Los bancos y las cajas de ahorros en España han triplicado los inmuebles que tienen en cartera en el último año, hasta contar en la actualidad con activos del sector del ladrillo por importe de 25.400 millones de euros y experimentan una creciente presión por los concursos de acreedores de los promotores.
Igual no se entera
Las cajas contaban con activos inmobiliarios por importe de 2.000 millones de euros en septiembre de 2008, doce meses después, estos activos alcanzan los 12.000 millones de euros, lo que supone un incremento del 500%.
En el caso de los bancos, balance es superior al de las cajas de ahorros, de 13.400 millones de euros, pero su incremento es menor (100%), ya que doce meses antes dichos activos ascendían a 6.500 millones.
Según Barclays, la debilidad del mercado inmobiliario en España -donde las quiebras de promotoras no dejan de crecer desde el primer semestre de 2007, cuando se contabilizaron 31, frente a las 323 registradas en el segundo semestre de 2009- apuntan a que bancos y cajas continuarán engrosando sus activos inmobiliarios.
Según las cámaras de comercio los bancos nunca recuperarán el 30% de la deuda hipotecaria contraida por el sector inmobiliario.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las promotoras inmobiliarias adeudan a la banca un total de 325.000 millones de euros, de los que la mitad corresponde a préstamos para la compra de suelo. El presidente de las cámaras de comercio, Gómez Navarro, explicó además que «será difícil» saber cuándo se recuperará el resto de la deuda.
¿Es posible que sea más dificil?
A finales de enero el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, aseguró que los bancos y cajas no tienen capacidad para asumir la deuda de las inmobiliarias, por lo que la viabilidad del sector está en juego, y se pone también en peligro al sector financiero. La ministra de Economía, Elena Salgado, afirmó entonces que el Gobierno «no tiene previsto» ayudar a la banca si las inmobiliarias no pagan.
Al analizar la situación del sistema financiero español, Gómez Navarro señaló que «nunca se ha querido reconocer que está tocado», e insistió en la necesidad de «una capitalización». También indicó que «se agota» el tiempo para aprovechar el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).
En sus previsiones hasta julio Gómez Navarro aseguró que muchos bancos «entrarán en números rojos» al caer sus ingresos por el retroceso del euribor.
La cifra
15.000 millones de euros es la cifra que las promotoras inmobiliarias adeudan a bancos, cajas y cooperativas de crédito, tan sólo en intereses.
Y dale que te pego. En España se sigue construyendo más pisos que los que se venden.
Es posible que no resulte fácil entender el hecho de que sigua aumentanto la oferta inmobiliaria en nuestro país que ya cuenta con más de 1.000.000 (un millón) de casas y pisos sin vender.
Según el Istituto Nacional de Estadística en el año 2009 se certificó el fin de obra para 387.075 viviendas y solo se vendieron 220.633 pisos o casas de obra nueva. La oferta es el doble de la demanda.
La explicación es el tiempo existente entre el inicio de las obras y su terminación al cabo de 2 años aproximadamente junto con los tiempos previos de planificación, licencias, adquisición de solares, etc.
Los pisos y casas sin vender seguirán creciendo si las promotoras y los bancos (ya convertidos en las mayores inmobiliarias) no rebajan deforma importante los precios. No se conceden hipotecas y se mantienen los precios altos. Así es imposible que se produzca el necesario ajuste del sector inmobiliario.
Las promotoras están en quiebra técnica porque no venden inmuebles y, en lugar de abaratar los pisos, han decidido entregarlos a las entidades financieras: "antes que bajar el precio de la vivienda un 40% se la doy al banco". - Parece ser que les sale más rentable hacerlo así.
El crédito para "actividades inmobiliarias" en los balances de bancos y cajas supera los 300.000 millones de euros (el triple de los recursos propios de las entidades financieras). Como garantía de estos préstamos las promotoras y constructoras presentaron solares y los propios inmuebles y, como no se han devuelto los créditos, estos activos se encuentran ahora en los balances del sistema financiero. - Vaya problemón.
