La venta de viviendas nuevas en EEUU durante el pasado mes de marzo alcanzó la cifra anualizada de 411.000 unidades, lo que representa un repunte del 26,9% respecto al mes anterior, mientras que en términos interanuales el incremento fue del 23,8%, informó el Departamento de Comercio.
El precio medio de venta se situó en 258.600 dólares (193.789 euros), un 12,5% por debajo del precio registrado en febrero, mientras que el descenso respecto a febrero de 2009 fue del 0,46%.
Por otro lado, el Departamento de Comercio informó de que el 'stock' de viviendas nuevas pendientes de venta se situó en 228.000 unidades, lo que cubriría la demanda de 6,7 meses al actual ritmo de ventas.
El presidente del Colegio General de los Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de España, Santiago Baena, valoró los datos de compraventas que reflejan un incremento de las transacciones de viviendas del 18,7% en febrero, señalando que "está despertando la demanda".
"Lo estamos viviendo", desde el cuarto trimestre de 2009 se está experimentando un "goteo" de compradores caracterizados por ser selectivos y que buscan, de momento, las grandes oportunidades haciendo "ofertas agresivas".
A su juicio, "la demanda continuará rastreando el mercado cuidadosamente, intentando conseguir inmuebles a precio asequible". "Es el momento de los compradores".
Con todo, los APIs consideran que el mercado no volverá a ser a corto plazo lo que era y tendrá que prepararse para pasar de suponer un 18% del PIB a entre el 7% y el 8%, con unos ritmos de ventas de entre 350.000 y 400.000 inmuebles al año.
Según la estadística trimestral difundida hoy por el Ministerio de Vivienda, los precios han vuelto a caerun 4,7% en el primer trimestre: es la tercera moderación consecutiva en la caída, pero ya estamos en niveles de 2005. El dato de hoy, junto al despunte en las ventas, podría anticipar una reactivación, pero los expertos piden cautela y apuestan porque los pisos sigan bajando. El precio medio de la vivienda librese situó en 1.865,7 euros por metro cuadrado en el primer trimestre del año, con un descenso interanual del 4,7%, lo que supone una moderación de 1,6 puntos porcentuales respecto al descenso del 6,3% registrado al cierre de 2009. Respecto al trimestre anterior, también se abarató un 1,4%, y prosigue su tendencia a la moderación en las caídas. Con estos descensos, el precio de la vivienda libre se sitúa en los niveles más bajos desde 2005.
El descenso del precio de los pisos nuevos (hasta dos años de antigüedad) fue del 4,6% en tasa interanual y del 1,6% respecto al trimestre anterior, quedando el valor del metro cuadrado en los 1.869,9 euros.
En el caso de las viviendas de segunda mano, el precio se situó en los 1.863,4 euros, con un descenso intertrimestral del 0,8% y del 4,8% respecto al mismo periodo de 2009.
Baja el precio y remontan las ventas: ¿reactivación?
El descenso del precio de los pisos se conoce sólo unos días después del mayor repunte registrado en las compraventas desde el comienzo de la crisis del sector: la venta de viviendas aumentó un 18,7% en febrero respecto al mismo mes de 2009 y consolida el repunte del 2,1% de enero, según los datos provisionales publicados por el INE, la mayor alza desde septiembre de 2008, cuando comenzó la serie histórica.
Los analistas constatan cierto dinamismo del sector, aunque piden cautela. Explican el incremento en el efecto comparación con un "muy mal" febrero de 2009 y en la caída del precio y creen que el precio seguirá bajando.
Según la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, "este es uno de los mejores años" para comprar una vivienda "si se encuentra una casa adecuada a las necesidades del comprador y con un precio razonable".
Antes de que nos los quiten
Este año se puede comprar un piso "más tranquilamente" porque "hay más oferta, el precio en muchos casos se ha moderado y el Euríbor sigue siendo muy bajo, lo que abarata las hipotecas".
