Varias de cal y llegó la de arena. Tras unos meses con buenas noticias en la concesión de hipotecas con pequeñas tendencias al alza, el signo en ha cambiado en mayo, frenando el crecimiento interanual y bajando un 2,9% en relación al mismo mes de 2009, situándose en 55.755, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE).
La concesión de hipotecas a la vivienda ponen fin a las subidas de enero, febrero, marzo y abril, meses en el que las viviendas hipotecadas avanzaron un 2,3%, 8,5%, 2,4% y 0,2% respectivamente, marcando la primera bajada en la cota interanual durante este año. No obstante, en tasa intermensual, las viviendas hipotecadas aumentaron un 10,8% respecto a abril, registrando uno de los mayores incrementos mensuales de los últimos tiempos. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en mayo los 114.990 euros, un 4,4% menos que en igual mes de 2009, mientras que el capital prestado bajó un 7,2% en tasa interanual, hasta los 6.411,2 millones de euros. Intermensualmente se incrementa hasta un 11,6%. ...continúa leyendo "La concesión de hipotecas cae en mayo un 2,9% interanual, y sube un 10,8% en el mensual"
El run run está ahí: "la vivienda en España debería bajar su precio mucho más de lo que las estadísticas oficiales nos vienen indicando. Lo dicen organizaciones internacionales como el Fondo Monetario Internacional (FMI), lo dicen empresas tras estudios exaustivos y serios como la agencia de ranting Fitch (análisis crediticios), lo dicen incluso fuerntes de información internacionales de prestigio como la revista The Economist, ... pero es que también lo dicen expertos y profesionales, y claro, todos los que quieren comprar un piso o una casa en España se preguntan una y otra vez, pero entonces ¿por qué no bajan más los precios?
Los precios han bajado y lo seguirán haciendo. Pero tan lentamente que casi se confunde con una especie de martirio, en el mercado de la vivienda hay un ajuste de precios que tiene algo de tortura para todos. Así, la pasada semana nos hicimos eco de un informe de Tinsa que nos decía que la vivienda había acumulado una bajada del 16,5% desde el 2007, pero el pasado viernes el Ministerio de Vivienda afirma que no, que la vivienda sólo ha bajado un 12% desde sus máximos a finales del 2007 (un 20% según los promotores). Total, mientras unos dicen unas cifras, y otros otras, el mercado está parado sin escuchar como todo el mundo clama por un ritmo de ajuste más rápido, con porcentajes más aceptables y perceptibles para lograr el deseado equilibrio del sector inmobiliario de nuestro país. El mercado de la vivienda actualmente sólo vive de ventas propiciadas por la necesidad inexcusable del comprador, o por los incentivos fiscales puramente coyunturales como la subida del IVA o el final de las deducciones por compra a partir del 2011.
¿Es esta velocidad la más apropiada para la recuperación de un sector estratégico que ya ha generado miles de parados?, ¿es este el camino para reducir un "stock" de vivienda sin vender tan importante como el de España?. Pero, con los promotores ahogados en deudas, los propietarios ahogados en hipotecas... ¿qué hace que se contenga tanto el precio de la vivienda? Parece claro, el ritmo del mercado, los precios de la vivienda en España, lo están marcando los bancos.
El ajuste del mercado inmobiliario seguirá siendo lento y con pequeñas rebajas
Los profesiones: constructores, promotores, e inmobiliarias parece que tienen un argumento comprensible: "muchos promotores han llegado a los costes de construcción, y bajar más los precios significaría verder por debajo de los importes de financiación" (otra vez, la banca sale siempre por todos lados). ...continúa leyendo "¿Por qué bajan tan poco el precio de los pisos y las casas?"
Estados Unidos parecía que se estaba recuperando también poco a poco de su particular crisis (de aquellos barros... estos lodos), pero el sector inmobiliario vuelve a dar un golpe con fuerza a la economía norteamericana. Así, en el informe sobre ejecuciones hipotecarias de RealtyTrac, concluyen que las entidades financieras estadounidenses embargaron una cifra récord de viviendas durante el segundo trimestre: 269.962inmuebles de abril a junio, un 5% más que en los tres meses anteriores y un 38% más respecto a mismo periodo de 2009.
Mirando hacia un futuro próximo, las previsiones son poco esperanzadoras. "Las condiciones subyacentes no han mejorado", afirma el vicepresidente de RealtyTrac, Rick Sharga. "El mercado de la vivienda aún arrastra los lastres del desempleo y la incertidumbre económica. Además, todavía cuenta con más de cinco millones de créditos seriamente morosos que con toda probabilidad en algún momento se transformarán en ejecución hipotecaria".
