Saltar al contenido

Etiqueta: comprar para alquilar

Publicado el Deja un comentario para 10 consejos para realizar una inversión inmobiliaria con éxito en 2016

El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha elaborado un catálogo de recomendaciones para llevar a cabo una inversión inmobiliaria con éxito en el año que acaba de comenzar. De hecho, 2016 se plantea como un gran momento para realizar inversiones debido a varias razones. En primer lugar, el precio de la vivienda está tocando fondo y empieza a repuntar de forma generalizada, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas de costa, por lo que el comprador puede invertir en un bien con garantías de revalorización. Además, la precariedad laboral y la bajada de sueldos de los últimos años dificulta, especialmente a los jóvenes, a comprar una vivienda, por lo que el alquiler es una opción al alza. De esta manera, se trata de un buen momento para realizar una inversión en una vivienda destinada al alquiler, ya que el sector inmobiliario está ofreciendo rentabilidades más altas en el actual escenario de bajos tipos de interés. Por todo esto, conviene tener en cuenta los diez consejos que nos ofrecen para invertir con éxito en 2016.

lloretdemar 1 - 10 consejos para realizar una inversión inmobiliaria con éxito en 2016

  1. La inversión en vivienda residencial suele ser más rentable en la mayoría de las ciudades que la inversión en locales comerciales u oficinas, aunque esta segunda opción es más atractiva en grandes núcleos de población.
  2. Elegir una buena zona con perspectivas de revalorización, ya que supone el factor fundamental para realizar una inversión con éxito. La ubicación de la vivienda es el factor clave, ya que lo ideal es que esté en una zona dinámica, moderna y equipada con todos los servicios (zonas verdes, comercios, transporte público, centros educativos).
  3. Es fundamental estudiar detenidamente las expectativas de alquiler o de venta en la zona, dependiendo si la inversión es a largo o a corto plazo, respectivamente.
  4. En el caso de apostar por una vivienda antigua, es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada.
  5. Es aconsejable invertir en una zona dentro del mismo núcleo de población donde se resida, y no en otro lugar diferente, con la finalidad de poder gestionar personalmente las cuestiones menores que surjan. En el caso de problemas importantes, es necesario dejarlos en manos del experto, es decir, el agente inmobiliario.
  6. Las zonas cercanas a centros universitarios y los barrios de expansión de las ciudades tiene una alta garantía de éxito a la hora de adquirir una vivienda destinada al alquiler.
  7. Es muy importante tener en cuenta aspectos como el número de dormitorios, la disponibilidad de ascensor y garaje, la antigüedad de la vivienda, su estado general, la orientación o la luz solar que recibe y si la zona es tranquila o ruidosa. Una vivienda en buen estado, perfectamente equipada y con buena iluminación tiene muchas más posibilidades de ser alquilada o vendida.
  8. El comprador se encuentra ante uno de los mejores momentos de la historia reciente para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas debido a los bajos tipos de interés y a la guerra hipotecaria desatada. Es necesario consultar al mayor número posible de entidades y negociar para conseguir el mejor crédito que ofrezca el mercado. Y calcula bien cuánto puedes pagar: la cantidad de dinero que se destina a la hipoteca nunca debería superar el 30%-40% de nuestros ingresos netos.
  9. Hay que evitar invertir en comunidades de edificios o viviendas individuales situadas en urbanizaciones donde los gastos comunitarios sean muy elevados, estén repartidos entre pocos vecinos, o tengan servicios de lujo, ya que supone una importante merma a la rentabilidad. Hay que comprobar que el vendedor no tenga pagos pendientes con la comunidad (se puede solicitar la información al administrador de la finca).
  10. Para garantizar el éxito de la inversión, especialmente entre aquellos inversores que no sean expertos en el sector, es aconsejable contar con el asesoramiento de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Este profesional es experto en la zona en la que se quiere invertir, ayudará a evitar riesgos innecesarios y permitirá completar toda la operación inmobiliaria sin contratiempos y en el plazo deseado.

