Después de años de caídas, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 1,6% en 2014 respecto al año 2013, hasta alcanzar las 202.954 según los últimos datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este incremento, a pesar de ser aún pequeño, es un punto de inflexión del mercado hipotecario, al volver a tasas positivas tras siete años de caídas. Desde 2007, la firma de hipotecas sobre casas y pisos viene registrando descensos, la mayor parte superiores al 10%. En concreto, en 2013 bajaron un 27,1%, mientras que en 2012, 2011 y 2008 retrocedieron más de un 32%. En 2009, disminuyeron un 22,2%, en tanto que en 2010 y 2007 las caídas fueron más moderadas, del 6,6% y del 7,7%, respectivamente
En el 2014 las hipotecas sobre viviendas fueron constituidas con un importe medio fue de 102.130 euros, un 2,1% más que en el 2013, mientras que el capital prestado creció un 3,8% hasta situarse en los 20.727,6 millones de euros.
Por su parte, en diciembre de 2014 el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 15.962, con un crecimiento del 28,9% respecto al mismo mes de 2013. El avance interanual de diciembre, con el que las viviendas hipotecadas encadenan ya siete meses de subidas consecutivas, es más pronunciado que el de noviembre, cuando las viviendas hipotecadas aumentaron un 14,2%.
Distribución geográfica
Las comunidades autónomas con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas y en las que se prestó más capital fueron: Andalucía (36.860 hipotecas y 3.219 millones), Madrid (35.461 hipotecas y 5.134,9 millones) y Cataluña (30.261 hipotecas y 3.439,1 millones).
Las comunidades que han presentado una mayor tasa de variación anual en el número de hipotecas han sido: Extremadura (20,5%), Navarra (17,3%) y Madrid (11,4%). Por el contrario, las que presentaron tasas de variación anuales más negativas han sido La Rioja (-16,6%), Aragón (-14,3%) y Cantabria (-13,9%).
En diciembre, las comunidades con las mayores tasas de variación mensuales del número de hipotecas sobre viviendas son Cantabria (56,3%), Madrid (14,1%) y Baleares (9,5%). Por su parte, las que presentan las tasas de variación mensuales más negativas son La Rioja (–35,6%), Asturias (-6,1%) y País Vasco (–12,7%).
El total de fincas hipotecadas bajó un 4%
Según el INE, durante el 2014 se constituyeron 314.018 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (éstas últimas incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 4% respecto a 2013.
El capitalde los créditos hipotecarios concedidossubió un 9,9% a lo largo del año pasado, hasta superar los 41.176 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 131.127 euros, un 14,4%.
El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas fue del 3,50%, un 17% inferior al registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,46%, con un plazo medio de 21 años.
El mercado de la vivienda sigue resurgiendo de sus cenizas. En septiembre, el número de operaciones de compraventa creció un 20,7% en tasa interanual, hasta las 26.778 transacciones según los datos del Consejo General del Notariado. Operaciones que, a su vez, se realizaron a un valor menor, ya que en septiembre el precio de la vivienda descendió un 2,9% respecto a un año antes, situándose en un precio medio de 1.187 euros por metro cuadrado.
Por tipologías, en el caso de la venta de pisos crecieron un 19,5%, un ritmo parecido al del total de vivienda. Entre estas operaciones, los pisos de precio libre mostraron un crecimiento interanual del 17,8%, debido, sobre todo, por un pronunciado incremento de las operaciones de pisos de segunda mano (+31,8%). Por su parte, la venta de pisos nuevos se contrajo un 32,8%. Respecto a las operaciones sobre chalets y casas unifamiliares, éstas se incrementaron un 25,4%.
La financiación sigue fluyendo
El aumento en las compras ha provocado que solo en el mes de septiembre se firmaran un 49,7% más de hipotecas para la compra de vivienda. Durante el tercer trimestre ese crecimiento fue del 37,6%. La cuantía de estos préstamos se incrementó un 4,5%, hasta los 111.004 euros.
En este sentido, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario se redujo en septiembre hasta el 37,1%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 75,5% del precio de la vivienda, algo más que en los últimos meses.
