Los impuestos cedidos a las comunidades autónomas que afectan a las operaciones de compraventa como el de transmisiones patrimoniales, en las viviendas de segunda mano, y el de sucesiones se sitúan entre un 20 y 30% por encima del valor de mercado actual de la propiedad.
Debido a este desfase, muy perjudicial para el comprador, afecta, según el sondeo realizado por la Asociación de Profesionales Expertos Inmobiliarios (APEI) entre sus delegados territoriales, a casi todas las comunidades autónomas, excepto Baleares y la Comunidad Valenciana, donde no se han apreciado por el momento este tipo de desviaciones en los impuestos.
Óscar Martínez, el presidente de la asociación, asegura que “los valores que se aplican actualmente eluden la caída en picado de los precios de los últimos cinco años”. Ante este desfase, Martínez añade que “nosotros aconsejamos recurrir y ayudamos en este trámite a nuestros clientes, aunque muchas veces no se consigue nada”.
El proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, contempla la eliminación de las ayudas que reciben los promotores, tanto públicos como privados. Se trata, por un lado, de cantidades por metro cuadrado; y, por otro, de ayudas en las cuotas hipotecarias que pagan estos promotores durante lo que dure la hipoteca.
Significa que si un promotor o una empresa pública de vivienda pierde las ayudas con las que contaba para pagar la hipoteca. “Nos cambian las reglas a mitad del partido, crea una gran inseguridad jurídica”, dijo ayer el presidente de la Asociación de Promotores Constructores (APCE), que aseguró que puede haber promotores que sin la subsidiación de intereses “no podrán pagar”.
El directivo de la Asociación Española de Promotores de Vivienda Pública (AVS) alerta de que la supresión de ayudas “compromete la viabilidad de las promociones públicas de alquiler social y de las empresas municipales o de las comunidades autónomas”. “Es tremendo y se ha hecho a escondidas, crea una inseguridad muy bestia”, coincide con Galindo.
Los bancos y cajas en estos momentos tienen alrededor de 900.000 pisos en sus manos ya sea obra finalizada, segunda mano o en proceso de construcción. El cambio se trata de entender por qué bancos y cajas se lanzan a vender las casas a personas particulares y no a inversores profesionales y de cómo el particular puede evitar que empeore su economía.
Los precios de las casas ya han bajado el 48% desde el precio de pico de la burbuja en el tercer trimestre de 2006 y hasta finales de 2012.
Por ejemplo. Si bancos venden sus pisos a 155 euros, a la vez, financian el 100% de su venta a Euribor + 0,5% y a 50 años. Los propietarios particulares han de vender sus casas a 100 euros, entre otras razones, porque los bancos sólo financian un máximo del 80% de su precio de venta a Euribor + 3% y a un máximo de 30 años. Es decir, desde el punto de la vista de la financiación, para los pisos de propiedad de bancos y cajas todo son facilidades.
Una vez comprada una vivienda a un banco, su devaluación inmediata es del 35% (155-100).
El índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, el Euribor, se ha instalado en el 0,534% en tasa diaria por segundo día consecutivo, después que el pasado jueves el Banco Central Europeo (BCE) decidiera mantener los tipos de interés en el 0,75%.
Euribor que cerró marzo en el mínimo histórico del 0,545%, marca una tasa mensual del 0,538%. De cerrar así abril, el Euribor profundizaría en su mínimo histórico y continuaría suponiendo un ahorro en las hipotecas sujetas a revisión.
Por tanto, una hipoteca media de unos 120.000 euros a 20 años experimentaría un descenso de la cuota mensual de unos 47,04 euros, lo que supondría un ahorro anual de unos 581,15 euros.
La tarifa eléctrica de último recurso (TUR), a la que tienen acceso unos 22 millones de clientes, baja una media del 6,62% desde este pasado lunes, lo que se traducirá en un ahorro de la factura eléctrica de unos 29,35 euros anuales para un consumidor medio.
Y además, debido al prácticamente nulo avance de la materia prima, durante el segundo trimestre de este año no se procederá a actualizar la tarifa del último recurso del gas natural, que se mantendrá sin cambios.
Esta reducción del precio en la tarifa de la luz se produce después de que en la subasta del pasado 20 de marzo se registrara una bajada del 15% en el componente energético (69,66 euros/MWh frente a los 81,94 euros/MWh del primer trimestre), mientras que el Ministerio mantuvo sin variación los peajes de acceso.
La tarifa de último recurso se calcula teniendo en cuenta como elementos los peajes de acceso y el coste de la energía, que pesan en torno al 50% del recibocada uno de ellos.
