Comprar una vivienda es un paso realmente emocionante en la vida. Será nuestro hogar por mucho tiempo, quizá para siempre, y la decisión se debe realizar analizando cada detalle. Por un lado, es necesario que el inmueble se ajuste a nuestros gustos y necesidades. Pero por otro, es preciso adaptarse a un determinado presupuesto y escoger qué casa comprar según tu sueldo.
A continuación, te explicamos 3 pasos para establecer un rango de precios aceptable de acuerdo con los ingresos en la futura adquisición de un nuevo hogar.
3 pasos para saber qué casa comprar según tu sueldo
Establecer una expectativa realista es clave para que el proceso sea satisfactorio desde el punto de vista emocional y llegue al resultado deseado: comprar la casa más adecuada para ti, también en lo que a precio se refiere. Para calcular con precisión ese presupuesto posible y averiguar qué casa comprar según tu sueldo, es recomendable dar 3 pasos:
1. Calcular los ingresos
El ingreso mensual bruto, cuando aún no se han descontado los impuestos y deducciones, es la cifra que permite valorar la situación tanto a los bancos como a los interesados. Lo fundamental es calcular de cuánto dinero se dispone de manera mensual. Por ello, según el número de pagas anuales es necesario realizar diversas cuentas.
Primero es necesario calcular cuál es el salario medio mensual:
- Si se reciben 12 pagas anuales iguales, cada nómina lleva asociada el salario medio mensual.
- Si, por el contrario, se dispone de 14 pagas, hay que sumarlas para obtener el salario anual y dividir el total entre doce, para saber cuánto correspondería a cada mes. Por ejemplo, si se cobran 1200 € cada mes más dos pagas con la misma cifra, el salario medio mensual sería: 1300*14=18.200 € (salario anual) 18.200/12 meses=1.516,67 €.
- Si la cifra de la que disponemos es el salario anual, solo habrá que realizar esa última operación: dividir por 12.
- Si se cuenta con un salario por horas, se debe intentar calcular la cantidad promedio de horas que se trabaja semanalmente y multiplicar el número resultante por la tarifa que se cobra por hora, para realizar la estimación de lo que se cobra cada semana. Así, si se gana 10€/h y se trabajan 35 horas a la semana de media, el salario semanal promedio será de 10*35=350€. Después, multiplicamos ese dato por el número de semanas que se cobran al año. Se obtiene de ese modo el salario anual, que, como en los casos anteriores, hay que dividir por 12 para llegar al salario mensual promedio. En este caso, si se trabaja todo el año, es decir, 52 semanas, el salario medio mensual se haya de la siguiente manera: 350 €/semana* 52semanas/12 meses = 1.516, 67 €
A todo esto se suman aquellos ingresos irregulares que se posean (horas extra, bonificaciones, etc...). Debido a su irregularidad, es más difícil poder formarse una expectativa clara, pero si se puede observar que anualmente estos datos son parecidos o mantienen alguna tendencia, pueden incorporarse a la estimación. Tan solo hay que sumar todos estos ingresos previsibles en un año y después dividir la cantidad entre 12. El valor resultante podrá añadirse a ese salario promedio mensual para estimar los ingresos medios mensuales.
2. Evaluar la deuda
Deudas asociadas a la tarjeta de crédito, prestamos solicitados por diferentes motivos, pagos pendientes de la compra del coche o gravámenes fiscales son también tenidos en cuenta.
Hay que considerar que, generalmente, a la hora de valorar si conceder una hipoteca se emplea la regla 28/36. Según esta, una familia no debe gastar más del 28% de los ingresos mensuales en el pago de la vivienda y como mucho un 36% de estos al pago de la suma de todo el conjunto de deudas. Dentro de ese 28% también se incluyen seguros o impuestos asociados a la vivienda.
Supongamos que partimos de un ingreso bruto mensual de 2000 € y la casa que se desea comprar cuesta 230.000. Digamos que, con los gastos añadidos como el IVA de la vivienda o costes de tramitación y de compra, lo que oscila entre un 10-15% del precio, se queda en 240.000. Además, se ha logrado ahorrar el 20% del coste total, algo que también puede ser exigido al solicitar la hipoteca. Para saber si estamos dentro de este 28%, es preciso comprobar que se cumpla la siguiente fórmula:
Gasto mensual total de la vivienda / Ingreso mensual medio bruto < 0,28
Ya conocemos el ingreso bruto mensual, pero para saber el coste mensual de la vivienda es preciso ahondar un poco más en los aspectos que influyen en la hipoteca. Así, para el caso propuesto, la hipoteca solicitada será de 200.000€, a lo que habrá que añadir algunos otros números como los intereses.
En este punto hemos de considerar que el Euribor lleva algunos años en mínimos. Esto significa que el tipovariable podría subir pero no bajar, un riesgo que se está tendiendo a evitar al contratar hipotecas con interés fijo.
Pongamos que el interés logrado finalmente fuera uno fijo del 5%. De este modo, los detalles de la hipoteca serían los siguientes:
| Préstamo solicitado | 200.000 |
| Tasa de interés (30 años, tasa fija) | 5% |
| Préstamo + intereses totales | 386.512 |
| Pago anual total | 12.884 |
| Pago mensual total | 1.074 |
A ese coste mensual total, habría que añadir algún gasto más como los seguros e impuestos vinculados. Imaginemos que el pago final de cada mes se queda en 1.200 €. En tal caso, al comprobar la anterior fórmula: 1.200 € de gastos/2000€ de ingresos = 0,6 . En este caso estaríamos destinando a gastos de la vivienda un 60%, lo que es más del doble de lo estipulado en la regla del 28%. Por tanto, esa vivienda estaría superando los límites del presupuesto adecuado al sueldo considerado.
En cambio, si los ingresos brutos mensuales fueran de 5.000 €: 1.200 € de gastos/5.000€ ingresos = 0,24, es decir, un 24%. Y por tanto estaríamos ante una opción ajustada al sueldo del que se dispone.
Y si existen más deudas además de la hipoteca, la fórmula a seguir es muy similar:
Gasto mensual total de la vivienda + gasto por otras deudas / Ingreso mensual medio bruto < 0,36
3. Analizar los demás gastos mensuales
A pesar del análisis anterior, la entidad bancaria puede conceder la hipoteca. Pero también conviene asegurarse de que el resto de nuestros gastos mensuales permitirán que dispongamos de la cantidad que implicará hacerle frente.
Es preciso considerar la suma mensual de gastos considerando desde la comida y la ropa hasta el transporte, el entretenimiento y el cuidado personal. A estos habrá que añadir otros como los de la electricidad, el agua, la comunidad o Internet. Y no podemos olvidarnos de aquellos irregulares que deberemos dividir entre 12 para establecer cuánto supondrían de manera mensual.
Una vez sumados todos, el resultado puede ser muy variable dependiendo de la familia, cuántos miembros tiene y su estilo de vida. En cualquier caso, lo fundamental es valorar si se cumple lo siguiente:
Suma de gastos mensuales + gasto de la vivienda mensual < ingresos mensuales
Si esto también se cumple o se podría cumplir con un pequeño esfuerzo, no hay duda, ya sabes qué casa comprar según tu sueldo. Ahora solo tienes que encontrarla.
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