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El ministro de Fomento, José Blanco, ha instado a "ofrecer precios más competitivos en aquella tipología de vivienda y suelo en que el exceso de oferta es más evidente", ya que es "un error retrasar decisiones de venta pensando que la situación del mercado inmobiliario es un mero bache en el camino". Así lo ha asegurado Blanco en su primera intervención ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados al frente de la materia, tras la asunción de dichas competencias por la eliminación del Ministerio que dirigía Beatriz Corredor.

jose blanco22 e1291116984858 - Bajar los precios para dar salida al exceso de viviendas (Blanco)Blanco ya ha defendido en más ocasiones la necesidad de que los precios bajen, algo que ya ha ocurrido pero no al ritmo considerado necesario desde el Gobierno. El precio del suelo registró en agosto su mayor caída desde 2005 y el de la vivienda ha roto en los últimos meses una racha al alza de casi un año.

El ministro ha afirmado que "los tiempos en los que la vivienda y el suelo eran activos que podían ser retenidos, únicamente para especular, no van a volver", y aunque ha pasado "lo más duro del ajuste", la normalidad "nunca consistirá en producir el triple de vivienda de la necesaria" o que "los precios crezcan tres veces más que los salarios".

"Todas las administraciones con competencias en la materia tenemos la obligación de controlar que nunca más se vuelva a producir una burbuja inmobiliaria en nuestro país".

El ministro señaló que "la burbuja inmobiliaria viene de atrás", pero que sus consecuencias se están pagando ahora, y acusó de esta situación al crecimiento del crédito alrededor del año 2000, que ha derivado en que las entidades financieras tengan ahora activos potencialmente afectados por el sector inmobiliario por valor de 181.000 millones de euros. Pero sobre todo responsabilizó de la burbuja a la "especulación" favorecida por la Ley del Suelo de 1998, que hizo multiplicar el valor del metro cuadrado un 467% en seis años.

Fuente: elpais.com

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España se enfrenta al problema de determinar adecuadamente el valor real de las viviendas que salen al mercado tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, puesto que el 'puzzle' de datos al respecto, que infravaloran el descenso real de los precios, "confunde y espanta" a algunos inversores, según refleja en un artículo el diario 'The Wall Street Journal'.

The Wall Street Journal - El 'puzzle' de precios de la vivienda en España espanta a los inversores"Los datos procedentes del Gobierno e incluso de algunas grandes tasadoras subestiman la caída real de los precios", comentan los expertos consultados por el periódico, que advierten de que esta circunstancia "confunde y espanta a inversores" que podrían ayudar a los bancos" a solucionar sus problemas con las viviendas en cartera.

En este sentido, explican que las discrepancias se deben en parte a la forma de calcular dichos datos, ya que no se basan en datos reales de venta, sino en tasaciones de compañías privadas, que sustentan en gran parte sus estimaciones en los precios demandados por los vendedores.

De hecho, 'The Wall Street Journal' recuerda que, mientras el ministro de Fomento, José Blanco, hablaba de un descenso del 11% en el precio del metro cuadrado desde 2007, la tasadora Tinsa indicaba que la caída llega al 18%, mientras otras firmas calculan descensos de entre el 20% y el 30%.

Estas discrepancias son importantes ante el escrutinio al que los mercados someten a España y la incertidumbre sobre el posible contagio de su economía tras los rescates de Grecia y Portugal y el riesgo de que Portugal también sucumba a las presiones. ...continúa leyendo "El ‘puzzle’ de precios de la vivienda en España espanta a los inversores"

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España enfrenta un problema a medida que las casas abandonadas tras la explosión de la burbuja inmobiliaria salen a la venta: determinar cuánto valen las propiedades.

Analistas, agentes de ventas inmobiliarias y economistas dicen que los datos que proveen el gobierno e incluso algunas grandes compañías de valuación subestiman la caída de los precios inmobiliarios. Esto está creando confusión y asustando a algunos inversionistas que podrían ayudar a los bancos a reducir la cantidad de propiedades que han acumulado.

Las discrepancias se deben, en parte, a una peculiaridad en la forma en que algunos precios de las viviendas en España son calculados. Los datos se basan no en los precios de venta reales, sino en tasaciones que hacen empresas privadas, que en un mercado desacelerado dependen mucho de los precios que piden los vendedores. El resultado es una variación en las estimaciones de los valores de las viviendas.

OA AZ000 wsjamd NS 20101125181647 - ¿Cuánto vale realmente una casa en España?

El Ministerio de Fomento recientemente informó que el precio por metro cuadrado de las viviendas a la venta en España ha caído 11% desde el punto máximo registrado en 2007. Pero datos de Tinsa, una empresa española de tasación, muestran que la caída en el mismo lapso fue de 18%.

Mientras tanto, muchas empresas más pequeñas que están ayudando a los bancos a vender propiedades dicen que los precios reales promedio han caído entre 20% y 30%.

Las discrepancias son importantes en un momento en que los inversionistas observan el estado de la economía española en medio de la crisis financiera europea. El rescate de Grecia y el de Irlanda no han logrado contener las preocupaciones de contagio a otros países de la zona. Los inversionistas ahora están nerviosos porque Portugal podría necesitar ayuda pronto. ...continúa leyendo "¿Cuánto vale realmente una casa en España?"

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El Banco de España continúa empeñada en que la banca muestre todos sus riesgos con el ladrillo, especialmente con la promoción inmobiliaria. Y en que en el mercado hipotecario y de financiación de la vivienda estén todas las cuestiones meridianamente claras.

En el primer asunto, el Banco de España ha decidido intensificar las inspecciones sobre las entidades financieras para conocer de primera mano y con exactitud el grado de exposición de cada una de ellas al sector de la promoción inmobiliaria, como adelantó ayer CapitalMadrid.info.

logo - El Banco de España separa la tasación de viviendas de la actividad crediticiaEn el segundo, el supervisor ha dado un paso fundamental al autorizar a la Confederación Española de Cajas de Ahorro (Ceca) y a 35 de estas entidades la venta de Tinsa al fondo de capital riesgo norteamericano Advent International por 100 millones de euros.

Tras esta operación, Advent contará con una participación del 94,5% de Tinsa, y el resto del capital estará en manos del equipo directivo de la principal sociedad de tasación del mercado español. Tinsa, que fue creada en 1985, espera realizar este año más de 240.000 valoraciones, con un importe tasado superior a los 160.000 millones de euros y una facturación cercana a los 80 millones de euros.

La venta de Tinsa propicia otra operación similar en el sector. Las tres cajas de ahorros vascas (BBK, Kutxa y Vital) negocian desde hace meses con Advent International la venta de Servicios de Valoración y Tasación (Servatas), la firma más importante en el País Vasco. El nihil obstat del Banco de España a la venta de Tinsa acelerará la de Servatas. Y dos de las tres tasadores en manos de las cajas (queda Tasamadrid, vinculada a Caja Madrid) dejan de tener relación accionarial con estas entidades financieras, con lo que supone de clarificación de esta actividad y, por tanto, del mercado hipotecario y de financiación de la vivienda en España. ...continúa leyendo "El Banco de España separa la tasación de viviendas de la actividad crediticia"

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'Stock' sí, 'stock' no... No parece existir consenso respecto a la situación del excedente de casas sin vender. La última opinión al respecto la ha vertido la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, que afirma ya no queda 'stock' de vivienda en zonas "donde las familias quieren vivir", por su ubicación y dotación de servicios, y en las cuales "ya se están iniciando proyectos" nuevos con incluso una tendencia de los precios "a subir".

stock vivienda - Ya no hay 'stock' de pisos en las zonas más demandadasEn cambio, ha admitido que todavía queda excedente en lugares destinados a segunda residencia de "uso vacacional" y en los que los precios sí pueden tener "recorrido a la baja". Dicho 'stock', ha precisado, "está demostrado que todavía tiene un tiempo delante para absorberse".

En una comparecencia ante la prensa junto al presidente de Extremadura, Guillermo Fernández Vara, tras celebrarse la Comisión Bilateral de Vivienda, Corredor ha añadido que en España "no siempre se ha construido donde hace falta", de forma que cuando se habla de 'stock' de vivienda "no hay una única tipología" y tampoco sigue una distribución regular, de ahí los porcentajes significativos en las provincias costeras y en las que limitan con Madrid.

Sobre la desaparición de ciertos incentivos fiscales para la compra de vivienda al término de presente año, se ha limitado a indicar que si bien se trata de un elemento que quienes estén pensando en comprar han de tener en cuenta, ella no puede decir a las familias "lo que tienen que hacer", porque la adquisición de un piso o casa obedece a toda una serie de variables que sólo puede valorar quien va a efectuar el desembolso.

Por su parte, Fernández Vara ha coincidido con Corredor en que no se puede sacar una "foto homogénea" del stock como si fuera "un millón de viviendas" extendido "proporcionadamente" a lo largo del territorio, dado que realmente "hay una concentración" singular en las provincias con costa.

Vara ha admitido que, en todo caso, en los años inmediatamente anteriores a la crisis se construyó, también en Extremadura, a un "ritmo" que no existía anteriormente, con volúmenes que en el caso de la región demandaban anualmente 32.000 puestos de trabajo.

Vara ha indicado que si bien no será posible que todos los parados de la construcción residencial vuelvan a encontrar trabajo en el mismo sector, también es cierto que "el país no podrá recuperar los niveles de empleo que tenía al principio de la crisis si no hay recuperación del sector de la vivienda a niveles razonables".

Por último, tanto Corredor como Fernández Vara han destacado las iniciativas de fomento de la rehabilitación de vivienda como un nuevo nicho de empleo y actividad.

Fuente: elmundo.es

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Con cada nueva sentencia contra las cláusulas abusivas, ahora contra los swap, cada día aumentan mis esperanzas de que acaben siguiendo el mismo ciclo reproductivo de las cucharachas del anuncio, que nacen, crecen, se reproducen y… ¡¡Por fin mueren!!

bancopastor2 - Nuevo golpe contra las cláusulas abusivas de las hipotecasGracias a las demandas de clientes valientes y cansados de tanto abuso, de las asociaciones que presentan demandas colectivas, de los jueces que entran en razón y de los medios que se hacen eco de sus sentencias, cada día nos enteramos de un nuevo golpe contra los abusos bancarios.

El nuevo, y por ahora el último, se ha dado en el Juzgado de Primera Instancia número 24 de Barcelona, donde un juez ha dictaminado que un cliente tiene razón frente al Banco Popular, que le impuso un swap en el contrato de la hipoteca.

Los swap son muy feos y no solo por su nombre. Los bancos los venden como seguros que nos cubren ante la subida de los tipos de interés, cuando ni siquiera tenemos claro que los estamos firmando. De ahí que este juez en Barcelona no tenga dudas que el consentimiento del cliente estaba “viciado por falta de información”. Vamos, que firmó sin enterarse de la misa a la media, como hacemos todos.

No debería ser así, pero por vergüenza, prisa o dejadez no preguntamos lo suficiente, de lo que se aprovechan los bancos, no explicándonos lo suficiente tampoco.

El juez también ha ordenado de que se le devuelva todo el dinero cobrado injustamente, tras haber llegado a la conclusión de que este seguro se firmó por un año y no por toda la vida de la hipoteca, y de que, atención, el director de la sucursal, sacaba tajada mediante una bonificación.

Aunque es la primera sentencia en la capital catalana, no lo es en España, pero sí es especialmente significativa porque, tras la de Sevilla contra las cláusulas suelo -declaradas nulas por abusivas-, las sentencias están floreciendo más que los turrones en los estantes de los supermercados.

Es bueno que cada vez haya más y más denuncias, con más y más sentencias a nuestro favor y en contra de los bancos, que solo saben abusar, quejarse y desaparecer cuando las cosas se ponen feas, aunque las hayan provocado ellos.