El precio de la vivienda cae un 2,9%
En tasa intertrimestral, entre junio y septiembre de 2014 la cifra de casas y pisos vendidos registró un incremento interanual del 8,6% y un ajuste del precio del 4% de media, por metro cuadrado. Sólo en el mes de julio se firmaron menos transacciones (-2,1%), por aumentos de dos dígitos en agosto (+16%) y la caída del 2,9% en septiembre. Los datos ofrecidos en esta nota de prensa corresponden a las operaciones realizadas en el periodo indicado, siendo reflejo del trabajo diario del conjunto de notarios.
Según los notarios "El repunte en la compraventa de vivienda en lo que va de 2014 viene explicado, en parte, por la normalización en el número de operaciones tras la finalización de la deducción por compra de vivienda en el IRPF a cierre de 2012, pero también refleja una estabilización de las ventas mensuales".
El precio de los pisos de segunda mano se situó en 1.294 euros (un 1,2% interanual menos) y en el caso de los pisos nuevos su precio fue de 1.510 euros (un 3,7% interanual inferior). El mayor ajuste se ha dado en las casas, cuyo precio medio alcanzó los 969 euros por metro cuadrado, experimentando así una contracción del 6,8% interanual.
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 15.040 el pasado mes de agosto, cifra superior en un 23,8% a la del mismo mes de 2013, según datos difundidos este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el avance interanual de agosto, las viviendas hipotecadas encadenan tres meses consecutivos con ascensos de dos dígitos tras el aumento que experimentaron de casi el 19% en junio y el repunte del 28,8% del mes de julio.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el octavo mes del año los 102.430 euros, un 5,8% más que en agosto de 2013, mientras que el capital prestado aumentó un 31% en tasa interanual, hasta los 1.540,5 millones de euros.
En contraste con la evolución interanual, en tasa mensual (agosto sobre julio), las hipotecas sobre viviendas descendieron un 16,9%, su mayor retroceso en este mes de los últimos cinco años. El capital prestado para las viviendas hipotecadas experimentó una disminución mensual del 15,7%, registrando su segunda mayor caída mensual desde 2010.
En los ocho primeros meses del año, el número de viviendas hipotecadas se ha reducido un 6,6% en relación al mismo periodo de 2013, con un descenso del 5% en el capital prestado y un aumento del 1,7% en el importe medio de la hipoteca.
Distribución geográfica
Por comunidades autónomas, las que registraron en agosto un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (2.823), Madrid (2.336) y Cataluña (2.049). Por su parte, las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (371,8 millones de euros), Andalucía (259,8 millones) y Cataluña (223,3 millones).
En agosto, dos comunidades inscribieron menos hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2013: La Rioja (-40,9%) y Canarias (-15,5%), mientras que el resto registró tasas interanuales positivas, siendo los mayores repuntes los de Baleares (+83,4%), Cantabria (+68,4%) y Castilla-La Mancha (+57,6%).
Las comunidades con las mayores tasas de variación mensuales del número de hipotecas sobre viviendas son Islas Baleares (26,8%), Galicia (22,2%) y Aragón (16,1%). Las que presentan los mayores descensos en las tasas de variación mensuales son La Rioja (–47,9%), Canarias (–31,3%) y Cataluña (–28,8%).
Las hipotecas sobre el total de fincas suben un 19,9%
De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante agosto se constituyeron 23.560 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 19,9% respecto a agosto de 2013.
El capital de los créditos hipotecarios concedidos subió un 49,5% respecto al mismo mes de 2013, hasta los 3.539,8 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 150.250 euros, un 24,7% más que en agosto de 2013.
El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en agosto el 3,76%, frente al 4,29% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 4,12%, con un plazo medio de 21 años.
El 93,9% de las hipotecas constituidas con tipo de interés variable
El 93,9% de las hipotecas constituidas en agosto utilizó un tipo de interés variable, frente al 6,1% de tipo fijo. El Euríbor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, figurando en el 89,9% de los nuevos contratos.
En cuanto a las hipotecas con cambios registrales, en agosto sumaron 15.101, lo que supone un descenso interanual del 17,4%. En viviendas, el número de hipotecas que modifican sus condiciones bajó un 11,5%. Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en agosto se produjeron 12.114 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un recorte interanual del 20,8%.
