La compra de vivienda se dispara en mayo un 23% y toca máximos en 6 años

En mayo se vendieron en España 44.782 pisos y casas, un 23% más que en el mismo mes del año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de la cifra más elevada desde febrero de 2011, cuando se transmitieron más de 45.000 viviendas en un solo mes. La vivienda de segunda mano es de nuevo la gran protagonista: ocho de cada diez viviendas transmitidas en mayo eran usadas. En total cambiaron de manos 37.049 pisos de segunda mano, el 25,4% más, mientras que la vivienda nueva subió un 12,6%, hasta las 7.733 unidades. En términos intermensuales (mayo sobre abril), la compraventa de viviendas se disparó un 39%, su mayor crecimiento en este mes desde 2013. Por otro lado, según Servihabitat, la compra de viviendas crecerá un 15% durante 2017, hasta casi el medio millón

Con el avance interanual de mayo, la venta de viviendas vuelve a terreno positivo después del descenso de abril (un 8,6%), poniendo fin a catorce meses consecutivos de subidas interanuales. La caída del pasado mes se podría justificar por coincidir con la Semana Santa, viéndose muchas operaciones retrasadas por las vacaciones. De todas formas, pese a que los movimientos se produzcan semanas antes o después, las cifras globales muestran una clara recuperación del sector: en el acumulado de enero a mayo el aumento de operaciones es de casi el 12%. Según los expertos, “el sector inmobiliario vive uno de sus mejores momentos y, pese a que nos encontraremos con algunos datos negativos, la tendencia es positiva a medio y largo plazo. El crecimiento es sostenible y se está consolidando, aunque a diferentes ritmos según las zonas”.

Así, las operaciones de compra remontaron en mayo, con un aumento del 25,4% sobre la vivienda usada en relación al mismo mes de 2016, hasta totalizar 37.049, mientras que la compraventa de viviendas nuevas avanzó un 12,6% en tasa interanual, hasta 7.733 transacciones. La vivienda nueva, a pesar que aún no se refleja en las estadística, mejora en este ejercicio gracias al repunte de la actividad en obra nueva y un mayor demanda de pisos a estrenar que hasta ahora había retrasado su decisión de compra por la falta de producto y de financiación.

El mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Baleares (214), Comunidad Valenciana (175) y Andalucía (132). Las comunidades autónomas que presentaron las mayores tasas de variación anual positivas del número de compraventas de viviendas en mayo fueron Castilla-La Mancha (39,4%), Baleares (36,7%) y Asturias (36,2%). En el lado opuesto, los únicos descensos se registraron en La Rioja (-30,3%), Murcia (-12,9%) y Galicia (-2,6%).

En términos absolutos Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó en mayo, con 8.685 compraventas, seguida de Comunidad Valenciana (6.853) y Madrid (6.199). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (265), Navarra (468) y Cantabria (504).

Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), el total de fincas transmitidas el pasado mes de mayo alcanzaron las 166.093, cifra un 10,1% superior a la del mismo mes de 2016.

El 90,8% de las operaciones de compraventa en mayo fueron sobre viviendas libres y el 9,2%, protegidas. La compraventa de viviendas libres se incrementó un 25% en mayo en tasa interanual, hasta sumar 40.671 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas subieron un 6%, con 4.111 transacciones.

La compra de viviendas crecerá un 15% durante 2017, hasta casi el medio millón

Servihabitat también viene a confirmar los claros signos de recuperación en 2017 que muestra el mercado inmobiliario a través del informe sobre el Mercado residencial en España, que refleja esta tendencia. Según el estudio, los precios, las compraventas de viviendas, la promoción y la vivienda en alquiler registrarán un muy buen año. Además, el stock de vivienda continuará descendiendo. No obstante, puntualizan desde este servicer, cada zona es un mundo inmobiliario. La demanda continuará al alza este 2017 debido a la estabilidad laboral y el aumento de los ingresos en los hogares, la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento de la demanda por inversión (que supone ya entre el 20% en vivienda habitual y el 22%  en vivienda vacacional) y el crecimiento de la oferta y de la demanda de pisos de obra nueva, que está provocando un avance en las ventas por parte de los hogares que llevan tiempo esperando la salida al mercado de este tipo de producto para tomar su decisión de compra.

Estos y otros factores explican el avance en el número de operaciones de compraventa previstas para 2017: un 15,2% más que el año pasado, superando las 465.500 operaciones. Andalucía, Cataluña y la Comunidad de Madrid son las que experimentarán un mayor número de transacciones, pese a que Extremadura (27,1%), Cantabria (26,7%) y Aragón (22,5%) son las que más crecerán respecto a los datos de 2016.

Así, la presión ejercida por la demanda sobre el mercado continuará impulsando los precios al alza, aunque de forma moderada y no homogénea en todo el país. Concretamente, en 2017 se espera un incremento medio del valor de las compraventas del 4,1% en España, con comunidades como las Islas Baleares, el País Vasco y Madrid con los mayores valores absolutos. Las comunidades de Navarra, Madrid y las Islas Canarias serán las que más se encarecerán respecto a 2016. Por ciudades, destacan los avances de Madrid y Barcelona, por encima del resto del territorio, así como Málaga, Sevilla o Valencia. También comienzan a registrar crecimientos algunas localidades de vivienda vacacional tradicional de Costa del Sol, Costa Blanca, Canarias y Baleares. En el resto, los repuntes serán menos significativos o incluso inexistentes.

Segunda mano, vivienda vacacional, el comprador extranjero y el stock

Según Servihabitat, las viviendas de segunda mano son las que tiran del sector, pues protagonizan más del 70% de las operaciones en el mercado residencial, tanto en el caso de la vivienda habitual como en el de la vacacional. En cuanto al tiempo medio de venta de las viviendas, en el caso de la vivienda habitual éste alcanza casi los siete meses y, en el de la vacacional, supera ligeramente los nueve meses. Destaca el hecho de que más de la mitad de los compradores de vivienda habitual tiene una edad comprendida entre los 36 y los 45 años, que en el caso de la vivienda vacacional es de entre 46 y 55 años.

El 30% de las operaciones de compraventa de vivienda vacacional realizadas en España han sido llevadas a cabo por extranjeros. Si nos centramos en la vivienda habitual, este perfil ha protagonizado el 20,2% de las transacciones. Sobre el total, el 94,8% de las adquisiciones han sido llevadas a cabo por residentes y el 5,2% por no residentes y los británicos continúan siendo la principal nacionalidad que más operaciones ha protagonizado, seguidos de los franceses, los alemanes, los suecos y los belgas. Las comunidades con porcentajes de compras por parte de extranjeros superiores a la media española, son las Islas Canarias (39,4%), Baleares (37%), Comunidad Valenciana (33,5%), Murcia (25,5%) y Andalucía (17,8%).

10 provincias dominan los porcentajes de compra de vivienda realizadas por parte de extranjeros sobre el total de operaciones de compraventa por encima de la media española, que se sitúa en el 17,1% en 2016 según el Ministerio de Fomento. Se trata de Alicante (49,7%), Santa Cruz de Tenerife (46,6%), Málaga (37,7%), las Islas Baleares (37%), Las Palmas (33,2%), Girona (31,1%), Murcia (25,5%), Almería (21,9%), Tarragona (17,6%) y Castellón (17,4%). Así,

Respecto al volumen de oferta de obra nueva, según Servihabitat mantiene su tendencia al alza, tal como se puede apreciar en los diferentes indicadores. Servihabitat Trends prevé que las viviendas iniciadas crezcan un 15,3% este año, superando los 75.500 inmuebles. 2017 finalizaría con más de 48.500 viviendas terminadas, lo que supone un incremento del 20,2% respecto al año anterior. En cuanto a los proyectos visados, la estimación es que este ejercicio termine con casi 116.000 unidades, un avance del 25,9% interanual. Por comunidades, en Madrid, Cataluña y Andalucía es donde se prevé un mayor volumen de viviendas iniciadas este año, sumándose a esta lista la Comunidad Valenciana en el caso de las terminadas. Además, a nivel porcentual, la Comunidad de Madrid es también la que más crece respecto al año pasado en cuanto al inicio de nuevos proyectos, un 37,3% concretamente.

Conviene destacar que la reactivación de la actividad promotora se está produciendo de forma moderada, aunque la actividad es más notoria en Madrid, Barcelona y sus coronas metropolitanas, y en otras capitales como Bilbao, Sevilla y Málaga. En la mayoría de ocasiones se trata de proyectos pequeños o medianos de venta sobre plano, aunque cada vez se está percibiendo un mayor número de operaciones de gran tamaño. Además de los grandes núcleos de población, algunas localidades más tradicionales y consolidadas de vivienda vacacional, como las de las Islas Baleares, la Costa del Sol y Costa Blanca, destacan entre los mercados más activos en cuanto al inicio de viviendas, aunque todavía existen localizaciones donde el stock no se ha absorbido y en las que no se perciben nuevos proyectos.

Finalmente, el volumen de stock residencial sigue drenándose y se estima que descenderá un 17,8% al cierre de este año 2017 con respecto a 2016, hasta situarse en la cifra de 324.000 viviendas. Conviene, no obstante, analizar este indicador por zonas, puesto que el ritmo de absorción no es uniforme en todo el territorio. Así, en España, existen de media casi 70 viviendas en stock por cada 10.000 habitantes. En Castilla-La Mancha, la Rioja y la Comunidad Valenciana se supera ampliamente esta media, mientras que en la Comunidad de Madrid, las Islas Baleares, Extremadura y Cataluña es mucho más reducida.

Fuentes: INE “Estadística de transmisiones Mayo 2017” y Servihabitat (Primer Semestre 2017)

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