Esperemos que empiece a cundir el ejemplo, que otros jueces se contagien y que cada vez se dictaminen más fallos con acierto. Así habría suficiente base legal para que llegue un día en que un juez no dude a la hora de dictar sentencia, porque ya se hayan anulado tantas veces las cláusulas que incluso los bancos dejen de usarlas.

Fuente: hipotecasyeuribor.com

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Las grúas coloradas están rígidas en el cielo gris, como enormes cuellos de jirafas. Nada se mueve, todo está abandonado. Las gaviotas sobrevuelan el fantasmal descampado y descienden agresivamente en zoom en busca de comida. Spencer Dock iba a ser uno de los más lujosos complejos inmobiliarios de Dublín. Hoy representa la explosión de la burbuja inmobiliaria y la especulación, los excesos de los “developers” y el crédito fácil de los bancos irlandeses, que han sumergido al país en la crisis y la pérdida de su soberanía fiscal.

Crisis 2 - El boom inmobiliario que está hundiendo a IrlandaUn esqueleto de 10 pisos es otra muestra de la fácil ambición en el “Tigre Celta”. Un país que se desmoronó cuando sus bancos explotaron ante la recesión y su irresponsabilidad a la hora de prestar. Después de dos años de negación, de amparar a los banqueros y feroces recortes en el bienestar del resto de los irlandeses, el gobierno de la coalición conservadora ahora enfrenta la primera misión del FMI para implementar un rescate que no sólo los salve a ellos sino al euro y a la credibilidad de la Unión Europea.

Los Docklands son hoy la imagen de la desolación y de un pasado de avaricia y consumismo , que transformó en inesperados “nuevos ricos” a una población que había conocido la pobreza y el hambre. Es la zona portuaria atravesada por el río Liffey, que divide a Dublín entre el norte trabajador y el “southside” más “chic” e intelectual, si hay que estereotipar. Edificios de vidrio y acero abandonados, con carteles estériles de alquiler o venta sin interesados y algunos con las luces encendidas en pleno día. El tranvía pasa sin pasajeros. Nadie sube o baja en su parada en Spencer Dock porque casi no vive nadie en toda el área.

Los “ghost states” “o “residencias fantasmas” se reproducen a lo largo del país . La razón es simple. Los bancos otorgaban créditos sin referencias, sin saber si sus clientes los podían pagar. Así consiguieron que aun la familia más ordinaria pidiera un crédito para su casa y luego, incluso con todo su ingreso comprometido, recibiese otra oferta para renovar su auto o comprar una villa en el Mediterráneo. Hoy cada familia irlandesa debe en promedio 132.000 euros a los bancos y el precio de las casas que compraron valen el 36% menos que en el 2006, cuando pagaron por ellas cifras exorbitantes. El desempleo llegó al 14% desde los años de oro, cuando estaba en el 4%.

Así se construyó el fenómeno del “Tigre Celta”. Desde mediados de los ‘90 hasta el comienzo de la crisis, Irlanda pasó de ser uno de los países más desheredados de Europa a una república modelo y de economía floreciente, con una combinación de subsidios de la Unión Europea a sus granjeros y concesiones a las multinacionales, que llegaron aprovechando la capacidad multilingüe y hospitalaria de los irlandeses. El “corporate tax” o impuesto a las corporaciones fue solo del 12,5% y se convirtió en imán para las inversiones. Es el que hoy los irlandeses no quieren negociar con el FMI para garantizarse nuevas inversiones.

El boom económico se basó en una inversión de altas tecnologías, diseños de software y nuevos edificios, que transformaron a Dublín en un sueño americano, con una economía que crecía a tasas casi chinas del 6%.

Un boom inmobiliario alimentó la ilusión y los bancos prestaron con absoluta irresponsabilidad, sin el menor control de los reguladores y con el guiño irresponsable de sus gobiernos. Los irlandeses se sentían ricos, en el primer mundo y felices. Hasta que se bajó el telón. La economía entró en recesion, como el mundo después de la crisis de las hipotecas. El déficit público se convirtió en un Frankenstein que alcanza el 32% del PBI y los bancos colapsaron. Para mantener a los mercados en calma, el gobierno rescató a los bancos y aplicó recortes draconianos para los irlandeses que no eran banqueros. Cuatro meses después, las agencias de ratings, que habían calificado a los bancos con Triple A hasta hace poco tiempo, le quitaron la confianza. El mercado fue por más: rescate triple del FMI, la UE y el Banco Central Europeo o bancarrota era la opción.

A Irlanda no le quedó más remedio que aceptar al FMI . Eran ellos o el contagio a Europa.

Churchtown House, una distinguida casa estilo georgiano en Dublín y construida en 1870, simboliza el “boom to bust”, como llaman los anglosajones a este proceso de éxito y caída. Esta enorme residencia, que alguna vez supo ser la embajada holandesa en Irlanda, se vendió cuatro veces en 13 años. En 1997 se transfirió por 700.000 euros, 200.000 más de lo esperado. En 2006 fue vendida por 10,5 millones de euros. Ahora, un administrador de una compañía en bancarrota que era su dueña se contenta con conseguir 3 millones. Nada mejor que Irlanda para hacer negocios inmobiliarios con la desgracia general.

Por su larga batalla contra los británicos por la tierra, la justicia se resiste a la reposesión de casas por pedido de los bancos. Tampoco los bancos se atreven a exigirlas pero es un estigma no pagar en Irlanda , un pecado moralmente inaceptable.

“Esto va a cambiar”, escribió el economista Morgan Kelly en The Irish Times , el diario más respetado del país. “Si una familia defaultea su crédito hipotecario, ellos son parias. Si 200.000 personas defaultean, son una poderosa circunscripción política. La creciente crisis hipotecaria pone a Irlanda en la cúspide del conflicto social en la misma escala de la guerra por la tierra”.

Los irlandeses apuntan a la complicidad de los bancos con los “developers”, esos barones de la propiedad que comenzaron de abajo como constructores cuando Irlanda era pobre y se convirtieron en millonarios. Al menos 29 “developers” se han suicidado y otros se han ido del país por temor a la ley de quiebra, particularmente dura en Irlanda.

La buena noticia es que los “developers” no tienen futuro en la nueva Irlanda. La mala es que muchos han partido a Brasil, a Chile, a Australia y a Qatar a hacer los mismos negocios que practicaban en Dublín.

Fuente: clarin.com

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Pisos de tres dormitorios por menos de 75.000 euros, descuentos de hasta el 58% en determinadas promociones y financiación del 100% del precio de compra sin gastos ni comisiones. Son algunas de las campañas comerciales puestas en marcha en las últimas semanas por las principales entidades financieras para desprenderse de parte de su activo inmobilario antes de que acabe el año y poder así sanear las cuentas de resultados del presente ejercicio.

rebajas de pisos banco santander embargos1 - La banca acelera para reducir su cartera inmobiliariaAunque cada banco o caja ha diseñado su propia estrategia intentando diferenciarse del resto, en sus páginas web y anuncios en prensa casi todos hacen hincapié en la desaparición de la desgravación fiscal por compra de la primera vivienda a partir de enero de 2011 para las rentas superiores a los 24.000 euros. Así, animan a los potenciales compradores a adquirir un inmueble antes del 31 de diciembre para beneficiarse de la desgravación. Y por eso, en muchos casos, esa es la fecha tope para poder aprovechar los descuentos que prometen.

Pero, según expertos financieros, detrás de estas campañas contra reloj se esconde el interés de las entidades por desprenderse de sus activos antes de que termine 2010 para sanear sus cuentas de resultados. El Banco de España obliga a las entidades a dotar unas provisiones del 10% sobre el valor de tasación del inmueble en el momento de su adquisición, otro 10% cuando transcurren 12 meses y un 10% adicional si el inmueble se mantiene dos años en balance.

Como explica el coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros, Ángel Yagüe, este dinero se apunta como gasto y, por tanto, «deteriora el resultado». Esto, en la práctica, supone un incentivo para quitarse de encima lo antes posible los pisos que tienen en cartera fruto de embargos, ejecuciones hipotecarias o impagos, ya que, conforme transcurre el tiempo, supone un coste mayor para la entidad.

A esto hay que unir el gasto por el mantenimiento de las propiedades, como explica Yagüe: «Las entidades tienen que hacerse cargo del pago de las comunidades, el impuesto sobre bienes inmuebles o la vigilancia de las promociones vacías, además del personal de la agencia inmobiliaria encargado de enseñar la vivienda a posibles compradores». Teniendo en cuenta que los grandes bancos y cajas tienen más de 1.800 viviendas disponibles solo en la provincia de Málaga, según puede comprobarse tras realizar un rastreo en Internet, este coste no es para nada baladí.

Es por esto que día tras día aparecen nuevas ofertas sobre determinados inmuebles que, como advierte el director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, «no son más que una mínima parte de todo el 'stock' existente en la actualidad». En algunos casos, además, se trata de pisos de segunda mano situados en zonas deprimidas económicamente, que pueden resultar poco atractivos, pero que cuentan con unos precios y condiciones financieras excepcionales.

Banesto ofrece hasta final de año pisos de tres dormitorios y 72 metros cuadrados de media por menos de 75.000 euros y cuotas mensuales de 140 a 260 euros en hipotecas a 40 años. «Sacan las unidades con cuentagotas y las buenas las siguen aguantando porque son conscientes de que si sueltan todas sus propiedades a precios baratos hunden el mercado», señala Yagüe. Por el momento, la campaña de Banesto ha conseguido incrementar las ventas un 109% en Málaga, según confirma Enrique Dancausa, consejero delegado de Aktua, la sociedad que gestiona los inmuebles de la entidad, que destaca que se han seleccionado «aquellos donde la relación calidad-precio, dentro de los tramos fijados, es la mejor».

Otras entidades ofrecen ventajas como la devolución de los gastos de notaría y registro o rebajas que rozan el 60%. Eso sí, solo para quienes adquieran un piso de su propiedad. Ante esto, «los promotores no podemos hacer nada, ya que es normal que quieran dar salida a su 'stock'», señala José Prado, presidente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores, que se resigna a que el sector empezará a salir a flote cuando los bancos vendan sus propiedades. Los agresivos descuentos, sin embargo, sí los considera «competencia desleal» si ofrecen pisos por debajo del precio de hipoteca. «Es algo que nosotros no nos podemos permitir», afirma.

Sobre si es o no un buen momento para comprar, las opiniones son diversas. Algunos expertos animan a apurar lo que queda de año antes de tomar una decisión. «Diciembre va a ser el mes del frenesí en descuentos porque los bancos le están viendo las orejas al lobo y querrán cerrar operaciones antes», apunta Ángel Yagüe, que argumenta que, aunque los promotores aseguran que no tienen margen para bajar más los precios, «llegará un momento en el que necesitarán dinero líquido». José Antonio Pérez, sin embargo, argumenta que es el momento ideal para adquirir un piso «si se quiere seleccionar el lugar de compra». Alfredo Martínez, de Ausbanc, comparte este criterio: «No creo que vaya a haber más rebajas».

Fuente: diariosur.es

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La crisis financiera que arrasa la economía desde 2008 solo ha tenido un efecto claramente positivo para los ciudadanos de a pie: la bajada de tipos de interés que hace ya dos años redujo a mínimos históricos el coste de las hipotecas. El alivio aparecía justo cuando más lo necesitaba el todavía ahogado presupuesto de las familias. O no.

bancapublica1 - La cláusula suelo de las hipotecas es abusivaPorque con la caída de tipos los prestidigitadores de las finanzas se sacaron de la chistera otro truco para hacer realidad una vez más aquello de que la banca siempre gana: inventaron una cláusula que fijaba un interés mínimo en caso de que los tipos bajasen y la incluyeron en miles de hipotecas. ¿Resultado? Como por ensalmo, cientos de hogares mallorquines se quedaron sin disfrutar de la única ventaja para el bolsillo que ha ofrecido la crisis que no cesa.

