Las limitaciones de los sueldos en las cúpulas de entidades con ayudas públicas o intervenidas por el Estado entrarán en vigor hoy jueves, siguiendo la orden ministerial publicada ayer miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Para todo hay un límite
El techo máximo fijado por el Ejecutivo es de 600.000 euros en la retribución de la cúpula en las entidades que han recibido ayudas públicas y de 300.000 euros en las que han sido intervenidas por el Estado.
El pasado mes de febrero, el Gobierno estableció un tope a las remuneraciones de las entidades que han recibido ayudas públicas a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), organismo dependiente del Banco de España, ya sea a través de créditos al 7,75%, que aún no han sido devueltos en su totalidad, o de capital.
Retribuciones variables
La orden ministerial congela también la retribución variable de los miembros de las entidades con ayudas públicas pero que no estén intervenidas por el FROB durante al menos tres años.
Los directivos podrán cobrar estos sueldos "siempre y cuando", en palabras del ministro de Economía, Luis de Guindos, hayan cumplido con sus obligaciones ante el FROB y cuando se hayan reintegrado "absoluta e íntegramente" las ayudas recibidas del Estado.
Las retribuciones variables en las entidades con ayudas no podrán superar el 60% del salario fijo. Solo se permitirá alcanzar el 100% en el caso de directivos contratados con posterioridad a la ayuda y previa autorización del Banco de España.
En la banca intervenida, la cúpula no percibirá retribuciones variables, mientras el FROB ostente una participación mayoritaria.
El cálculo de las retribuciones máximas percibidas por las cúpulas incluirá "todas" las remuneraciones, ya sean ejercidas como cargos por cuenta propia o por representación de la entidad.
Algo parece no cuadrar. Mientras los hipotecados sobre vivienda libre (sin cláusulas suelo) disfrutan de importantes rebajas en su cuota hipotecaria mensual desde hace meses gracias al desplome del Euribor, los hipotecados sobre vivienda VPO -excepto los que firmaron su crédito entre 2009-2012- tendrán que hacer que hacer frente a un mayor desembolso.
Llueve debajo del paragüas
¿Cuál es la causa de esta contradictoria realidad? El Gobierno ha aplicado la ley y ha subido los tipos de interés que marcan estos préstamos 'protegidos' respetando las líneas marcadas en cada plan estatal de vivienda.
Esta situación tiene desconcertados a miles de hipotecados VPO, como Francisco, que no entienden por qué en plena crisis y con los tipos de interés tan bajos su préstamo 'protegidos' experimentará una "subida alarmante de casi un punto". "Según las noticias que oigo en los medios de comunicación, los intereses están bajando y yo contaba, como ya ha ocurrido algunos años anteriores, con que mi cuota bajaría unos 20-25 euros, pero resulta que no es así", se queja Francisco, que firmó su hipoteca en junio de 2004. En la misma situación que Francisco habría en torno a medio millón de propietarios.
Desde el Ministerio de Fomento aclaran que esta variación al alza responde, ni más ni menos, que a lo que marca la legislación. Una legislación que para revisar los tipos de interés de las hipotecas de los planes de vivienda tiene como referencia el índice del conjunto de entidades en lugar del Euribor, que durante el último año se ha movido entre el 3,45% y el 3,73% -muy por encima del Euribor-. Unos porcentajes a los que además el Ejecutivo aplica una serie de fórmulas marcadas en la normativa que cada programa de vivienda protegida establece. (...)
Al margen de estas fórmulas y legislación. Francisco insiste en su pregunta indignado: "¿Cómo es posible que el Euribor esté en mínimos históricos y a mí me vayan a incrementar la cuota 11 euros al mes?". "Si el precio del dinero lo ha bajado el Banco Central Europeo (BCE) un cuarto de punto, supongo que esto influye en positivo en las hipotecas", continúa. "Los políticos no se imaginan el esfuerzo descomunal que hago para hacer frente a la hipoteca cobrando nada más que 426 euros al mes", admite este alicantino desesperado. Su nueva factura mensual ascenderá a 271,29 euros.
Luis Pineda, presidente de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), denuncia que "el legislador ha sido torpe y ha hecho una normativa superada por los acontecimientos". "El Estado es un mal negociador -frente a las entidades financieras- y de ahí que ahora los tipos de las VPO sean más altos que los del mercado libre", critica Pineda. Éste especifica que actualmente la mayoría de hipotecados -salvo los que tienen 'cláusulas suelo' y los más recientes con altos diferenciales- hacen frente a un Euribor (en el 0,9% y bajando) +1% o incluso menos mientras que los préstamos VPO están por encima del 3% y subiendo.