Asimismo, a partir del 1 de enero de 2011 la desgravación que ahora existe para la comprar vivienda solo permanecerá para las rentas más bajas.
Para las familias con rentas anuales inferiores a 50.000 euros, el Ministerio otorga ayudas para pagar la entrada de la vivienda y la hipoteca. "Todas estas razones juntas creo que pueden ayudan a tomar una decisión a las familias", aseguró.
No obstante, indicó que la compra de un piso constituye la "decisión más importante que una familia toma en su vida", por lo que, antes de tomar la decisión, "deben ver que la vivienda que quieren ha bajado lo suficiente y tiene un precio adecuado, y si les compensaría seguir esperando, dada la desaparición parcial de la desgravación".
"Por tanto, la decisión es muy personal, pero desde luego las familias tienen que atender sobre todo a cuánto vale la vivienda que ellos quieren comprar".
Para la ministra de Vivienda, todos los datos estadísticos apuntan hacia una "tendencia a la estabilización" del sector inmobiliario, "dicen que hay más crédito para las familias que quieren comprar una vivienda", subrayó.
Considera que sigue existiendo demanda de vivienda, "porque cada año se forman muchos nuevos hogares en España y estas familias necesitan una vivienda".
En cuanto a la repercusión de la subida del IVA, en los pisos protegidos se mantendrá en el 'superreducido' del 4% y que para el resto, será cada promotor quien decida sobre su repercusión al precio final.
No obstante, en este punto recordó que "los promotores que han optado por reducir los precios y sus beneficios empresariales han vendido mejor sus viviendas".
El precio de la vivienda no bajará más o incluso podría experimentar repuntes una vez que la banca, que domina el mercado tras haberse hecho con su propio 'stock' de viviendas y tener la llave de la financiación, ha realizado "grandes descuentos" y empieza a denegar operaciones al entender que "todo tiene un límite".
Dame argo
Esta es la visión del mercado que tiene el presidente del Colegio General de los Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de España, Santiago Baena.
Según el informe, más allá de un mercado de obra nueva que ha estado prácticamente paralizado en 2009, el precio de la vivienda segunda mano cayó un 20% el pasado año respecto a 2008, con lo que acumula un descenso del 36% desde 2007.
Sin embargo, estos precios "no van a bajar más", salvo en mercados muy concretos, y, en todo caso, "están a punto de tocar suelo", según Baena.
Los promotores ya no pueden aplicar más descuentos y, en caso de no poder vender sus viviendas, las trasladan a la banca a través de daciones antes de perder dinero.
La banca recibe viviendas que computan por el valor de la hipoteca concedida, por lo que ya se han devaluado mucho. Además, las entidades financieras deben provisionar el 20% de su valor de tasación, con lo que se encuentran vendiendo esas viviendas "en pérdidas".
Las entidades financieras se encuentran con un comprador que se ha "sofisticado" y confía en su margen de negociación. Para las entidades "todo tiene un límite", con lo que ya está denegando operaciones a aquellos compradores que quieren lograr los mayores descuentos posibles.
Es la banca la que está marcando los tiempos en la recuperación del sector y de los precios, y lo está haciendo, en términos de ventas.
En primer lugar, "la banca 'obliga' a sus clientes a que inviertan en el sector inmobiliario que ellos controlan, de forma que "se paraliza prácticamente la concesión de créditos para compra de inmuebles que no son propiedad de las entidades financieras".
Además, el 'stock' de viviendas sin vender "sigue siendo en su mayoría de la banca", más aún cuando el Gobierno le ha dado una prórroga antes de que estos terrenos se comiencen a valorar como rústicos de acuerdo con la Ley de Suelo.
La banca seguirá dando salida a su 'stock' inmobiliario, "básicamente financiando sólo a los compradores de sus inmuebles", lo que originará que "promotoras y particulares tendrán una fuerte competencia en el mercado y, seguramente, perderán la batalla en favor de la banca".
