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Categoría: Inmobiliarias

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Publicado el 2 comentarios en Razones por las que el mercado inmobiliario tendrá problemas en los próximos 5 años (o más)

viviendas - Razones por las que el mercado inmobiliario tendrá problemas en los próximos 5 años (o más)Marc Garrigasait (Presidente de Koala Capital Sicav, y Profesor de la Universidad de Pompeu Fabra de Barcelona), escribía hace unos días un artículo en cotizalia llamado "El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1", donde expone su oponión sobre la difícil situación que aún está por superar el mercado inmobiliario español durante al menos 5 años (o quizá 10)...

Transcribirmos los principales puntos por los que en su opinión, el sector de la vivienda en España aún le queda singladura por el desierto que pasar:

"Stock" de Viviendas y perfil de la Demanda

1. Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto, el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000. Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran entre 100.000 y 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 y 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones!!!!!

2. La construcción de viviendas nuevas en España, que, por ejemplo, en 2006 fue de 760.179 unidades, frente a las 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia ó 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo más de 200.000 viviendas anuales, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto, las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es mas probable,  habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun mas la oferta.

3. Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy pocos países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene, incluso una tercera vivienda, como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.

Sistema financiero, inversión internacional, ajuste de precios

4. El mercado de financiación está seco. En primer lugar, porque prácticamente ...continúa leyendo "Razones por las que el mercado inmobiliario tendrá problemas en los próximos 5 años (o más)"

Publicado el Deja un comentario para La venta de viviendas en agosto sube un 29,6%, en su octava subida consecutiva

El mercado inmobiliario español sigue con su lento ajuste mes a mes. Así, por octavo mes consecutivo, la venta de viviendas aumentó un 29,6% en agosto, respecto al mismo mes del 2009, hasta llegar a las 43.817 operaciones de compraventa según Instituto Nacional de Estadística (INE).  El 53,2% de éstas se realizó sobre viviendas nuevas y el 46,8% sobre inmuebles de segunda mano.

venta vivienda - La venta de viviendas en agosto sube un 29,6%, en su octava subida consecutivaA pesar de la lenta recuperación que está viviendo el sector inmobiliario, la buena noticia es que mantiene la línea ascendente en lo que llevamos de 2010, tras los dos años anteriores registrando caídas interanuales. En lo que respecta a la tasa intermensual (agosto sobre julio), la compraventa de viviendas se mantuvo estable, mientras que en los ocho primeros meses del año se acumula un aumento del 13,8% respecto al mismo periodo de 2009.

De las 43.817 operaciones de compraventa de pisos y casas registradas en agosto, el 89,6% fueron sobre vivienda libre y el 10,4% sobre vivienda protegida. Las transacciones por compraventa de viviendas libres se incrementaron un 27,2% respecto a agosto de 2009, hasta sumar 39.250 operaciones, y las de protegidas subieron un 54,7%, hasta 4.567 transacciones.

vivienda agosto ine - La venta de viviendas en agosto sube un 29,6%, en su octava subida consecutiva

En lo que respecta a la vivienda de segunda mano, el número de transacciones de viviendas creció en agosto un 33,9% en tasa interanual, hasta 20.507 transacciones, mientras que la de viviendas nuevas aumentó un 26%, con 23.310 operaciones en el octavo mes del año. El incremento de operaciones en la vivienda usada en el mes de agosto es el décimo aumento interanual consecutivo, después de subir un 1,33% en noviembre, un 4,25% en diciembre de 2009, un 10,7% en enero de este año, un 23,7% en febrero, un 25,1% en marzo, un 26,6% en abril, un 15,3% en mayo, un 17,1% en junio y un 16,8% en julio. En términos intermensuales, las transacciones de viviendas de segunda mano experimentaron un descenso del 3,5% respecto a julio, mientras que las viviendas nuevas aumentaron un 3,2%. Diferenciando entre viviendas libres y protegidas, se registró un aumento del 1,1% en el primer caso y una caída del 8,7% en el segundo en relación al mes de julio.