Antes de firmar revisar las cargas de la vivienda. Puedes acudir al Registro de la Propiedad para obtener más detalles sobre la vivienda, por ejemplo si tiene cargas pendientes y si estas están reflejadas en el contrato. En el registro también se puede obtener información acerca de las hipotecas de las que responda la vivienda; si está sometida a embargos o afectada por alguna situación litigiosa, o si existe un procedimiento en curso por irregularidad urbanística. Tienes derecho a revisar el contrato de compraventa y, sobre todo, el de préstamo hipotecario, unos días antes de firmar. Y recuerda que, entre las funciones del notario, está la de asesorarte y aclarar las eventuales dudas que tengas al respecto. Además, aunque en el banco te digan lo contrario, no es necesario que acudas al notario señalado por la entidad financiera. Puedes elegir el profesional que prefieras a tu discreción.

Fuente: consejocoapis.org

Quizá también te pueda interesar en otras zonas:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

4

Publicado el 4 comentarios en Inversión en vivienda: rentabilidad entre el 94 y el 12,54 en Madrid, Barcelona y Valencia

La rentabilidad total de la vivienda en España se ha disparado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia al crecer entre un 9% y 12,5%, según un estudio realizado por Housers sobre mercados locales de vivienda en el tercer trimestre, elaborado en colaboración con microanálisis inmobiliario y que relaciona la actividad residencial, la rentabilidad de los alquileres y la rentabilidad por plusvalías. Una rentabilidad superior a la estimada por el Banco de España y otros analistas.

pisos arguielles madrid1 - Inversión en vivienda: rentabilidad entre el 9% y el 12,5% en Madrid, Barcelona y Valencia

Así, Madrid "muestra con claridad" la recuperación del mercado residencial. En concreto, en el tercer trimestre y teniendo en cuenta el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres, ha pasado de 2.771 euros por metro cuadrado entre enero y marzo a 2.824 euros por metro entre julio, agosto y septiembre. Según el estudio, esto también tiene un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales (rentabilidad del alquiler más la rentabilidad de la plusvalía), que han pasado del 0,3% conseguido en el tercer trimestre de 2014 al 9,6% logrado en el tercero de este año. Para el cuarto trimestre, Housers espera que se mantenga en el 9,1%.

En Barcelona, según el informe, se está consolidando el mercado "trimestre a trimestre" con una recuperación que viene de lejos, sumando ocho trimestres consecutivos de crecimiento en el precio de la vivienda: desde 3.019 euros por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2013 a 3.347 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de este año. Además, la rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, tras haber alcanzado entre julio y septiembre un 12,7%, la más alta de todas las capitales analizadas. La previsión es que se mantenga durante estos últimos meses.

En el mercado residencial de Valencia, por su parte, los precios dejaron de caer en 2014 y han ya consolidado una tendencia creciente, hasta alcanzar este trimestre 1.444 euros por metro cuadrado. En el último trimestre, según Housers, llegarán a 1.530 euros por metro cuadrado, el mayor aumento logrado desde que crecen. Las rentabilidades totales muestran también una tendencia positiva al pasar del 0,4% del cuatro trimestre de 2014 al 8,5% de este trimestre, tendencia que se prevé continúe a corto plazo con la previsión de alcanzar el 12% en los últimos meses de este año.

En Sevilla, en cambio, los precios de vivienda volvieron a caer durante los dos últimos trimestres y alcanzaron en el tercero los 1.753 euros por metro cuadrado. Según Housers, se trata de variaciones mínimas debido a que el mercado está sufriendo los "últimos ajustes tras haberse estabilizado". De hecho, cree que cambiarán a positivo y acabará el último trimestre en 1.819 euros por metro. Por su parte, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el primer trimestre de 2015, en el que se alcanzó el 2%. Pero en los dos últimos trimestres se vieron rentabilidades totales positivas del 4,3% y que llegarán al 6% en la parte final del ejercicio.

Por último, el estudio refleja que a Bilbao le está costando más recuperarse, con unos precios que no han dejado de caer en los últimos años y que ya deberían haber tocado fondo. Actualmente, rondan los 2.741 euros por metro cuadrado. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva durante el tercer trimestre de 2014, al alcanzar el 1,1% tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles inferiores al 5%. Se prevé para este último trimestre una leve mejoraría de la rentabilidad total, alcanzado el 1,7%.

