El exceso de liquidez que inunda el mercado y las expectativas de una nueva rebaja de tipos, siguen presionando a la baja al euribor a 12 meses.
Ha cerrado noviembre en nuevos mínimos históricos, el 0,588% tras trece meses de caídas y tres por debajo del precio del dinero. Y lo más importante, supone ahorros anuales de entre 1.000 y 1.200 euros.
El euribor a 12 meses, el indicador al que se referencian una gran parte de las hipotecas en España cierra el mes de noviembre en el 0,588%, el nivel más bajo en los diez años de historia que tiene este índice.
Con este descenso el euribor registra ya trece meses consecutivos de caídas, que acumula desde noviembre de 2011, cuando cerró en el 2,044%. De hecho, en el último año el indicador hipotecario por excelencia ha sufrido un desplome del 71%.
En tasa diaria el euribor a 12 meses ha caído al 0,574%, dos décimas por debajo de la jornada previa, conquistando un nuevo mínimo histórico. El euribor a 3 meses, la referencia más líquida y más utilizada por los economistas para medir la salud del mercado interbancario, ha repuntado una milésima respecto a la sesión previa, hasta el 0,191%.
El director general de la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, Luis Javaloyes, denuncia que las entidades financieras "están aplicando unos diferenciales en las nuevas hipotecas de entre el 2,5% y el 5%". "Las pocas que conceden les deben proporcionar el mayor margen posible", critica.
En su opinión, esta situación de "nulo apetito" -la concesión de hipotecas, en caída libre- de las entidades financieras por la comercialización de hipotecas es consecuencia de que "aún están intentando digerir el empacho del 'ladrillo' y tienen imperiosa necesidad de no engordar sus balances y cumplir con los requisitos de capital".
Además, Javaloyes recuerda que "la contratación de estos préstamos se vincula su contratación a la de seguros de vida, hogar y desempleo".
Tras esta realidad de escaso crédito para la compra de casa están, por otro lado, las persistentes dificultades que encuentra la banca española en los mercados para obtener financiación y la alta rentabilidad que debe ofrecer en sus depósitos para captar los ahorros de los clientes minoristas.
De este modo, ante el parón del mercado hipotecario y el Euribor en caída libre, las bajadas de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) benefician claramente a los usuarios de un crédito hipotecario ya firmado, al reducir la letra mensual e incrementar su dinero disponible. Mirando al presente y al futuro, la caída del precio del dinero no contribuye a reactivar la circulación de nuevo crédito para la compra de vivienda.
La importante bajada de precios de la vivienda y la cotización del Euribor en su mínimo histórico hacen que pagar la cuota mensual de una hipoteca de un piso de 100 metros cuadrados cueste la mitad que hace apenas cinco años, a pesar del encarecimiento de los préstamos bancarios, según informa el comprador de productos financieros HelpMyCash.com.
195.600 euros es el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados en España en agosto de 2012, según datos del INE. Hace tan solo un año, esta vivienda media hubiera costado 216.500 euros y, en agosto de 2007, casi en el pico de precios, hubiéramos pagado 292.200 euros, un 33% más.
Pero en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, el precio no era el único factor que encarecía las hipotecas y, por ende sus cuotas; el Euribor, el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas en España, cotizaba entonces a su máximo histórico: 5,39%. Por su parte, los diferenciales medios eran muy bajos, en torno al 0,50%. Esta combinación de elementos, hacía que la cuota hipotecaria media por un piso de 100 metros cuadrados alcanzara los 1.863 euros.
En 2011, el precio de los inmuebles ya había empezado a bajar, el Euribor se encontraba en un moderado 2,10% y los diferenciales rondaban el 1%, por lo que un hipotecado medio pagaba por esta vivienda una cuota de unos 1.037 euros al mes.
Llegados a verano de 2012, el precio medio por metro cuadrado ya había descendido hasta los 1.956 euros y, con un Euribor bajísimo al 0,877%, la cuota de esta casa es de 915 euros al mes, a pesar de que los diferenciales medios no suelen bajar del 2%.
