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El mercado inmobiliario en España ha cambiado mucho en los últimos 6 años. La crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha obligado a un importante ajuste a la baja en los precios entre el 40% y el 50% según la zona dónde se encuentre la vivienda. Tanto vender como  comprar una vivienda sigue siendo una operación de enorme responsabilidad, por la cantidades que se van a recibir o dar, y por la complejidad de este mercado, que como todos se rige por una ley inamovible: la oferta y la demanda.

Han descendido los precios pisos y casas pero también ha caído nuestro nivel de vida, al tiempo que ha aumentado la incertidumbre sobre el futuro. Si a ello sumamos la dificultad para lograr una hipoteca, se nos dibuja un panorama difícil. Tanto el vendedor como el comprador necesitan objetividad y visión real de los precios del mercado, y ha de tener en cuenta los factores que van a influir en ese precio.

En el actual contexto económico y de mercado en ambas acciones se han de ajustar las exigencias, bien para optimizar la venta o bien ahorrarnos unos miles de euros. Reflejar todos los matices y sutilezas de los factores que influyen en el precio de una vivienda sería casi imposible, porque cada vivienda es única, hay un valor subjetivo y emocional en la compra, y sin duda una necesidad en la venta. Para "vender bien" a precio de mercado el vendedor deberá ver cómo mejorar estos aspectos para compensarlos y hacerlos atractivos al mercado, y el comprador necesita detectarlos para comprender su bajo precio o negociar un posible descuento. Son muchos estos factores que además frecuentemente se combinan. Hoy revisaremos los más obvios, pero que a su vez son los más influyentes en la depreciación de una vivienda.

Hay zonas y zonas. Las viviendas que están en las calles céntricas y los barrios más exclusivos tienen precios más elevados, o las viviendas con valores añadidos en zonas emblemáticas y en primera línea de playa. Por el contrario las más alejadas del centro o situadas en zonas periféricas presentan un coste más ajustado. Asimismo, las ubicadas en zonas expuestas a ruidos, o zonas conflictivas, suelen tener unos precios más baratos y con posibilidad de rebaja. Este factor es muy recurrente e intenta imponerse a casi todos los factores que veremos a continuación, quizá más tangibles. Sin duda, un cuchitril en el paraíso tiene su valor, pero todo tiene que estar equilibrado, y los demás factores son también importantes.

Mal estado de la vivienda o el edificio. Es evidente que un piso o casa mal cuidada no puede tener el mismo valor que otro que se encuentra en perfecto estado. Este es uno de los factores con los que más se puede negociar, ya que habrá que invertir dinero en reformas tras la compra. Si la vivienda, el edificio, la fachada, o las zonas comunes están en mal estado o deterioradas o mal mantenidas, su precio también será menor, ya que tarde o temprano habrá problemas y se tendrá que hacer reformas. El comprador solo tiene dos opciones: o asumir su bajo precio y vender para que el comprador reforme, o adelantarse a la hora de invertir en la reforma de la vivienda para mejorar su valor.

Antigüedad del inmueble. Es otra de las variantes que puede incidir más en la cuantía definitiva de la venta o alquiler. A medida que su construcción sea más antigua, más barata será la vivienda. Pero también es un concepto ambiguo que dependiendo de su situación y el estado de conservación que se encuentre, puede ser hasta una oportunidad muy bien compensada reformando la vivienda: la estructura, canalización de servicios, mobiliario y electrodomésticos, e incluso su decoración, no tienen por qué ser antiguos.

Pisos sin ascensor. Es una de las circunstancias que más se puede utilizar por parte de los compradores para conseguir una rebaja en el precio de una casa, y los vendedores han de ser consciente de ellos. Pero si el piso está en las primeras plantas (máximo un tercero), en una buena zona, con calidades y con detalles, hay un mercado de personas jóvenes y sin problemas de salud que estarán claramente interesados. Valdría la pena ver con la comunidad de vecinos si hay posibilidades de ponerlo, es una mejora importante.

Pisos bajos. Las viviendas de los pisos más bajos (primeros, bajos o sótanos) se comercializan con un importe más asequible. En unos casos se debe a su menor demanda y, en otros, por sus características, ya que suelen soportar más ruido, son menos luminosos. Por otro lado, también son más cómodos y accesibles para personas mayores o con minusvalías. Aquí también compensa que la vivienda esté cuidada, una buena terraza con vistas, o una pequeña zona ajardinada, o simplemente un patio con una decoración bonita en los pisos bajos hacen que sea interesante y apetecible para el comprador.

Vivienda interior. Una vivienda interior por razones obvias es más barata que una exterior. Pero no siempre comprar una casa con estas peculiaridades implica desventajas. En las ciudades, si tienen un buen patio interior que dé luz y circulación de aire pueden ser muy apreciados, además los interiores son mucho menos ruidosos. En el interior tener la vivienda bien iluminada y en tonos claros, con detalles agradables en la decoración serán también deseables.

Trasteros y garajes. La ausencia de trasteros o garaje puede ser un otro factor importante para que el importe de venta se aligere, en relación a otras viviendas que sí cuentan con estos servicios en la zona en la que se está interesado en comprar, vender o alquilar. Sobre todo con los garajes si se trata de una zona con dificultades para aparcar. Para ayudar en su venta o alquiler, se podría adquirir uno cercano para incluirlo en la operación, la vivienda tendría salida en el mercado en un mejor precio y más rápido.

Servicio de portería. Contar con un servicio de portería para recoger basuras, limpiar el edificio, recoger paquetes postales o dar información sobre cualquier eventualidad resulta muy cómodo. Pero también es más caro, ya que hay que pagar un sueldo al portero. Por ello, las casas sin este servicio son también más baratas.

Número de vecinos. Si hay pocos vecinos, los gastos de mantenimiento y administración de la finca se pueden disparar. Al haber un menor número, el reparto será más exigente al tener que dividirse entre menos propietarios.

Otros aspectos. Las tomas de electricidad, la adaptación a banda ancha para conectarse a Internet, las fuentes de recepción para recibir las señales de televisión o el tipo de calefacción serán otros de los detalles a tener en cuenta para que el precio de la vivienda se amplíe, o por el contrario, que baje.

¿Qué otros aspectos crees interesantes para que suba o baje el valor de una vivienda?

Spainhouses.net: Pisos y casas en venta y alquiler

Fuente: 20minutos.es