En relación a las áreas geográficas, el 57,5% de las operaciones de venta de viviendas efectuadas en el pasado mes de agosto se registraron en Andalucía, Madrid, Cataluña y Comunidad Valenciana. Las comunidades con el mayor número de operaciones de compraventa de viviendas por cada 100.000 habitantes fueron La Rioja (191) y Murcia (167).

Fuente: Estadística INE (pdf) - elmundo.es

Publicado el Deja un comentario para Índice Tinsa: El precio de la vivienda baja en septiembre otro 5%

Un mes más se mantiene el descenso en los precios de pisos y casas en España. Así, el Índice que Tinsa realiza en relación a la vivienda libre nueva y usada, vuelve a reflejar un descenso del 5% en el precio medio de la vivienda en el mes de septiembre respecto a agosto. El dato es cuatro décimas superior al que se anotó en agosto (-4,6%), y marca un nuevo descenso interanual en el valor de los pisos. Lo único que queda por despejar en esta evolución es si en los próximos meses se modificará por la influencia que pueda ejercer el final de las deducciones por la compra de vivienda. 

evolucion precios tinsa - Índice Tinsa: El precio de la vivienda baja en septiembre otro 5%El ajuste en el precio de la vivienda sigue su progresiva caída sin terminar de encontrar su límite, y es que al parecer no queda otra para salir de la crisis en la que se encuentra el sector inmobiliario. Todo pasa por el precio para dar salida al todavía excesivo "stock" de viviendas sin vender, y parece que aún quedan bastantes meses de bajadas de precio para que vaya corrigiéndose ese 17% de sobrevaloración según afirma la Unión Europea, respecto al precios de nuestro mercado inmobiliario. De este modo, según los datos de Tinsa, la bajada acumulada desde sus valores máximos alcanzados en diciembre de 2007, en pleno apogeo constructivo e inmobiliario, se acentúa tras los descensos de los últimos tres meses y se sitúa ahora en el 18%.

 

A la caída registrada en septiembre contribuyeron de forma decisiva, tanto las áreas metropolitanas, donde el precio de la vivienda bajó un 5,7%, como los municipios de la costa mediterránea, con un descenso del 8,7%.

Por debajo del descenso medio se situaron las capitales y grandes ciudades, donde el precio de la vivienda bajó un 4,6%, moderando en nueve décimas la caída registrada en agosto (-5,5%). Por su parte, el descenso en Baleares y Canarias se situó en el 4,2%, mientras que en el resto de municipios, la caída en septiembre fue del 3,4%.

En cuanto a las bajadas acumuladas desde máximos destaca el avance de la costa mediterránea, que sitúa su corrección desde diciembre de 2007 en el 25,7%, seguida de las áreas metropolitanas, con un recorte del 19,6% desde el mismo periodo. Por detrás se situaron las capitales y grandes provincias (-18,8%), Baleares y Canarias (-15,6%) y, en último lugar, el resto de municipios (-14,6%).

Fuente: Índice Tinsa (pdf) -  elmundo.es

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Publicado el 3 comentarios en La vivienda no toca fondo pero, ¿es momento de buscar piso?

La vorágine estadística de la vivienda sigue proyectando espirales de confusión sobre el ciudadano. La Comisión Europea alerta de que a finales de 2009 los pisos españoles aún estaban sobrevalorados un 17%. Pero el Instituto Nacional de Estadística vuelve a registrar subidas de precios, por primera vez desde 2007.

