y se mantienen en la media del municipio.

Moncloa-Aravaca. La demanda sigue siendo escasa y los precios siguen ajustándose. Poca oferta de vivienda protegida. Los precios podrían estar llegando a su nivel más bajo.

Latina. Oferta tanto de obra nueva como de vivienda usada y presencia moderada de VPO. Los precios siguen bajando debido a la poca demanda. Latina es una de las zonas de la capital que ha sufrido mayores descensos de precios.

Carabanchel. Distrito en el que las entidades financieras poseen gran número de viviendas procedentes de embargo, que salen al mercado a muy bajo precio. Precios a la baja, sin nuevas promociones en perspectiva.

Puente de Vallecas. Sin cambios apreciables respecto al periodo anterior. Apenas se aprecian compraventas. Los precios siguen a la baja. La influencia de la banca es muy elevada.

Ciudad Lineal. Parque muy heterogéneo, coexistiendo vivienda sencilla en la zona sur con buenas calidades y superficies elevadas en el norte. Desarrollo inmobiliario prácticamente terminado por la carencia de solares de dimensiones apreciables. Ritmo de ventas lento, a causa del desequilibrio entre oferta y demanda. Precios a la baja de forma acusada.

Hortaleza. Se aprecia un descenso considerable en el ritmo de ventas. Las pocas promociones a la venta son de calidades medias, con plazos de entrega muy dilatados. Gran stock de vivienda usada con poca demanda.

Villaverde. El mercado se encuentra en gran medida en manos de entidades bancarias, cuyas ofertas puntuales vinculadas a operaciones con la propia entidad determinan bajadas muy importantes en el resto.

Villa de Vallecas. Situación muy similar a la de Puente de Vallecas. La única diferencia relevante es que en Villa de Vallecas se ubica el PAU, por lo que la oferta de vivienda nueva es muy abundante. Su desarrollo se ha quedado en un 50% y su finalización es incierta a corto plazo. La caída de precios es muy marcada.

San Blas. Mercado secundario muy consolidado con acceso a todo tipo de servicios. Operaciones inmobiliarias escasas, en que las entidades financieras ponen grandes dificultades a la financiación.

Barajas. Desarrollo urbanístico condicionado por la presencia del aeropuerto, con dos zonas diferenciadas en el municipio: el casco antiguo, con actividad casi nula, y la periferia, con cierta oferta de vivienda nueva en bloque abierto.

Fuente: abc.es

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Según el "Informe sobre el stock de vivienda nueva 2012" elaborado por el Ministerio de Fomento y publicado recientemente (aunque con meses de retraso), el stock de pisos y casas sin vender se situó al cierre de 2012 en 583.453 unidades, un 13,6% menos que el anterior dato conocido de 2011 (676.038). Así, tras más 5 años de crisis el mercado inmobiliario sigue en plena digestión de  los excesos del pasado, sobre todo, el excedente de obra nueva que se levantó durante el "boom" y que sigue buscando comprador.

De este modo, según los datos del informe, el mercado registra su tercer año consecutivo de absorción con una caída del 6,9%, debida más que por el incremento de las compraventas por la caída en la construcción de viviendas nuevas. En 2012, tan sólo se solicitaron 44.100 visados de obra residencial nueva, una cifra que está a años luz de los 865.500 de 2006.

stock vivienda nueva 20121 - El excedente en España de pisos y casas sin vender en el 2012 baja de las 600.000 viviendas

El excedente de viviendas baja en todas las comunidades autónomas, siendo llamativas las caídas superiores al 40% en Extremadura (de 3.181 a sólo 1.081 unidades, -65,8%), Cantabria (de 2.472 a 849, -65,6%) y Navarra (de 3.114 a 1.766, -43,2%). Destaca también en el informe que tres comunidades aglutinan hasta el 49,3% del excedente de vivienda en España: Comunidad Valenciana (106.734), Andalucía (107.133) y Cataluña (91.947), todas muy asociadas a la oferta de vivienda en la costa y playa.