La única posibilidad es bajar los precios hasta que la demanda esté dispuesta a absorber la oferta. En caso contrario España se podría enfrentar a una crisis de larga duración, ya que dos de los sectores más importantes de la economía nacional (la construcción y la banca) tendrían serios problemas para sobrevivir sin dinero público, es decir, el que sale de los bolsillos de los ciudadanos y de las cuentas de las empresas que no son rescatadas.
Pero, según parece, las entidades financieras no quieren asumir esta situación y reflejar en sus balances las pérdidas derivadas de vender barato lo que compraron caro y las promotoras se mantienen en sus trece.
El sector inmobiliario se ha convertido en una inversión sólo autorizada para los más intrépidos. Para que estas compañías sean de nuevo las “peritas en dulce” del parqué de las bolsas serían necesarias algunas condiciones:
El ladrillo se queda solo
1.- Mejora de la economía y crecimiento del PIB. (Tiempo y esfuerzo)
El valor de la vivienda casi se cuadruplicó durante los años de boom inmobiliario en España. Parejo al frenesí del ladrillo, la economía española repuntaba de sobremanera. Entre 1997-2007, el PIB nacional creció a una media del 3,82% cuando el parque de pisos edificados alcanzó un valor de 5,3 billones de euros, según un estudio de la Fundación BBVA. En la década anterior, este promedio se situó en el 2,63%.
Según el último boletín económico del Banco de España, los precios de la vivienda bajaron un 12% en 2009 desde los niveles máximos alcanzados durante los años del boom inmobiliario, lo que contribuyen al incremento del desempleo y a inhibir el consumo privado. Como consecuencia de la caída de actividad se produciendo un aumento del desempleo, además de un "efecto arrastre" en otras ramas productivas relacionadas con la construcción residencial.
2.- Acceso a la financiación (Recursos)
“La falta de financiación está imposibilitando el cierre de transacciones tanto en el sector residencial como en el mercado de oficinas, grandes superficies, retail… No esperamos reactivación de la demanda hasta que los bancos reestablezcan la concesión de créditos”, destacan los analistas consultados.
Según los datos del Banco de España, la concesión de créditos para actividades inmobiliarias apenas ha mostrado variación en los tres primeros trimestre del año pasado. Pese a que el importe total de los créditos otorgados por las entidades ha seguido creciendo año tras año, lo cierto es que el crecimiento anual cada vez ha sido menor. En 2006, este montante se incrementó en 225.900 millones de euros, una cifra muy superior a 38.860 millones que aumentó en 2007 y 6.750 millones de 2008. Si estas cifras parecen reducidas, no hay más que mirar a lo concedido hasta septiembre. En última referencia publicada, los bancos sólo dieron 227 millones más.
3- Visibilidad en los resultados (Trasparencia)
“Resulta difícil estimar la cuenta de resultados de cualquier inmobiliaria por la situación económica actual y por la falta de visibilidad generalizada en el sector”, recoge un informe sectorial de Banesto Bolsa. Si bien en el último año, las inmobiliarias han aunado esfuerzos por reducir sus pérdidas, las depreciaciones de activos y el lastre de la deuda han sido las dos constantes que más se han repetido.
4- Reducción de los niveles de deuda (Control)
Los procesos de refinanciación de deuda son las notas de color dentro del sector. Colonial ha sido la última inmobiliaria en firmar el pasado viernes, un complejo acuerdo de reestructuración de su deuda que garantice la continuidad de la empresa. Después de 18 meses de negociaciones, el plan permitirá reducir la deuda de la inmobiliaria a 3.110 millones de euros, y retrasar su pago cinco años. En el caso de Reyal Urbis o Metrovacesa, el proceso está en compás de espera. La empresa que preside Rafael Santamaría busca desde mayo un pacto con sus acreedores tras incumplir el plan de negocio fijado en la anterior refinanciación a finales de 2008.
