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Etiqueta: Dación de pago

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Publicado el 3 comentarios en Ejecuciones hipotecarias y dación de pago

Estos son algunos de los titulares que aparecen en los medios en relación a las ejecuciones hipotecarias y a la "dacción de pago" o cancelar la hipoteca con la entrega de la vivienda:

  • Los sindicatos trasladan a Fomento su preocupación por las ejecuciones hipotecarias (elmundo.es)
  • Llega al Parlamento una iniciativa popular para saldar hipoteca con inmueble (finanzas.com)
  • El BNG propone la cancelación de hipotecas con la entrega de viviendas (lavozdegalicia.es)
  • Zapatero tendrá que explicar al Congreso por qué rechaza que entregar el piso salde la hipoteca (europapress.es)
  • ERC anuncia una "ofensiva institucional" para que la entrega del piso salde la hipoteca (europapress.es)

 

dacion1 - Ejecuciones hipotecarias y dación de pagoLos sindicatos trasladan a Fomento su preocupación por las ejecuciones hipotecarias

Los sindicatos acuden a la sede del Minsiterio de Fomento preocupados por el alto número de ejecuciones hipotecarias y se encuentran una carpeta con información sobre los planes del ejecutivo para sacar de apuros a los promotores y a la banca y, además, la secretaria de Estado de Vivienda y ex ministra, Beatriz Corredor, les invita a unirse a las sesiones de trabajo que ha planteado el ministerio con las entidades financieras y los endeudados constructores.

Por duodécima vez en 3 años, los sindicatos CCOO y UGT -que hace un mes presentó un informe sobre el sector- han acudido a la llamada de los responsables de Vivienda del ejecutivo, que en 2008 acordó la creación de una mesa de trabajo en la que participarían los agentes sociales, incluida la CEOE.

En esta ocasión, los sindicatos han trasladado a Corredor su preocupación por el incremento de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios a través de un comunicado entregado por UGT con propuestas específicas para evitar la pérdida de la vivienda habitual o en su caso cuando sea inevitable, alternativas ante desahucio.

Con unos 200.000 embargos acumulados en los últimos dos años, los sindicatos se unen al debate abierto hace varios meses sobre las ejecuciones hipotecarias, un frente en el que el sistema judicial y varios partidos políticos batallan desde hace tiempo.

El documento contiene también propuestas fiscales, normativas y de gestión que invitan a abrir un debate, en el seno de esta mesa, sobre los procedimientos de las ejecuciones hipotecarias y sus consecuencias y las posibles medidas a tomar para minimizar su impacto sobre las familias afectadas.

Por su parte, el Ministerio de Fomento -que defiende la doble garantía hipotecaria- ha transmitido a los agentes sociales las iniciativas que tiene en curso para reconvertir la construcción residencial en una auténtica industria de la edificación, con capacidad para que la economía española genere tecnología, innovación, eficiencia energética y para la creación de empleo.

La mesa del diálogo social reforzado para la vivienda se constituyó en noviembre de 2008 con el objetivo de mantener una interlocución periódica con los agentes sociales en materia de vivienda. Desde entonces, se ha reunido en 12 ocasiones.

Fuente: elmundo.es

Llega al Parlamento una iniciativa popular para saldar hipoteca con inmueble

Una iniciativa legislativa popular en la que se reclama que los ciudadanos puedan responder ante los prestamos hipotecarios de bancos y cajas con los bienes inmuebles hipotecados ha entrado ya en el registro del Parlamento Vasco.

La actual ley hipotecaria establece que, si una persona no puede pagar sus cuotas, la entidad financiera puede embargar la vivienda para su posterior subasta y exigir al deudor el pago del resto del préstamo con todos sus bienes, presentes y futuros.

El texto de la iniciativa legislativa popular, al que ha tenido acceso Efe, ha sido registrado en la Cámara autonómica y precisa ahora del aval de las firmas de 30.000 ciudadanos para poder ser tramitado.

Esta promovido por Los Verdes Ecopacifistas del País Vasco y firmada por su presidente nacional, Abelardo Lloret, y por el vicepresidente, Alejandro Escribano. ...continúa leyendo "Ejecuciones hipotecarias y dación de pago"

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Publicado el 1 comentario en La justicia y las hipotecas en España

La banca, en su momento, concedió hipotecas por encima de lo que era un valor razonable. Era la época de la burbuja inmobiliaria. La cuantía fue imprudente, y se hizo por la única razón de ganar cuota de mercado, por afán de lucro.