Así, los datos apuntan a que entre 2007 y 2012 se ha producido una reducción de más del 50% de la cuota hipotecaria.
Menos ingresos por hogar
Por otra parte, si en 2007 para poder acceder a una vivienda de 100 metros cuadrados era necesario tener unos ingresos de unos 5.500 euros (para que la cuota no superara el 35% de los ingresos), en 2011 esta exigencia descendió hasta los 3.100 (un 43% menos) y en 2012, hasta los 2.700 (un 51% menos que en 2007 y un 13% menos que en 2011).
El euribor a 12 meses, el principal indicador al que se referencian las hipotecas en España, continúa su senda bajista a las puertas de conocer el veredicto del BCE sobre política monetaria. Ha cerrado en el 0,776%, el nivel más bajo de su historia.
Con el descenso de hoy este indicador hipotecario ha encadenado 24 mínimos históricos consecutivos y rebaja la tasa mensual al 0,787% en las cuatro primeras sesiones del mes.
El euribor podría acentuar su caída si finalmente el BCE anuncia un plan para comprar deuda soberana a corto plazo. Algunos expertos incluso apuntan a que el banco emisor podría rebajar los tipos de interés desde el mínimos histórico del 0,75% en el que se encuentran ahora, hasta el 0,5%.
Si este indicador cerrase septiembre por debajo del 0,8%, las hipotecas medias de 120.000 euros a 20 años a las que les toque revisión en septiembre experimentarían un descenso de casi 77 euros en la cuota mensual y una bajada de 923 euros en la anual.
Hace sólo 12 meses, el Euríbor se encontraba por encima del 2%. Este lunes, a falta de días para que cierre el mes, el indicador a doce meses ha caído en tasa diaria al 0,897%, por primera vez en su historia por debajo del 0,9%.
Nuevo record histórico
Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial de 0,75 puntos, el coste mensual de ese crédito supondría, hasta ahora, unos 690 euros. Si esa hipoteca se revisase este mismo mes, con el Euribor en el 0,90%, el coste pasaría a ser de 610 euros. Es decir, un ahorro de casi 1.000 euros en un año. Las hipotecas medias de 120.000 euros a 20 años experimentarían un descenso de la cuota mensual de 66,97 euros y una bajada de la anual de 803,64 euros.
Esto supone que un año el euríbor ha perdido más de un punto porcentual, ya que en agosto de 2011 se elevaba al 2,097 %. El pasado 24 de julio el euríbor se negoció por primera vez por debajo del 1 %, y cerró el mes en un mínimo histórico del 1,061 %. Con la de hoy el euríbor suma ya quince sesiones ininterrumpidas por debajo del 1 %.
No afecta igual a todas las hipotecas
Pero para ver el impacto real en el crédito tendrá que revisar qué claúsulas tiene su hipoteca, porque con la denominada 'cláusula suelo' o con la contratación de un producto tipo swap, el pago seguirá siendo el mismo. Según los cálculos de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), este tipo de cláusulas estaría afectando a unos cuatro millones de españoles. ...continúa leyendo "Nuevo record del Euribor y alegría para las hipotecas (aunque no todas)"
Algo parece no cuadrar. Mientras los hipotecados sobre vivienda libre (sin cláusulas suelo) disfrutan de importantes rebajas en su cuota hipotecaria mensual desde hace meses gracias al desplome del Euribor, los hipotecados sobre vivienda VPO -excepto los que firmaron su crédito entre 2009-2012- tendrán que hacer que hacer frente a un mayor desembolso.
Llueve debajo del paragüas
¿Cuál es la causa de esta contradictoria realidad? El Gobierno ha aplicado la ley y ha subido los tipos de interés que marcan estos préstamos 'protegidos' respetando las líneas marcadas en cada plan estatal de vivienda.