El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 7,9%, mientras que el número de hipotecas en las que cambió el bien hipotecado (subrogaciones al deudor) disminuyó un 20,7%.
De las 15.101 hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad en agosto, el 39,5% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo bajó del 5,5% al 2,6%, y el de hipotecas a interés variable aumentó del 93,9% al 96,1%. El Euríbor concentra el mayor porcentaje de las hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (69,2%) como después (75,9%). Así, tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo se redujo 0,17 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 1,13 puntos.
El mercado inmobiliario español sigue con píe firme hacia la estabilidad como paso previo y fundamental para la total recuperación tras 7 largos años de datos negativos. El momento parece ser dulce, tanto para el comprador como para el vendedor según la estadística del pasado mes de agosto del Consejo General del Notariado: se venden más viviendas (13,9%), sus precios siguen bajando (8,6%), y por fin, el esperado empuje de la financiación revive, disparando el crédito hipotecario sobre viviendas un 31,5%.
Asi, según los datos de los Notarios la compraventa de viviendas se situó en agosto en 17.045 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 13,9%, que se acentúa hasta el 20% en la serie corregida de estacionalidad.
El repunte de la compraventa de vivienda en los últimos meses viene explicado, en parte, por la normalización en el número de operaciones tras la finalización de la deducción por compra de vivienda en el IRPF a cierre de 2012, pero también refleja la estabilización de las ventas mensuales. Así, entre enero y agosto de este año el promedio mensual de operaciones se situó en 28.023, superior al registrado en el mismo periodo del año anterior (23.589).
Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 14,2%, inferior a la expansión experimentada por los pisos de precio libre (+16,2%). Este incremento de las transacciones de pisos se debe a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (+22,6%), ya que la compraventa de pisos libres nuevos se contrajo un 17% interanual. La venta de viviendas unifamiliares, por su parte, mostró un crecimiento interanual del 12,7%.
En lo que respecta al precio de la vivienda en España, según la estadística notarial el precio medio de las viviendas compradas en agosto fue de 1.111 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída interanual del 8,6%, con un descenso acumulado en los precios del 41,4% desde el comienzo de la crisis en 2007.
El descenso general en los precios, se debe principalmente a la caída del 25,8% interanual en el precio medio de las casas y chalets (viviendas unifamiliares), mientras que en el caso del precio medio por metro cuadrado de los pisos se encarecieron un 0,4%, similar a la revalorización de los pisos de precio libre, hasta los 1.231 euros por metro cuadrado (+0,3%).
De entre ellos, el precio de los pisos de segunda mano fue de 1.200 euros (+0,8% interanual) y el de lospisos nuevos de 1.475 euros por metro cuadrado, un 2,3% más.
La financiación se reactiva: la concesión de hipotecas se dispara
Según los Notarios, "La evolución del mercado hipotecario para la adquisición de vivienda recoge también la mejora observada en el sector inmobiliario, registrándose incluso un incremento en el conjunto del crédito en términos desestacionalizados". Así, la concesión de hipotecas para la adquisición de casa se dispara un 31,5% en agosto. Además, más baratas. El capital medio prestado fue de 103.630 euros, un 8,9% menos interanual.
Esta reapertura del grifo crediticio ha provocado que el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un crédito hipotecario continúe escalando y se sitúe en el 38,8%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,9%.
El mercado inmobiliario español parece que se aproxima a un punto de inflexión. El sector, algo revalorizado, empieza a ver luz al final del largo túnel de la crisis según los últimos indicadores y estadísticas de distintos organismos. En todos los estudios se detecta una moderada reactivación de la oferta hipotecaria que acompaña al ajuste de precios y la lenta recuperación de la venta de viviendas en España. ¿Es hora de volver a considerar comprar un piso o casa como una alternativa de inversión? Todo parece indicar que si, aunque los expertos son todavía muy cautos en este sentido.
El último dato conocido y que con prudencia más invita al optimismo son las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) que, por cuarto mes consecutivo, muestran que en junio la venta de viviendas creció un 8,8% respecto al mismo mes de 2013, hasta un total de 26.076 operaciones, gracias en gran medida al impulso del mercado de segunda mano. A pesar que los datos todavía ofrecen claroscuros, algunas comunidades autónomas sí que están experimentando un impulso importante. Así, este mismo organismo, a finales de julio mostraba que en tasa mensual, las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 17,2%, frente al avance del 5,1% que experimentaron en mayo de 2013.