20110215elpepivin 3 - La justicia y las hipotecas en EspañaAhora, en plena crisis, un número importante de personas no puede hacer frente al pago de aquella deuda y pierde su vivienda, su hogar. Lo pierde a manos de los bancos que fueron quienes le concedieron en su momento la hipoteca. Hasta aquí todo es normal, pero en excesivas ocasiones el retorno de un bien necesario, como es la vivienda, no resulta suficiente para saldar la deuda. La persona se queda, así, en la calle y además con una deuda presente que puede llegar a ser importante. Su vida queda a partir de este momento destrozada, o bien se convierte en una vida muy difícil.

La legislación española hace posible este mecanismo, por el cual el retorno del bien hipotecado no salda el compromiso económico contraído. Pero en otros marcos jurídicos, en otros países, el retorno sí es suficiente. Parece lo justo, si me han dado un dinero para comprar un determinado bien, lo normal es que este préstamo esté prudentemente situado por debajo del valor del bien hipotecado. Si no es así, no está en juego sólo mi responsabilidad, sino también la de la institución de crédito que me lo concedió. De ahí que sea una legislación normal que una vez entregada la vivienda no quede nada que saldar.

Se aduce que al aplicar una legislación como la que existe en muchos otros países, que deje resuelta la hipoteca devolviendo la vivienda, se generaría un daño muy importante a la banca. Hay que decir que ésta no sólo se queda con las viviendas, sino que, además, previamente pocas o muchas mensualidades también han pasado a engrosar sus arcas. La razón del daño que se podría generar consiste en que se produciría una merma del valor de sus activos inmobiliarios, puesto que estos no tendrían una valoración como la que corresponde al momento en que se hizo la hipoteca, sino en relación con el precio actual del mercado que es inferior. Cuando se hace este razonamiento se está diciendo algo muy peligroso. Se está constatando que los bancos mantienen su patrimonio inmobiliario aumentado o bien gracias a la injusticia, o bien gracias a una sobrevaloración del valor real, o a causa de los dos factores.

Pero una situación de injusticia social, que conduce a mucha gente a la pobreza o a un estado de dependencia grave, no puede ser ignorada. Es necesario un replanteamiento absoluto de cómo está funcionando este tema en España, que no se puede justificar en razón del beneficio del banco. Ellos no son un fin en sí mismos. Están al servicio del crecimiento económico del país. Éste es su sentido, no tiene otro. Sucede lo mismo que el lucro personal con carácter general, no es un fin, es un medio al servicio de la generación de la riqueza para todos, en una medida, claro está, para unos o para otros, pero siempre riqueza, nunca generación de pobreza.

De ahí que la devolución de la vivienda ha de ser suficiente para saldar la deuda, el banco ha de destinar los beneficios presentes y futuros que sean necesarios para equilibrar sus activos. Ésta es además la práctica que permitiría clarificar la situación de nuestro sistema financiero.

El actuar así comporta cuatro ventajas claras para todos. La primera, el evitar el empobrecimiento en algunos casos irreparable en muchas familias. La segunda, consecuencia de la anterior, el reducir los presentes y futuros costes públicos que paga toda la sociedad como consecuencia de aquel empobrecimiento, las ayudas y asistencias sociales, o las consecuencias del fracaso escolar tan vinculado a la pobreza infantil, a las dificultades de la infancia, como está sobradamente demostrado. La tercera y última, el reducir el precio de la vivienda, dinamizando así el mercado que actualmente se mantiene artificialmente en unos precios que no se corresponden con la realidad, para precisamente proteger este patrimonio contable en los bancos. Esta resistencia a reducir los precios hace más lenta y más difícil precisamente la recuperación económica. Finalmente, despeja las dudas sobre la situación real del sistema financiero

No puede ser que la vida de un país esté en función de los intereses de sus bancos. Estos son muy importantes, no está en discusión, pero lo son en la medida en que sirven precisamente a la sociedad de la cual han surgido y se benefician.

Fuente: forumlibertas.com

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Publicado el 4 comentarios en Un juez lleva al Tribunal Constitucional la legalidad de los desahucios

Un juez de Sabadell ha elevado al Tribunal Constitucional (TC) la normativa actual sobre desahucios y ejecución de las hipotecas por considerar que perjudica a los ciudadanos embargados al vulnerar la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda.

