Según las cámaras de comercio los bancos nunca recuperarán el 30% de la deuda hipotecaria contraida por el sector inmobiliario.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las promotoras inmobiliarias adeudan a la banca un total de 325.000 millones de euros, de los que la mitad corresponde a préstamos para la compra de suelo. El presidente de las cámaras de comercio, Gómez Navarro, explicó además que «será difícil» saber cuándo se recuperará el resto de la deuda.
¿Es posible que sea más dificil?
A finales de enero el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, aseguró que los bancos y cajas no tienen capacidad para asumir la deuda de las inmobiliarias, por lo que la viabilidad del sector está en juego, y se pone también en peligro al sector financiero. La ministra de Economía, Elena Salgado, afirmó entonces que el Gobierno «no tiene previsto» ayudar a la banca si las inmobiliarias no pagan.
Al analizar la situación del sistema financiero español, Gómez Navarro señaló que «nunca se ha querido reconocer que está tocado», e insistió en la necesidad de «una capitalización». También indicó que «se agota» el tiempo para aprovechar el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).
En sus previsiones hasta julio Gómez Navarro aseguró que muchos bancos «entrarán en números rojos» al caer sus ingresos por el retroceso del euribor.
La cifra
15.000 millones de euros es la cifra que las promotoras inmobiliarias adeudan a bancos, cajas y cooperativas de crédito, tan sólo en intereses.
Y dale que te pego. En España se sigue construyendo más pisos que los que se venden.
Es posible que no resulte fácil entender el hecho de que sigua aumentanto la oferta inmobiliaria en nuestro país que ya cuenta con más de 1.000.000 (un millón) de casas y pisos sin vender.
Según el Istituto Nacional de Estadística en el año 2009 se certificó el fin de obra para 387.075 viviendas y solo se vendieron 220.633 pisos o casas de obra nueva. La oferta es el doble de la demanda.
La explicación es el tiempo existente entre el inicio de las obras y su terminación al cabo de 2 años aproximadamente junto con los tiempos previos de planificación, licencias, adquisición de solares, etc.
Los pisos y casas sin vender seguirán creciendo si las promotoras y los bancos (ya convertidos en las mayores inmobiliarias) no rebajan deforma importante los precios. No se conceden hipotecas y se mantienen los precios altos. Así es imposible que se produzca el necesario ajuste del sector inmobiliario.
Las promotoras están en quiebra técnica porque no venden inmuebles y, en lugar de abaratar los pisos, han decidido entregarlos a las entidades financieras: "antes que bajar el precio de la vivienda un 40% se la doy al banco". - Parece ser que les sale más rentable hacerlo así.
El crédito para "actividades inmobiliarias" en los balances de bancos y cajas supera los 300.000 millones de euros (el triple de los recursos propios de las entidades financieras). Como garantía de estos préstamos las promotoras y constructoras presentaron solares y los propios inmuebles y, como no se han devuelto los créditos, estos activos se encuentran ahora en los balances del sistema financiero. - Vaya problemón.
La única posibilidad es bajar los precios hasta que la demanda esté dispuesta a absorber la oferta. En caso contrario España se podría enfrentar a una crisis de larga duración, ya que dos de los sectores más importantes de la economía nacional (la construcción y la banca) tendrían serios problemas para sobrevivir sin dinero público, es decir, el que sale de los bolsillos de los ciudadanos y de las cuentas de las empresas que no son rescatadas.
Pero, según parece, las entidades financieras no quieren asumir esta situación y reflejar en sus balances las pérdidas derivadas de vender barato lo que compraron caro y las promotoras se mantienen en sus trece.
Si la montaña no viene a mi yo me voy a la montaña.
Si no vienen clientes, habrá que buscarlos.
Un nuevo evento entre los muchos que en las últimas semanas se vienen produciendo en distintas ciudades españolas para llegar a las distancias cortas (cuerpo a cuerpo) con los potenciales compradores de pisos y casas.