La principal agencia de calificación crediticia, Standard & Poors, alerta de que el 8% de los hipotecados debe a su entidad financiera más de lo que vale su inmueble, y de que este porcentaje podría elevarse hasta el 28% si sigue cayendo el precio de la vivienda hasta un 35% acumulado actualmente el descenso desde máximos asciende al 18%. Pero el presidente de la patronal nacional de promotores (APCE), José Manuel Galindo, asegura que, ahora sí que sí, se acabaron las rebajas; el precio ha tocado suelo.

images51 - La vivienda no toca fondo pero, ¿es momento de buscar piso?¿Seguro? Porque algunos de los más reputados analistas de España opinan lo contrario: El suelo barato que se va construir a partir de ahora hará que los precios de la vivienda bajen, porque los descuentos en el suelo se tendrán que trasladar al precio final en el futuro, como apunta José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Pero no se puede cantar victoria, porque la próxima edición del estudio de mercado del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) apunta a un mantenimiento de los precios en 2011. Y esta escuela de negocios (líder en el ámbito inmobiliario) clavó con antelación el estallido de la burbuja y la vuelta a los incrementos de precios que ha acontecido a mediados de 2010.

Pero, ¿todo es tan confuso en el mercado inmobiliario?

El aluvión de mensajes contradictorios es enorme, debido al exceso de estadísticas que inundan el mundillo inmobiliario. Además, los analistas coinciden en que el nivel de los datos oficiales de España es pobre y algo volátil. Si hay algo claro es que los precios van a seguir cayendo, pero no de forma generalizada ni en toda España por igual. Al menos ése es el lugar de encuentro de los expertos consultados.
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Publicado el Deja un comentario para El 8% de los pisos ya vale menos que su hipoteca

La burbuja inmobiliaria ha explotado. Pero sus peores efectos pueden estar por venir. Al impago de las hipotecas y la morosidad, y los consiguientes embargos, puede sucederle un fenómeno hasta ahora inédito en el mercado inmobiliario español. Consiste en que al bajar los precios de la vivienda llega un momento en que el importe de la hipoteca es superior al valor actual del piso en el mercado si el propietario intentara venderla. Y según un informe de la agencia Standard & Poor's, un 8% de los hipotecados en España se encuentra en esa situación de pérdidas patrimoniales.

burbuja2 - El 8% de los pisos ya vale menos que su hipotecaEl problema se puede agravar ya que la agencia advierte de que si los precios de la vivienda en España siguen cayendo hasta un 30% desde los máximos registrados en 2007, frente al descenso del 20% estimado hasta ahora por algunos índices, el porcentaje de hipotecados con pérdidas patrimoniales ascendería al 19,6%.

El estudio elaborado por el área de Finanzas Estructuradas de S&P ha sido realizado con el análisis de las titulizaciones calificadas por la agencia, que engloban más de 800.000 créditos hipotecarios en España.

El problema puede convertirse en una pesadilla para miles de hipotecados porque las previsiones no son nada optimistas. La misma agencia señala en su estudio que "los precios de la vivienda continúen bajando, incluso cuando en otros mercados inmobiliarios se hayan detenido las caídas". Y no solo S&P. También la Comisión Europea ha indicado en su último informe que el precio de la vivienda en España sigue demasiado alto, y estima que los pisos españoles siguen sobrevalorados un 17%, muy por encima del 3% de media en la eurozona.

Esta situación de pérdida patrimonial afecta más a las comunidades autónomas en las que se han registrado los mayores descensos de precios, así como entre los préstamos hipotecarios más recientes (2007 y 2008).

De este modo, la tasa más alta de pérdidas patrimoniales se observa en Valencia (12,4%), Navarra (12,3%), Castilla-La Mancha (11,4%) y Murcia (10,6%), mientras que Galicia (1,4%), Extremadura (2,9%), Castilla y León (3,4%), Cantabria (3,9%) y Asturias muestran la menor incidencia del negative equity.

Por su parte, Aragón cuenta con un porcentaje del 9,4%, mientras Madrid, Andalucía y La Rioja registran una tasa del 8,3%; Cataluña se sitúa en el 7,3%; y País Vasco alcanza el 5,2%.

Ojo, dejar de pagar la hipoteca no sirve

Si alguien intenta vender su piso y se da cuenta de que le ofrecen menos dinero que la hipoteca que le queda por pagar, la primera tentación es dejar de pagar al banco y entregarles directamente las llaves del piso. Ese "ahí te quedas tu con el piso" es lo que han hecho miles de estadounidenses. Pero, ojo, en España no se podría hacer, porque no sólo no sería una solución sino que agravaría el problema.