Para el primer trimestre del 2016, la plataforma online Housers avisa de que la rentabilidad anualizada de las grandes ciudades seguirá siendo "muy dispar" y se agrupará en dos bloques: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%) por un lado, y Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%), por otro.

¿Comprar para alquilar? Mejor el local comercial que la vivienda

Para añadir un punto de contraste a la inversión en vivienda, así como de los locales y oficinas, recogemos también los últimos datos del equipo de estudios de Idealista, que estima la rentabilidad de comprar una vivienda en España para alquilarla ofrece unos beneficios brutos del 3,6% hasta el mes septiembre, frente al 5,3% de hace doce meses (según el Banco de España el pasado año 2014 se cerró con una rentabilidad del 4,7%). Este descenso se debe principalmente a la caída del precio del alquiler en el tercer trimestre del año (0,4% en julio, agosto y septiembre, encadenando 30 meses consecutivos en descenso) haciendo caer la rentabilidad de la vivienda. Aún así, la inversión inmobiliaria en España, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,8).

Según el estudio, en las ciudades grandes lo tienen mejor, la rentabilidad de los pisos en alquiler se mantiene. Entre las capitales españolas Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,2%, algo superior a la de Madrid (5,1%). Sin embargo, las más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%), La Coruña (3,6%) y Lugo (3,8%).

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial es la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% de hace un año. El mayor retorno de los locales en alquiler se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%. Castellón tiene los locales con menor atractivo para el inversor (solo 4,6% de rentabilidad), seguido por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).

También crece el beneficio de las oficinas, que ofrecen un rendimiento del 6,8% (hace un año era del 6,4%). Las de Vitoria presentan el retorno más alto, con un 7% de rentabilidad bruta. Después, Sevilla (6,8%), Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,3%) y Alicante (6,3%). En Barcelona asciende al 5,9%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,7%. En el lado opuesto están las oficinas de La Coruña (4,3%), Oviedo (4,7%) y Santander (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas. El beneficio de los garajes se ha quedado estabilizado en el 4,6%.

El riesgo en la inversión inmobiliaria en España ha relajado bastante en los últimos meses. Las principales referencias del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: los precios y las ventas, desde su punto más bajo comienzan a estabilizarse y repuntar, la concesión de hipotecas crece y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Así, el porcentaje de personas que prefiere alquilar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y el número de viviendas en alquiler ha crecido un 42,5%.

Fuentes: elmundo.es y elpais.com

Quizá también te pueda interesar:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

2

Publicado el 2 comentarios en Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,72 y un mercado en crecimiento

rentabilidad alquiler bde1 300x252 - Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,7% y un mercado en crecimiento

La rentabilidad media de la vivienda en alquiler cerró 2014 en un 4,7% según el Banco de España, lo que equivale a un rendimiento 3,1% veces superior a la inversión en deuda pública. Comprar una vivienda en España, para después alquilar sigue siendo una buena inversión. Por este motivo, los inversores que desean una mayor rentabilidad, buscan las viviendas de más demanda y de mejor localización para garantizar el éxito de la inversión.

Según los expertos en inversión inmobiliaria, en la actualidad comprar vivienda para alquilar es una de las mejores alternativas para el pequeño inversor. Actualmente, un 19% de la población española crea su hogar en una vivienda en alquiler, y la tendencia al alza irá a más. Además, para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, cree que es "una de las mejores alternativas teniendo en cuenta el binomio entre rentabilidad y riesgo". En cambio no lo es tanto para los grandes inversores, según Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, "En ese segmento hoy por hoy no hay suficiente oferta en alquiler, lo que crea una competencia feroz entre las grandes operaciones”.

El riesgo, en efecto, se ha relajado de forma notable, y las constantes vitales del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: el precio comienza a estabilizarse, la concesión de hipotecas repunta con timidez y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Este último punto resulta capital. El porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos, es decir, el parque de casas y pisos en alquiler ha crecido un 42,5%.

Según José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, hoy en día casi cualquier inmueble vale para sacarle rendimiento ya que “las imposiciones a plazo fijo de la banca están casi al 0%. Basta con un 2,5%, aunque lo ideal es una rentabilidad cercana al 5%, siendo excelente todo lo que supere ese porcentaje”.

rentabilidad alquiler bde - Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,7% y un mercado en crecimiento

En el último año, todos los tipos de inmuebles ofrecen más rentabilidad que muchos productos financieros. Así, el menor rendimiento lo ofrece los garajes con una rentabilidad del 4,6%, beneficio que sube hasta el 6,4% en el caso de las oficinas, o el 7% de rentabilidad de los locales comerciales.