Esta situación tiene desconcertados a miles de hipotecados VPO, como Francisco, que no entienden por qué en plena crisis y con los tipos de interés tan bajos su préstamo 'protegidos' experimentará una "subida alarmante de casi un punto". "Según las noticias que oigo en los medios de comunicación, los intereses están bajando y yo contaba, como ya ha ocurrido algunos años anteriores, con que mi cuota bajaría unos 20-25 euros, pero resulta que no es así", se queja Francisco, que firmó su hipoteca en junio de 2004. En la misma situación que Francisco habría en torno a medio millón de propietarios.
Desde el Ministerio de Fomento aclaran que esta variación al alza responde, ni más ni menos, que a lo que marca la legislación. Una legislación que para revisar los tipos de interés de las hipotecas de los planes de vivienda tiene como referencia el índice del conjunto de entidades en lugar del Euribor, que durante el último año se ha movido entre el 3,45% y el 3,73% -muy por encima del Euribor-. Unos porcentajes a los que además el Ejecutivo aplica una serie de fórmulas marcadas en la normativa que cada programa de vivienda protegida establece. (...)
Al margen de estas fórmulas y legislación. Francisco insiste en su pregunta indignado: "¿Cómo es posible que el Euribor esté en mínimos históricos y a mí me vayan a incrementar la cuota 11 euros al mes?". "Si el precio del dinero lo ha bajado el Banco Central Europeo (BCE) un cuarto de punto, supongo que esto influye en positivo en las hipotecas", continúa. "Los políticos no se imaginan el esfuerzo descomunal que hago para hacer frente a la hipoteca cobrando nada más que 426 euros al mes", admite este alicantino desesperado. Su nueva factura mensual ascenderá a 271,29 euros.
Luis Pineda, presidente de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), denuncia que "el legislador ha sido torpe y ha hecho una normativa superada por los acontecimientos". "El Estado es un mal negociador -frente a las entidades financieras- y de ahí que ahora los tipos de las VPO sean más altos que los del mercado libre", critica Pineda. Éste especifica que actualmente la mayoría de hipotecados -salvo los que tienen 'cláusulas suelo' y los más recientes con altos diferenciales- hacen frente a un Euribor (en el 0,9% y bajando) +1% o incluso menos mientras que los préstamos VPO están por encima del 3% y subiendo.
Para solucionar esta chocante realidad, el presidente de Ausbanc solicita la elaboración de "una normativa que permita cambiar de hipoteca como la portabilidad en telefonía móvil". "Ya que no puedo vender mi casa porque no se me permite, algo que me parece muy bien, sí se tendría que poder 'subastar' mi hipoteca. Siempre habrá alguien que me la compre a un interés más bajo. Esto generará, además, más competencia y menos morosidad", señala Pineda. Desde Ausbanc se califica de "vergonzante" que "aquellos que necesitan más protección están siendo los más perjudicados".
Francisco, desesperado, se pregunta también si el Gobierno no se da cuenta de que el interés de las hipotecas VPO ha superado a las de renta libre. "Esto no ha sucedido nunca en la historia", exclama. Este afectado ha pedido explicaciones desde al director de su entidad -"me ha dicho que esto no lo había visto en su vida"- hasta al Banco de España (BE) -"le he escrito una carta y estoy esperando respuesta"- pasando por la Consejería de Vivienda de la Comunidad Valenciana -"han pasado de mí"-.
La bajada de los tipos de interés y, según los analistas, la perspectiva de que el Banco Central Europeo vuelva a rebajarlos, han llevado a este índice que condiciona las hipotecas de los europeos a su nivel más bajo desde que empezara a cotizar en 1999. Por primera vez desde entonces, esta semana la tasa diaria del euríbor se ha situado por debajo del 1%.(...)
Euribor en mínimos históricos
El euríbor, que es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí, encadena ya nueve meses de bajada. El descenso más acusado, no obstante, se ha dado el último mes al pasar del 1,219% al 1,062% después de que el BCE decidiera rebajar los tipos de interés del 1% al 0,75%.
Lo que suceda con ese indicador repercute en los ciudadanos que pagan una hipoteca, en especial los que compraron antes de que empezara la crisis. Y los que vayan a revisar su préstamo ahora podrán respirar. La cuota hipotecaria mensual para un crédito medio de 150.000 euros referenciado a euríbor y un diferencial de 0,5 puntos con una duración de 25 años dejará de pagar unos 82,5 euros al mes. Es decir, se ahorrarán 990 euros al año.
Los ciudadanos que más se beneficiarán de la bajada del índice serán los que contrataron hipotecas largas. Si el préstamo tiene una vida de 30 años, para el préstamo medio la cuota descenderá el 13,9%; si es a 40 años, el 17,4%, y para quienes firmaron préstamos a 50 años, el 20,5%.
A quienes más beneficiará el descenso, pues, será a quienes contrataron su crédito antes de que el sector inmobiliario empezara a derrumbarse, puesto que en esa época se hicieron con hipotecas a las que se aplicaban diferenciales más bajos, de entre el 0,40 y el 0,75.
No ocurre lo mismo con quienes hayan contratado sus préstamos en los últimos años o quienes vayan a hacerlo ahora, puesto que los analistas consideran que los diferenciales que se aplican en los contratos, mucho más elevados, se comen esa bajada del euríbor. (...)
El euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas en España, bajó ayer seis milésimas en tasa diaria y se situó por primera vez en sus trece años de historia por debajo del 1%, exactamente en el 0,994%, con lo que encadena dieciséis mínimos consecutivos.
El euríbor en mínimos históricos
Desde que empezó a utilizarse como referencia, en enero de 1999, el euríbor ha oscilado entre un máximo del 5,393% (julio de 2008) y el actual mínimo inferior al 1%. Hace 12 meses, el índice estaba en el 2,183%, más de un punto porcentual por encima de la actual marca.
Así, a falta de cinco sesiones para concluir el mes, el nivel medio del índice en julio se reduce al 1,088%, es decir, 1,095 puntos menos que hace un año, lo que provocará una disminución significativa de las hipotecas, tanto de las nuevas como de las que tengan que revisarse a partir de ahora.
De este modo, una hipoteca media de 150.000 euros contratada hace un año con un plazo de amortización de 25 años que se revise en agosto, a la que se aplique la tasa del mes anterior, podría beneficiarse de un descuento de cerca de 80 euros al mes o algo más de 950 al año.
El euríbor no ha dejado de pulverizar mínimos desde que el BCE acordara el 5 de julio una bajada de tipos de un cuarto de punto y estableciera el precio del dinero en el nivel más bajo desde la creación del euro (0,75%) para luchar contra la recesión en Europa.
El descenso es continuo durante el mes de julio, que arrancó con una tasa del 1,213% y ha encadenado mínimos históricos jornada tras jornada hasta que tras la decimoséptima de este mes batió el récord al situarse por debajo del 1%. La tasa ha bajado de media 13 milésimas en lo que va de julio, alcanzando un pico de 84 milésimas de descenso el 6 de julio.
Es más, la última ligera subida que se recuerda de euríbor se encuentra a mediados de junio, cuando el índice se situó en el 1,226% tras escalar apenas dos milésimas con respecto a la anterior jornada.
Los datos recogidos en lo que va de año hacen prever que el euríbor seguirá bajando de aquí al final de año. De las 137 jornadas de este 2012, en 129 de ellas el índice finalizó el día bajando, descendiendo un total acumulado del 0,943%.
Los bancos ya pueden ofrecer el IRS como alternativa al euríbor al contratar una hipoteca.
Ahora que el caso de Barclays y el Libor manipulado pone todos los focos en la trasparencia del euríbor, llega el IRS. El posible sustituto del euríbor, es ya una realidad. Aunque lo conocimos en abril, el IRS no ha podido ser ofertado por los bancos hasta ahora.
¿Cual es mejor?
