Los bancos y cajas en estos momentos tienen alrededor de 900.000 pisos en sus manos ya sea obra finalizada, segunda mano o en proceso de construcción. El cambio se trata de entender por qué bancos y cajas se lanzan a vender las casas a personas particulares y no a inversores profesionales y de cómo el particular puede evitar que empeore su economía.
Los precios de las casas ya han bajado el 48% desde el precio de pico de la burbuja en el tercer trimestre de 2006 y hasta finales de 2012.
Por ejemplo. Si bancos venden sus pisos a 155 euros, a la vez, financian el 100% de su venta a Euribor + 0,5% y a 50 años. Los propietarios particulares han de vender sus casas a 100 euros, entre otras razones, porque los bancos sólo financian un máximo del 80% de su precio de venta a Euribor + 3% y a un máximo de 30 años. Es decir, desde el punto de la vista de la financiación, para los pisos de propiedad de bancos y cajas todo son facilidades.
Una vez comprada una vivienda a un banco, su devaluación inmediata es del 35% (155-100).
Los bancos han vendido las viviendas exclusivamente a particulares desde el principio de este proceso. Las ventas a fondos de inversion han sido casi inexistentes. La salida masiva de pisos al mercado del alquiler hace que las rentas bajen.
Aunque los bancos y cajas sabían que la mayoria de inmobiliarias y promotoras eran insolventes, las mantuvieron vivas durante varios años. Mediante lineas de liquidez permitían que estas empresas no entraran en suspension de pagos a pesar de ser insolventes. La razón era clara: a los bancos les hacía falta tiempo para crear las provisiones suficientes con el fin de que las quiebras masivas de empresas inmobiliarias no supusiera su muerte por concederles crédito en el pasado.
Pero, ¿por qué a los bancos y cajas les interesa tanto vender los pisos a particulares una vez que se los han ido quitando a las constructoras y promotoras que van cayendo? ¿Cuáles son las ventajas de venderlo a particulares además de que el precio de venta es superior que si el comprador fuera institucional?
El préstamo del banco a los constructores, promotores e inversores profesionales tiene como única garantía los pisos construidos, en construcción o bien los terrenos. Una vez quebrada la empresa, se procede a vender sus bienes. La diferencia entre el dinero prestado y el precio de venta de esos bienes es la pérdida que resulta para el banco.
Mientras que las constructoras, promotoras e inversores profesionales solo ofrecen como única garantía sobre el valor de la deuda contraída la casa adquirida, los compradores particulares ofrecen cuatro. La primera, la garantía real. Como las constructoras con la venta del piso en cuestión se cubre la deuda contraída por el particular.
La segunda, la garantía personal. Si el precio de venta del bien no cubre la deuda, el deudor puede ser perseguido el resto de su vida, por la diferencia entre el precio de venta de la casa y la deuda contraída. La tercera, el aval prestado por una tercera persona. Se suele tratar de familiares que intentan ayudar a otro a realizar su sueño de ser propietario. De esta forma, si los dos anteriores no son suficientes para cubrir la deuda, el acreedor inmobiliario cargará contra los bienes del avalista aunque esto signifique dejarle en la calle.
Y la cuarta, los seguros contratados por el deudor. Muy posiblemente el comprador se vio obligado a contratarlos del acreedor.
Teniendo todo esto en cuenta, ¿quién sería más fiable en cuanto a que el crédito se devuelva?
Fuente: abc.es
Les animamos a que comenten y nos muestren su punto de vista. Gracias.
Hice un contrato, con una constructora-promotora para comprar un piso, con la condición de que el dinero que les diera por adelantado me lo devolverían sí cuándo a la hora de la terminación cambiaba de opinión y no lo quería.Terminan la construcción y me lo dicen por lo que yó cambié de opinión y no lo quería y se lo hice saber a través de burofax y carta certificada con recibo de entrega.Posteriormente me llaman por teléfono el administrador de la empresa y me dice que la cosa está muy mal y que no tenían dinero y que posiblemente van ha entrar en concurso de acreedores. Realmente yó quería el piso pero mi situación económica ha cambiado ya que me han bajado bastante el sueldo y no puedo hacerme cargo de la hipoteca ni bajando el precio del piso ni el interés ya que el director del banco me llamó para mejorarme las condiciones.Se lo dije a un amigo que entiende algo del tema y me dice que es una estratégia entre constructora y el banco para obligarme a quedarme con el piso y que me espere.Les agradecería una opinión suya sobre este tema.Un saludo.