Donacion de vivienda: ¿Como hacerla? ¿costes? ¿compensa?

Hasta ahora, lo que más conocemos es la herencia y no la donación de vivienda. En este post vamos a aprender qué significa la donación de tu vivienda en vida. Qué significan las donaciones de viviendas de padres a hijos y cuál el coste de la donación de vivienda a tus hijos.

En la actualidad, existe un gran número de ciudadanos que se plantea la posibilidad de transmitir en vida su patrimonio a sus herederos. Se plantea realizar una donación de vivienda. Es verdad que la herencia es menos costosa que la donación. Pero sería bueno analizar también la donación de vivienda en vida por si nos interesa esa opción.

La donación, fiscalmente hablando, se puede efectuar en cualquier momento, no es necesario que medie una edad concreta del donatario o que exista un límite en cuanto al importe donado, o bienes que se puedan donar, pero es necesario que se proceda a estudiar cada caso de manera individualizada ya que hay veces en las que resulta mucho más favorable efectuar la transmisión vía mortis-causa, esto es, esperar al fallecimiento del causante y pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero en la modalidad de Sucesiones.

Como todo negocio jurídico, intervienen dos partes, una que es la figura del donante y otra que es la figura del donatario.

¿Quién paga la donación?

La donación la paga el donatario, es decir el que recibe lo donado, que es el que deberá pagar el impuesto de Donaciones y sucesiones.

¿Cuánto le cuesta a quien lo recibe (donatario)?

Como consecuencia de la donación, será el donatario (quien recibe el piso donado) la persona que tendrá que hacer frente al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en la modalidad de Donaciones).

Como habrás leído o escuchado alguna vez, el Impuesto sobre Donaciones es un impuesto que, dependiendo de la Comunidad Autónoma, puede ser muy variado. Con carácter general, en las donaciones, resulta de aplicación la norma de la Comunidad Autónoma donde reside el donatario.

Sin embargo, en el caso del piso (y el resto de inmuebles) la norma que aplica es la de la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el piso que se dona.

Para el cálculo del impuesto a pagar es fundamental la relación de parentesco entre el donante y el donatario, así como el patrimonio preexistente de quien recibe la donación. El importe a pagar aumenta cuanto más lejana es la relación de parentesco y cuando mayor patrimonio tuviese quien recibe la donación.

En algún caso, no habitual, podría llegar a aplicar un tipo del 81,6% en el caso de Andalucía (en casos de que no exista parentesco y el patrimonio de quien recibe sea superior a 4 millones de euros) o que el impuesto a pagar esté bonificado en un 99% en caso de primer grado de parentesco (padres a hijos, por ejemplo) en la Comunidad de Madrid.

Además, una vez adquirido el piso donado, el nuevo propietario tendrá que hacer frente a otros impuestos como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Y al que dona, ¿cuánto le cuesta?

Muchas veces se centra la mirada en los impuestos que tiene que pagar el que recibe el piso porque tiene que hacer frente a un pago del impuesto. Sin embargo, nos olvidamos de que quien dona, en muchos casos, también tiene que pagar.

Desde la perspectiva del donante, deben tenerse en cuenta dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como "Plusvalía Municipal").

Y la pregunta que surge es ¿por qué tengo que pagar estos impuestos si no estoy vendiendo el piso?

La contestación reside en que la normativa del IRPF trata las donaciones como si de una venta se tratase, es decir, que la donación puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial en el donante en función del valor del piso.

Dos situaciones:

Ganancia derivada de la donación: si como consecuencia de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor real en el momento de la donación se produce una ganancia (es decir, el valor real actual es superior al valor de adquisición), esta ganancia tributará en el IRPF del donante a los tipos del 21%-23% en función del importe de la ganancia generada.

Pérdida derivada de la donación: si lo que se genera es una pérdida (porque el valor real actual es inferior al valor de adquisición) esta pérdida no será deducible en el IRPF.

Si bien esta regla podría parecer "asimétrica" -la ganancia tributa y la pérdida no se puede deducir- está pensada para evitar que, en supuestos en los que alguien haya obtenido ganancias patrimoniales en un ejercicio, genere pérdidas "artificialmente" mediante donaciones para compensar las ganancias, evitando de este modo la tributación.

Tampoco se puede perder de vista el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal que, si bien se encuentra actualmente en una situación de incertidumbre, porque estamos a la espera de que se apruebe la norma que modifique la actual, la gran mayoría de los ayuntamientos la siguen liquidando.

Este impuesto tiene naturaleza local, por lo que, dentro de unos márgenes fijados a nivel estatal, es cada Ayuntamiento el que establece el impuesto aplicable. El impuesto se calcula sobre el valor catastral del suelo (únicamente del suelo, sin tener en cuenta la construcción) al que se aplica un coeficiente en función de los años en que el donante ha tenido el piso y posteriormente se aplica un tipo que, en ningún caso, puede ser superior al 30%.

Es decir, pagará más plusvalía municipal cuanta mayor antigüedad tenga el piso propiedad del donante. En caso de que el piso tenga una antigüedad de menos de un año (en propiedad del donante), no será necesario pagar el impuesto.

En conclusión: si estás pensando en donar o recibir un piso por donación, revisa estos gastos para no tener sorpresas inesperadas.

¿Cuáles son los trámites para donar o hacer el cambio en la titularidad de un inmueble?

Los trámites son similares a los que se siguen para una compraventa:

• Debes conseguir una nota simple del inmueble. Ésta puedes pedirla en el registro de la propiedad. En este documento se constata quién es el verdadero titular de la vivienda, y si está o no libre de cargas.
• Obtener copia del último recibo del IBI pagado.
• Un certificado firmado por el secretario de la comunidad de propietarios en el que acredite que la vivienda se encuentra al corriente de pago.
• Comparecer ante notario para elaborar una escritura pública de donación, lo que implica el pago de las gestiones notariales o Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Debes pagar el impuesto con la plantilla 651, que puede tramitarse fácilmente de forma presencial o por Internet.
• Inscribir la transmisión del inmueble en el Registro de la Propiedad.

¿Que compensa mas donar o dejar en herencia?

Otra vez volvemos a las bonificaciones, dependerá de la comunidad autónoma en la que nos toque pagar. En Madrid, donar y dejar herencia está muy igualado por la reducción del 99% para las donaciones entre padres e hijos (2º y 3º grado hermanos bonificación del 15%, tíos y sobrinos carnales bonificación del 10%).

Dependiendo de la Comunidad autónoma puede que sea más rentable dejar en herencia.

Si lo que se dona es la vivienda hay que tener en cuenta que hay un impuesto adicional que hay que abonar y es que el donante (quien dona la casa) deberá pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial que haya obtenido, es decir, la diferencia entre el precio que pago por la casa y el precio o el valor al que la dona.

A efectos fiscales, a Hacienda no le importa si el donante no ha ingresado ese dinero por el aumento de valor de la casa o no. Para el fisco es una ganancia patrimonial por la que pagará impuestos al hacer la declaración de la renta.