En este caso se trata de la Costa del Sol y de la provincia de Málaga.
Con el nombre de Oportunidades SIMed (SIMed = Salón Inmobiliario del Mediterraneo) tendrá lugar entre el 30 de abril y el 2 de Mayo en el Palacio de Ferias y Congresos de Málaga.
Esta primera edición de esta nueva feria inmobiliaria intenta dar salida a las mas de 20.000 viviendas sin vender en la provincia –entre 20.000 y 21.500, según datos facilitados por la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP)- mediante una amplia y variada oferta de inmuebles a precios muy competitivos.
Todo tipo de inmuebles a precios muy atractivos donde tedrá cabida la obra nueva (libre y protegida), la vivienda de seguanda mano, el alquiler libre, subvencionado y alquiler con opción a compra, oficinas, naves, suelo urbano e industrial, viviendas rurales, etc.
Está prevista la asistencia de promotoras y agencias inmobiliarias, así como las administraciones públicas, comercializadoras, divisiones inmobiliarias de entidades financieras, bancos y cajas de ahorros, así como portales inmobiliarios, que ofrecerán sus 'oportunidades' a inversores y público general.
InmoExpo, la 1ª Feria Inmobiliaria mensual en Valencia abrirá sus puertas en el Ateneo Mercantil el próximo viernes 26 de febrero, congregará a entidades financieras y promotoras y ofrecerá más de 25.000 oportunidades inmobiliarias (pisos y casas, locales, oficinas y naves industriales) de las provincias de Valencia y Castellón y algunas zonas de costa de Alicante.
Algunas de las ventajas que ofertan los expositores en esta feria inmobiliaria:
Regalo durante tres años del "Pack de la tranquilidad" (Seguro de Desempleo e ILT, Seguro de Vida y Accidentes, Seguridad y Protección de la vivienda con instalación de un sistema de alarma)
Financiación del 100% u otras modalidades como la "Hipoteca cambio de casa".
Acuerdos preferentes de financiación con entidades financieras de primer orden.
También, se ofertarán hipotecas sin intereses, comisión ni capital durante los tres primeros años.
Por hacer la reserva en la feria, el regalo de los electrodomésticos (nevera, lavadora y lavavajillas).
La Feria abrirá del 4 al 6 de marzo en el centro comercial Nervión Plaza y tendrá entrada gratuita. Mostrará unas ofertas muy atractivas para la compra de una vivienda.
Esta nueva edición supone la consolidación del certamen como un canal de venta para las promotoras y la oportunidad de conocer dos veces al año las mejores ofertas de casas y pisos en Sevilla.
En esta edición la feria cuenta con la participación de Acciona, Afirma, Avanco, Bekinsa, Grupo Recio, Grupo Galia, Inmobiliaria del Sur (Insur), Inmobiliaria Osuna, Grupo Lar, Noriega, Monthisa, Reyal Urbis, Vallehermoso y Pryconsa.
El sector inmobiliario se ha convertido en una inversión sólo autorizada para los más intrépidos. Para que estas compañías sean de nuevo las “peritas en dulce” del parqué de las bolsas serían necesarias algunas condiciones:
El ladrillo se queda solo
1.- Mejora de la economía y crecimiento del PIB. (Tiempo y esfuerzo)
El valor de la vivienda casi se cuadruplicó durante los años de boom inmobiliario en España. Parejo al frenesí del ladrillo, la economía española repuntaba de sobremanera. Entre 1997-2007, el PIB nacional creció a una media del 3,82% cuando el parque de pisos edificados alcanzó un valor de 5,3 billones de euros, según un estudio de la Fundación BBVA. En la década anterior, este promedio se situó en el 2,63%.