Consecuencias:
Por lo pronto, "los promotores siguen luchando por la mera supervivencia"
"el plazo de venta de las viviendas de segunda mano se sigue alargando"
La mayoría de estas operaciones se tienen que deshacer por falta de financiación y las promociones de VPO en venta se tienen que reconvertir en alquiler con opción a compra por este mismo motivo.
Otro efecto colateral es que muchos propietarios, incapaces de vender sus viviendas, las están sacando al mercado del alquiler, con la consiguiente acumulación de oferta y la reducción de los precios.
El presidente de la Asociación de Promotores y Construcciones de España (APCE) y de Asprima, José Manuel Galindo, anima a comprar este año una casa, al afirmar que "no va a haber un momento mejor", siempre y cuando "se pueda y se tenga acceso al crédito".
"Es el momento más oportuno y óptimo para comprar una casa. Existe mayor posibilidad de elegir las viviendas más económicas y mejores". "En aquellas zonas en las que exista poca oferta, los precios por lo menos se mantendrán, no volverán a bajar, y claro que podrían repuntar".
En este sentido, el también presidente de los promotores de Madrid, Asprima, se congratuló del repunte del 14,4% interanual de la compraventa de viviendas nuevas, con 21.368 operaciones en febrero, con lo que se mostró "optimista" y estimó que podrían superar las 300.000 operaciones al cierre de este año "si mantiene" el ritmo de crecimiento.
"El ajuste de precios en torno al 20%, los tipos de interés y el Euríbor bajo mínimos históricos y decisiones como la eliminación a partir de enero de 2011 de la deducción fiscal por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.107 euros anuales indican que es un buen momento para comprar".
Sin embargo, Galindo restó trascendencia al impacto de la subida del tipo reducido del IVA, el que se aplica a la compraventa de viviendas, del 7% al 8%: "Tendrá poca repercusión y no será determinante, porque sólo dolerá el desembolso inicial".
La venta de viviendasaumentó un 18,7% en febrero respecto al mismo mes de 2009 y consolida el repunte del 2,1% de enero, según datos provisionales publicados hoy por el INE. Se trata de la mayor alza desde septiembre de 2008, cuando comenzó la serie histórica. Los analistas explican el incremento en el efecto comparación con un "muy malo" febrero de 2009 y en la caída del precio.
sube la venta de viviendas
41.033 viviendas vendidas en febrero 2010:
19.665 viviendas de segunda mano (47,9 %) - incremento del 23,7 %
21.368 viviendas de obra nueva (52,1 %) - incremento del 14,4 %
Este repunte es el segundo consecutivo que experimenta la compraventa de viviendas después de haber subido en enero un 2,1%, tras dos años registrando caídas interanuales.
La compraventa de viviendas empezó a frenar su caída en noviembre (-2,64%) después de moverse durante meses en descensos superiores al 20%, con un desplome máximo del 46,69% alcanzado en abril de 2009. Respecto al mes pasado, la compraventa de viviendas aumentó un 7,1% y en lo que va de año el aumento ha sido del 10,1% en comparación con el mismo periodo de 2009.
El 87,1% de las viviendas transmitidas fueron libres y el 12,9%, protegidas. En términos interanuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa se incrementa un 16,0% y el de protegidas aumenta un 40,7%.
Atendiendo al criterio de distribución geográfica, las comunidades en las que se movió más el mercado de compraventa de pisos fueron Cantabria (145), Navarra (138) y Madrid (137). Las comunidades autónomas en las que el número de compraventas de fincas por cada 100.000 habitantes fue mayor son Castilla y León (312), Cantabria (310) y La Rioja (309).
El 60,6% de las compraventas de viviendas se concentraron en sólo cuatro comunidades: Andalucía, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana.
No hay gangas: los inmuebles son viejos, pequeños o caros. Abunda la oferta de sótanos y bajos. Más de la mitad de las casas del Banco Popular está en la costa andaluza.
Los bancos y cajas se han visto obligados a convertirse en inmobiliarias ante la avalancha de pisos que han tenido que quedarse o comprar porque los promotores no pagaban sus créditos.
