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Subrogación de hipoteca: cómo funciona, cuándo conviene y qué errores evitar

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La subrogación de hipoteca implica una modificación en el préstamo hipotecario obtenido para la adquisición de un inmueble. Es habitual solicitarla para mejorar sus condiciones cuando las circunstancias lo permiten, aunque también es un procedimiento habitual cuando se vende una propiedad con cargas.

A pesar de que la subrogación de hipoteca es una operación frecuente, conviene conocer todos los detalles que conlleva para decidir si es buena idea o no pedirla. A continuación explicamos los más relevantes.

Tipos de subrogación de hipoteca

Subrogación de hipoteca de deudor

Este tipo de subrogación es habitual al vender un inmueble con hipoteca. Lo que cambia en este caso es el titular del préstamo hipotecario, es el comprador quien pasa a asumir la deuda.

Conviene tener en cuenta dos aspectos importantes. El primero es que es el vendedor quien debe informar al comprador de las condiciones de la hipoteca para que este decida si se subroga. Y, en segundo lugar, el banco realizará un análisis de riesgo y puede o no aceptar al nuevo deudor.

Subrogación de hipoteca de acreedor

Consiste en cambiar la hipoteca de una entidad bancaria a otra. El motivo fundamental es conseguir mejores condiciones de financiación sin necesidad de cancelar un préstamo para solicitar otro. ¿Qué se puede obtener con esta operación?

  • Un nuevo plazo de amortización del préstamo hipotecario.
  • Tipos de interés más atractivos: por ejemplo, se puede pasar de un tipo variable a uno fijo o viceversa para pagar menos.
  • Eliminar comisiones o productos asociados a la hipoteca.
  • Evitar cláusulas abusivas.

Al igual que ocurre con la subrogación de hipoteca de deudor, el nuevo banco realizará una evaluación antes de decidir si acepta el cambio o no.

Ventajas de la subrogación de hipoteca

Más allá de las mejoras en las condiciones del préstamo hipotecario, la subrogación de hipoteca tiene ventajas interesantes:

  • Se ahorra en gastos de cancelación y de apertura del préstamo hipotecario.
  • No hay que satisfacer impuestos, en concreto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Sin embargo, sí hay que afrontar algunos gastos, como la tasación del inmueble en algunos casos o la comisión que el banco puede cobrar por la subrogación. Esta última dependerá del plazo transcurrido desde la firma de la hipoteca, del tipo de préstamo y de la finalidad de la operación.

¿Qué hay que valorar antes de solicitar una subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca puede tener muchas ventajas, pero conviene no precipitarse en la decisión. Antes es importante tener en cuenta algunas cuestiones básicas:

  • Comparar antes de decidir, puesto que las entidades bancarias pueden ofrecer condiciones muy diferentes.
  • Calcular los gastos derivados de la subrogación para decidir si la operación realmente interesa o no.
  • Ser conscientes de que la operación puede llevar algunas semanas y que el banco puede aceptarla o rechazarla.
  • Aunque la entidad haga una buena oferta, siempre es posible negociar para conseguir mejoras.

Las subrogaciones de hipotecas son operaciones cada vez más frecuentes, dado el cambio en los ciclos económicos y la volatilidad de los tipos de interés. Por ello, este es un buen momento para empezar a buscar esa propiedad para vivir o para invertir con la vista puesta en el futuro y en la posibilidad de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario cuando las circunstancias lo permitan.

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