En el año 2005, el último año "normal" en el mercado inmobiliario de EEUU, los bancos embargaron sólo 100.000 viviendas, de entre las cerca de 530.000 familias que recibieron notificaciones de ejecuciones. Actualmente más de tres millones de hogares probablemente recibirán, al menos, un aviso de ejecución. Sólo durante el primer semestre se realizaron avisos de liquidación para 1,65 millones de propiedades, un 5% menos que en el segundo semestre del 2009, pero un 8% más que en la primera mitad del año pasado. De este modo, una de cada 78 familias recibió mínimo un aviso de embargo en los primeros seis meses de este año, van camino para que el millón de ejecuciones pueda superarse.
La banca siempre gana, y aunque el mensaje que nos trasladan a través de la publicidad es de existir buenas ofertas para comprar casa (descuentos de un 30% e incluso un 50%), la verdad es que la cartera inmobiliaria de la banca que encajan en ese perfil de "oferta" dista mucho de la realidad. Solo hay que ver cualquier portal inmobiliario de un banco o una caja para comprobarlo: pisos muy antiguos, sin reformar, o viviendas ubicadas en el extrarradio de las ciudades, normalmente mal comunicadas, en urbanizaciones que hace dos años surgían en cualquier lugar de la geografía española. Según los expertos, el motivo es que los bancos y cajas están aguantando los mejores inmuebles y terrenos a la espera de que vuelvan las subidas de precios con el fin de poder rentabilizarlos mejor.
"Esto no es una minicrisis"
Sin embargo, algunos expertos alertan de que esta crisis no es igual que la sufrida a principios de los noventa, cuando bancos y cajas también tuvieron que crear inmobiliarias para gestionar la gran cantidad de pisos que se quedaron porque los promotores no podían pagar la hipoteca. "Esto no va a ser una minicrisis como la de los noventa y los bancos lo tienen que saber; además, el stock de pisos sin vender tampoco tiene comparación", señala José García Montalvo, investigador del Instituto Valenciano de Estudios Económicos (Ivie). ...continúa leyendo "La banca está a la espera para rentabilizar mejor sus carteras de vivienda y suelo"
La mayoría de los hipotecados de España están mirando de reojo estos últimos días el Euribor, tipo de interés al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en nuestro país. Ayer repuntó otras seis milésimas en lo que ya se ha convertido en una escalada continúa -con aisladas pausas- en las últimas semanas. El índice, de este modo, sitúa su cota diaria en el 1,340%y encadena cuatro jornadas consecutivas al alza.
El indicador coloca ya su tasa mensual (con sólo seis días de cotización en julio) en la cota del 1,331%. De continuar por este camino hasta el cierre de mes, sumaría el cuarto repunte mensual consecutivo tras cerrar junio en el nivel del 1,2813%.
Estos repuntes están causados por la devolución que realizó la semana pasada la banca de 442.000 millones al BCE provenientes de la primera inyección a un año que realizó en julio de 2009. Con el objetivo de facilitar el camino, el banco emisor renovó las subastas a un plazo de tres meses por importe ilimitado y, a su vez, realizó una inyección de ajuste a seis días. No obstante, las entidades no han refinanciado todo el importe que ha vencido, lo que ha provocado que caiga el excedente de liquidez y, por ende, ligeros repuntes en el referentes de los tipo eonia y en el euribor a diferentes plazos.
Las alarmas aún no han saltado, pero empeza a existir temor por esta situación entre los muchísimos hipotecados que ya lo venían pasando mal con los tipos que se han venido manteniendo estables en los últimos meses y que ahora ven como poco a poco todo apunta a un cambio de tendencia al alza.
La incertidumbre en el mercado interbancario está impulsado el Euribor. Además, el mercado está pendiente de la reunión del Banco Central Europeo (BCE). Se prevé que este organismo lance un mensaje sobre el mercado de deuda en Europa y mantenga estables los tipos de interés.
¿Qué opinan los expertos?
Parece que hay unanimidad y se considera necesario que el Banco Central Europeo continúe asegurando la liquidez que requiera la banca e incluso que tome nuevas medidas si es necesario, para evitar nuevas tensiones en los tipos interbancarios.