Para solucionar esta chocante realidad, el presidente de Ausbanc solicita la elaboración de "una normativa que permita cambiar de hipoteca como la portabilidad en telefonía móvil". "Ya que no puedo vender mi casa porque no se me permite, algo que me parece muy bien, sí se tendría que poder 'subastar' mi hipoteca. Siempre habrá alguien que me la compre a un interés más bajo. Esto generará, además, más competencia y menos morosidad", señala Pineda. Desde Ausbanc se califica de "vergonzante" que "aquellos que necesitan más protección están siendo los más perjudicados".
Francisco, desesperado, se pregunta también si el Gobierno no se da cuenta de que el interés de las hipotecas VPO ha superado a las de renta libre. "Esto no ha sucedido nunca en la historia", exclama. Este afectado ha pedido explicaciones desde al director de su entidad -"me ha dicho que esto no lo había visto en su vida"- hasta al Banco de España (BE) -"le he escrito una carta y estoy esperando respuesta"- pasando por la Consejería de Vivienda de la Comunidad Valenciana -"han pasado de mí"-.
La cláusula suelo, que impide que las hipotecas bajen en la misma medida que el euríbor, está siendo declarada abusiva por la justicia y en consecuencia, nula, debiendo ser eliminada del contrato de préstamo hipotecario.
Debemos confiar en los que saben
Los jueces entienden que está ocasionando un desequilibrio en perjuicio del usuario, y su inclusión es fruto de una actuación contraria a la buena fe por parte de las entidades financieras que las mantienen. Son más de 22 sentencias en la que la justicia ha dado la razón a Ausbanc y ha declarado nulas este tipo de cláusulas. "Animamos a las familias y personas a denunciar este tipo de cláusulas que tanto daño están haciendo a las economías familiares, y que tanto están beneficiando al sector financiero", asegura este colectivo.
Pero hay más letra pequeña. Hay instituciones financieras que incluso hicieron firmar a sus clientes lo que se denomina un swap, con sus distintas acepciones comerciales (stockpyme , clip , etc.), que en definitiva es un seguro de tipo de interés que impide al ciudadano beneficiarse en la práctica de la bajada de estos.
Superadas de largo las 300 sentencias favorables obtenidas por los Servicios Jurídicos de Ausbanc, la anulación de contratos de swaps , permutas, clips , stockpymes y productos similares se ha extendido por todo el territorio nacional. Juzgados y Audiencias Provinciales de prácticamente todas las autonomías españolas han anulado estos productos y han obligado a las entidades a devolver a los clientes las liquidaciones que les habían cargado, a instancias de las demandas individuales que Ausbanc ha ido presentando. Una fórmula que se ha mostrado como la más adecuada para lograr la anulación de los contratos y la recuperación del dinero pagado en concepto de liquidaciones y cancelación.
Evidentemente no todos los bancos o entidades financieras han utilizado este instrumento tan nocivo para las familias. En principio, el uso de las cláusulas suelo estaba más extendido entre las antiguas cajas de ahorros y algún banco. Por ejemplo, el BBVA reconoce en distintos ámbitos y sentencias en contra, que el 70% de sus créditos hipotecarios a familias tiene esta cláusula.
En España casi un 95% de las hipotecas utiliza un tipo de interés variable: el euríbor es el tipo de referencia más utilizado, está en el 85,3%. Por eso las variaciones del euríbor resultan tan decisivas para el bolsillo de tantos. Por ello es una buena noticia el que el euríbor esté ahora mismo por debajo del 1% en tasa diaria.
El abuso de las cláusulas suelo
Sin embargo, la bajada del euríbor no significa para muchos un automático abaratamiento de la cuota de la hipoteca. Y es que muchas familias (casi 4 millones de hipotecas) tienen cláusula suelo, ese límite que protege al banco de las caídas del euríbor.
La cláusula suelo establece un interés mínimo que pagaremos en nuestra hipoteca, por mucho que bajen los tipos. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca al euríbor +0,50% con un suelo del 3%, si el euríbor llega al 2% en lugar de pagar 2,50% como correspondería (2% + 0,50%) pagaremos un 3%, porque es el suelo hipotecario establecido por contrato.