Por provincias, las que acapara el mayor porcentaje de 'stock' sobre el total son Barcelona (8,1%), Alicante (8%), Madrid (7,3%), Valencia (5%), Murcia (4,8%), Castellón (4,6%) y Toledo y Almería (4,1%). Además, sólo en cuatro provincias creció el excedente: Soria, Teruel, Gruipúzcoa y Castellón.

Pese a estos porcentajes, Fomento puntualiza en el caso de Madrid y Barcelona que estás provincias "presentan un stock sobre el parque de viviendas autonómico menor al 2% (...) y resulta equilibrado dado el amplio parque de viviendas existente en dichas provincias". La misma apreciación hace de Valencia, que también acumula gran parte del stock nacional, mientras que su excedente sobre el parque de viviendas apenas sobrepasa el 2%.

Se debe puntualizar que el nuevo estudio hecho público hace una revisión de toda la serie, de 2008 a 2011, modificando las cifras que se habían dado hasta ahora por el anterior Gobierno. Desde el departamento que dirige Ana Pastor se justifica esta revisión aludiendo al Censo de Población y Viviendas realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Teniendo en cuenta los anteriores informes y este Censo, Fomento explica que "a nivel provincial se han observado ciertas discrepancias en unas pocas provincias, lo que ha llevado a realizar una revisión de la serie".

El estudio de Fomento también incorpora en esta ocasión una nueva comparativa: el porcentaje del "stock" sobre el parque total de inmuebles. Hasta el 2,3% de las casas españolas existentes responden a esta categoría de viviendas nuevas en venta. Castilla-La Mancha, Comunidad Valenciana y La Rioja superar el 3%. Un porcentaje que se estira al 6,4% en la provincia de Castellón, al 6% en Almería y al 5,7% en Toledo. La Rioja, Ciudad Real, Lleida, Alicante, Murcia, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas también están por encima de la media nacional.

Para tener una perspectiva más amplia de la situación actual del mercado inmobiliario quizá sea adecuada la clasificación de viviendas vacías del INE, que además de la vivienda nueva sin vender, añade los cientos de miles de casas embargadas por los bancos, algunas de las cuales han acabado en manos del banco malo, y la vivienda de segunda mano que, seis años después del estallido de la burbuja, siguen teniendo problemas para encontrar comprador. Agrupándolas todas se calcula que en España hay entre 1,3 y 1,4 millones de viviendas en venta, sin contar los edificios a medio hacer.

Ministerio de Fomento: Informe sobre el stock de vivienda nueva 2012 (.pdf)

Fuente: elmundo.es

vivienda nueva 300x220 - El precio de la vivienda nueva bajó un hasta un 8% en capitales y grandes ciudades en el 2013El precio medio de una vivienda nueva descendió un 7,8% en el conjunto de 2013 en la capitales de provincia españolas, y profundiza así la caída del 6,9% experimentada en 2012, según el informe semestral de Sociedad de Tasación. Así, el precio medio del metro cuadrado en estas ciudades se situó en 2.039 euros, alrededor de 183.500 euros para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados. En el resto de las ciudades estudiadas (59.000 viviendas en un total de 3.600 promociones), el precio del metro cuadrado se situó en 1.583 euros, lo que supone una caída del 6,4%.

En el caso de las ciudades que no son capitales de provincia con más de 100.000 habitantes, el precio medio se situó en 1.699 euros por metro cuadrado, un 8% menos que en 2012. Para las ciudades de más 50.000 habitantes, la caída fue del 5,9%, hasta los 1.603 euros por metro cuadrado; en las de más de 25.000 habitantes, el precio se situó en 1.489 euros por metro cuadrado, un 6,1% menos; y en las de menos de 25.000 habitantes, el metro cuadrado se situó en 1.480 euros, con un descenso anual del 4,8%.