Los analistas consideran estas noticias positivas a corto plazo, pero no atisban un cambio de tendencia dentro del negocio inmobiliario. “Los acuerdos de refinanciación, conocidos en los últimos días son positivos para las compañías, ya que restan algo de incertidumbre al valor. Sin embargo, “la tónica general dentro del sector se mantiene”.
5.- Eliminación de la presión accionarial (Sin presión)
¿Quién controla a las inmobiliarias tras la crisis?. Los señores del ladrillo que reinaban años atrás han quedado destronados con la entrada de los bancos en el accionariado. “A pesar de los cambios accionariales que se produjeron el pasado año en varias inmobiliarias, sigue existiendo presión en alguna de ellas por la participación que mantienen varias cajas de ahorros y alguna inmobiliaria o particular presente en el capital”, indican desde Banesto Bolsa.
Bancaja lanzó ayer un nuevo crédito hipotecario que "perdona" los tres primeros años de intereses. La caja quiere animar la venta de las viviendas que tienen en existencia las inmobiliarias a las que ha financiado sus promociones.
Lo de la hipoteca es "un mal hábito" (Forges)
Siempre es agradable de ver y es de agradecer cualquier gesto para ayudar a quien más lo necesita. Aunque es innegable la ayuda que puede suponer esta decisión de Bancaja a la hora cargar con una hipoteca "casi para siempre", esta inteligente medida también tiene todo un mundo interior.
Por un lado se limpian la cara publicamente (a esto se llama lavado de imágen).
Por otro lado se posicionan como opción válida o "competitiva" dentro del dificil y escaso mercado hipotecario actual y futuro (a esto se le llama Marketing)
De igual manera, es un acercamiento para con las Promotoras a las que financian (no se si a esto se le puede llamar "atención al cliente" pero seguro que es cuidar a los socios, o al menos, evitar darse con los trastos en la cabeza)
Y por último y no por eso menos importante, tratan de no engrosar (aun más) su cartera de propiedades y sus dificultades como entidad financiera.
Y todo esto con el dinero de todos. ¡ Gracias por perdonarnos !
Según parece, ha llegado el momento en que los más beneficiados del gran negocio inmobiliario en España, promotores y bancos, empiecen a mirarse de reojo al competir por los mismos clientes.
Yo me imagino la "película" de la siguiente manera:
Pareja interesada en la compra de su vivienda, ambos trabajando con contratos de duración indefinida durante mas de 3 años (una perita en dulce para el sector). Después de un búsqueda dificil y complicada (por el momento actual y por los consejos de amigos y familiares) encuentran la casa de sus sueños y deciden ir hacia delante en la compra de su futuro hogar. El vendedor o promotor ante la oportunidad de compra decide hacerles un importante descuento sobre el precio público de venta. Todo queda supeditado a la concesion del crédito hipotecario que "a priori" no debería de plantear ninguna dificultad. Nuestros enamorados llegan finalmente al banco buscando financiación. Mira tu por donde, el banco tiene a la venta una casa muy parecida en un barrio cercano y con unas condiciones de financiación "muy especiales".
Los bancos, interesados en salir cuanto antes de su stock de inmuebles ofrecen a sus directivos y comerciales importantes incentivos por la ventas realizadas.
Los promotores cargan contra las rebajas inmobiliarias de la banca. "El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, aseguró este viernes que los descuentos en la venta de viviendas que ofrecen los bancos, de hasta el 40%, "no siempre se traducen en buenas oportunidades de compra". www.libertaddigital.com
A través de todos los medios de comunicación asistimos diariamente a la batalla campal en la que unos y otros junto con la Administración, se hechan en cara las dificultades actuales del sector. En medio de todos, los consumidores manipulados, perplejos y resignados (que no indignados) intentando digerir el culebrón o espectáculo del que forman parte como victimas.
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Yo me imagino la "película" de la siguiente manera: