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Si la crisis cerró el grifo del crédito hipotecario, sus consecuencias han obligado a la banca a tolerar un goteo selectivo. Desde hace unos meses, las entidades financieras están dispuestas a canjear las viviendas en su poder a cambio de rebajas en los precios y unas condiciones preferentes de financiación. Para colocar con urgencia el stock de activos inmobiliarios adjudicados, cuyo valor supera los 61.500 millones de euros, liberar capital y sanear sus balances, bancos y cajas han recuperado productos hipotecarios desaparecidos en lo más duro de la crisis.

Solo para quienes se acerquen a sus oficinas con la intención de adquirir uno de sus inmuebles, es posible la financiación al 100% y la amortización a más de 35 años. No obstante, el acceso a estos créditos blandos sigue limitado a compradores solventes. En definitiva, la banca busca clientes 'prime' para vender sus casas con condiciones otrora 'subprime'. Para el resto, la lupa de los riesgos es más severa y los requisitos de ahorro, capacidad de endeudamiento y avales, todavía más estrictos.

Un reciente informe de la consultora CB Richard Ellis asevera que para competir en el mercado con los promotores, bancos y cajas están limitando la concesión de hipotecas a los que compren sus viviendas en cartera. Las mismas entidades reconocen que han diseñado ofertas e hipotecas específicas para los que quieran uno de sus pisos. La mayoría anuncia en sus respectivas webs creadas para comercializar estos inmuebles descuentos en los precios que alcanzan hasta el 50%. También organizan subastas y sorteos.

Asimismo, los diferentes portales inmobiliarios proclaman la financiación del 100% del valor de la vivienda, cuando hace apenas unos meses la máxima cobertura era del 80%, y cuando el mercado ha vuelto a estándares lógicos de poco más del 60% del valor del activo hipotecado.

Financiación al 100%

Los créditos más allá del 80% del valor de tasación o del importe de la vivienda, enterrados por la banca tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, vuelven al terreno de juego. Los principales bancos y cajas, convertidos forzosamente en inmobiliarias, han encontrado la fórmula perfecta para hacer frente a la competencia de los promotores y reducir su vinculación al ladrillo. Entidades como BBVA, Banco Santander y Caja Madrid-Bancaja y Popular, que suman 27.874 millones en activos inmobiliarios adjudicados, reservan para los pisos de su propiedad la financiación de hasta el 100% del importe de la compraventa. Incluso Popular publicita la financiación de los gastos (notaría, gestoría, registro e impuestos de compraventa). La caja madrileña, por su parte, explica que cubre el 100% de la operación sin incluir gastos y siempre y cuando no supere el 80% del valor de tasación.

Plazos de amortización

Los plazos de amortización, que con la crisis se redujeron a 25 o 30 años excepto para los jóvenes, se han ampliado de nuevo a 40 años. Asimismo, se ofrece la posibilidad de aplicar un periodo de carencia de capital, durante el cual se pagan únicamente los intereses. Banco Popular, en las condiciones de su hipoteca 'Aliseda', específica para las viviendas que gestiona, ofrece una carencia de hasta 24 meses. BBVA promete cuotas hasta un 30% más bajas con un periodo de carencia de hasta 36 meses o mediante el aplazamiento de parte del pago del capital prestado al final de la vida del préstamo.

Tipos de interés

Los tipos de interés para estos productos especiales dependen del perfil del cliente, explican desde las diferentes entidades. No obstante, suelen ser superiores a los de las hipotecas clásicas y de media se sitúan en el euríbor más 0,75%.

Caja Madrid supera la media con un tipo de interés del euríbor más 0,90%. BBVA ofrece un tipo fijo el primer año del 2,85% y euríbor más 0,70% a partir del segundo. Por su parte, Banco Popular rebaja el interés a euríbor más 0,1% el primer año y más 0,3% el resto, a un 1,8% TAE. Todas eliminan la comisión de apertura y otras comisiones, como la de subrogración con otra entidad, se colocan en el 0,5% en el caso de Popular.

Solvencia

Los bancos y las cajas de ahorro han aprendido las lecciones de la crisis y han endurecido los requisitos de solvencia a la hora de conceder créditos para la adquisición de viviendas, sobre todo si son por el 100%. Si durante el boom inmobiliario prácticamente bastaba con proporcionar el DNI y demostrar disponer de alguna renta regular para lograr una hipoteca, lo que provocó verdaderos problemas de endeudamiento, ahora los requerimientos de solvencia son mucho más estrictos.