El titular del Juzgado de Primera Instancia número dos de Sabadell, Guillem Soler, pide así al TC que estudie si es necesaria una modificación de la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda con el fin de saldar la deuda hipotecaria.

hipotecas dacion pago1 - Un juez lleva al Tribunal Constitucional la legalidad de los desahuciosEl juez considera que la legislación debe adaptarse a las condiciones sociales y económicas actuales para evitar que los numerosos desahucios "generen exclusión social".

Además, en el auto se pide también al TC que contemple elevar el valor de la vivienda que finalmente se quedan las entidades financieras, dado que actualmente, después de la subasta, bancos y cajas adquieren el inmueble por el 50% de su valor inicial.

Esta práctica obliga a los ciudadanos desahuciados a seguir endeudados para cubrir la diferencia entre el valor de la vivienda y el importe total de la hipoteca que firmaron.

Contra el auto no cabe recurso alguno, por lo que se espera ya una resolución por parte del Tribunal Constitucional, que no cuenta con un plazo determinado para dictar sentencia.

El magistrado de Sabadell considera que las cláusulas hipotecarias contienen un "intenso desequilibrio contractual" entre la entidad y el cliente, y, considera, que éstos contienen "abusos" porque "no son efectivamente negociados entre las partes sino mayoritariamente predispuestos por la entidad financiera".

El juez, además, pone en cuestión que se decrete que el ciudadano haya incumplido su obligación de pago si ello no va acompañado del contexto en que se produce el impago.

De esta forma, el TC tendrá que dirimir la contradicción creada por dos secciones de la Audiencia Provincial de Navarra, que emitieron un auto a favor de la entrega de la vivienda para saldar la deuda hipotecaria y otro que concluyó lo contrario.

Por último, en un comunicado, la asociación de consumidores Adicae aplaudió esta iniciativa, que "pone de manifiesto la sensibilidad de algunos jueces con el grave problema hipotecario que atraviesa una buena parte de la sociedad española".

"Se espera que sean muchos más magistrados los que se unan a este camino, en pos de una reforma justa de la legislación vigente en materia de embargos y ejecuciones hipotecarias", pidió Adicae.

Fuente: europapress.es

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Publicado el 7 comentarios en ¿Es justo el sistema hipotecario en España?

Cuando en 2007 al Gobierno de George Bush y a la inmensa maraña financiera estadounidense le estalló en la cara la crisis de las hipotecas subprime, miles de personas se vieron obligadas a entregar sus llaves al banco. Perdían su vivienda. El servicio de correos bautizó a este extraño y macabro suceso como el “efecto sonajero” porque cada día llevaban a los bancos miles de sobres con llaves.

dacion en pago e1297696173746 - ¿Es justo el sistema hipotecario en España?Tras recibir el paquete, el banco tenía en su poder una vivienda, pero perdía el importe que restaba de la hipoteca que pesaba sobre la misma. Esto sucede en EE UU, cuna del sistema hipotecario, donde la pérdida de la vivienda condona la deuda del propietario con el banco. Es decir, que un ciudadano hipotecado de Washington que adeude al banco 100.000 dólares, el impago de su hipoteca quedará liquidado con entregar la casa. Que no es poco.

En el mismo caso de impago en España, el propietario deberá entregar a la banca su casa y, una vez subastada, el importe que reste entre el precio de la casa en subasta y su hipoteca. Esto es, una vivienda sobre la que pese una hipoteca de, pongamos, 150.000 euros (independientemente el importe pagado) y que se subaste una vez embargada al precio de 120.000, su propietario deberá abonar a la banca los 30.000 que restan.

Desde que la crisis del ladrillo aterrizara en España en 2008, con un pequeño retraso respecto a los norteamericanos, más de 300.000 personas perdieron su vivienda y siguen adeudando una importante cantidad de dinero al banco. En EE UU, decenas de miles de personas perdieron su casa, pero no deben nada.

Es la diferencia entre dos sistemas hipotecarios que están tocados por la situación de los mercados internacionales. El primero, el esta­dounidense, tuvo consecuencias pésimas para la banca. El segundo, el español, para los ciudadanos.

LA SENTENCIA

Sin embargo, de los miles de españoles que están en esta situación de impagos y embargos, muchos denunciaron la situación de “abuso” de la banca en los créditos hipotecarios y en dos casos, por el momento, la justicia les ha dado la razón revolucionando las bases de uno de los préstamos más solicitados en los bancos de España.