En los dos últimos años, han sacado sus mejores armas de márketing (una competencia de la que se quejan las inmobiliarias) para atraer al comprador con el gancho de grandes rebajas. Pero el interesado que rebusca en la oferta encuentra, básicamente, decepción.
El chollo de la banca
No hay gangas en los portales inmobiliarios de los siete bancos y cajas que más inmuebles acumulan y que ahora mismo ofrecen más de 12.100 pisos:
CAM (4.500), Caixa Catalunya (2.700), Banesto (2.300), BBVA (1.900), Santander (1.800), Banco Popular (1.500), La Caixa (1.000) y Caja Madrid (1.000).
Tras el rastreo en las ofertas, no se pone en duda que la banca haga rebajas, pero, en general, sí es discutible la calidad de los inmuebles ofrecidos.
Valga como ejemplo que es posible encontrar en Caja Madrid pisos en Madrid capital hasta por 67.000 euros: un chollo si la casa no fuera de 1910 y no se vieran las fotos. Pero si en vez de una zona periférica se elige el centro, los precios ya superan los 440.000 euros; eso sí, con garaje.
Y es que el valor de las casas baratas recién terminadas no suele bajar de 350.000 euros en Madrid y Barcelona, los principales mercados inmobiliarios del país. Esto no supone una gran oportunidad, teniendo en cuenta que estas promociones están en barrios muy periféricos. Al margen de contadas excepciones, no se vislumbran chollos, salvo que se busquen zonas nada céntricas muy concretas y para reformar. Esta regla vale también para otras ciudades.
Se constata que la oferta, dominada por viviendas de segunda mano, adolece de grandes defectos: la casa es vieja y necesita obra o es pequeña (y abundan las de 40 metros y hay hasta de 20) o es cara. Otro factor repetido: hay sótanos y bajos por doquier.
La razón, que ya han detectado hace meses los expertos, es que bancos y cajas siguen reservando sus mejores activos y aguantando hasta que mejore el mercado y suban los precios. La banca, que ya acumula más de 100.000 pisos, por supuesto niega esta estrategia.
Algunas entidades se están viendo presionadas por los pisos para segunda residencia que han tenido que absorber. Es lo que se refleja al comprobar que más de la mitad de las casas que ofrece el Banco Popular (a través de su filial Aliseda) están en la costa andaluza. La CAM también exhibe un catálogo de vivienda vacacional, mientras BBVA ofrece varios miniapartamentos en Marbella de 25 metros.
Al comprador sólo le queda esperar o acudir a promotoras y particulares sabiendo que, entonces, lograr una hipoteca para su vivienda será más complicado.
La odisea que hasta hace poco suponía buscar piso parece haber llegado a su fin y es que, hoy por hoy, las viviendas son mucho más asequibles. Así lo asegura un estudio realizado por la Unión de Consumidores de Castellón (UCE) en el que se considera que este es momento idóneo para plantearse la posibilidad de comprar siempre que el interesado cuente con capital ahorrado que cubra la entrada y encuentre un inmueble que se ajuste a sus posibilidades económicas y de espacio.
El precio de las casas está en mínimos históricos. Desde octubre de 2007 los precios han caído en torno a un 20%.
El mercado inmobiliario con mucha oferta y competencia entre las promotoras, entidades bancarias y particulares.
El Euribor está en mínimos históricos y la tendencia a la baja difícilmente puede continuar. En cualquier caso, las actuales cifras, en torno al 1,21, se podrán mantener durante un tiempo.
El IVA subirá a partir del próximo 1 de julio y pasará del 7 al 8%.
La deducción fiscal por la compra de viviendas desaparecerá a finales de año para las personas con rentas superiores a los 24.000 euros.
Más vale tarde que nunca
"Este el momento más adecuado para cumplir el sueño que para muchos supone tener casa propia".
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Con todo, el precio medio de una vivienda nueva de entre 80 y 95 metros cuadrados se sitúa hoy en día en torno a los 165.000 euros.