Y es que en Estados Unidos, las hipotecas tienen sólo la garantía del propio inmueble mientras que en España la hipoteca tiene garantía personal, es decir, que si un hipotecado dejar de pagar el banco no sólo embargará el piso, sino que le reclamará además el importe que le reste tras la venta del inmueble hipotecado hasta cubrir el total del préstamo original solicitado y los intereses. Ese proceso puede, por tanto, llevar al embargo de otros bienes o incluso de la nómina.

Y, por si fuera poco, el Gobierno aprobó el año pasado una ley que permite a las entidades financieras exigir mayores garantías o un aval adicional a los hipotecados a los que el valor de su vivienda en el mercado haya caído un 20%, siempre que demuestren que esa situación tiene continuidad durante un año. Es decir, que aunque el propietario pague religiosamente su hipoteca actual, podría recibir una llamada del banco para ampliar su hipoteca o aportar garantías sobre otros bienes para cubrir la depreciación de su piso.

Fuente: elpais.com

Publicado el Deja un comentario para Comprar vivienda antes del 31 de diciembre tiene premio

Es un recordatorio que el Gobierno hace ahora que el Congreso de los Diputados tramita los Presupuestos del Estado para el año que viene. También anuncia la supresión de las ayudas estatales a la vivienda de protección oficial, que queda en manos de las comunidades autónomas.

400euros 5 255x255x80 - Comprar vivienda antes del 31 de diciembre tiene premioA partir del 1 de enero de 2011 se suprime la deducción por compra de vivienda en el IRPF. El quince por ciento de la hipoteca. Pero seguirán beneficiándose de los incentivos los que hayan adquirido una casa antes de acabar este año. Incluso si, por las prisas, la han comprado sobre plano.

El Gobierno espera que este cambio fiscal eleve el atractivo del mercado inmobiliario. Y pone un ejemplo: con la deducción todavía vigente, cada contribuyente puede rebajar su factura con Hacienda 1.352 euros al año hasta que termine de pagar su casa. Si la hipoteca está concertada para amortizar en 25 años, el ahorro fiscal acumulado durante ese tiempo puede superar los 27.000 euros.

Al presentar los Presupuestos de su departamento, la ministra Beatriz Corredor ratificó la supresión de las ayudas a la vivienda de protección oficial desde el Gobierno. Y deja en manos de las comunidades autónomas la continuidad de estos incentivos.

Fuente: canalsur.es

Comprar una vivienda de aquí al 31 de diciembre tiene premio. Es un recordatorio que el Gobierno hace ahora que el Congreso de los Diputados tramita los Presupuestos del Estado para el año que viene. También anuncia la supresión de las ayudas estatales a la vivienda de protección oficial, que queda en manos de las comunidades autónomas.

A partir del 1 de enero de 2011 se suprime la deducción por compra de vivienda en el IRPF. El quince por ciento de la hipoteca. Pero seguirán beneficiándose de los incentivos los que hayan adquirido una casa antes de acabar este año. Incluso si, por las prisas, la han comprado sobre plano.

El Gobierno espera que este cambio fiscal eleve el atractivo del mercado inmobiliario. Y pone un ejemplo: con la deducción todavía vigente, cada contribuyente puede rebajar su factura con Hacienda 1352 euros al año hasta que termine de pagar su casa. Si la hipoteca está concertada para amortizar en 25 años, el ahorro fiscal acumulado durante ese tiempo puede superar los 27.000 euros.

Ayer, al presentar los Presupuestos de su departamento, la ministra Beatriz Corredor ratificó la supresión de las ayudas a la vivienda de protección oficial desde el Gobierno. Y deja en manos de las comunidades autónomas la continuidad de estos incentivos. La consejera andaluza del ramo  ha sido la invitada de hoy en el programa EL MERIDIANO.