La primera sentencia, emitida por la Audiencia Provincial de Navarra, no admite recurso, es decir, que sienta un precedente sin posibilidad de apelación. La Sección Segunda de la Audiencia dictó en enero que en caso de impago hipotecario, la entrega de la vivienda a subasta será “suficiente” para saldar la deuda con el banco acreedor. Pone sobre la mesa la posibilidad de implantar la “dación de pago”, una fórmula jurídica que se usa en países como Italia o EE UU y que supone que la entrega del bien embargado será suficiente para saldar la deuda contraída.

La noticia revolucionó el sistema bancario español. Las asociaciones de consumidores solicitaron que este dictamen sentase jurisprudencia y se revisase el sistema español. De momento, sin éxito. Es más, fuentes judiciales consultadas por Xornal de Galicia aseguran que será “muy difícil” que sea así porque los bancos, explican las mismas fuentes, “reclamarán por la vía declarativa” hasta encontrar alguna vía en la que la justicia les dé la razón.

De momento, la ministra de Economía ha sido tajante en el asunto: no se revisan las condiciones de los préstamos porque la banca está pasando un mal momento económico y no se puede cortar el grifo de sus ingresos. En EE UU, de hecho, la crisis hipotecaria reventó la banca de raíz. Quebraron los gigantes. España, según Salgado, no puede permitirse ese lujo.

SEGUNDO CASO

Pocos días después de conocer la sentencia de la Audiencia de Navarra, un segundo expediente judicial reforzaba las críticas al sistema bancario y abría la puerta a un debate con enjundia sobre si es o no justo que los embargados deban cubrir la deuda que les resta tras perder su vivienda.

En esta ocasión, el Juzgado Mercantil número tres de Barcelona condonó las deudas de un matrimonio de jubilados insolvente que se declaró en concurso fortuito en diciembre de 2007 y que, tras vender su vivienda, no consiguió cubrir todas sus deudas. El juez ordena en esta sentencia la conclusión del procedimiento concursal y explica que, después de vender su vivienda, el matrimonio consiguió satisfacer la totalidad del crédito con privilegio especial, todo el crédito contra la masa y el 45,9% del crédito ordinario.

A la pareja, formada por dos pensionistas con unos ingresos mensuales de 908,87 euros, se le intervino durante tres años todo su patrimonio y la única vía que han tenido para saldar la deuda ha sido su vivienda. El juez considera que ambos son deudores de buena fe, accidentales, que se han visto abocados a una situación no deseada de insolvencia definitiva y cree que “no se les puede penalizar ni con la conversión del concurso en un purgatorio ni en un continuo retornar”, por lo que ha tomado la decisión de dar las deudas por saldadas.

El auto explica que esta decisión obedece al objetivo de “dar una salida razonable a las situaciones de sobreendeudamiento de particulares de buena fe mediante la habilitación de mecanismos que permitan conceder a estos deudores una segunda oportunidad que no les aboque a una situación de exclusión social”.

PRIMERA CONTRADICCIÓN

Poco duró la alegría para los opositores al sistema hipotecario español. La propia Audiencia de Navarra, esta vez la Sala Tercera, se contradice a sí misma y dictamina que la entrega de un piso embargado no basta para que sus propietarios salen la deuda bancaria. En este caso, la sentencia indica que el deudor, que ya entregó su casa y fue subastada, adeuda a la entidad bancaria BBVA más de 50.000 euros.

Desgranando la sentencia se deduce que la vivienda de este deudor, tasada en 203.000 euros, fue subastada en 137.350. Sin embargo, la deuda de su dueño con el banco ascendía a 181.846. Tras perder su vivienda, el embargado deberá entregar al banco la cantidad que resta (unos 50.000 euros) más el 19% de intereses. ¿Es justo?. En ese debate anda la propia justicia.

Fuente: xornal.com

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Publicado el 4 comentarios en El Gobierno rechaza suavizar las condiciones de las hipotecas

El Gobierno, según ha afirmado hoy la vicepresidenta económica, Elena Salgado, ni se plantea modificar las condiciones de las hipotecas. Y tampoco prevé hacerlo en un futuro. "Nuestras hipotecas están fundadas en unas condiciones. Los cambios bruscos de un día para otro serían perjudiciales para nuestro sector financiero y para futuras hipotecas y eso es algo que debemos tener en cuenta", ha afirmado la también ministra de Economía en relación a la sentencia de la Audiencia de Navarra que permitió canjear un crédito concedido para comprar una casa con la devolución de la vivienda.