La cláusula puede ser abusiva
El suelo de la hipoteca se podría considerar abusivo en todo caso, pero, legalmente solo se considera como cláusula abusiva si se cumple alguno de estos supuestos:
Existe suelo pero no techo, o bien el techo es inasumible por excesivamente elevado. Es decir, si el banco se protege contra un euríbor bajo pero no protege al usuario contra posibles subidas (insistimos, posibles, ya que un techo al 16% sirve de poco)
Si en la oferta vinculante (las condiciones finales que el banco propone al usuario para firmar la hipoteca) no se menciona el interés suelo o si ésta no está firmada por el cliente.
En esos dos casos tenemos todo a nuestro favor para quitarnos de encima el suelo de nuestra hipoteca. Sin embargo, aunque éste no sea el caso, podemos seguir adelante y tratar de eliminar la cláusula suelo. Caben dos posibilidades:
Negociar con el banco. Vistas las sentencias favorables a los usuarios que han ido apareciendo últimamente en relación al suelo hipotecario, las entidades financieras son cada vez más conscientes de que tienen las de perder en los juzgados. Por eso no es de extrañar que estén abiertas a negociar la retirada del suelo. Toca negociar; pero negociar con un banco… es "la madre de todas las negociaciones".
Hacer un amago de subrogación. Se trata de buscar una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones si subrogamos la hipoteca. Si logramos una oferta vinculante (las condiciones definitivas del nuevo banco, por escrito), podremos acudir a nuestro banco y obligarle a igualar la oferta o a dejarnos marchar al otro banco.
Si ninguna de estas opciones funciona, siempre queda la vía legal:
Unirse a la demanda colectiva de Adicae contra el suelo de las hipotecas. Según esta organización de usuarios de la banca, en España hay 4 millones de hipotecas con cláusula suelo. Su demanda alcanza a un centenar de entidades bancarias.
Las cláusulas suelo -mínimos de tipos de interés que los hipotecados están obligados a pagar aunque el Euribor baje y baje- "sostienen los resultados de la banca", ha denunciado la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc). Según sus cálculos, los hipotecados afectados por esta cláusula "subsidian anualmente al sector bancario con 630 millones de euros".
Este colectivo recuerda que el número de damnificados por el suelo en sus hipotecas asciende, según datos del Banco de España (BE) al 30% del total de ciudadanos hipotecados. Porcentaje que no se está beneficiando de las bajadas del Euribor, en mínimos históricos, ya que "distintas cláusulas o productos tóxicos lo evitan".
"Si tenemos en cuenta que la cláusula suelo se empezó a imponer hacia el año 2007 y que desde ese momento se han firmado más de 1.155.000 contratos de hipotecas, en torno a 346.500 personas o familias titulares de una hipoteca sufren los abusos de la cláusula suelo", indica Ausbanc en un comunicado.
Partiendo de este dato hace su cálculo. La asociación indica que en una hipoteca media de 150.000 euros con el nivel actual del Euribor más un diferencial razonable del 1% la cuota se queda en unos 640 euros al mes (7.680 euros al año). Sin embargo, estima que si esa misma hipoteca está sujeta a un suelo del 4%, la cuota se incrementaría en 1.821 euros al año, hasta los 9.501 euros anuales.
Así, Ausbanc multiplica este encarecimiento de 1.821 por el número de hipotecas con cláusula suelo (346.500) para obtener el resultado de 630 millones de euros. Una cantidad que denomina "beneficios adicionales para la banca".
Este colectivo recuerda además que el propio BE, en un informe del 2010, reconocía este factor al hablar de las cláusulas suelo como una "finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados (...) lo que es consecuente con la prudencia que caracteriza a la actividad financiera".
Esta polémica realidad, como indica Ausbanc, ha traído consigo más de 22 sentencias 'anti suelo' que han declarado nulas este tipo de cláusulas. Por ello, desde Ausbanc, animan a las familias y personas a "denunciar este tipo producto que tanto daño están haciendo a las economías familiares, y que tanto están beneficiando al sector financiero".
¡Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, denuncia tu situación!.
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El valor de las viviendas existentes en España cayó un 6,8 % entre 2008 y 2010, lo que supone un total de 360.000 millones de euros, según un estudio de la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie).
El stock de viviendas pierde su valor
El informe "El stock de capital en viviendas y en otras construcciones en España y su distribución territorial" revela que el valor de la vivienda, que alcanzó su "máximo" estimado en 2008 en 5,3 billones de euros, se situó en 2010 en unos 4,9 billones.
Esta disminución se debe a la reducción en los precios (de un 9,2 %) tanto en el valor de la edificación, que representa un 50,2 % de la reducción, como en el suelo, que representa el 49,8 % restante.
El valor de las viviendas en España hasta la llegada de la crisis se caracterizaba por un fuerte crecimiento del valor total del parque de inmuebles y un peso creciente en el valor del suelo.