La tercera burbuja explota. Tras el estallido de la inmobiliaria y la banca, le toca a las autopistas de peaje en quiebra, ya que está relacionada con las otras dos. Acumulan una deuda financiera de casi 3.500 millones un total de doce vías de gran capacidad construidas al inicio de este siglo que apenas son utilizadas. El Estado es el responsable de asumir el pago de esa deuda si las autopistas se liquidan, y si la asumiera tal cual distorsionaría los objetivos de déficit público para el ejercicio y los españoles tendrían que asumir otro quebranto de miles de millones.
Estas autopistas se diseñaron pensando en un desarrollo constante de la economía española y de su sector inmobiliario. Ese es el problema. De hecho los trazados discurren cerca de desarrollos urbanísticos que luego se han visto truncados por el colapso del ladrillo. Al no habitarse esas zonas y caer la actividad económica, casi nadie usa esas autopistas.
Los ingresos por peajes no dan ni para atender los intereses de esos créditos, y por eso todas ellas van camino de la quiebra. El Gobierno, que es el responsable patrimonial final de esos negocios, busca una solución a la desesperada para resolver esta patata caliente sin que esa deuda acabe sumándose a la que ya arrastran las administraciones públicas.
Es el gran agujero en los balances de las entidades financieras españolas. Las pérdidas estimadas referidas al sector inmobiliario ascienden hasta los 110.000 millones de euros para dentro de tres años (2014), según las previsiones realizadas por los evaluadores Oliver Wyman y Roland Berger para el escenario de estrés más extremo, que ha sometido a revisión el conjunto de las carteras crediticias del sector privado residente, en las que los activos inmobiliarios representan casi un 50% del riesgo total de pérdidas, sin contar con los activos ya adjudicados.
En esta historia ya no caben más
Estas previsiones de pérdidas se proyectan tras la estimación de que el precio de las viviendas adjudicadas pueda llegar a caer hasta un 26% más en los próximos dos años, frente al 23,5% que estima el FMI, con lo que desde el punto máximo de la burbuja (2008) se desplomarían entre un 55% y un 60%.
El ajuste es todavía más severo para el caso del suelo, pues el valor otorgado es casi cero, ya que la pérdida de valor esperada puede alcanzar hasta un 90% si se tiene en cuenta el precio de mercado actual más el descuento adicional aplicable al momento de la venta.
Dentro de los parámetros del peor escenario posible, la mayor caída de precios tendría lugar este año con un 20%, ejercicio en el que se llevarán a cabo el grueso de las dotaciones exigidas por las dos reformas del sistema financiero dictadas por Economía, mientras que en los próximos años la corrección sería de un 5% para 2013 y de otro 2% en 2014.
Por contra, en el escenario base, algo más benévolo, los evaluadores creen que los pisos se depreciarían un 10% (un 8,4% según el FMI), aunque en este supuesto ambas predicciones cifran la pérdida de valor de la vivienda en un 5,6%.
En este escenario macro, las pérdidas estimadas por tipo de activos son muy distintas. Así, mientras para las promociones acabadas (38% de la cartera de crédito promotor) el agujero puede llegar a 25.000 millones de euros en el peor escenario, con una expectativa de pérdida de hasta el 27%, los activos en curso y los suelos urbanizables tienen un potencial de deterioro mayor, hasta un 42% y un 57%, respectivamente, aunque sean cuantías menores. Igual ocurre para otros suelos y activos sin garantía inmobiliaria, donde las expectativas de no recuperar nada van del 100% al 61%.
De acuerdo con este diagnóstico y las necesidades de capital que deberán afrontar las entidades financieras, el acceso al crédito seguirá cayendo con fuerza, hasta un 10,5% en 2013, por lo que es muy probable que la parálisis del mercado hipotecario, donde ahora se mueven cerca de 21.500 hipotecas mensuales, continúe agravándose. Curiosamente, a pesar de que las hipotecas es el activo con más peso en los balances, hasta representar un 42% del riesgo por tipología de activo, las pérdidas estimadas no superan los 25.000 millones de euros en el peor de los casos.
De las pérdidas esperadas para las hipotecas minoristas, el grueso principal, hasta 21.000 millones de euros, está vinculado a los préstamos concedidos para primera residencia, que al cierre del último ejercicio representaban un 88% del riesgo hipotecario. Para el resto, tanto segunda residencia y otras, su proporción dentro de la cartera hipotecaria es mucho menor, 7% y 5%, respectivamente, y su potencial de pérdidas se limita a 2.000 millones por cada tipo.