Crisis 21 - El Gobierno rechaza suavizar las condiciones de las hipotecasLa sentencia del tribunal, que ratificó la decisión en primera instancia de un juzgado de Navarra, ha sido la primera en España en la que el juez da la razón a un cliente que llevó ante la Justicia a su banco porque, una vez que le fue embargada la vivienda por falta de pago y la entidad se hizo con ella en subasta, se le seguía exigiendo el pago de parte de la hipoteca. Esta decisión, que suscitó cierto debate en la opinión pública en torno a una práctica totalmente legal, no genera jurisprudencia ya que el único tribunal capacitado para ello es el Supremo.

En cualquier caso, la postura del Gobierno sobre el actual marco normativo está clara y no se va a tocar. Para la ministra, que ha preferido no opinar sobre el fallo judicial al ser preguntada por ello en una entrevista en Telecinco, un cambio en la legislación, sobre todo si las modificaciones son "bruscas", traería consecuencias negativas para los bancos y cajas españoles. Máxime en un momento en el que el sector español ya acumula demasiada atención sobre su situación contable como para añadir más incertidumbre en cuanto a su futuro.

En España, el ordenamiento jurídico impide limitar la responsabilidad hipotecaria a la garantía del crédito -es decir, al inmueble en cuestión- a no ser que sea a través de un acuerdo previo a la firma del préstamo entre las dos partes. Según el sector, el valor de la vivienda no cubre el importe total del crédito, sobre todo ahora que con la crisis inmobiliaria ha bajado el precio de los pisos. Por este motivo, facilitar el canje de las hipotecas mediante la devolución de la casa crearía un agujero en las cuentas de las entidades, ya que habrían prestado más dinero del que finalmente han recuperado, de ahí los riesgos para el sistema financiero a los que aludía Salgado.

En este sentido, ayer, la agencia de calificación Moody's criticó que aprobar estos cambios alejaría a los inversores en bonos hipotecarios de las entidades españoles ante la posibilidad de un incremento de los impagos y la pérdida de valor de los activos vinculados a la vivienda por la caída del precio de los inmuebles.

Fuente: elpais.com

Publicado el Deja un comentario para La batalla hipotecaria se gana en el tribunal

La Audiencia Provincial de Navarra ha dado un palo judicial a la banca y a las cajas en el tema de los impagos hipotecarios. BBVA es el banco que tiene ahora la pelota en su tejado. Pero la decisión, de prosperar, pondrá en causa un "modus operandi" extendido por todo el sistema financiero. Y pondría en tela de juicio a más de 230.000 ejecuciones hipotecarias en España.

hipoteca bola1 - La batalla hipotecaria se gana en el tribunalEn nuestro país, cuando una vivienda se subasta por falta de pago y se adjudica por un importe menor que el montante del préstamo hipotecario, el banco o la caja puede reclamar el resto de la deuda al deudor, con intereses de demora. Pero, en el caso de este vecino de Estella (Navarra), el banco tendrá que contentarse con los 42.000 euros que consiguió en la subasta y el embargado se libra de pagar los 28.000 euros restantes.

Es sólo el segundo capítulo de una serie que terminará en el Supremo o el Tribunal Constitucional, por lo que se juegan en esto todas las entidades españolas. El juez ha resuelto dar por suficiente la garantía hipotecaria (el banco se queda con el piso, haya pagado el cliente lo que haya pagado).

Esta cláusula ha permitido que, durante el "boom" inmobiliario las entidades financieras trasladasen el riesgo a las familias que compraban los pisos. Esto, y no las provisiones y la regulación de Banco de España, es lo que ha dado a la banca española la verdadera fortaleza de que han hecho gala, durante estos años de crisis financiera banqueros y políticos. Si ahora tienen que descontar de sus balances estos picos (no poder reclamar esta diferencia entre precio de subasta y precio de préstamo), seguramente estarán ante un problema. No obstante, me extraña que Banco de España no considere estas cantidades incobrables y obligue a su provisión.

Es comprensible que eliminar el efecto de estas cláusulas asuste tanto al Gobierno como a los bancos y cajas. Pero de ahí a no considerar un calendario para su supresión hay un abismo. Nada menos, dicen, que se cargaría el mercado de crédito hipotecario. Yo no lo creo, como ejemplo ahí tienen los otros modelos. Y dos partidos políticos quieren meterlo en su programa electoral.

La Justicia es lenta pero termina imponiéndose y dará la razón a las asociaciones de consumidores y usuarios bancarios que quieren acabar con esta ventaja. No es la primera vez que las asociaciones ganan la batalla en los tribunales a los dadores de hipotecas, los suelos y los seguros swaps ya han sido condenados.

Fuente: finanzas.com - Antonio de Miguel