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Con un préstamo de 132.000 euros a 25 años, el comprador pagaría 534 euros al mes, una cifra ligeramente inferior a los alquileres que se vienen pagando por inmuebles de características similares.
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Así, la idea de tener casa propia parece que deja de ser una utopía.
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No obstante, se recomienda tener en cuenta un par de advertencias:
Antes de aventurarse a la adquisición de un inmueble es necesario contar con algo de dinero ahorrado. Las entidades bancarias «están recuperando muy tímidamente la confianza, y aunque ya vuelven a conceder créditos hipotecarios, son mucho más rigurosos». «Por ello, cualquier persona que quiera acceder a un préstamo necesitará, como punto de partida, un mínimo de liquidez».
Estudiar las ofertas, comparar y escoger la opción que mejor se ajuste a nuestras posibilidades «Actualmente es mucho más fácil negociar con las promotoras y los particulares, ya que hay mucha competencia y están ansiosos por vender»
Una noticia alentadora para el sector inmobiliario: las promotoras que tienen suelo pagado reinician la comercializacion sobre plano ajustando los precios (en vivienda libre un 25% más baratos que en 2007) en zonas de alta demanda y donde el stock de viviendas llave en mano es poco significativo.
Plano de vivienda
A lo grande, como en los mejores años del boom, lo hace Pryconsa, que lleva un mes comercializando dos nuevas promociones en Madrid.
"Desde septiembre del año pasado hemos notado un punto de inflexión. Se ve que la situación ha mejorado, que la gente se está moviendo. Ahora se trata de saber lo que el cliente está dispuesto a pagar en cada sitio", comenta Manuel González, director de marketing de la promotora madrileña. "Tenemos los terrenos pagados. Podíamos haber pedido financiación, pero preferimos no meternos en locuras".
Además de estas dos promociones, esta inmobiliaria tiene previsto iniciar en breve otras actuaciones en Carabanchel y Colmenar Viejo, el pueblo de la sierra madrileña donde, según su directivo, incluso han subido ligeramente los precios en el último semestre.
La inmobiliaria del Banco Santander, Altamira, acaba de abrir un espacio en su portal para informar de promociones que prevé desarrollar a corto plazo si cuenta con demanda suficiente.
"Ya hemos iniciado el vaciado de la parcela", asegura una de las comerciales de Alcobendas. En los dos primeros días se habían apuntado 60 personas a la promoción. No todas comprarán, pero sí representa un número significativo para pulsar al mercado. Al estar en fase de precomercialización, Altamira firmará contratos con un abono de 1.000 euros que garantice al cliente la elección preferente de la vivienda. El siguiente paso será el pago de 4.000 euros por la reserva, que se hará efectiva antes del próximo 30 julio. Y a partir de esa fecha, pagos mensuales hasta cubrir el 10% del precio total antes de la entrega de llaves, prevista para el primer trimestre de 2013.
La inmobiliaria Delta tiene previsto iniciar una promoción en la misma zona de Alcobendas con precios que parten también de 3.000 euros el metro construido. Se trata de las 91 viviendas de la segunda fase del edificio Aldora, en régimen de comunidad de bienes.
No es la única comunidad de propietarios abierta por Delta en Madrid. En Valdebernardo, junto al parque Fauna, sólo quedan cuatro de las 82 viviendas que empezarán a construirse en septiembre. Y anuncia la próxima formación de otras en Tres Cantos, Torrelodones y San Sebastián de los Reyes.
Estas señales de reactivación reaparecen tras un año, 2009, en el que se tocó fondo. Se iniciaron 80.000 viviendas libres, 88% menos que en 2006 (665.000) y la mitad de las iniciadas en 1992 y 1993, durante la anterior crisis.
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El precio medio de venta se situó en 258.600 dólares (193.789 euros), un 12,5% por debajo del precio registrado en febrero, mientras que el descenso respecto a febrero de 2009 fue del 0,46%.
