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Novación de hipoteca en España: qué es y cuándo conviene hacerla

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Los plazos de amortización de los préstamos hipotecarios suelen ser largos. Y en ese tiempo pueden darse infinidad de circunstancias que aconsejen cambiar sus condiciones. El procedimiento para modificar esas condiciones es la novación de hipoteca.

Es el titular del préstamo o hipoteca quien debe dar el paso para solicitar la novación de hipoteca, normalmente para ahorrar dinero o conseguir más facilidades de pago. Pero aunque haya negociación, el banco puede aceptarla, rechazarla o admitir solo algunos de los cambios solicitados.

¿Qué se puede modificar con una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca facilita toda una serie de cambios en las condiciones de esta:

  • Tipos de interés: permite negociar un nuevo diferencial, pasar de un interés variable a uno fijo o viceversa, o modificar el tipo de referencia al que está vinculada la hipoteca.
  • Capital pendiente de pago: se puede ampliar o reducir para conseguir liquidez o amortizar capital, respectivamente.
  • Plazo de amortización: es posible ampliar ese plazo para reducir las cuotas o acortarlo aumentando la cantidad de las cuotas.
  • Modificar garantías: se pueden liberar avales, quitar o añadir avalistas o titulares, aportar otra propiedad como garantía, etc.
  • Sistema de liquidación: una novación de hipoteca permite modificar el sistema de cuotas o incluir un periodo de carencia en el que no se paguen cuotas o se paguen solo los intereses.
  • Comisiones y gastos vinculados: eliminar cláusulas abusivas, comisiones o productos que se contrataron en su momento para mejorar las condiciones del préstamo, como seguros, tarjetas de crédito, etc.

¿Qué gastos conlleva la novación de hipoteca?

El cambio en las condiciones del préstamo hipotecario lleva aparejados una serie de gastos:

  • De manera genérica, el banco puede aplicar una comisión de hasta el 1% del capital pendiente de amortizar.
  • Si se trata de un cambio en los tipos de interés, la comisión será de un máximo del 0,15% sobre el importe pendiente si la hipoteca se firmó después de 2019 y la novación se realiza en los tres primeros años, después no hay comisión. Para el resto, esta puede alcanzar el 1 % del capital pendiente.
  • Cuando se solicita ampliación de capital, el banco pide una nueva tasación del inmueble que deberá pagar el titular de la hipoteca.

Por su parte, el banco asume el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), los honorarios del notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuándo se aconseja la novación de hipoteca y cómo se hace?

Una novación de hipoteca es aconsejable o necesaria en circunstancias muy diferentes:

  • Si hay una mejora en la economía familiar, amortizar hipoteca permite ahorrar dinero en intereses.
  • En el caso de dificultades económicas, es posible pagar menos al mes cambiando las condiciones de la hipoteca.
  • Si se necesita liquidez, con la novación se puede obtener.
  • En caso de fallecimiento, separación o cambio de titular.

Para solicitar la novación de hipoteca, esta debe estar sobre la primera vivienda o vivienda habitual y hay que estar al corriente de los pagos.

Respecto al procedimiento, hay que solicitar la novación de hipoteca al banco, que la analizará para decidir si la acepta, la rechaza o pide negociar algún punto. Si hay acuerdo, hay que suscribir una nueva escritura pública ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

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