Según el último boletín económico del Banco de España, los precios de la vivienda bajaron un 12% en 2009 desde los niveles máximos alcanzados durante los años del boom inmobiliario, lo que contribuyen al incremento del desempleo y a inhibir el consumo privado. Como consecuencia de la caída de actividad se produciendo un aumento del desempleo, además de un "efecto arrastre" en otras ramas productivas relacionadas con la construcción residencial.
2.- Acceso a la financiación (Recursos)
“La falta de financiación está imposibilitando el cierre de transacciones tanto en el sector residencial como en el mercado de oficinas, grandes superficies, retail… No esperamos reactivación de la demanda hasta que los bancos reestablezcan la concesión de créditos”, destacan los analistas consultados.
Según los datos del Banco de España, la concesión de créditos para actividades inmobiliarias apenas ha mostrado variación en los tres primeros trimestre del año pasado. Pese a que el importe total de los créditos otorgados por las entidades ha seguido creciendo año tras año, lo cierto es que el crecimiento anual cada vez ha sido menor. En 2006, este montante se incrementó en 225.900 millones de euros, una cifra muy superior a 38.860 millones que aumentó en 2007 y 6.750 millones de 2008. Si estas cifras parecen reducidas, no hay más que mirar a lo concedido hasta septiembre. En última referencia publicada, los bancos sólo dieron 227 millones más.
3- Visibilidad en los resultados (Trasparencia)
“Resulta difícil estimar la cuenta de resultados de cualquier inmobiliaria por la situación económica actual y por la falta de visibilidad generalizada en el sector”, recoge un informe sectorial de Banesto Bolsa. Si bien en el último año, las inmobiliarias han aunado esfuerzos por reducir sus pérdidas, las depreciaciones de activos y el lastre de la deuda han sido las dos constantes que más se han repetido.
4- Reducción de los niveles de deuda (Control)
Los procesos de refinanciación de deuda son las notas de color dentro del sector. Colonial ha sido la última inmobiliaria en firmar el pasado viernes, un complejo acuerdo de reestructuración de su deuda que garantice la continuidad de la empresa. Después de 18 meses de negociaciones, el plan permitirá reducir la deuda de la inmobiliaria a 3.110 millones de euros, y retrasar su pago cinco años. En el caso de Reyal Urbis o Metrovacesa, el proceso está en compás de espera. La empresa que preside Rafael Santamaría busca desde mayo un pacto con sus acreedores tras incumplir el plan de negocio fijado en la anterior refinanciación a finales de 2008.
Los analistas consideran estas noticias positivas a corto plazo, pero no atisban un cambio de tendencia dentro del negocio inmobiliario. “Los acuerdos de refinanciación, conocidos en los últimos días son positivos para las compañías, ya que restan algo de incertidumbre al valor. Sin embargo, “la tónica general dentro del sector se mantiene”.
5.- Eliminación de la presión accionarial (Sin presión)
¿Quién controla a las inmobiliarias tras la crisis?. Los señores del ladrillo que reinaban años atrás han quedado destronados con la entrada de los bancos en el accionariado. “A pesar de los cambios accionariales que se produjeron el pasado año en varias inmobiliarias, sigue existiendo presión en alguna de ellas por la participación que mantienen varias cajas de ahorros y alguna inmobiliaria o particular presente en el capital”, indican desde Banesto Bolsa.
Los promotores inmobiliarios, en apenas tres años, han pasado de vender las viviendas sobre plano y sin construir, a verse con edificios enteros levantados y prácticamente vacíos. La resaca inmobiliaria ha dejado miles de pisos y chalés construidos y sin dueño por toda la Costa del Sol, muchos de ellos ya terminados y otros aún en su estructura.
En la Costa del Sol quedan unas 22.000 viviendas sin vender y hay varias promotoras que están en concurso de acreedores y que no pueden vender hasta que no se aclaren los procesos judiciales.
Grandes inversores españoles y extranjeros conciertan citas o acuden a subastas a buscar chollos.