Al menos hasta ahora, porque una sentencia favorable a la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc) declara abusiva la cláusula suelo y abre la puerta a la devolución del dinero que bancos y cajas han obtenido por la vía del exceso, según los tribunales. La delegada en Balears de Ausbanc, Isabel Martorell, explica las opciones que los tribunales dan a los hogares que aún pagan de más con cada letra de la hipoteca.

¿Cuándo detectan estas cláusulas suelo?

–En octubre de 2009 empezamos a recibir consultas sobre hipotecas que no bajaban pese a la acusada reducción de tipos de interés que se había producido. Los clientes con hipoteca seguían pagando lo mismo, pero los tipos bajaban y bajaban. ¿Qué sucedía? Empezamos a mirar los casos y nos encontramos que, sobre todo en escrituras formalizadas en 2008 y en 2007, aparecían estas cláusulas suelo: un punto del contrato hipotecario que te compromete a pagar un interés mínimo por el préstamo aunque los tipos de interés caigan más que ese mínimo. La banca a través de estas cláusulas te hace renunciar a las bajadas de interés.

¿meses antes de que la economía saltara por los aires por la crisis financiera que aún vivimos?

­–Sí, antes de 2007 no se utilizaban, y menos de forma general. ¿Qué sucede? Que los bancos y cajas eran plenamente conscientes de que iban a bajar los tipos de interés y de que, cuando eso sucediera, no iban a hacer el negocio que tocaba con sus hipotecas y préstamos. Así que diseñaron estas cláusulas suelo con las que se aseguraban la ganancia.

¿Engañaron entonces a sus clientes?

–Digamos que se protegieron de lo que estaba por venir y blindaron los beneficios de su negocio, que son los créditos.

¿Informaron adecuadamente a los clientes de estas cláusulas suelo recién generalizadas por ellos mismos, o eran parte de la letra pequeña de la hipoteca?

–La sentencia que ahora nos da la razón aborda de forma particular esta cuestión: dice que no es una cláusula negociada, sino que es una condición general de la contratación. Se ha podido demostrar que se ha puesto de forma generalizada por esas entidades dentro de las hipotecas.

–Traducido: que el cliente no lo ha pactado ni negociado, sino que se ha incluido la cláusula suelo sin contar con él. La sentencia considera así que es una condición general de la contratación y declara el suelo una cláusula abusiva. ...continúa leyendo "La cláusula suelo de las hipotecas es abusiva"

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La hipoteca es uno de los mayores gastos que una persona afronta a lo largo de su vida. Afortunadamente, la manera de devolver este préstamo al banco es negociable y flexible.

real estate purchase self solvency visa panama - Como mejorar tu hipotecaExisten varias maneras de conseguir pagar menos, pero antes de decidirnos por una, hemos de saber cuál es nuestra situación y hasta dónde podemos llegar.

¿Queremos reducir la cuota mensual aun a costa de aumentar el coste total? ¿Tenemos ya una hipoteca que queremos mejorar o todavía buscamos ofertas que permitan un pago flexible? ¿Estaríamos dispuestos a cambiar de banco?

Estas son las opciones para cada caso:

  • Ampliar el plazo: sirve para conseguir una cuota más reducida aunque encarece el total a pagar ya que, al estirar el pago en el tiempo, se acumulan más intereses. Si todavía no tenemos hipoteca, una buena opción es escoger un plazo largo que reduzca nuestra cuota y negociar una comisión de amortización parcial del 0%. De esta manera empezaremos a pagar una cuota muy baja que podremos abonar sin problemas y, en el momento que las cosas nos vayan mejor, podremos amortizar (devolver) mayor cantidad de capital sin penalizaciones, reduciendo el plazo de nuestra hipoteca a nuestro ritmo.
  • Carencia de capital: es una buena opción si necesitamos conseguir la hipoteca en un momento de bajos ingresos o hace años que pagamos nuestra cuota religiosamente pero atravesamos un período delicado. La carencia nos permite pagar solo intereses durante unos meses, sin amortizar nada de capital, reduciendo la cuota hasta en un 70%. Esta operación aumenta el coste total de la hipoteca pero nos da una tregua durante algún tiempo, mientras arreglamos nuestros asuntos financieros. Es importante no relajarse y recordar que, tras el 'período de gracia' las cosas volverán a la normalidad y nuestra cuota se encarecerá varios cientos de euros de un mes para otro, por lo que se hace necesario estar preparados para el momento.
  • Capital diferido: se trata de 'apartar' una parte del préstamo (de hasta el 30% del total) hasta la cuota final. La cuota mensual se reduce ya que ahora se calcula sobre el capital restante. Por ejemplo, si apartamos el 20% en una hipoteca de 100.000 euros, la cuota se calculará como si la hipoteca fuera de 80.000. Y cuando se acerca el momento de la gran cuota final, no hay que preocuparse: lo habitual es pactar con el banco una ampliación de la hipoteca.
  • Negociar interés: si tenemos un buen perfil financiero, nunca hemos dado problemas de pago al banco o últimamente hemos estrechado lazos con la entidad (contratando sus productos y servicios, confiándoles una mayor parte de nuestras finanzas), podemos pedir que nos reduzcan el interés del préstamo, tanto si hace tiempo que abrimos la hipoteca como si aún tenemos que firmar. Así conseguiremos no solo rebajar la cuota mensual sino también reducir el coste total.
  • Oferta vinculante de otro banco: demuestra a la entidad que sabemos qué hay en el mercado y qué podemos conseguir más allá de su oferta y le obliga a mejorarnos las condiciones si nos quiere como clientes. Cuando aún no hemos firmado con ningún banco, lo mejor es pedir hipoteca en varias entidades a la vez, cuantas más mejor. Esto nos permitirá comparar ofertas y elegir la mejor, y también seguir teniendo opciones si alguno nos deniega la hipoteca. Los bancos que nos la aprueben nos darán la llamada oferta vinculante, un papel donde hacen constar su oferta definitiva por escrito. Como tendremos varios días para decidir si la firmamos o no, mientras tanto podremos usarla como herramienta de negociación en las oficinas de los bancos que nos interesen.
  • Amago de subrogación: es lo mismo que la opción anterior pero en el caso de que ya tengamos hipoteca. Las entidades no siempre están dispuestas a negociar las condiciones y en ocasiones es necesario mostrarles que conocemos nuestras opciones para hacerles reaccionar. Si el banco donde tenemos la hipoteca hace oídos sordos a nuestras peticiones de novación, podemos ir a otros bancos a ver qué nos ofrecen y, una vez conseguida la oferta vinculante, llevarla todavía sin firmar a nuestro actual banco que solo tendrá 2 opciones: abaratar nuestra hipoteca o dejarnos firmar una mejor.
  • Aplazamiento de cuota: hace posible saltarse el pago de algunas cuotas los meses que no podamos pagar. Obviamente, con restricciones. Podremos, por ejemplo, saltarnos 1 cuota al año hasta 10 veces en total. Esta opción es ideal para personas con ingresos irregulares, pero no todos los bancos ofrecen esta opción, por lo que si estamos interesados en ella es recomendable preguntar antes de firmar si nuestra entidad ofrece este servicio.
  • Subrogación: si sospechamos que existen bancos con mejores ofertas que la que nosotros firmamos y ya hace al menos 3 años que pagamos religiosamente la cuota mensual de nuestro préstamo, podemos plantearnos cambiar de banco la hipoteca. La operación tiene algunos costes pero si la oferta que nos ofrecen fuera es notablemente mejor, puede compensar sobradamente.

Por último, las claves para conseguir una hipoteca a un precio más justo son 3:

1) conocer nuestros puntos fuertes que pueden interesar al banco (ingresos elevados o muy estables, vinculación con la entidad…),

2) negociarlo siempre todo (recordemos que en las hipotecas ningún precio, comisión o interés es intocable) y

3) ser proactivos en la búsqueda de soluciones. El banco no tiene ningún interés en cobrarnos menos por el préstamo, nosotros somos los únicos interesados, por lo que será necesario pasar a la acción cuanto antes para conseguir la hipoteca que más se acerque a nuestras expectativas.

Fuente: invertia.com