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Un mes más, el índice sobre precios de la vivienda libre (tanto nueva como usada) que realiza Tinsa, nos informa de una nueva bajada en esta larga transición hacia la estabilización del mercado inmobiliario en España. Así, según Tinsa, en el mes de ocubre de este año el precios de los pisos y casas han caido un 4,6% respecto al mismo mes del 2009.

La bajada acumulada desde el máximo que alcanzó en diciembre de 2007, en pleno "boom'" inmobiliario, creció una décima, alcanzado el 18,1%.

graficas precios tinsa octubre

El comportamiento de las tasas interanuales por zonas ha vuelto a ser heterogéneo durante el pasado mes. Por encima de la media y de  volvieron a situarse manera destacada los municipios de la Costa Mediterránea, que moderaron su descenso respecto al dato de septiembre en un par de puntos porcentuales, hasta el 6,7% interanual.

Les siguieron los pisos de las Islas Baleares y Canarias, con una bajada del precio del 5,5%, y de las capitales y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, o Málaga, que acentuaron su descenso en tres décimas, llegando al 4,9%.

Por debajo del descenso medio del precio de la vivienda, se situaron las áreas metropolitanas, donde el precio cayó un 3,6% interanual. El último lugar lo ocuparon el resto de municipios no incluidos en las divisiones anteriores, que prácticamente repiten el dato de septiembre, con un descenso del 3,5%.

Ahora solo esperar el otro índice de referencia que venimos siguiendo por aquí, el que aportará el Misniterio de Fomento, tras asumir hace poco las competencias del desaparecido Ministerio de Vivienda. Aunque no esperamos nada muy lejano a lo que ya venimos observando: una tranquila transición hacia unos precios de mercado actuales que nos lleven hacia la esperada estabilización del sector.

Fuente: europapress.es

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viviendasMarc Garrigasait (Presidente de Koala Capital Sicav, y Profesor de la Universidad de Pompeu Fabra de Barcelona), escribía hace unos días un artículo en cotizalia llamado "El mercado de la vivienda en España y las colas de 100 contra 1", donde expone su oponión sobre la difícil situación que aún está por superar el mercado inmobiliario español durante al menos 5 años (o quizá 10)...

Transcribirmos los principales puntos por los que en su opinión, el sector de la vivienda en España aún le queda singladura por el desierto que pasar:

"Stock" de Viviendas y perfil de la Demanda

1. Se estima que en España, el ritmo anual de compraventas de vivienda es de unas 400.000. En 2006 esta cifra era cercana al 1.000.000 de viviendas año. La mitad de las compraventas son de segunda mano, por tanto, el nivel de compras de vivienda nueva es cercano a las 200.000. Pero aquí están incluidas las refinanciaciones/embargos/traspasos derivados de la situación actual. Supongamos que se compran entre 100.000 y 150.000 anuales. En 10 años se habrían comprado entre 1 y 1,5 millones de viviendas totales. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre 1 millón y los 3 millones!!!!!

2. La construcción de viviendas nuevas en España, que, por ejemplo, en 2006 fue de 760.179 unidades, frente a las 216.580 en Alemania, 420.900 en Francia ó 231.583 en Reino Unido, ha disminuido hasta un ritmo estimado para 2010-2011 de algo más de 200.000 viviendas anuales, lo que incluso superaría a la demanda actual de viviendas nuevas. Por lo tanto, las compras de los próximos 10 años no sufragarían anualmente el stock de viviendas actuales en venta, con lo que o España tiene un crecimiento económico altísimo o, lo que es mas probable,  habrá que derribar muchas de las viviendas desocupadas. Pero es que encima, los gobernantes promueven la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales, lo que aumenta aun mas la oferta.

3. Pero además, posiblemente, las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas. En muy pocos países las familias tienen una segunda vivienda en propiedad y quizás en ningún país, la clase media tiene, incluso una tercera vivienda, como ya empezó a ocurrir en España hace unos 5 años.