Los precios de la vivienda han pasado de aumentar un 12,8 % anual en promedio durante el "boom" inmobiliario a decrecer desde 2008, acumulándose desde entonces hasta la actualidad un 9,2 % de caída.
Antes de este "boom", en 2000, se necesitaba sumar la remuneración de todos los asalariados españoles correspondiente a 5,8 años de trabajo para comprar el total del parque de viviendas de España.
En 2008 se requería la remuneración de 9,9 años, y, tras este año, se comenzó a reducir el esfuerzo necesario para su adquisición, ya que en 2010 se requerían 9,7 años de masa salarial para adquirir el total del parque.
Respecto a las regiones con los mayores porcentajes del stock de capital en viviendas, Madrid ha experimentado a lo largo de los años una ligera pérdida, y Cataluña un estancamiento, según se señala en el informe.
Asimismo, las comunidades autónomas no han evolucionado del mismo modo. El valor de las viviendas ha crecido a un mayor ritmo en las comunidades del sureste de España que las situadas al noroeste.
Además, entre 2007 y 2010, en la zona del Mediterráneo el valor de la vivienda registró una menor caída, sufriendo un descenso del 0,5 %, mientras que en otras comunidades autónomas fue del 1,7 %.
El estudio realizado por la Fundación BBVA y el Ivie también estima el valor del "stock" de capital privado, incluyendo el suelo de las edificaciones no residenciales existentes en España.
El valor del stock de otras construcciones (no viviendas) ha pasado de 342.000 millones de euros en 1990, a 1,6 billones de euros en 2009.
La crisis ha convertido a las entidades financieras en empresas inmobiliarias a su pesar y la mayoría ha decidido adelgazar su 'stock' lanzando ofertas agresivas con descuentos que, en el caso de las entidades granadinas, rozan el 50%.
Bancos, viviendas y especuladores
El derrumbe del ladrillo derivó en una cadena de incumplimientos económicos con los préstamos garantizados por hipoteca y el resultado de esos impagos ha sido que las viviendas han pasado a las manos de bancos y cajas. En cantidades ingentes. Tanto pisos o casas cuyos propietarios no pudieron afrontar el pago de las letras, como promociones enteras de constructores arrastrados por la ola de la crisis.
Aquellas agencias inmobiliarias que se reprodujeron como por esporas en el primer lustro del nuevo milenio desaparecieron a la misma velocidad a partir de 2008, pero buena parte del género que vendían sigue en el mercado. Ahora son las entidades financieras las que se ven obligadas a vender un producto que hasta hace poco únicamente financiaban. A los empleados de bancos y cajas, que antes ofrecían planes de pensiones o depósitos remunerados, les han encomendado una nueva misión, vender pisos.
El Banco Mare Nostrum (BMN), grupo al que pertenece CajaGranada, se deshizo el año pasado de 12.500 inmuebles, 3.570 de ellos en Andalucía. Esas operaciones de venta le generaron al BMN 1.500 millones de euros y permitieron rebajar un 23% su índice de riesgo con los promotores.
Tras ese exitoso 2011, la venta de activos inmobiliarios sigue como un objetivo importante para BMN. «Todo tipo de activo que tiene una empresa, sea inmobiliario o de otra índole, debe generar valor y su misión debe ser posicionarlo en su mercado finalista cuanto antes», explica Juan Pablo Uroz, director de la oficina inmobiliaria de CajaGranada.
La entidad ahorrista ofrece en estos momentos 41 inmuebles en la provincia a través del portal bmnviviendas.com. «Además de que la red de sucursales está ayudando en este objetivo, en el portal inmobiliario se centralizan las ofertas y tenemos oficinas especializadas en este sector. Periódicamente, se organizan jornadas de puertas abiertas y campañas específicas como 'Entra sin IVA' para dar a conocer las distintas posibilidades a cualquier potencial comprador», indica Uroz.
Los descuentos son variables. «Depende de los inmuebles. El trato y la gestión es altamente personalizado para cada caso, llegando hasta descuentos que rozan el 50% respecto a los precios originales. Sin duda, los precios de mercado de origen han experimentado una baja muy considerable y atractiva para los clientes», añade.
Caja Rural de Granada tampoco se queda atrás aunque su cartera inmobiliaria es menor «ya que nuestra exposición al riesgo del sector Inmobiliario de nuestra cartera crediticia ha sido y es actualmente muy baja», subraya Francisco Jiménez López, jefe de desarrollo inmobiliario de Caja Rural.