Según el estudio, la variación interanual del precio de los alquileres obtiene una subida superior al 5% en comunidades como Baleares (6,67%), Cataluña (6,47%), País Vasco (6,08%). Con crecimientos inferiores al 5% se obtiene en Canarias (1,76%), Madrid (0,63%), Extremadura (0,49%) y Comunidad Valenciana (0,23%).

El precio estable se mantiene en Cantabria, Aragón y Andalucía. En cambio el precio cae en Castilla y León (-0,62%), Galicia (-1,63%), La Rioja (-2,13%), Murcia (-2,31%), Navarra (-2,91%), Asturias (-3,24%) y Castilla-La Mancha (-3,43%).

A qué precio comprar para que sea rentable alquilar

Para calcular cuánto puedes gastar en comprar un piso y posteriormente alquilar, se suele utilizar el PER (Price to Earnings Ratio, la relación entre el precio o valor y los beneficios). El PER te dice cuántos años tardarías en recuperar el dinero invertido en comprar la vivienda con lo que ganas alquilándola. Por ejemplo, para averiguar la rentabilidad de un piso que se ha comprado por 150.000 euros, si se ingresan anualmente 12.000 euros gracias a un alquiler mensual de 1.000 euros, tardaría en amortizarse la inversión 12 años y medio, y se puede decir que la rentabilidad bruta anual sería del 8%.

Pero este tipo de inversión lleva consigo unos gastos asociados y repercutibles como pueden ser impuestos, gastos de comunidad, derramas, seguros y gastos de gestión. Para ese mismo caso, si suponemos unos gastos fijos anuales de 2.500 euros, la rentabilidad neta de esa vivienda disminuirá hasta el 6,3%. Aún más. Si queremos estar totalmente seguros de la rentabilidad de un inmueble que nos interesa, no debemos olvidar otros factores que afectan como la variación de precios o, simplemente, tener en cuenta el tiempo que se puede tardar en tener el inmueble alquilado. Será en este caso cuando se esté analizando la rentabilidad asociada a riesgo. Es decir, si se tarda en tener alquilado el inmueble seis meses, el ingreso anual se reducirá a 6.000 euros y hablaríamos de una rentabilidad ajustada a riesgo de un 2,3%, quedando en este hipotético caso en una rentabilidad del 4%, en el supuesto que la vivienda y la ubicación estén en las condiciones de mercado para poder alquilar a ese precio.

La banca dice "no" a las hipotecas para alquilar vivienda

En el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) algunos expertos hicieron una propuesta para crear un préstamo hipotecario específico para aquellos inversores que quieran comprar casa para alquilar, y la banca ha dado ya su respuesta negativa. Los motivos es que ven estos créditos con demasiado riesgo y el mercado de arrendamiento aún muy flojo. Con esta propuesta se pretendía que la banca se deshiciera con más rapidez de sus inmuebles al fomentar con una hipoteca ad hoc la compra de vivienda para alquilar, y solventar las tensiones alcistas sobre las rentas, "algo que beneficiaría sobre todos a los jóvenes, que son quienes más complicado tienen hoy el acceso a una vivienda en propiedad", según los promotores de la idea.

Este tipo de créditos, llamados mortgages buy to let, funcionan en Reino Unido y algunos países nórdicos desde hace décadas y van destinados a inversores de clase media, media-alta que cuentan con unos ahorros que quieren destinar a la adquisición de una vivienda para alquilar. Y se suelen conceder con menos valor de tasación que un préstamo tradicional para financiar la casa en la que se reside. Como máximo se suele otorgar el 40%-50% del valor de tasación de la casa, y los plazos de amortización se suelen suscribir a 20 e incluso a 30 años. En cambio, los diferenciales que se aplican a los tipos de interés sí son ligeramente más elevados que los de los préstamos hipotecarios clásicos, por ser considerados créditos de más riesgo.