Otro organismo que certifica que lo peor para el sector ha podido quedar atrás es la Sociedad de Tasación. En el informe trimestral, Tendencias del sector inmobiliario, se refleja que "la caída de precios en vivienda se modera, y se va aproximando a posiciones de evolución neutral". No obstante, la absorción de oferta por parte de los fondos de capital riesgo se muestra insuficiente para relanzar un sector que acumula seis años de fase recesiva y que no hay todavía señales fiables de reactivación.
Un punto más de optimismo se desprende del último análisis sobre la situación económica española de la agencia de calificación de riesgo Standard and Poor’s que señala que, si bien a largo plazo el sector de la vivienda en España aún se verá lastrado por su abultado stock a la venta, "es probable que sus precios aún caigan un 2%, este año en tasa interanual, pero suban ese mismo porcentaje en 2015”.
En general, los expertos matizan que la reactivación del sector será "muy gradual", condicionada por unos niveles de desempleo todavía elevados, el descenso de la población residente y un stock de vivienda disponible sobredimensionado. "Sin embargo, los síntomas de estabilización comienzan a ser tangibles: la demanda de vivienda está creciendo con respecto a 2013, el descenso de los precios se ha moderado de forma significativa y el entorno económico seguirá mejorando en los próximos 18 meses".
Situación de la oferta hipotecaria, diferenciales por debajo del 2%
La lenta mejoría del sector coincide con una reactivación de las ofertas hipotecarias de las entidades financieras. Bankinter una de las primeras entidades en reactivar su oferta hipotecaria. En octubre de 2013 lanzó su Hipoteca Sin Más. Su apuesta fue novedosa no solo por temprana, sino porque tras muchos meses en los que los diferenciales que sobre euríbor aplicaban las entidades en sus hipotecas variables no hacían más que subir, Bankinter lo colocaba en el 1,95% con este préstamo.
Desde entonces ha cambiado el panorama hipotecario, lo que según los expertos contribuye a un cierto dinamismo en el sector inmobiliario. Son ya bastantes las entidades que han roto a la baja la barrera del 2% en el diferencial que sobre euribor aplican en sus hipotecas variables; es más, algunas como el Banco Santander la han mejorado en menos de seis meses: de una oferta inicial a principios de 2014 de un 2,95% de tipo anual inicial y un euribor más el 1,99% para el resto de los años, se ha pasado a un primer precio para los 12 primeros meses del 2,85% y un diferencial sobre euribor del 1,89%. Entidades como ING Direct, la Oficina Directa del Grupo Banco Popular, Openbank o Liberbank también también ofertan un diferencial del 1,89%. Los expertos ven posible que en los próximos meses alguna entidad decida abaratar aún más el precio del préstamo.
De hecho, en este sentido hay hipotecas aún ligeramente más baratas: Barclays fija en el 2,85% el tipo de interés el primer año y para el resto establece un diferencial de 1,85 puntos sobre euribor; la Hipoteca Hogar de Caja Ingenieros coloca su tipo de interés inicial en el 2,75% y el diferencial para el resto de los años de vida del préstamos en 1,74 puntos sobre euribor y Caja España-Duero, si bien establece un tipo de interés inicial para los 12 primeros meses del 3%, rebaja hasta 1,65 puntos el diferencial que puede aplicar sobre euribor para el resto de los años.
En el segmento de hipotecas a tipo fijo, el panorama también está cambiando desde hace algunos meses. De tipos de interés que superaban el 7%, 8% y hasta 9% se ha pasado a tipos más en el entorno del 6% con la excepción de La Caixa (que llega al 5,1%) y especialmente de Kutxabank, que ofrece la posibilidad de contratar un tipo de interés fijo a 20 años, desde el 5,24% hasta el 3,89%, en el caso de quienes mantengan con la entidad la máxima vinculación.