La Junta hará todos los esfuerzos porque se cumpla el Plan Andaluz de Vivienda y así se lo hizo saber la consejera a los socios de Fadeco, la patronal andaluza de la construcción, reunidos ayer en Asamblea.

La agencia de calificación Standard and Poor ha elaborado un nuevo estudio sobre la vivienda en España. En su contenido hay un dato llamativo: el mercado español está a la baja y el valor de una de cada diez viviendas está por debajo de lo que cuesta su hipoteca. Esta sitación afecta sobre todo a quienes compraron su casa entre 2005 y 2007, los años de la burbuja inmobiliaria.

Publicado el Deja un comentario para Hipotecas: más información y más transparente

El Senado insta a que la banca informe mejor sobre las coberturas de hipotecas.

La iniciativa exige que los bancos y cajas avisen sobre las consecuencias que supone contratar este tipo de producto financieros "complejos y de alto riesgo", que algunas entidades vendieron para que sus clientes estuvieran cubiertos si los tipos de interés subían, pero que al bajar penaliza a quienes las contrataron con altísimas cuotas.

images5 - Hipotecas: más información y más transparenteEl portavoz de CiU en el Senado, Jordi Vilajoana, destacó que "resultaba imprescindible encontrar una solución porque se trata de productos pensados para grandes compañías y para ser tratados por expertos financieros en grandes operaciones de crédito, que necesitan una estabilidad económica".

En concreto, la moción insta al Gobierno a solicitar un informe a la CNMV sobre la implantación y el cumplimento en la banca de la directiva europea MIFID del Committee of European Securities Regulator relativa al asesoramiento financiero.

Al Banco de España, por su parte, se le solicita un informe sobre la información de los "swap" que se traslada a los clientes, las denuncias y reclamaciones en los últimos tres años de los usuarios de estas coberturas, así como la resolución de las mismas.

Ambos informes se deberán remitir al Senado en tres meses, añadió CiU en un comunicado.

Fuente: cincodias.com

Publicado el Deja un comentario para Un 66,62% de los alquileres no solicitan los 360 euros de media de su deducción

Casi 7 de cada 10 contribuyentes que viven de alquiler no aprovechan la deducción por este concepto en su declaración de la Renta.  Es decir, un 66,62% de estos contribuyentes recibieron una devolución menor o pagaron una media de 359 euros de más en su declaración de la Renta del año pasado, según los Técnicos de Hacienda (Gestha) a través de un estudio donde se afirma que más de un millón de inquilinos que pudieron deducirse el alquiler en su declaración del IRPF del año 2008 no lo hicieron.

IRPF 788984 - Un 66,62% de los alquileres no solicitan los 360 euros de media de su deducciónUno de los colectivos más afectados es el de los jóvenes que viven de alquiler y que, debido a que generalmente no superan la cifra mínima de ingresos anuales -hasta 22.000 euros si tienen un solo pagador-, no realizan la declaración por desconocimiento de sus derechos, dejando así de optar a estos beneficios fiscales y de obtener la devolución de sus retenciones.  También existe otro colectivo que podría estar afectado es el de aquellas personas que tienen contratos de alquiler no declarados legalmente. En la actualidad, se calcula que más de un millón de arrendamientos escapan del control del Fisco, lo que representa aproximadamente el 55% del parque de viviendas en alquiler.

Según los Técnicos de Hacienda, sólo 502.440 contribuyentes se beneficiaron de las deducciones estatales por alquiler en 2008, primer año de su puesta en marcha, lo que contrasta con las previsiones del Ministerio de Vivienda, que cifraba el colectivo que podría acogerse a esas desgravaciones en 700.000 familias.