Pese a la necesidad de aligerar su cartera de viviendas, las entidades siguen analizando detenidamente la liquidez del cliente y su capacidad de endeudamiento y repago -las cuotas mensuales no deben exceder el 30% de los ingresos netos-. Asimismo, es indispensable tener un trabajo indefinido y en muchos casos, avales para cubrir riesgos de desempleo y garantizar la solvencia del préstamo. Además, suelen solicitarse las declaraciones del IRPF y los últimos movimientos bancarios.

Vinculación a la entidad

La mayoría de las hipotecas se conceden a cambio de una vinculación del cliente con la entidad. Es habitual solicitar la domiciliación de las nóminas y varios recibos y la contratación de seguros de vida, de protección de pagos y de hogar.

Fuente: cincodias.com

Bancos y cajas solo conceden créditos hipotecarios a aquellos que acceden a comprar una de sus viviendas y no una de un promotor, su principal competencia ahora que la crisis ha llenado sus carteras de inmuebles procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago, según el informe 'Tendencia 2011' de CB Richard Ellis.

"La falta de liquidez y crédito ha generado una marcada competencia entre entidades financieras --ahora dueñas de numerosos activos inmobiliarios-- y promotoras, por lo que las financiación está limitada en la práctica a los activos propiedad de los bancos", señala la consultora inmobiliaria.

Las viviendas en cartera suponen para las entidades financieras una carga, principalmente en forma de provisiones, y, según el 51,4% de los directivos de las principales inmobiliarias encuestados, seguirán aumentando durante 2011.

Sin embargo, seis de cada diez considera que las entidades financieras no están afrontando correctamente es nuevo rol, al carecer del 'know how' necesario para gestionar la venta de inmuebles o su cartera de suelo.

Así, Richard Ellis apunta que bancos y cajas "están condenados a entenderse" para dar salida al 'stock', y señala que, de hecho, ya se están produciendo operaciones de bancos con promotores solventes donde la entidad cede su suelo a cambio de la entrega futura de una parte del productos final.
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La dura realidad dice que cada vez son más los españoles que pierden su vivienda por no poder afrontar el pago de la hipoteca, nada menos que 118.000 personas en 2010.

Y hay pocos visos de cambio, ya que un juez acaba de rechazar una sentencia anterior por la que devolver las llaves de un piso servía para saldar la deuda con el banco de turno...y el Gobierno ha incumplido su compromiso de limitar los embargos de la banca.

Si a este escenario se suman las subidas del euribor sube, el azote del desempleo y la creciente precariedad del mercado laboral, conviene ser más cauto que nunca antes de firmar una hipoteca.

Leer bien la letra pequeña y respetar unas pequeñas normas puede abaratar mucho la compra de una vivienda y, sobre todo, ayudar a que, si en el futuro no podemos hacer frente a la hipoteca, su impago no sea tan doloso como se está viendo.

Éste es el decálogo para que el préstamo para la compra de una vivienda no se convierta en un gran dolor de cabeza:

1. ¿Qué cautelas hay que tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca?
2. ¿Qué parte máxima del salario debe destinarse al pago mensual?
3. ¿Cuál es el plazo máximo al que es razonable endeudarse?
4. ¿Qué porcentaje máximo del valor de la vivienda hay que pedir al banco?
5. ¿Qué armas tenemos los clientes para evitar que los bancos nos obliguen a contratar productos ligados a la hipoteca o nos pongan suelo u otras condiciones?
6. ¿Puede el cliente imponer su propio tasador y evitar pagar al banco por este servicio?
7. En caso de embargo de la vivienda por falta de pago, ¿qué posibilidades tiene el cliente de imponer su propia tasación?
8. ¿Cómo podemos garantizarnos que en todas las letras mensual pagamos lo mismo de capital que de intereses?
9. ¿Cómo se pueden evitar gastos si se quiere cambiar de banco?
10. ¿Puedo formalizar una hipoteca con una entidad que no está ligada a la promoción de mi vivienda?

1-¿Qué cautelas hay que tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca? “Las condiciones de la misma, no sólo el precio… ¡que suele ser el gancho!”, asegura Borja Pascual, responsable de márketing del grupo especialista en refinanciación de préstamos Freedom Finance.

En este sentido, lo primero que debe analizarse es si nos conviene firmarla a tipo fijo o tipo variable y recordar que el euribor fluctúa, de hecho, hace apenas dos años rondó el 5,5% y hace pocos meses estaba en el 1,2%, unos cambios que, llevados a la letra mensual, son cientos de euros.

"En un escenario como el actual, con amenazas de subidas, conviene analizar si conviene más una a tipo variable. Pero, en cualquier caso, cuando se firma una hipoteca, debe analizarse que letra pagaremos en un escenario de subida de tipos para evitar sustos", señala el director de Sector Financiero de IE Business School, Manuel Romera.

Al euribor debe sumarse el diferencial que aplican las entidades, que varía en función de la situación del mercado financiero: hasta antes de la crisis rondaba el 0,5% y ahora llega al 1%. "Siempre se debe buscar que esté por debajo del 1%", recomienda Romera.

"Recomendamos siempre calcular la cuota con un tipo de interés entre un 0,5% y un 0,75% superior al de obtención del crédito para que los compradores sean conscientesde la cuota que se pagaría con una subia del Euribor, ahora que la subidas salariales están complicadas", añade Rafael Valderrabano, director de Basico Homes.

Otro punto clave son las comisiones por amortización anticipada, tanto parcial como total. Aquí, debemos irnos con aquella entidad que no nos cobre nada, porque si no, el dinero que ahorramos amortizando lo pagamos en comisiones.

También son muy importantes las comisiones de apertura y estudio –por la tramitación de la hipoteca- y la comisión de subrogación, que permite cambiar el préstamo de un banco a otro. En todos los casos, debe buscarse lo más cercano a cero posible y, en ningún caso, permitir que supere el 1%.

Mucho cuidado también con la letra pequeña y, más concretamente, con las denominadas cláusulas suelo de las hipotecas, que impiden que el interés que se aplica a un crédito baje en la misma medida que baja el Euribor. Aquí, debe pedirse que no haya suelo y, en cambio, que exista un techo, a partir del cual, por mucho que suba el euribor, no pueden incrementarnos nuestra letra.

Según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), estas cláusulas representan un sobrecoste medio anual de 2.200 euros a los casi cuatro millones de españoles que tienen una hipoteca en España.

2 -¿Qué parte máxima del salario debe destinarse al pago mensual? El acuerdo entre los expertos es total: nunca debe superar el 40% de los ingresos netos mensuales del comprador o compradores. "Lo más correcto es un 35%, pero calculando que la letra que pagamos ahora puede ser muy superior si suben los tipos", señala Romera.

De ahí que la prudencia recomiende, para evitar impagos futuros y ver cómo nos embargan nuestra casa, hacer ese cálculo del 35% de nuestra renta no con los tipos mínimos históricos actuales, sino aplicando un coste superior, del entorno del 3%-3,5%.

3-¿Cuál es el plazo máximo al que es razonable endeudarse? “Por encima de la horquilla de los 30 ó 35 años se terminan pagando demasiados intereses”, asegura Borja Pascual. Sin embargo, durante el boom inmobiliario, se vendieron miles de hipotecas con plazos de 50 años.

Según un informe del Observatorio de la Financiación Familiar,  el 30% de las ejecuciones hipotecarias se podrían haber evitado mediante un proceso de reestructuración de deudas. Es decir, alargando los años de pago a cambio de pagar menos cada mes.

Sin embargo, como recuerda Manuel Romera, estas fórmulas también incluyen peligros, porque suponen comprometerse al pago de más intereses y, por tanto, al final se termina pagando mucho más dinero.

De ahí que lo recomendable siempre sea firmar el préstamos por el menor plazo posible e intentar, siempre que sea posible, amortizar capital, lo que permite reducir no sólo el dinero que se debe, sino el periodo de vida del préstamo y los intereses que se pagan. "Nuestra recomendación es entre 15 y 25 años", asegura Valderrábano.

Para hacerse una idea de la importancia de reducir el máximo posible el periodo de vida de la hipoteca, se puede recordar que la diferencia de una letra mensual de una hipoteca a 15 o 30 años no es el doble, en cambio, los intereses sí son muy superiores.

4-¿Qué porcentaje máximo del valor de la vivienda hay que pedir al banco? Nunca más del 80%. Sin embargo, la falta de prudencia que caracterizó a los años del boom llevó a muchas familias a destinar hasta dos tercios de sus ingresos mensuales a la compra de viviendas, que además se habían comprado con hipotecas por el 100% y 110% del valor de tasación.