La clave de una gran parte de toda esta nueva oferta hipotecaria está en conseguir estos menores diferenciales solo es, en general, posible para clientes de perfil medio, medio-alto pues, en la mayor parte de los casos, se exigen domiciliaciones de nóminas que superen los 2.000 euros mensuales (llegando a los 5.000 euros mensuales); la suscripción de seguros del hogar, de vida o de protección de pagos; la domiciliación de recibos varios; llevar a cabo aportaciones a planes de pensiones; realizar pagos mínimos con tarjetas… La financiación, además, se fija como norma general en el 80% del valor de tasación de la vivienda pero, en ocasiones, este porcentaje queda rebajado al 70% e incluso al 60%. No es de extrañar que la realidad, según recoge el Instituto Nacional de Estadística en su último análisis sobre el mercado hipotecario correspondiente al pasado mes de may0 (publicado en julio), sea algo diferente: el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,82%.
El euribor a 12 meses, el principal índice de referencia en el ámbito hipotecario, cerró el mes de julio ligeramente por debajo del 0,5%. Teniendo en cuenta que el precio oficial del dinero en la zona euro se coloca en el 0,15%, es poco probable, según los expertos, que esta referencia experimente a corto plazo movimientos significativos al alza; aunque sí es posible verlos, sin embargo, a medio plazo.
Es importante tener en cuenta esta última matización a la hora de hipotecarse, fijar el importe solicitado y las condiciones asumidas, pues es esta una operación que tiene, según los datos del INE, una hipoteca tiene una duración media en torno a los 21 años. Aplicar un diferencial de dos puntos porcentuales sobre un euribor al 0,5% arroja un tipo de interés del 2,5% que, para 100.000 euros a ese plazo, supone, una cuota mensual de 510 euros. Ese mismo diferencial, esa misma duración, ese mismo importe, pero con un euribor del 1,5%, equivale a pagar al mes ya 561 euros; al 3%, la factura sería de 642 euros, pero al 5,25% (nivel que llegó a alcanzar en octubre de 2008), obliga a abonar cada mes 774 euros.
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad el pasado mes de mayo se situó en 17.963, lo que supone una caída del 3,4% respecto al mismo mes de 2013, según datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el descenso interanual de mayo, las viviendas hipotecadas encadenan dos meses consecutivos de tasas negativas tras el recorte del 13,4% que experimentaron en abril.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el quinto mes del año los 99.164 euros, un 2,6% más que en igual mes de 2013, mientras que el capital prestado bajó un 0,9% en tasa interanual, hasta los 1.781,3 millones de euros.
En tasa mensual, las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 17,2%, frente al avance del 5,1% que experimentaron en mayo de 2013. El capital prestado para las viviendas hipotecadas experimentó un avance mensual del 15,8%, por encima del crecimiento del mismo mes del año pasado (+7,4%).
En los cinco primeros meses del año, el número de viviendas hipotecadas se ha reducido un 18,6% en relación al mismo periodo de 2013, con un descenso del 17,3% en el capital prestado y un aumento del 1,6% en el importe medio.
Distribución geográfica
Por comunidades autónomas, las que registraron en mayo un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (3.284), Cataluña (2.800) y Madrid (2.731).
En mayo, nueve comunidades inscribieron menos hipotecas sobre viviendas que en el mismo mes de 2013, siendo los mayores descensos los de La Rioja (-29,3%) y Andalucía (-17,7%). Los mayores repuntes interanuales correspondieron a Comunidad Valenciana (+23,6%), Asturias (+17,9%) y Extremadura (+13,7%).
Por su parte, las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (399,9 millones), Cataluña (315,6 millones) y Andalucía (277,7 millones).
Caen un 8,6% las hipotecas sobre el total de fincas
Según el INE, durante el mes de mayo se constituyeron 28.016 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 8,6% respecto a mayo de 2013.
El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 9,2% respecto al mismo mes de 2013, hasta los 3.285,5 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 117.274 euros, un 0,7% menos que en mayo de 2013.
El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó en mayo el 3,82%, frente al 4,37% registrado un año antes, mientras que el tipo de interés medio para el total de fincas se situó en el 3,83%, con un plazo medio de 21 años.
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Después de años de caídas, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 1,6% en 2014 respecto al año 2013, hasta alcanzar las 202.954 según los últimos datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
