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Tras conocer los datos del pasado lunes del INE que muestran el primer crecimiento trimestral de los precios de la vivienda en los tres últimos años, se ha generado cierto debate respecto si ya se ha alcanzado o no el final del ajuste de precios de la vivienda en España. Nada más lejos de la realidad. Aún hay buenas razones para pensar que los precios de las casas y pisos seguirán cayendo, al menos durante 2014.

Así, en el último informe sobre el mercado inmobiliario español realizado por Bankinter se confirma que los precios actualmente podrían estar iniciando una fase de prolongada estabilización, y reconocen que existirán caídas adicionales en los precios: "En los primeros trimestres de 2014, los precios medios continuarán ajustándose a la baja de forma débil y la fase descendente debería terminar a finales de 2014, de forma que a lo largo de 2015 la mayor demanda y la recuperación económica contribuyan a que los precios registren los primeros incrementos interanuales de los últimos siete años".

Encontrar el nivel de ajuste en los precios de la vivienda parece cada vez más cercano y probablemente las caídas no serán tan abruptas durante los próximos meses, pero el aterrizaje definitivo todavía no se ha producido. Al menos, hay 7 factores que siguen presionando a la baja los precios. De su evolución dependerá que el deseado aterrizaje y recuperación del sector inmobiliario español se produzca antes o después.

1.- Los precios son todavía elevados.- A pesar de llevar un ajuste acumulado en los precios de más del 30% de media, el valor de la vivienda es todavía muy elevado en términos de esfuerzo necesario para su adquisición. En los próximos años no es previsible que la renta disponible de los españoles mejore de forma sustancial ni que se introduzcan incentivos fiscales a la compra de vivienda. Según los expertos del sector, los precios se ajustarán en los próximos trimestres hasta situarse en el rango de 1.450-1.470 euros por metro cuadrado, equivalentes a los precios de finales del año 2003.

2.- Descuentos en los precios de los activos adjudicados.- El descuento en el valor de los activos inmobiliarios que han sido transferidos a la Sareb (54,3% en vivienda, 63% en obra en curso) provocará que en los próximos trimestres salgan al mercado viviendas con unos precios reducidos.

3.- Menor propensión a la compra de vivienda. La creencia generalizada entre la mayor parte de los compradores es que los precios deben seguir bajando, lo que crea el fenómeno de la profecía autocumplida: las compras de vivienda se aplazan por la expectativa deflacionista. Según Bankinter, a dicha expectativa se puede unir una menor disposición de la población a comprar vivienda tras los elevados precios pagados durante la pasada década. "Por consiguiente, creemos que la tradicional tendencia a la compra, que ha llevado a que España tenga un porcentaje muy elevado de viviendas en propiedad y uso, irá cambiando en los próximos años", apunta la entidad.

4.- Desempleo. La tasa de paro en España sigue disparada, con más de 6 millones de desempleados. La falta del trabajo y el miedo a perderlo siguen teniendo un impacto directo y muy duro sobre las ventas de viviendas, que llevan más de un lustro en caída libre. A corto plazo no hay síntomas de mejora ni de recuperación del mercado laboral, lo que seguirá presionando a la baja tanto los precios como las ventas.

5.- No hay financiación. Es la pieza clave en la venta de casas a pesar de que cada vez son más los que compran una vivienda sin necesidad de hipoteca. La tendencia al alza durante estos años de la morosidad hipotecaria de las familias (5,36% en octubre) ha llevado a la banca a tener prácticamente cerrado el acceso al crédito.

Según el informe de Bankinter, "el volumen de crédito concedido para la adquisición de vivienda se contrae a una tasa anual de -4,5%. Esta tendencia descendente es consecuencia de la falta de demanda de crédito solvente y de la necesidad de las entidades financieras de ser más selectivas en la concesión de préstamos, después de que la tasa de morosidad del crédito hipotecario haya superado el 5% por primera vez desde 1994. La política monetaria y la actividad supervisora del BCE contribuirán a mejorar el acceso a la financiación. No obstante, este proceso será muy gradual, por lo que la oferta de crédito será limitada al menos hasta finales de 2014 y seguirá centrada en la cartera de activos adjudicados de las entidades con mayor exposición al sector inmobiliario".

6.- Stock de vivienda pendiente de vender. La gran cantidad de viviendas sin vender que hay en España son un lastre muy pesado para el mercado inmobiliario. España cuenta en la actualidad con un stock de viviendas sin vender que oscila entre las 700.000 y los casi 2 millones de pisos y casas. Sobre este punto, Bankinter se muestra especialmente negativo. "El stock actual se reducirá de forma muy lenta, aunque nunca se consumirá en su totalidad. A pesar de las débiles perspectivas que presenta el sector de la construcción, consideramos que no será necesario que el stock se reduzca de forma significativa para que se reactive la actividad promotora, porque el actual no se consumirá nunca. En nuestra opinión, existen en España actualmente unas 150.000 viviendas construidas durante el boom inmobiliario en promociones muy alejadas de las grandes ciudades, en zonas de costa con nulo atractivo turístico y en poblaciones fantasma que carecen de servicios básicos". La demanda no volverá a mostrar los crecimientos desproporcionados de la pasada década, mientras que la actividad promotora debe atravesar todavía una etapa de tinieblas hasta el año 2016.

7.- Saldo migratorio. Desde 2012 se observa un "notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente", apuntaba hace unos meses CatalunyaCaixa en un informe. España ha pasado de tener una población de 41 millones de habitantes del año 2002 a más de 46,5 millones en 2013. Sin embargo, por primera vez, en España han comenzado a destruirse hogares, bien por el brusco descenso de la natalidad, bien porque miles de inmigrantes y de españoles han decidido abandonar nuestro país en busca de un futuro mejor.

El informe de Bankinter muestra, a pesar de todo lo indicado, cierto optimismo una vez superado el borroso horizonte del 2014. "El sector de la vivienda está mostrando síntomas incipientes de recuperación por primera vez en los últimos 5 años y medio. La incipiente recuperación de la economía y el empleo a lo largo de 2014 y el mayor atractivo de la vivienda como inversión contribuirán a que la demanda vuelva a aumentar tras 6 años consecutivos de retrocesos. No obstante, la caída de la población y el limitado volumen de crédito hipotecario harán que el repunte de las ventas sea modesto".

Fuente: elconfidencial.com