Sistema financiero, inversión internacional, ajuste de precios

4. El mercado de financiación está seco. En primer lugar, porque prácticamente ...continúa leyendo "Razones por las que el mercado inmobiliario tendrá problemas en los próximos 5 años (o más)"

Un mes más se mantiene el descenso en los precios de pisos y casas en España. Así, el Índice que Tinsa realiza en relación a la vivienda libre nueva y usada, vuelve a reflejar un descenso del 5% en el precio medio de la vivienda en el mes de septiembre respecto a agosto. El dato es cuatro décimas superior al que se anotó en agosto (-4,6%), y marca un nuevo descenso interanual en el valor de los pisos. Lo único que queda por despejar en esta evolución es si en los próximos meses se modificará por la influencia que pueda ejercer el final de las deducciones por la compra de vivienda. 

evolucion_precios_tinsaEl ajuste en el precio de la vivienda sigue su progresiva caída sin terminar de encontrar su límite, y es que al parecer no queda otra para salir de la crisis en la que se encuentra el sector inmobiliario. Todo pasa por el precio para dar salida al todavía excesivo "stock" de viviendas sin vender, y parece que aún quedan bastantes meses de bajadas de precio para que vaya corrigiéndose ese 17% de sobrevaloración según afirma la Unión Europea, respecto al precios de nuestro mercado inmobiliario. De este modo, según los datos de Tinsa, la bajada acumulada desde sus valores máximos alcanzados en diciembre de 2007, en pleno apogeo constructivo e inmobiliario, se acentúa tras los descensos de los últimos tres meses y se sitúa ahora en el 18%.

A la caída registrada en septiembre contribuyeron de forma decisiva, tanto las áreas metropolitanas, donde el precio de la vivienda bajó un 5,7%, como los municipios de la costa mediterránea, con un descenso del 8,7%.

Por debajo del descenso medio se situaron las capitales y grandes ciudades, donde el precio de la vivienda bajó un 4,6%, moderando en nueve décimas la caída registrada en agosto (-5,5%). Por su parte, el descenso en Baleares y Canarias se situó en el 4,2%, mientras que en el resto de municipios, la caída en septiembre fue del 3,4%.

En cuanto a las bajadas acumuladas desde máximos destaca el avance de la costa mediterránea, que sitúa su corrección desde diciembre de 2007 en el 25,7%, seguida de las áreas metropolitanas, con un recorte del 19,6% desde el mismo periodo. Por detrás se situaron las capitales y grandes provincias (-18,8%), Baleares y Canarias (-15,6%) y, en último lugar, el resto de municipios (-14,6%).

Fuente: Índice Tinsa (pdf) -  elmundo.es

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El run run está ahí: "la vivienda en España debería bajar su precio mucho más de lo que las estadísticas oficiales nos vienen indicando. Lo dicen organizaciones internacionales como el Fondo Monetario Internacional (FMI), lo dicen empresas tras estudios exaustivos y serios como la agencia de ranting Fitch (análisis crediticios), lo dicen incluso fuerntes de información internacionales de prestigio como la revista The Economist, ... pero es que también lo dicen expertos y profesionales, y claro, todos los que quieren comprar un piso o una casa en España se preguntan una y otra vez, pero entonces ¿por qué no bajan más los precios?

Los precios han bajado y lo seguirán haciendo. Pero tan lentamente que casi se confunde con una especie de martirio, en el mercado de la vivienda hay un ajuste de precios que tiene algo de tortura para todos. Así, la pasada semana nos hicimos eco de un informe de Tinsa que nos decía que la vivienda había acumulado una bajada del 16,5% desde el 2007, pero el pasado viernes el Ministerio de Vivienda afirma que no, que la vivienda sólo ha bajado un 12% desde sus máximos a finales del 2007 (un 20% según los promotores). Total, mientras unos dicen unas cifras, y otros otras, el mercado está parado sin escuchar como todo el mundo clama por un ritmo de ajuste más rápido, con porcentajes más aceptables y perceptibles para lograr el deseado equilibrio del sector inmobiliario de nuestro país. El mercado de la vivienda actualmente sólo vive de ventas propiciadas por la necesidad inexcusable del comprador, o por los incentivos fiscales puramente coyunturales como la subida del IVA o el final de las deducciones por compra a partir del 2011.

¿Es esta velocidad la más apropiada para la recuperación de un sector estratégico que ya ha generado miles de parados?, ¿es este el camino para reducir un "stock" de vivienda sin vender tan importante como el de España?. Pero, con los promotores ahogados en deudas, los propietarios ahogados en hipotecas... ¿qué hace que se contenga tanto el precio de la vivienda? Parece claro, el ritmo del mercado, los precios de la vivienda en España, lo están marcando los bancos.

circunstancia

El ajuste del mercado inmobiliario seguirá siendo lento y con pequeñas rebajas

Los profesiones: constructores, promotores, e inmobiliarias parece que tienen un argumento comprensible: "muchos promotores han llegado a los costes de construcción, y bajar más los precios significaría verder por debajo de los importes de financiación" (otra vez, la banca sale siempre por todos lados). ...continúa leyendo "¿Por qué bajan tan poco el precio de los pisos y las casas?"

Despacito, muy despacito, el mercado inmobiliario sigue camino de su ajuste. La noticia nos llega ahora de mano del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por Tinsa, y concluye que el precio de la vivienda bajó un 4% interanual durante el pasado mes de junio.

soñandomicasaModeración parece que es la palabra más adecuada (y más usada) en este tipo de índices y estudios, y no sin razón, ya que solo ha descendido 4 décimas en comparación con el mes de mayo (-4,4%). En meses anteriores, el ajuste en el precio de la vivienda fué de un 5,3%, en febrero y un 5,4% en enero. Así, desde finales del 2007 (referencia de máximos) el descenso acumulado en el precio de los pisos y casas en España se situó en el 16,5% en Junio. Por zonas, sigue siendo en la costa mediterránea donde el precio acumula un mayor ajuste descendente del 22%, por delante de las áreas metropolitanas (-17,9%), capitales y grandes ciudades (-17,4%), resto de municipios (-14,3%) y, finalmente, Baleares y Canarias (-14%).

Esta lenta moderación parece no tener fin (¿2013, 2016...?, pero no se antoja lo ideal, ni para el demandante que espera -y mientras espera no compra-, ni para el mercado inmobiliario que se desespera -y mientras se desespera tampoco vende-. Las ventas suben, la demanda (que siempre estuvo ahí) también poco a poco se va desesperezando y comienza a tomar decisiones sobre un "stock" de viviendas muy sobrevaloradas hace unos años y en la que ya se puede encontrar precios muchos más razonables. Este exceso de viviendas que parecía agobiar resulta que no agobia tanto, y no hay prisa ni para propietarios ni para gestores (principalmente la banca) en dar salida a la situación del sector inmobiliario a través de la regulación de los precios más rápida. Sea. Mientras los mortales y futuros adoradores de la sacrosanta hipoteca (esta es otra), seguiremos mirando cómo décima a décima, las cosas van poniéndose en su sitio.

Fuente: elmundo.es

"Vemos señales de que la caída del mercado de la vivienda libre española se acerca a su fin", dice la agencia de calificación Standard and Poor's (S&P) en un informe sobre el sector residencial en Europa. Eso sí, advierte de que "las condiciones siguen siendo frágiles" y que todavía queda un año de ajuste. Según sus previsiones, los precios podrían llegar a caer un 12% adicional.

Crisis inmobiliariaSegún explica la agencia, aunque las cifras oficiales muestran un descenso de los precios de 6,1% en 2009, y la tasadora Tinsa anuncio un abaratamiento interanual del 5,3% en marzo, los precios podrían estar marcando retrocesos mayores "debido al exceso de oferta".

Además, tampoco contribuye a reducir el stock (que algunos sitúan en cerca de un millón de viviendas) la coyuntura económica. De acuerdo con el informe de S&P, "los fundamentos económicos siguen siendo desfavorables". En especial, pone de relieve el mal comportamiento del mercado laboral español, que ha perdido 1,8 millones de puestos de trabajo en la recesión. "La contracción representa el 55% de todos los empleos perdidos en la zona del euro, aunque el empleo español representa sólo el 13%", subraya. ...continúa leyendo "«aún queda un año de ajuste inmobiliario»"