Según el socio director de AFI Daniel Manzano: “El BCE ha de mantener e incluso ampliar si fuese necesario las medidas extraordinarias para facilitar la financiación al sistema, recuperando, por ejemplo, las inyecciones de liquidez a un año”. José Luis Alzola, miembro de The Observatory Group afirma que “Los mercados monetarios han dejado de funcionar de nuevo, por lo que la decisión de prolongar las inyecciones ilimitadas es bienvenida. Sin embargo, podría ser insuficiente”. Ángel Ubide, director de análisis de Tudor Investment, también considera que garantizar la liquidez es la clave en estos momentos “para que no sea un factor adicional de riesgo que empeore la frágil confianza en el sistema bancario europeo”.
La señales de debilidad que muestra la economía es otro de los temas importantes que afectan a los tipos, así Guillermo de la Dehesa, presidente del OBCE resalta que “No es posible que la eurozona recupere su crecimiento tras una dura contracción fiscal (por las medidas de austeridad puestas en marcha). Al no existir mucho margen para bajar los tipos, sólo la liquidez puede ayudar a que el crédito bancario vuelva a funcionar con normalidad y compense parte de dicha contracción”
Lo que parece claro, es que el Banco Central Europeo (BCE) no le puede quitar la medicina de golpe al enfermo y, si éste decae, puede que tenga que aumentar la dosis en momentos puntuales.
Los bancos prestaron ingentes cantidades de dinero a las promotoras inmobiliarias y éstas se encuentran frente a la imposibilidad de devolverlas. Además sus activos se ha devaluado y sus ventas paralizado. En tales circunstancias, si fracasan las negociaciones de refinanciación, sólo queda recurrir al concurso de acreedores.
La situación económica de las promotoras inmobiliarias españolas, grandes, medianas y pequeñas, es muy delicada. Agotada la falacia de la demanda de viviendas embalsada y puesto en evidencia lo erróneo de la afirmación de que los precios no bajarían más, los prestamistas, urgidos por sus propias necesidades, prestan mayor atención al retrovisor, para analizar con mayor cuidado lo acontecido en los tres últimos años, cuyo resultado no puede ser más desolador.
Bancos y cajas de ahorro se han quedado con activos inmobiliarios por valor de 60.000 millones de euros, además de haberse convertido en los principales accionistas de dos de las principales inmobiliarias cotizadas, Colonial y Metrovacesa, supervisar el plan de negocio de Reyal Urbis, mantener a Martinsa Fadesa en concurso de acreedores a la espera de aprobar el convenio, y tener los dedos cruzados para que los convenios aprobados con Habitat y Llanera, que han abandonado la situación concursal, se cumplan. ...continúa leyendo "Los Bancos dejan caer a las Promotoras Inmobiliarias"
El número de hipotecas sobre vivienda constituidas en abril fue de tan sólo 50.342, es decir, apenas un 0,2% más que en el mismo mes del año anterior, lo que supone un estancamiento de este indicador después de tres meses de subidas consecutivas superiores al 2%.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas en abril también cayó en abril, según publica hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE), con 114.132 euros, lo que significa un descenso del 1,1% respecto a un año antes y del 1,9% frente a marzo.
Por lo que respecta al capital prestado para este fin, en abril alcanzó los 5.745,6 millones de euros, una disminución del 1% respecto a un año antes y el 1,9% menos que el mes anterior. los Bancos concedieron el 45,3% del total; las cajas de ahorro, el 42,8%, y otras entidades financieras, el 11,9%.
Las Cajas de Ahorro son, como es habitual, las entidades que conceden mayor número de préstamos hipotecarios (50,4% del total), seguidas de los bancos (38,4%) y otras entidades financieras (11,2%).
La Estadística de Hipotecas de abril de 2010 señala también que el número de hipotecas que cambian sus condiciones descendió un 7,7% y las cancelaciones registrales aumentaron un 9,1%.
En cuanto al tipo de interés medio, en abril se situó en el 3,92%, lo que supone un descenso del 16,8% en tasa interanual y un aumento del 0,3% respecto a marzo de 2010.
El 83,7% de los potenciales compradores de vivienda cree que el precio de los pisos sigue sobrevalorado en una media que cifran en entre un 10% y un 20%, según una encuesta difundida por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas).
Del sondeo se desprende también que más de la mitad (un 51,2%) de los interesados en adquirir una vivienda confía en que su precio caiga alrededor del 10,6% este año.
No obstante, la encuesta pone de manifiesto que ha descendido el porcentaje de población que ve sobrevalorada la vivienda, desde el 94,5% que reflejó otro sondeo realizado en 2005. También se reduce la horquilla sobre la sobrevaloración de los precios, que entonces se cifró en entre un 30% y un 50%.