No obstante, esta entidad se ha desprendido en lo que va de año de alrededor de cien inmuebles y su 'stock' se compone actualmente de 214 viviendas repartidas entre Granada (118) y Málaga (96). También está por la labor de adelgazar ese departamento. «La Caja creó en el año 2009 una unidad específica que se encarga tanto del mantenimiento y puesta a punto de los inmuebles, como de su comercialización. La unidad de desarrollo inmobiliario gestiona y centraliza las ventas que se obtienen a través de los distintos canales utilizados y periódicamente se revisan los precios en función de la demanda, adecuándose al mercado», apostilla Jiménez López.
«Los mayores descuentos se han dado en zonas de costa y tradicionalmente de segunda residencia, donde sigue habiendo ofertas muy interesantes. Sin duda la oferta que tenemos en este momento ya contempla unos descuentos muy importantes y que podríamos denominar 'gangas', rozando el 50%», sostiene el responsable inmobiliario de CajaGranada.
Su homólogo en la Caja Rural cita al edificio Novocampus, en el denominado Campus de la Salud, «donde hemos vendido -desvela- prácticamente la totalidad de viviendas con unos descuentos del 35 % sobre precios originales. Nos quedan por vender muy pocas unidades en esta promoción»
Adiós al especulador
En un momento en el que el paro avanza a pasos agigantados y los sueldos recorren el camino inverso, cuesta pensar en un comprador distinto del inversor acaudalado que aprovecha este momento para incrementar su patrimonio mientras espera tiempos mejores. Sin embargo, el perfil que acude a este tipo de ventas es distinto.
Juan Pablo Uroz asegura que el perfil del cliente «es una pareja joven, sin hijos o con hijos de corta edad, que adquiere la vivienda para vivir en ella. Por otro lado, existe un importante repunte de familias u hogares monoparentales que, derivado de los atractivos precios manejados, están optando por invertir como segunda residencia en zona de costa».
Francisco Jiménez López también abunda en ese perfil distante del especulador. «El cliente que nos compra a nosotros -puntualiza- es cliente finalista, es el cliente que compra la casa como primera o segunda residencia, y para su uso particular. Normalmente las parejas jóvenes que van a adquirir su primera vivienda muestran su preferencia en función del precio».
Con unas facilidades de financiación privilegiadas respecto a quien compra una vivienda que no pertenece al banco, ambos coinciden en que es el momento de comprar. «La oferta de precios actual está en niveles atractivos para la adquisición tanto de primera vivienda, de segunda residencia como de inversión para las economías más saneadas», señala Uroz.
Odón Elorza, ex alcalde de San Sebastián y diputado del PSOE en el Congreso por Guipúzcoa, ha reclamado a la dirección del Grupo Parlamentario Socialista que acabe con las "injustificables" dietas de alojamiento que cobran muchos diputados "elegidos en provincias" pero con vivienda propia en Madrid.
Diputados disfrutando de sus dietas
Son 64 los diputados de fuera de Madrid que poseen uno o más pisos en la capital y siguen cobrando los 1.823,86 euros mensuales que les paga el Congreso en concepto de "indemnización" para afrontar sus "gastos de alojamiento y manutención".
Entre los beneficiarios de esas dietas, exentas de tributación, están el propio presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, la vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría, y los ocho ministros del Gobierno -todos salvo José Manuel García Margallo, Luis de Guindos, Pedro Morenés y José Ignacio Wert- que son también diputados.
"La ciudadanía espera de los políticos una actitud moral ejemplar en tiempos de obligada austeridad", sostiene Elorza, que reclama "introducir cambios" en las normas que regulan el régimen económico de los diputados para acabar con "una situación que resulta injustificable y que ha provocado indignación en la sociedad española". ...continúa leyendo "Las «injustificables» dietas de alojamiento de los diputados"
BBVA quiere acelerar la venta de activos tóxicos, que incluyen pisos y otros inmuebles, con el objetivo de desprenderse totalmente de ellos a principios de 2014, según ha señalado este martes el consejero delegado del banco, Angel Cano, en la presentación de los resultados del grupo.
BBVA seguirá probando a ajustar precios
"El periodo que estimamos para venderlos es entre 18 y 21 meses", ha concretado tras destacar que entre enero y junio ha vendido unos 2.500 inmuebles, lo que supone un avance del 40% con respecto al mismo periodo del año pasado. De ellos, en el primer trimestre han colocado un millar y en el segundo 1.500. En opinión de Cano, esto demuestra un mayor dinamismo en las ventas.
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