Aragón y Extremadura: los mayores descensos

Todas las comunidades autónomas experimentaron caídas interanuales de precios en 2013, con especial incidencia en Aragón (-11,6%), Extremadura (-10,2%), La Rioja (-10,1%), Castilla-La Mancha (-9,8%), Comunidad Valenciana (-9,2%), Cantabria (-9%), Madrid (-8,6%) y Andalucía (-8,1%). Por debajo de la media nacional (-7,8%), se situaron con los menores descensos Asturias (-2,5%), Galicia (-3,9%), Murcia (-4%), Navarra (-4%), Baleares (-5%), País Vasco (-6,1%), Canarias (-6,5%), Cataluña (-7%) y Castilla y León (-7,5%).

Así, Sociedad de Tasación también prevé que en 2014 se mantenga el ajuste de precios para compensar la debilidad de la demanda y que el alquiler siga ganando terreno a las compraventas.

Informe semestral de Sociedad de Tasación (.pdf)

Fuente: 20minutos.es

Tras el importante repunte de las ventas a finales de 2012 como consecuencia del fin de la desgravación por compra de vivienda y la subida del IVA, durante el año 2013 el comportamiento del mercado inmobiliario a tendido a cierta "estabilización" en cuanto a ventas de viviendas se refiere, acompañado con un constante goteo a la baja en las operaciones de compraventas iniciadas desde hace más de 5 años. Es decir, durante el 2013 la sangría no ha ido a más, pero tampoco se puede hablar de recuperación del maltrecho sector inmobiliario español.

A pesar de esta "estabilización", nunca antes se habían vendido tan pocas casas como ahora. Las operaciones están en niveles históricamente bajos. De hecho, las 22.770 viviendas que fueron anotadas en los registros durante el pasado mes de octubre (tanto nuevas y usadas, como libres y protegidas), representan la cuarta peor cifra desde que pinchó la burbuja inmobiliaria hace ya seis años. Solamente en octubre de 2011, en abril de 2012 y en marzo de este año se registraron peores datos mensuales: 22.392, 21.276 y 22.086 compraventas, respectivamente.

Algunas estadísticas y ciertos expertos comienzan a vislumbrar pequeños brotes verdes. Sin embargo, antes de lanzar las campanas al vuelo habría que apelar a la prudencia. Son todavía muchos los factores que seguirán actuando, a menos a corto y medio plazo, como lastre para este sector: precios aún elevados, fuerte desempleo, falta de financiación, fuerte aumento de la morosidad hipotecaria... Pero además, hay otro obstáculo en el camino que, al menos desde un punto de vista estadístico, está impidiendo la ansiada recuperación del mercado inmobiliario: el desplome en la venta de viviendas nuevas.

venta vivienda nueva usada - La vivienda nueva, un obstáculo que impide el despegue del mercado inmobiliario

En octubre, las ventas registradas de viviendas nuevas se desplomaron un 17,6%, hasta sumar 10.071 ventas, mientras que la compraventa de viviendas de segunda mano descendió un 2,9%, hasta 12.699 operaciones. Y no se trata de un dato puntual puesto que desde que comenzó 2013 las ventas de pisos nuevos no dan síntomas de mejoría mientras que las de segunda mano han comenzado a despertar tímidamente.

Los datos de los notarios también apuntan en esta dirección al mostrar un ligero crecimiento de las transacciones de pisos de segunda mano del 3,9% en el mes de octubre, frente a una caída del 37,5% interanual de los pisos nuevos. Algo muy parecido ha sucedido con los precios. Mientras que las viviendas de segunda mano apenas cayeron un 1,3% interanual hasta 1.315 euros por metro cuadrado, en el caso de los pisos nuevos la caída fue mucho más abultada, del 18,8% interanual hasta 1.450 euros por metro cuadrado. Como si el ajuste estuviera más cerca de finalizar en el caso de los pisos usados que de los nuevos.