Los bancos del Reino Unido otorgan estas hipotecas en función de la renta que podrá cobrar el propietario por el arrendamiento de la vivienda que tiene intención de comprar y no evalúan como principal requisito su capacidad de pago o solvencia. Sin embargo en España, hoy por hoy, esa posibilidad no se contempla. “Para nuestros bancos lo esencial es saber si el hipotecado podrá pagar el préstamo, independientemente de lo que cobre por el alquiler de esa casa", asegura Lorena Mullor, de la AHE.

Todo indica que estamos lejos de alcanzar este tipo de hipotecas ya que el mercado del alquiler español no está preparado para asumir este tipo de contratos por la falta de profesionalización. Basar el préstamo en función de las futuras rentas en vez de en la solvencia del cliente es algo que la banca aún no se puede permitir.

Fuentes: Expansión, Cincodias y Banco de España: Indicadores del Mercado de la Vivienda

Quizá también te pueda interesar en otras zonas:

Síguenos: Facebook – Twitter – 

5

Publicado el 5 comentarios en ¿Es rentable comprar un piso barato para después alquilarlo?

rentabilidad vivienda - ¿Es rentable comprar un piso barato para después alquilarlo?Comprar un piso y luego tratar de alquilarlo y generar una renta mensual siempre ha sido una de las formas más habituales de invertir, pero hasta el pinchazo de la burbuja, era algo reservado para capitales medianamente elevados y con conocimiento alto del mercado. Esta situación ha cambiado, y ahora se puede intentar la operación porque hace falta mucho menos dinero para convertirse en propietario. Actualmente en el mercado inmobiliario español existe una amplia oferta de pisos y casas entre los 40.000 y 70.000 euros en muchas ciudades de España, haciendo posible comprar un piso y generar rentabilidad con su alquiler. Si no se tienen problemas con los pagos del inquilino, es rentable.

La clave es lograr alquilar el piso, y como apuntábamos, y el único riesgo es que el inquilino salga moroso, un riesgo que por otro lado, se puede prever y minimizar. A la hora de invertir para alquilar, es preferible no ir al caso extremo de comprar lo más barato sin analizar las posibilidades de su alquiler. Es más rentable gastar algo más y asegurar que la zona ofrecerá probabilidades de tener la vivienda alquilada. La ubicación de la propiedad, los servicios que la rodean, su estado, su mobiliario, e incluso su decoración hará que se tenga más o menos garantías de éxito.

Ejemplo "low cost": piso de 55.000 euros para una rentabilidad del 9,57%

En el caso de un "low cost" puro de unos 55.000 euros, para comprar una vivienda ubicada en una localidad cercana a una capital importante, o un piso en el centro de una ciudad, o una localidad costera para aprovechar la dinámica turística. Por ejemplo, Valdemoro, una localidad que está a media hora de Madrid. En esta localidad los pisos en alquiler tienen un precio medio de 522 euros al mes, por lo que elegir esta opción generaría unos ingresos de 6.264 euros anuales. En relación a los gastos, el IBI que cobra Valdemoro es del 0,585%, con lo que (sobre precio de mercado, tirando por lo alto) el gasto sería de 321 euros. Por comunidad calculamos 50 euros mensuales, por lo que hay sumar un gasto de 600 euros. Y sumando la tasa de basuras, tenemos unos gastos en números redondos de 1.000 euros. Por tanto, el rendimiento neto sería de 5.264 euros. Y sobre un capital invertido de 55.000 euros da una rentabilidad TAE del 9,57%.

Eso si, hay que hilar muy fino en la búsqueda porque lo normal es que, en el caso de viviendas tan baratas sea necesario realizar alguna reforma, lo que supone invertir algún dinero extra. Además de los gastos ineludibles (comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas de basura y alcantarillado), es importante también hacer un seguro de la vivienda. No obstante, a pesar de todos estos gastos, los números cuadran siempre que se consiga alquilar la vivienda y el inquilino no deje de pagar, incluso reduciendo algo la rentabilidad para asegurar su viabilidad. Por otro lado, las alternativas para el pequeño y mediano ahorrador actualmente son bastante escasas.

Si os interesa, aquí tenéis algunas posibilidades para localizar rápida y cómodamente oportunidades en toda España:

Fuente: finanzas.com

Quizá también te pueda interesar:

Síguenos: Facebook -  - Twitter