"La percepción de sobrevaloración se mantiene, aunque ha disminuido en intensidad, como probable consecuencia de dos años de caídas de precios oficiales de la vivienda", indica el profesor José García Montalvo en un artículo en la última edición de los Cuadernos de Información Económica de Funcas.
Ante esta coyuntura, la potencial demanda de vivienda se divide casi a partes iguales a la hora de considerar si actualmente se da el momento oportuno para comprar una casa. Según la encuesta, realizada en marzo, mientras que el 55,5% estima que es un buen momento, "fundamentalmente por los bajos tipos de interés", el 44,5% restante opina todo lo contrario. ...continúa leyendo "Las viviendas estan sobrevaloradas"
La pérdida de empleo, que afecta a unos cuatro millones de personas, ha sido el principal detonante de que los embargos de vivienda se hayan disparado desde el inicio de la crisis.
La imposibilidad de pagar las cuotas hipotecarias, sumado a la caída de precios del mercado residencial, ha provocado que las ejecuciones hipotecarias registren cifras récord en los últimos dos años.
Según datos del Consejo General del Poder Judicial, los juzgados españoles recibieron en 2009 93.319 solicitudes de ejecuciones hipotecarias, un 5% más que el año anterior, cuando se duplicaron las cifras respecto a 2007.
¿Qué ocurre cuando el comprador no puede pagar su vivienda?
En la mayoría de los casos, la compra de una casa en España se sufraga a través de un crédito hipotecario. Para que el banco te conceda el préstamo, se presentan unas garantías que avalen a la entidad en caso de impago: por un lado, la propia vivienda y, por otro, el patrimonio, dinero, bienes (presentes y futuros) que posea el adquirente. ...continúa leyendo "Si me embargan la vivienda, ¿se acaban los problemas con el banco?"
La crisis ha acuñado un puñado de frases hechas, pero pocas se repiten tanto como ésta. El desplome de la construcción de viviendas, que infló el crecimiento de la economía española durante una década, y su impacto en el empleo, el endeudamiento de las familias o los ingresos públicos, explican esta receta unánime.
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria se dejó sentir ya en 2008, en el arranque de la recesión, y según el Banco de España, seguirá lastrando el crecimiento hasta el próximo año. El organismo supervisor estima que, en total, restará un 5,4% al PIB respecto al nivel que alcanzó a finales de 2007. Y solo a mediados del año que viene el sector residencial comenzará a recuperarse.
"El ajuste del mercado de la vivienda está teniendo implicaciones macroeconómicas muy severas en el contexto de la recesión", certifica el servicio de estudios de la entidad en la memoria que presentó el pasado jueves el gobernador del Banco de España.
El supervisor se resiste aún a llamar por su nombre a la burbuja inmobiliaria, pero el efecto del desorbitado incremento que se produjo en paralelo en precios y viviendas construidas sí ocupa un lugar preferente en sus últimos análisis. Condiciones extraordinarias, con el crédito barato y fácil, hincharon la burbuja y llevaron al sector -y a la economía española- a una situación artificial. Cuando la crisis financiera internacional restringió la financiación, el sector se derrumbó y aceleró la caída del PIB.
El Banco de España cree que ese ajuste aún no ha acabado. "La inversión residencial seguirá contrayéndose hasta mediados de 2011", vaticina su servicio de estudios. Entonces, el peso de la inversión en viviendas, pese a los incentivos públicos a la rehabilitación de casas, habrá caído por debajo "del mínimo observado en 1994". ...continúa leyendo "Hay que cambiar el modelo productivo"
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La concesión de hipotecas a la vivienda ponen fin a las subidas de enero, febrero, marzo y abril, meses en el que las viviendas hipotecadas avanzaron un 2,3%, 8,5%, 2,4% y 0,2% respectivamente, marcando la primera bajada en la cota interanual durante este año. No obstante, en tasa intermensual, las viviendas hipotecadas aumentaron un 10,8% respecto a abril, registrando uno de los mayores incrementos mensuales de los últimos tiempos. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en mayo los 114.990 euros, un 4,4% menos que en igual mes de 2009, mientras que el capital prestado bajó un 7,2% en tasa interanual, hasta los 6.411,2 millones de euros. Intermensualmente se incrementa hasta un 11,6%. ...continúa leyendo "La concesión de hipotecas cae en mayo un 2,9% interanual, y sube un 10,8% en el mensual"