Las ventas de pisos de segunda mano quintuplican las de viviendas nuevas

Es evidente un peor comportamiento en la venta de la vivienda nueva frente a la de segunda mano durante los últimos cuatro años. Un obstáculo que el sector deberá sortear para iniciar el deseado despegue. A partir de 2010 comenzaron a venderse más viviendas usadas que nuevas y en la actualidad, la cifra es casi cinco veces superior.

No estamos ante un fenómeno nuevo puesto que en pleno boom inmobiliario (entre 2004 y 2007) las ventas de segunda mano también superaban con creces las de inmuebles nuevos. Sin embargo, las circunstancias eran muy diferentes a las actuales. Entonces, el ciclo de la compraventa se retroalimentaba. El fenómeno de la reposición cobró fuerza. Muchas familias vendían sus casas para comprarse una mejor, ya fuera ésta nueva o usada, como señalan algunos analistas. Además, muchos inmigrantes también entraron en el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento de la segunda mano, lo que disparó las ventas.

Ahora, uno de los factores que explica esta diferencia en el número de transacciones podría ser el mayor ajuste de precios registrado en el segmento de los pisos y casas de segunda mano. Según un estudio reciente de Sociedad de Tasación, los pisos de peor calidad han caído desde los máximos casi un 23%, mientras que en los inmuebles de mejor calidad -media y alta- el descenso se ha situado por debajo del 15%.

La fuerte competencia entre particulares y banca por vender ha provocado una auténtica guerra de precios en el segmento de segunda mano, mientras que en el caso de las promociones de vivienda nueva, los promotores se han visto atados de pies y manos en muchas ocasiones a la hora de poder rebajar los precios y no tener que vender a pérdidas, algo que la banca sí ha podido permitirse.

Fuente: elconfidencial.com

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caída precios3 300x138 - 7 factores que harán que el precio de la vivienda en España siga cayendoTras conocer los datos del pasado lunes del INE que muestran el primer crecimiento trimestral de los precios de la vivienda en los tres últimos años, se ha generado cierto debate respecto si ya se ha alcanzado o no el final del ajuste de precios de la vivienda en España. Nada más lejos de la realidad. Aún hay buenas razones para pensar que los precios de las casas y pisos seguirán cayendo, al menos durante 2014.

Así, en el último informe sobre el mercado inmobiliario español realizado por Bankinter se confirma que los precios actualmente podrían estar iniciando una fase de prolongada estabilización, y reconocen que existirán caídas adicionales en los precios: "En los primeros trimestres de 2014, los precios medios continuarán ajustándose a la baja de forma débil y la fase descendente debería terminar a finales de 2014, de forma que a lo largo de 2015 la mayor demanda y la recuperación económica contribuyan a que los precios registren los primeros incrementos interanuales de los últimos siete años".

Encontrar el nivel de ajuste en los precios de la vivienda parece cada vez más cercano y probablemente las caídas no serán tan abruptas durante los próximos meses, pero el aterrizaje definitivo todavía no se ha producido. Al menos, hay 7 factores que siguen presionando a la baja los precios. De su evolución dependerá que el deseado aterrizaje y recuperación del sector inmobiliario español se produzca antes o después.

1.- Los precios son todavía elevados.- A pesar de llevar un ajuste acumulado en los precios de más del 30% de media, el valor de la vivienda es todavía muy elevado en términos de esfuerzo necesario para su adquisición. En los próximos años no es previsible que la renta disponible de los españoles mejore de forma sustancial ni que se introduzcan incentivos fiscales a la compra de vivienda. Según los expertos del sector, los precios se ajustarán en los próximos trimestres hasta situarse en el rango de 1.450-1.470 euros por metro cuadrado, equivalentes a los precios de finales del año 2003.

2.- Descuentos en los precios de los activos adjudicados.- El descuento en el valor de los activos inmobiliarios que han sido transferidos a la Sareb (54,3% en vivienda, 63% en obra en curso) provocará que en los próximos trimestres salgan al mercado viviendas con unos precios reducidos.

