Algunas dudas frecuentes a la hora de saldar cuentas con Hacienda llegan en el momento de declarar la venta de una vivienda. Saber si la operación está sujeta o no a tributación, si hay que declararla en caso de pérdidas o cómo hacerlo son cuestiones importantes que conviene conocer y que vamos a intentar resolver a continuación.
¿Es obligatorio declarar la venta de una vivienda?
En la inmensa mayoría de los casos sí hay que informar a Hacienda de la operación, independientemente de que haya habido un incremento patrimonial o no. Eso no implica que haya que pagar impuestos. No hay que hacerlo en casos muy concretos:
- Que la operación haya supuesto pérdidas.
- Que el beneficio obtenido se invierta en la compra de otra casa.
- Cuando vendan mayores de 65 años.
Como declarar la venta de una vivienda
Para declarar la venta de una vivienda en el IRPF, hay que calcular el incremento patrimonial obtenido o las pérdidas derivadas de la operación. El cálculo es la diferencia entre dos conceptos básicos:
- Valor de transmisión de la vivienda: es la ganancia neta, descontando del precio de venta los gastos asociados a la operación (impuestos, comisiones, etc.).
- Valor de adquisición: suma de lo que costó la vivienda más gastos derivados de la hipoteca, de impuestos de la adquisición e inversiones realizadas en reformas.
Pasos para declarar la venta de una vivienda
Para no perderse a la hora de declarar la venta de una vivienda hay que tener en cuenta que son varias las casillas que se deben rellenar en el formulario de la Renta. Están en el apartado dedicado a ganancias o pérdidas patrimoniales:
- Casilla 1817: hay que especificar el tipo de bien, en este caso vivienda.
- Casillas 1819 a 1821: referencia catastral del inmueble.
- Casillas 1822 y 1823: se debe rellenar la casilla correspondiente en el caso de que se trate de una venta o permuta o de una donación.
- Casillas 1825 y 1825: en ellas se debe consignar la fecha de compra y de venta de la vivienda.
- Casilla 1826: aquí se consigna el valor de transmisión.
- Casillas 1827 a 1829: en ellas Hacienda pregunta si la ganancia obtenida se va a dedicar a ciertas acciones que suponen la exención de tributar por la venta.
- Casilla 1830: para señalar el valor de adquisición.
Es importante rellenarlas todas para que el programa calcule correctamente lo que hay que tributar en caso de incremento patrimonial. El resultado aparece en las casillas 1831, 1832 y 1833.
¿Cuánto se tributa por vender una casa?
Si el resultado es positivo, si ha habido un incremento patrimonial, la tributación dependerá de esa ganancia. Para el cálculo se establecen varios tramos:
- Hasta 6.000 € de ganancia: 19 %
- Entre 6.000 € y 50.000 €: 21 %
- Entre 50.000 € y 200.000 €: 23 %
- Entre 200.000 € y 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 28 %
La aplicación es progresiva. Es decir, si la ganancia ha sido de 30.000 €, se aplicará el 19 % a los primeros 6.000 € y el 21 % a los 24.000 € restantes.
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