Saber si se puede vender una casa hipotecada es una duda frecuente entre los propietarios de vivienda. En España no solo es posible, sino que no resulta demasiado complicado y hay varias formas de conseguirlo.
Hay que tener en cuenta que la mayoría de las hipotecas se firman a un mínimo de 20 años. Y esto hace que las operaciones de compraventa de propiedades con cargas hipotecarias sean frecuentes. Incluso en ocasiones la venta es más sencilla, puesto que los compradores ven estas propiedades como una oportunidad para comprar a un precio más ajustado.
¿Qué opciones hay para vender una casa hipotecada?
En España hay tres vías. Elegir una u otra dependerá de la cantidad que quede por pagar del préstamo hipotecario, del beneficio que se pueda obtener de la venta de la casa o piso y de las circunstancias personales. Toma nota de las opciones:
Cancelar el préstamo con la venta de la vivienda
Cuando la cantidad que se va a obtener por la venta de la vivienda es superior a lo que se adeuda al banco, esta suele ser la opción preferida. Para ello hay que pedir un certificado de deuda pendiente que se entrega al comprador.
En la firma de la escritura, la entidad bancaria recibe un cheque por el importe para liquidar la deuda. Y el vendedor recibe la cantidad que sobre, que se considera ganancia patrimonial y está sujeta a impuestos.
Si el dinero obtenido por la venta no es suficiente para amortizar la hipoteca, lo que se suele hacer es cancelar el importe pendiente de la hipoteca que sea posible y financiar el resto con un préstamo personal. Es decir, el vendedor, satisface parte de su deuda hipotecaria y formaliza un nuevo préstamo por el capital pendiente de pago.
Transmitir la hipoteca al comprador
También se puede vender una casa hipotecada en España cambiando la titularidad del préstamo hipotecario. La subrogación tiene algunas ventajas, ya que el comprador se ahorra los gastos de comisión de apertura y el vendedor los de cancelación. Además, no hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Pero también tiene desventajas. Por un lado, que la subrogación depende de que el banco considere apto el perfil de riesgo del comprador. Por otro, que el comprador no puede negociar las condiciones del préstamo. Por ello, no siempre es una alternativa atractiva para vender una casa hipotecada.
Hipoteca puente
La tercera posibilidad para vender una casa hipotecada en España tiene características especiales. Es interesante cuando se necesita adquirir una vivienda con cierta urgencia y no se ha conseguido vender la que ya se tiene hipotecada.
En el caso de que se necesite vender y comprar una casa al mismo tiempo, pero los tiempos no coincidan, el banco concede un préstamo para adquirir la nueva casa sumando la cantidad que se adeuda de la antigua. Es decir, se reunifican dos hipotecas en una. La cuota será más elevada que si se pagara solo una hipoteca, pero más baja de lo que supone pagar dos.
Pero hay condiciones que se deben cumplir, puesto que los bancos dan un plazo para vender la propiedad. Cuando se ha conseguido, se liquida la hipoteca puente y se pasa a pagar la segunda hipoteca. La ventaja de esta vía es su flexibilidad. Sin embargo, en caso de impago el banco asume como garantía ambas propiedades.
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