El suelo, el mayor activo tóxico
Respecto a los activos adjudicados, la pérdida de valor esperada alcanza los 48.000 millones en el peor de los escenarios calculados para el periodo 2012-14. La mayor fuente de deterioro es el suelo, tanto en término absoluto, pues se le atribuye unas potenciales pérdidas de hasta 31.000 millones, como relativo, pues pese a representar sólo un 52% de los activos inmobiliarios adjudicados, su peso en el agujero esperado es casi del 80%.
Para el resto de inmuebles embargados, el deterioro esperado es del 45% respecto a su peso en el balance al cierre de 2011. En el caso de las casas, que representan un 21% de los activos adjudicados, su pérdida esperada llega a los 7.000 millones, mientras que para los inmuebles comerciales y las promociones acabadas, que acaparan un 8% y un 19% de esta categoría, respectivamente, aportan pérdidas potenciales de hasta 3.000 y 7.000 millones cada una.
El riesgo asociado a España supera los 450 puntos básicos
Señores, nos aproximamos a Italia a un ritmo vertiginoso. 450 puntos básicos (y hace poco poníamos el grito en el cielo cuando rozamos los 300, ¡Tiempos añorados!).
Dice El País:
"Europa hizo lo que se esperaba. Ofreció en sacrificio dos Gobiernos elegidos democráticamente. Pero no basta. Los dioses mercados no se dan por satisfechos. Ni la defenestración de Papandreu en Grecia ni la de Berlusconi en Italia han logrado neutralizar unas turbulencias financieras que amenazan con romper el proyecto común europeo y arrastrar al mundo a una segunda recesión. Antes al contrario, los dos países con más problemas, sobre todo Italia pero también España, sufrieron ayer especialmente y están prorrogando hoy el deterioro de su deuda".
Manuel Caraballo, economista y consultor en inversiones e investigación en mercado inmobiliario, ha publicado recientemente un artículo en el diario La Vanguardia, en relación a las "burbuja" que se está creando en la economía de mercado.
"Mis colegas", dice, " me preguntan acerca de qué propuestas puedo hacer en relación al enorme gasto público vinculado con la salvación de la economía".
"Yo", prosigue, "cuando estalló la crisis aposté claramente por una intervención pública al más puro estilo keynesiano, pero a la vista está que este gasto enorme no ha dado los resultados perseguidos".
¿Las razones? Caraballo cita a David M. Walker, el que fuera interventor para Estados Unidos de la Fundación Peter G. Peterson:
1. No definimos claramente qué objetivos tratábamos de lograr.
2. No tuvimos un criterio establecido acerca de quiénes recibirían el dinero y quiénes no lo recibirían.
3. No pusimos condiciones claras frente a lo que podrían y no podrían hacer con ese dinero.
Estamos, según Caraballo, ante otra burbuja: la del endeudamiento público. Esto se debe a que la economía actual se basa en la compra de deuda pública con el objetivo de reducir las diferencias en los mercados y evitar laquiebra de los países.
Las palabras de Caraballo son devastadoras: "Se infla así una burbuja gigantesca que no para de crecer".
Resumen en titulares de la actualidad de la semana en España
No sé si a ustedes les pasa, pero esta semana nada parece ser fácil. Demos un repaso a los titulares.
Juan Luís Cebrían comenzó la semana con sensación de asfixia. Esta insoportable levedad, escribía. Las autonomías recortaron 50 consejerías y 200 altos cargos. La ayuda evitó el suspenso de un tercio de la banca europea.
Pedrosa -gracias, Pedrosa- volvió a lo más alto del Mundial, segundo delante de Stoner. Un consorcio español resultó ganador del tren AVE a la Meca -buena noticia para los puestos de trabajo-. La presión sobre Italia y España ascendía por momentos. Inés París -bonito apellido-, reflexionó sobre la importancia de la igualdad.
Forges rescató al banco Forralia y Erlich dibujó a un empresario con puro al que se abrazaba la Tierra. Rajoy negoció con Camps para que se declarase culpable y evitase el juicio. Camps dimitió. El FMI criticó a la UE con dureza por su gestión de la crisis. Spielberg presentó en París su Tintín.
Vacuno alimentado por pasto radiactivo se extendió por Japón. Pajín dijo: "Es hipócrita bajar los impuestos y pedir más dinero al papá Estado". La UE, como resultado de la tan esperada cumbre, se encuentra ahora rescatando a Grecia. Nosotros del Sector Inmobiliario respiramos un poco mejor gracias a las pocas medidas tomadas por los líderes de la Eurozona. Todo lo que sea destensar ayuda.
Hoy no hay palabras bellas de escritores sublimes. Bueno sí, una: "Esta noche vamos a mover las caderas". B. B. King, ayer, en San Sebastián.
Buen fin de semana.
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