Ahora, al quedarse en paro o haber sufrido rebajas salariales, muchas familias se han visto incapaces de seguir pagando sus casas, se las han embargado y, aún así, siguen debiendo al banco la mayor parte del crédito.

En cambio, quizás habrían salvado su hogar si hubieran ahorrado antes el 20% del valor de la vivienda, hubieran pedido la hipoteca sólo sobre el 80% y nunca hubieran permitido que la letra superara un tercio de sus ingresos netos mensuales.

Rafael Valderrabano aporta algunos matices. "Si el nivel de renta que supone la letra mensual el razonable y el trabajo estable hay que pedir el máximo posible. Creemos que es preferible mantener liquidez, que te pueden remunerar entre el 2,5% y el 4%, y si la vivienda se la compras a un banco o caja se pueden conseguir condidiones ventajosas, con tipos entre el 1,9% y el 2,6%".

5- ¿Qué armas tenemos los clientes para evitar que los bancos nos obliguen a contratar productos ligados a la hipoteca o nos pongan suelo u otras condiciones? Lo más importante para no estar atado es que en la propia escritura del préstamo hipotecario quede claro que no hay obligación de contratar estos productos.

Otra realidad es la de las hipotecas bonificadas. Es decir, que mejoran sus condiciones si el cliente adquiere otros productos de la entidad. Hay que hacer números y valorar hasta qué punto merece la pena.

6- ¿Puede el cliente imponer su propio tasador y evitar pagar al banco por este servicio? Tanto el banco, como el cliente, pueden contratar a un tasador para que realice esta labor, siempre y cuando sea una firma reconocida por el Banco de España. "Que la hipoteca se firme con el estudio de uno u otro depende de nuestra capacidad de negociación con el banco", señala Romera. "No hay un orden de prioridad en cuanto a la validez de un valor según la tasadora que sea, por tanto, no debería haber problema para validar una tasación reciente, siempre que provenga de una tasadora oficial”, añade Borja Pascual.

7- En caso de embargo de la vivienda por falta de pago, ¿qué posibilidades tiene el cliente de imponer su propia tasación? El cliente tiene derecho a encargar una tasación de su vivienda que dé fe del valor que tiene dicha vivienda a la fecha. Podrá, en consecuencia, enfrentar dicho valor al que arrojó la tasación cuando compró la vivienda, así como al importe que le concedió el banco o la caja de ahorros.

8- ¿Cómo podemos garantizarnos que en todas las letras mensual pagamos lo mismo de capital que de intereses? Depende del sistema de amortización firmado. Normalmente, en casi todas las hipotecas se empieza pagando más intereses que capital, y conforme avanza el tiempo, se reducen los intereses y se paga más capital. Es el conocido como sistema francés.

La alternativa es el sistema alemán. Su uso es casi testimonial y consiste en que siempre se paga el mismo capital. A cambio, las cuotas mensuales cambian cada mes, porque hay menos intereses que abonar. Lógicamente, también se pagan más intereses al principio. Como señala Rafael Valderrábano, utilizar esta modalidad en España "es poco menos que imposible. Aquí manda el sistema francés".

Últimamente, están proliferando las hipotecas flexibles que, por ejemplo, nos eximen de pagar intereses los primeros meses o que al principio nos permiten pagar letras de menor importe, e ir elevándolas conforme avanza el préstamos.

"Estas fórmulas son mucho más gravosas, porque al final, el periodo de vida del crédito es mucho más largo y, en consecuencia, se terminan pagando más intereses", señala Romera.

9- ¿Cómo se pueden evitar gastos si se quiere cambiar de banco? Planteando una subrogación. También hay entidades que ofrecen asumir los gastos del cambio, con lo cuál resulta doblemente interesante ya que el cliente no sólo mejora las condiciones de la hipoteca.

10- ¿Puedo formalizar una hipoteca con una entidad que no está ligada a la promoción de mi vivienda? “Por supuesto. Interesa cuando las condiciones de la misma sean mejorables con la oferta hipotecaria del momento. También es un buena opción en los casos en los que, para subrogarse en la hipoteca del promotor, la entidad le solicita garantías adicionales como avalistas o contratación de seguros”, explica Pascual.

Como señala Rafael Valderrábano, las cuentas son muy sencillas: "Merece la pena cambiar cuando los gastos que supone la subrogación -constitución de hipoteca, notaría y registro y AJD- son inferiores al ahorro que supone la cuota de la nueva hipoteca".

Fuente: noticias.lainformacion.com