Calaluña, Madrid y Andalucía, encabezan el ranking

Como casi siempre, por una cuestión de proporcionalidad en el número de habitantes, las comunidades autónomas donde el mayor número de contribuyentes dejaron de deducirse el alquiler fueron Cataluña, que produjo un ahorro para el Estado de más de 85,5 millones de euros y una pérdida de 393 euros por cada uno de los 217.736 inquilinos; Madrid, con un ahorro de 68,04 millones de euros y una pérdida de 406 euros para cada uno de los 167.409 inquilinos que no usaron esa desgravación o no declararon; y Andalucía que causó el ahorro para las cuentas del estado de 66,54 millones de euros a razón de una pérdida de 359 euros por cada uno de los 198.166 inquilinos contabilizados. En el caso de Andalucía, ocho de cada diez personas (81,64%) con derecho a la deducción no solicitó este beneficio.

Fuente: cincodias.com

 

Publicado el Deja un comentario para La burbuja inmobiliaria persiste en España según la UE

España es uno de los países de la Unión Europea donde, tres años después del estallido de la crisis financiera y económica, el precio de la vivienda sigue más sobrevalorado, aproximadamente un 17% frente al 3% de media en la eurozona, lo que significa que todavía está lejos de completar el ajuste en el sector de la construcción necesario para consolidar la recuperación, según el informe trimestral de la eurozona que ha publicado este martes la Comisión Europea.

burbuja - La burbuja inmobiliaria persiste en España según la UELa burbuja inmobiliaria persiste en España pese a haber experimentado la segunda mayor caída del precio de la vivienda en la eurozona (-18%) desde el máximo que se alcanzó 2007. Sólo le supera Irlanda, donde el precio se ha desplomado un 37%, mientras que la bajada media en la eurozona se sitúa en el 8,3%.

El estudio de Bruselas pone de relieve que, a finales de 2008, los precios de la vivienda en España todavía estaban sobrevalorados un 24%, el porcentaje más alto de la UE.

Por detrás se situaban Reino Unido (18%) y Finlandia (15%). Irlanda ya había llevado a cabo la mayor parte del ajuste de su sector inmobiliario (y los precios estaban sólo un 3% por encima de su nivel de equilibrio), mientras que en Italia y Francia la sobrevaloración era moderada (del 8% y 9% respectivamente). Alemania y Países Bajos eran los únicos países de la eurozona sin burbuja inmobiliaria. ...continúa leyendo "La burbuja inmobiliaria persiste en España según la UE"

Publicado el Deja un comentario para Las entidades se preparan para elevar el precio de las hipotecas

La brecha que media entre el elevado coste que la banca asume por captar recursos y la discreta ganancia que genera al prestarlo se ha ampliado en los últimos tres años hasta apretar las tuercas de las cuentas de resultados a un nivel insostenible.

images - Las entidades se preparan para elevar el precio de las hipotecasEl cierre de los mercados de financiación mayorista –abierto sólo para algunas entidades y a precios elevados– ha desatado una intensa guerra por captar pasivo que ha elevado los intereses de los depósitos hasta tasas del 4,5%.

En el otro extremo, la caída del euribor desde 2008 (referencia de la mayor parte de los préstamos hipotecarios) y la carrera que emprendieron las entidades en 2008 para atraer clientes solventes con el gancho de hipotecas baratas han provocado que el crédito esté a precios inusualmente bajos.

Pero esta situación tiene los días contados. Varios bancos y cajas han reconocido que los diferenciales de las hipotecas han subido entre julio y septiembre alrededor de 20 puntos básicos y que en los próximos meses es posible que se acelere este movimiento. Las ofertas hipotecarias más agresivas que se publicitaban hace un año a bombo y platillo han desaparecido de las sucursales.

Ramón Gras, director de banca de particulares de Banco Sabadell, reconoce que “la subida del precio de las hipotecas ya se está perfilando y que los diferenciales de 0,5% sobre euribor van a pasar pronto a rondar 1%”.

El directivo considera que es probable que la concesión del número de hipotecas caiga. “Por un lado, la demanda de los clientes es todavía muy baja y, por otro, las entidades no están dispuestas a prestar a según qué tasas, cuando la liquidez es hoy en día un bien escaso”. ...continúa leyendo "Las entidades se preparan para elevar el precio de las hipotecas"