La economía son ciclos y, en el sector de la construcción, son más patentes. Es momento de encontrar chollos, pues miles de viviendas están vacías, aunque para eso hay que tener dinero. En la Costa del Sol hay todo tipo de opciones: desde compra directa hasta alquiler con opción a compra.
El mercado de las Oficinas a la baja. Los precios de venta y de alquiler de las oficinas han descendio un 30 % durante el pasado ejercicio 2009.
Ejecutivos con dificultades
La crisis ha dejado muchas oficinas en toda España literalmente vacías.
Este activo inmobiliario atraviesa su peor racha en lo que a contratación se refiere desde hace más de una década. Las previsiones para este año no auguran grandes mejoras y tienden al estancamiento. Para empezar a ver un crecimiento habrá que esperar a 2011 y hasta 2014 para que se ocupe el parque disponible.
Durante el pasado año se consolidó la tendencia de los usuarios a trasladar su actividad a espacios más reducidos y aprovechar la mejora de su posición negociadora.
400 agencias inmobiliarias homologadas en la comunidad autónoma se ven afectadas por la decisión de la Junta de Andalucía de suprimir la subvención de 850 € por la gestión del alquiler de viviendas.
La administración de justicia
Las agencias especializadas en fomentar el alquiler en la comunidad ejercen de intermediarias entre la Administración y los particulares. Su función es el trámite de las subvenciones de los inquilinos y rastrear el mercado en busca de inmuebles sin ocupar. Esta iniciativa la impulsó la Junta en 2005 y en principio iba a estar en vigor hasta 2012.
Una orden publicada el pasado miércoles en el BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía) suprimió la función de estas empresas. Las inmobiliarias tienen vía libre para aumentar la comisión a inquilinos y propietarios al perder esta ayuda por cada operación.
Todos sabemos que el precio de los pisos y casas en España ha bajado en los últimos años gracias a la crisis económica y al estallido de la famosa burbuja inmobiliaria.
Lo que va ha ser muy dificil saber es en que medida se ha abaratado la compra de un piso o una casa en nuestro pais. Todos los actores económicos e inmobiliarios (que no son pocos) tienen sus propias valoraciones y las muestran al mundo sin escatimar recursos en pro de su valor como referencia y sin miedo de volver loco al más pintado. No parece que hablen de lo mismo o, si así fuera, lo hacen desde un punto de vista muy distinto.
Que dificil ¡Dios mio!
Por si fuera poco, y sobre todo para aclararnos, también nos llegan datos sobre nuestra situación económica, con valoraciones, indices y malos augurios (en algunos casos menos malos), de expertos y medios de información extranjeros, organismos internacionales y gobiernos de otros paises. También, curiosamente, no parece que haya mucha coincidencia en los valores aportados, ni tampoco, por lo visto, en las reglas de medir.
En esta orgía mediatica de índices, promedios, valoraciones, etc. en la que rara vez coinciden o se acercan las estimaciones de unos u otros, al consumidor de a pie solo le queda claro una cosa: o nadie sabe lo que dice o nadie sabe evaluar correctamente la situación actual y mucho menos desde el punto de vista o el interés del consumidor final o sea el que va ha comprar una casa o un piso.
A todos nos interesa que esta crisis (de confianza) acabe cuanto antes: mensajes positivos de próximo relanzamiento económico y valoraciones e indices que demuestran que la caida se está frenando.
Es interesante el artículo de Expansión donde se analizan algunos de estos indicadores y se muestra la variedad de los mismos y de la previsiones futuras según el origen de la información: Ministerio de la Vivienda, Sociedades de Tasación (lo tienen que estar pasando mal), Portales Inmobiliarios, Grandes Inmobiliarias.
Para solucionar esta crisis es importante que el consumidor final vuelva cuanto antes a consumir. Pero, primero tiene que trabajar, ganar dinero, y sería de ayuda alguna información coherente y fiable en la que podamos confiar.
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