3.- Menor propensión a la compra de vivienda. La creencia generalizada entre la mayor parte de los compradores es que los precios deben seguir bajando, lo que crea el fenómeno de la profecía autocumplida: las compras de vivienda se aplazan por la expectativa deflacionista. Según Bankinter, a dicha expectativa se puede unir una menor disposición de la población a comprar vivienda tras los elevados precios pagados durante la pasada década. "Por consiguiente, creemos que la tradicional tendencia a la compra, que ha llevado a que España tenga un porcentaje muy elevado de viviendas en propiedad y uso, irá cambiando en los próximos años", apunta la entidad.

4.- Desempleo. La tasa de paro en España sigue disparada, con más de 6 millones de desempleados. La falta del trabajo y el miedo a perderlo siguen teniendo un impacto directo y muy duro sobre las ventas de viviendas, que llevan más de un lustro en caída libre. A corto plazo no hay síntomas de mejora ni de recuperación del mercado laboral, lo que seguirá presionando a la baja tanto los precios como las ventas.

5.- No hay financiación. Es la pieza clave en la venta de casas a pesar de que cada vez son más los que compran una vivienda sin necesidad de hipoteca. La tendencia al alza durante estos años de la morosidad hipotecaria de las familias (5,36% en octubre) ha llevado a la banca a tener prácticamente cerrado el acceso al crédito.

Según el informe de Bankinter, "el volumen de crédito concedido para la adquisición de vivienda se contrae a una tasa anual de -4,5%. Esta tendencia descendente es consecuencia de la falta de demanda de crédito solvente y de la necesidad de las entidades financieras de ser más selectivas en la concesión de préstamos, después de que la tasa de morosidad del crédito hipotecario haya superado el 5% por primera vez desde 1994. La política monetaria y la actividad supervisora del BCE contribuirán a mejorar el acceso a la financiación. No obstante, este proceso será muy gradual, por lo que la oferta de crédito será limitada al menos hasta finales de 2014 y seguirá centrada en la cartera de activos adjudicados de las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario".

6.- Stock de vivienda pendiente de vender. La gran cantidad de viviendas sin vender que hay en España son un lastre muy pesado para el mercado inmobiliario. España cuenta en la actualidad con un stock de viviendas sin vender que oscila entre las 700.000 y los casi 2 millones de pisos y casas. Sobre este punto, Bankinter se muestra especialmente negativo. "El stock actual se reducirá de forma muy lenta, aunque nunca se consumirá en su totalidad. A pesar de las débiles perspectivas que presenta el sector de la construcción, consideramos que no será necesario que el stock se reduzca de forma significativa para que se reactive la actividad promotora, porque el actual no se consumirá nunca. En nuestra opinión, existen en España actualmente unas 150.000 viviendas construidas durante el boom inmobiliario en promociones muy alejadas de las grandes ciudades, en zonas de costa con nulo atractivo turístico y en poblaciones fantasma que carecen de servicios básicos". La demanda no volverá a mostrar los crecimientos desproporcionados de la pasada década, mientras que la actividad promotora debe atravesar todavía una etapa de tinieblas hasta el año 2016.

7.- Saldo migratorio. Desde 2012 se observa un "notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente", apuntaba hace unos meses CatalunyaCaixa en un informe. España ha pasado de tener una población de 41 millones de habitantes del año 2002 a más de 46,5 millones en 2013. Sin embargo, por primera vez, en España han comenzado a destruirse hogares, bien por el brusco descenso de la natalidad, bien porque miles de inmigrantes y de españoles han decidido abandonar nuestro país en busca de un futuro mejor.

El informe de Bankinter muestra, a pesar de todo lo indicado, cierto optimismo una vez superado el borroso horizonte del 2014. "El sector de la vivienda está mostrando síntomas incipientes de recuperación por primera vez en los últimos 5 años y medio. La incipiente recuperación de la economía y el empleo a lo largo de 2014 y el mayor atractivo de la vivienda como inversión contribuirán a que la demanda vuelva a aumentar tras 6 años consecutivos de retrocesos. No obstante, la caída de la población y el limitado volumen de crédito hipotecario harán que el repunte de las ventas sea modesto".