Una circular del Banco de España, la 5/2012 de 27 de junio, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago sobre transparencia y responsabilidad en la concesión de préstamos, que fue publicada el pasado viernes en el Boletín Oficial del Estado (BOE), indica que los bancos ya pueden ofertarlo.
Al nuevo índice aún le espera un periodo de ajuste de varios meses. Esta circular recoge un tipo de interés alternativo al euríbor, al que están referenciadas la gran mayoría de hipotecas en España, y que las entidades financieras podrán utilizar en su caso. Así, además del euríbor, las entidades podrán referenciar créditos al Interest Rate Swap (IRS), a un plazo de cinco años.
No obstante, el Banco de España recuerda también que rige libertad de contratación, la plena validez y eficacia de los contratos, y la plena responsabilidad de los clientes si incumplen las obligaciones asumidas contractualmente en su hipoteca.
El IRS será de aplicación en las nuevas hipotecas y en aquellas anteriores cuyos índices desaparezcan. El euríbor sigue existiendo. En todo caso, aunque bancos y cajas pueden ofrecer ya el IRS en sus productos hipotecarios, al nuevo índice aún le espera un periodo de ajuste de varios meses.
¿Qué es el IRS?
El IRS es un índice que refleja el coste del dinero a cinco años sin prima de riesgo. Es el mismo indicador que se utiliza para los tan denostados swaps (que la banca inventó para defenderse de la bajada de tipos del euríbor). La cuota hipotecaria del IRS se revisaría cada 5 años.
El objetivo del IRS es desvincular las hipotecas del interés interbancario a un año o el interés al que se prestan dinero los banco. De ese modo se intenta evitar la volatilidad de los mercados.
Pros y contras
La banca cree que el IRS, al ser un tipo de referencia a 5 años, fomentará la contratación de hipotecas a tipo fijo (con periodo de revisión de más de un año) y ello a su vez dotará de mayor estabilidad a las cuotas hipotecarias.
Se evitaría así el riesgo de revisiones de las cuotas tan frecuentes y variable como ha venido pasando con el euríbor. España tendría menos hipotecas a tipo variable para acercarnos al modelo de la zona euro (en España las variables son el 82% del mercado, en el resto de la zona solo el 33%).
Sin embargo, las hipotecas pueden terminar por ser más caras. Bankimia explica que el problema puede ser que al tratarse de un índice a más largo plazo, lo normal es que se sitúe en niveles por encima del euríbor a 12 meses. Es decir, las hipotecas referenciadas a este índice tendrán implícito un mayor coste de financiación.
Pau Montserrat, economista de iAhorro, asegura que el IRS "casi siempre ha estado sensiblemente más caro que el euríbor, y para colmo su evolución no es más estable, fluctúa igual".
Entre 2000 y 2011, el valor promedio del IRS a 5 años fue del 3,6% frente al 2,9% del euríbor a 1 año. Pero no siempre es así. En los últimos seis meses el IRS a 5 años se ha mantenido por debajo del euríbor.
El Euríbor a doce meses, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas, cerró el viernes el mes de junio en el 1,22%, la segunda media mensual más baja desde el mínimo histórico del 1,215% de marzo de 2010.
El Euribor roza el mínimo histórico
El Euríbor marca una media mensual provisional del 1,22%, casi un punto porcentual por debajo del 2,144 % que marcaba hace un año, en junio de 2011. En la cotización del día anterior, el miércoles, el indicador, que ya suma ocho meses consecutivos de descensos, cayó al 1,212 %, su nivel intradía más bajo desde el 30 de marzo de 2010.
Tras 18 meses ininterrumpidos de subidas en los préstamos hipotecarios, en noviembre de 2011 la tendencia cambió su rumbo y el Euríbor comenzó a bajar, aunque no fue hasta febrero de este año cuando la caída tuvo efecto real en los préstamos hipotecarios. Una hipoteca media por un valor de 150.000 euros contratada hace un año, en junio de 2011, con un plazo de amortización de 25 años, se beneficiará de un recorte de aproximadamente 66 euros mensuales o casi 800 por año.
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