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Si la crisis cerró el grifo del crédito hipotecario, sus consecuencias han obligado a la banca a tolerar un goteo selectivo. Desde hace unos meses, las entidades financieras están dispuestas a canjear las viviendas en su poder a cambio de rebajas en los precios y unas condiciones preferentes de financiación. Para colocar con urgencia el stock de activos inmobiliarios adjudicados, cuyo valor supera los 61.500 millones de euros, liberar capital y sanear sus balances, bancos y cajas han recuperado productos hipotecarios desaparecidos en lo más duro de la crisis.

Solo para quienes se acerquen a sus oficinas con la intención de adquirir uno de sus inmuebles, es posible la financiación al 100% y la amortización a más de 35 años. No obstante, el acceso a estos créditos blandos sigue limitado a compradores solventes. En definitiva, la banca busca clientes 'prime' para vender sus casas con condiciones otrora 'subprime'. Para el resto, la lupa de los riesgos es más severa y los requisitos de ahorro, capacidad de endeudamiento y avales, todavía más estrictos.

Un reciente informe de la consultora CB Richard Ellis asevera que para competir en el mercado con los promotores, bancos y cajas están limitando la concesión de hipotecas a los que compren sus viviendas en cartera. Las mismas entidades reconocen que han diseñado ofertas e hipotecas específicas para los que quieran uno de sus pisos. La mayoría anuncia en sus respectivas webs creadas para comercializar estos inmuebles descuentos en los precios que alcanzan hasta el 50%. También organizan subastas y sorteos.

Asimismo, los diferentes portales inmobiliarios proclaman la financiación del 100% del valor de la vivienda, cuando hace apenas unos meses la máxima cobertura era del 80%, y cuando el mercado ha vuelto a estándares lógicos de poco más del 60% del valor del activo hipotecado.

Financiación al 100%

Los créditos más allá del 80% del valor de tasación o del importe de la vivienda, enterrados por la banca tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, vuelven al terreno de juego. Los principales bancos y cajas, convertidos forzosamente en inmobiliarias, han encontrado la fórmula perfecta para hacer frente a la competencia de los promotores y reducir su vinculación al ladrillo. Entidades como BBVA, Banco Santander y Caja Madrid-Bancaja y Popular, que suman 27.874 millones en activos inmobiliarios adjudicados, reservan para los pisos de su propiedad la financiación de hasta el 100% del importe de la compraventa. Incluso Popular publicita la financiación de los gastos (notaría, gestoría, registro e impuestos de compraventa). La caja madrileña, por su parte, explica que cubre el 100% de la operación sin incluir gastos y siempre y cuando no supere el 80% del valor de tasación.

Plazos de amortización

Los plazos de amortización, que con la crisis se redujeron a 25 o 30 años excepto para los jóvenes, se han ampliado de nuevo a 40 años. Asimismo, se ofrece la posibilidad de aplicar un periodo de carencia de capital, durante el cual se pagan únicamente los intereses. Banco Popular, en las condiciones de su hipoteca 'Aliseda', específica para las viviendas que gestiona, ofrece una carencia de hasta 24 meses. BBVA promete cuotas hasta un 30% más bajas con un periodo de carencia de hasta 36 meses o mediante el aplazamiento de parte del pago del capital prestado al final de la vida del préstamo.

Tipos de interés

Los tipos de interés para estos productos especiales dependen del perfil del cliente, explican desde las diferentes entidades. No obstante, suelen ser superiores a los de las hipotecas clásicas y de media se sitúan en el euríbor más 0,75%.

Caja Madrid supera la media con un tipo de interés del euríbor más 0,90%. BBVA ofrece un tipo fijo el primer año del 2,85% y euríbor más 0,70% a partir del segundo. Por su parte, Banco Popular rebaja el interés a euríbor más 0,1% el primer año y más 0,3% el resto, a un 1,8% TAE. Todas eliminan la comisión de apertura y otras comisiones, como la de subrogración con otra entidad, se colocan en el 0,5% en el caso de Popular.

Solvencia

Los bancos y las cajas de ahorro han aprendido las lecciones de la crisis y han endurecido los requisitos de solvencia a la hora de conceder créditos para la adquisición de viviendas, sobre todo si son por el 100%. Si durante el boom inmobiliario prácticamente bastaba con proporcionar el DNI y demostrar disponer de alguna renta regular para lograr una hipoteca, lo que provocó verdaderos problemas de endeudamiento, ahora los requerimientos de solvencia son mucho más estrictos.

Pese a la necesidad de aligerar su cartera de viviendas, las entidades siguen analizando detenidamente la liquidez del cliente y su capacidad de endeudamiento y repago -las cuotas mensuales no deben exceder el 30% de los ingresos netos-. Asimismo, es indispensable tener un trabajo indefinido y en muchos casos, avales para cubrir riesgos de desempleo y garantizar la solvencia del préstamo. Además, suelen solicitarse las declaraciones del IRPF y los últimos movimientos bancarios.

Vinculación a la entidad

La mayoría de las hipotecas se conceden a cambio de una vinculación del cliente con la entidad. Es habitual solicitar la domiciliación de las nóminas y varios recibos y la contratación de seguros de vida, de protección de pagos y de hogar.

Fuente: cincodias.com

Bancos y cajas solo conceden créditos hipotecarios a aquellos que acceden a comprar una de sus viviendas y no una de un promotor, su principal competencia ahora que la crisis ha llenado sus carteras de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago, según el informe 'Tendencia 2011' de CB Richard Ellis.

"La falta de liquidez y crédito ha generado una marcada competencia entre entidades financieras --ahora dueñas de numerosos activos inmobiliarios-- y promotoras, por lo que las financiación está limitada en la práctica a los activos propiedad de los bancos", señala la consultora inmobiliaria.

Las viviendas en cartera suponen para las entidades financieras una carga, principalmente en forma de provisiones, y, según el 51,4% de los directivos de las principales inmobiliarias encuestados, seguirán aumentando durante 2011.

Sin embargo, seis de cada diez considera que las entidades financieras no están afrontando correctamente es nuevo rol, al carecer del 'know how' necesario para gestionar la venta de inmuebles o su cartera de suelo.

Así, Richard Ellis apunta que bancos y cajas "están condenados a entenderse" para dar salida al 'stock', y señala que, de hecho, ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes donde la entidad cede su suelo a cambio de la entrega futura de una parte del productos final.
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