Fuente: elconfidencial.com

casa nube 300x199 - El 3,8% de los españoles planean comprar vivienda en el 2014, casi el doble que en el 2012La percepción de que el mercado de la vivienda está llegando al final de su ajuste parece que está ganando adeptos. Ante este posible panorama, la idea de adquirir casa comienza a crecer, aunque muy ligeramente. Así, Según el Indicador de Confianza del Cosumidor (ICC) de noviembre, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), un 3,8% de los entrevistados afirma que "tiene planes de comprar vivienda en el próximo año", casi el doble que en el último mes de 2012, cuando tan sólo un 2,1% decía estar dispuesto a dar ese paso.

Des este mismo modo, en el estudio realizado por el CIS, un 46,4% de los entrevistados piensa que el precio de las casas durante el próximo año se mantendrá. Este porcentaje es casi 10 puntos superior al que se registraba hace un año. En diciembre de 2012, sólo un 37,1% apostaba por la contención de los costes de las casas. Entonces, además, hasta un 52,7% preveía más rebajas, mientras que hoy la opción de que la depreciación continúe es defendida por el 36,6%. Un 7,4% vaticina incluso que los precios subirán, 2,5 puntos más que en 2012.

Esta sensación al alza de que los precios podrían estar llegando al final de su desplome coincide con los datos que algunas estadísticas están arrojando en las últimas semanas. Como la ofrecida por el Instituto Nacional de Estadísitica, donde concluyen que los precios de la vivienda libre subieron por primera vez desde 2010 en tasa intertrimestral, así como los notarios y los profesionales y expertos del sector inmobiliario también comienzan a hablar ya de cambio de ciclo y de la subida de los precios de la vivienda en España.

El ajuste de precios se ha podido alcanzar en determinadas zonas pero en general seguirán bajando los precios en el próximo año. Si la recuperación económica se fortalece y se consigue crear empleo igual a finales del 2014 se podría ser más optimista. Pero actualmente, con la dificultad para acceder al crédito hipotecario y el amplio stock de vivienda sin vender que hay en España, la sensación de recuperación y cambio de ciclo sea un poco precipitada.  Y tú, ¿tienes planes para comprar vivienda el próximo año? ¿crees que los precios de los pisos seguirán bajando?

Fuente: elmundo.es

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inversion inmobiliaria2 300x150 - Hora de invertir en España, el sector inmobiliario ofrece una rentabilidad de hasta el 7%El sector inmobiliario en España, uno de los sectores más castigados por la crisis, comienza a dar signos de recuperación. Así, después de más de 5 años de ajuste en los precios de viviendas e inmuebles comerciales que en algunos lugares supera el 50% (y que en muchos otros aún no ha finalizado), se ha convertido a lo largo del 2013 en un clamor internacional de oportunidades de inversión.

En un momento en el que las rentabilidades de la deuda española a 10 años apenas supera el 4%y los depósitos rentan alrededor del 1%, el sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual. Además, a la rentabilidad que ofrece este activo por las rentas que genera periódicamente, hay que añadir la revalorización que iría adquiriendo en el tiempo si el contexto económico internacional, tal y como parece, se va estabilizando, y que al estar en el momento más bajo del ciclo, la mayor parte de los activos presentan recorrido al alza según los expertos del sector. Esta rentabilidad es uno de los grandes motivos que explica este renacer de la actividad inmobiliaria como inversión.

En el caso de la vivienda, acumula una caída en los precios desde sus máximos de 2007 entre el 39% y el 41% (según la fuente que se consulte). Entre las zonas que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, las zonas que mejor han mantenido el tipo como Baleares, Segovia han ajustado sus precios alrededor del 28%. En el caso de los locales comerciales y de oficinas, los precios han bajado en torno al 30% y 50% , respectivamente, desde máximos.

Pese a la fuerte depreciación de la oferta inmobiliaria desde el estallido de la burbuja, el comportamiento de los precios en el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera el alza en el precio de sus viviendas con 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicado esta semana por el Ministerio de Fomento.

La previsión para el próximo año 2014 es que los precios aún mantenga su tendencia al ajuste en muchas zonas, pero cada vez más expertos y profesionales destacan que es ahora el momento de apostar por el sector. La vivienda vacacional o de segunda residencia en la costa es el producto que presenta mayores descuentos ante el exceso de oferta, especialmente en Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Por ejemplo, en Marbella hay viviendas de más de 140 metros cuadrados en urbanizaciones de lujo por menos de 150.000 euros, un precio imposible incluso de imaginar hace apenas unos años.

La opinión de los expertos

Así, el director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Del mismo modo Antonio Gutiérrez, director general y de inversiones del multyfamily Mazabi afirma que "las inversiones oportunistas, los grandes chollos, forman ya parte del pasado ante la llegada masiva de grandes fondos internacionales, que animan el mercado". Destacando las buenas perspectivas de las nuevas promociones inmobiliarias ligadas al turismo (Málaga, Baleares y Canarias), de la inversión en locales comerciales en las mejores calles de ciudades de provincia (generan rentabilidades de entre el 5%y el 7%) y el potencial de las medianas superficies.

Luis Giménez, responsable de inmobiliario de la división de grandes patrimonios de BNP Paribas considera que "Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres. Tanto es así que los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España". En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital son los dos segmentos con más recorrido. "Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad condal están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual".

Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle, señala que “la rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las plazas de garaje suelen ofrecer una rentabilidad mayor, pero requieren de una gestión mucho más activa. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos y se entregan en bruto, sin incurrir en gastos de actualización del activo cuando se acaba un contrato".  José Antonio Pérez, del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), explica que "Para rentabilidades, identificar el inmueble adecuado para cada localización es clave. "En grandes ciudades, los pisos pequeños, los garajes, las oficinas de reducido tamaño y locales que hacen esquina tienen más tirón. Mientras que en la costa, los inmuebles con vistas al mar, buen entorno, bien conservados, tamaño medio y 3 dormitorios son los más demandados".

Alejandro Campoy, director general de la División de Inversiones de Aguirre Newman, explica que "los descuentos van unidos al riesgo y, por tanto, los mayores ofertas se encuentran en las viviendas vacacionales", donde existe más sobrecapacidad. También destaca que "el retorno de la inversión no vendrá exclusivamente por la rentabilidad que ofrece el producto hoy, sino por el previsible crecimiento de rentas en los próximos años". Por su parte, José María Gaubeka, director comercial de Colliers International Spain, señala que "aunque ya hemos visto que la rentabilidad no está nunca asegurada, la inversión en ladrillo es un valor seguro".

Las mejores zonas para rentabilizar una inversión a través del alquiler

La rentabilidad anual que puede lograr un particular al comprar una vivienda y ponerla posteriormente en régimen de alquiler es del 4,8%, y tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, cuando la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico.

Según estudios de mercado, las comunidades más rentables y donde menos años se tarda en amortizar el precio del inmueble son Canarias, que ofrece una rendimiento anual por alquilar del 5,1%, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7%, y Madrid con un 4,6%. Por el contrario, País Vasco, la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más altos en España, es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, ambas con un 3,9%.

En cuanto a las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,2% anual, seguida de Las Palmas (4,9%), Tarragona (4,8%) y Huelva (4,8%). Por el contrario, San Sebastián (3%), La Coruña (3,1%) y Orense (3,4%) son las ciudades en las que sale menos rentable comprar para alquilar. Las estadísticas también revelan que en Canarias se necesitan 20 años para amortizar la compra de una casa, frente a los 26 años en el País Vasco y los 21 en la Comunidad de Madrid y Cataluña.

Fuente: expansion.com