Madrid: Más pisos nuevos y las mejores zonas para comprar como inversión

La recuperación inmobiliaria es ya una realidad en Madrid. Sobre el papel, lo muestran las estadísticas (aumento de compraventas, visados, hipotecas y precios), pero también se confirma sobre el terreno. La ciudad de Madrid, tras su reactivación en los últimos años, es uno de los mejores reflejos del sostenido regreso de las grúas y la consiguiente puesta en marcha de nuevos proyectos para la construcción de más pisos. Así lo afirma CBRE en el II informe “Madrid desde el cielo”, un innovador estudio en el que esta consultora vía satélite y con un posterior trabajo de campo, ha localizado 244 grúas activas en la ciudad a mediados de este año 2017, por las 231 que había en marcha en 2016. Este revivir inmobiliario en Madrid lo completamos con la “Guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario” un estudio de Invermax que da respuesta a una pregunta de interés para pequeños inversores: ¿Cuál es el mejor distrito para comprar una vivienda en Madrid y rentabilizarla a través del alquiler? Según el informe, “la inversión óptima, está entre los 80.000 y 130.000 euros”.

Así, la ciudad de Madrid, tras superar la peor crisis de su historia, ofrece nuevamente oportunidades de negocio no solo para los grandes inversores, sino también para bolsillos mucho más modestos. Eso sí, se recomienda estudiar todos los gastos que conlleva la operación y no descartar por sistema suscribir una hipoteca mientras se mantengan los tipos bajos. No obstante, el analista patrimonial de Invermax Jesús Martí admite que comprar un piso con una inversión de 50.000 euros y adecuarla para su alquiler en Madrid hoy es prácticamente imposible, salvo en Villaverde donde todavía podría quedar algún inmueble que respondiera a esas características.

Si se amplía la horquilla hasta los 70.000 o los 80.000 euros, Invermax sostiene que se pueden encontrar oportunidades en barrios periféricos como Puente de Vallecas, Usera, Carabanchel o Vicálvaro. Esta clase de casas es muy probable que requiera de una inversión previa para adecuarlas antes de ser arrendadas. Las reformas suelen suponer un gasto de entre 10.000 y 20.000 euros. A cambio, la rentabilidad o ganancia bruta anual que se obtiene en estas zonas alcanza el 7% solo mediante el cobro de las rentas del alquiler, una cifra nada despreciable teniendo en cuenta los beneficios que ofrecen otros productos financieros.

Entre las diferentes horquillas de inversión analizadas, la más óptima es aquella que se sitúa entre los 80.000 y 130.000 euros. “Estas cantidades permiten encontrar viviendas en los barrios cercanos al centro de Madrid con unas rentas de alquiler atractivas”, señalan desde Invermax. El destino ideal para estos inversores en Ciudad Lineal, San Blas, Villa de Vallecas, Hortaleza, Moratalaz y Latina. Estas áreas han sido calificadas por el estudio como “las zonas prime en términos de rentabilidad de Madrid”; o lo que es lo mismo, barrios con bajo riesgo de mercado y rentabilidades atractivas, que oscilan entre el 5% y el 6% bruto anual.

En el caso de que el capital disponible para la inversión se eleve hasta 300.000 euros, es posible comprar un piso en algunas de las zonas más céntricas como Moncloa-Aravaca, Arganzuela, Fuencarral, Hortaleza y Tetuán, donde las rentas ya no crecen en la misma proporción y la rentabilidad bruta se modera al 4% y 5% anual. Con más de 300.000 euros y hasta 1.000.000 de euros, podrá invertir en los barrios más exclusivos: Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Retiro, si bien la rentabilidad bruta será ya del 4% de media porque los costes fijos (IBI, comunidad y seguros) son más elevados.

Además de estos beneficios que se obtienen por el cobro de rentas, conviene no olvidar que a esas rentabilidades se puede sumar la plusvalía que se obtendrá cuando se venda el inmueble. De hecho, el Banco de España estima la rentabilidad bruta del alquiler en el 4,3% en todo el país, una cifra que se eleva nada menos que al 9,5% bruto con la plusvalía que se consigue al vender el piso. Según Invermax, los inversores tienen que tener claro cuánto capital están dispuestos a invertir porque “es rentable endeudarse en ciertos casos, siempre que exista un asesoramiento especializado”. Además, para conseguir la máxima rentabilidad es siempre necesario “analizar con detalle la inversión”.

Madrid: 242 proyectos y 244 grúas activas

Según CBRE, la resurrección inmobiliaria en Madrid continúa gracias a la vivienda. Más allá del ligero incremento en la presencia de grúas (algo que da fe del crecimiento sostenido y sano que experimenta el ladrillo en Madrid), sin duda lo más relevante es que más del 70% de esta actividad constructora en la capital la acapara el segmento residencial. De los 244 grúas actualmente en funcionamiento, 177 trabajan en promociones viviendas, ya sean de obra nueva (168) o en actuaciones de rehabilitación (nueve). El restante 30% de las grúas están en proyectos de oficinas, retail, hoteles, hospitales, centros educativos, etc.

Por zonas, CBRE especifica la actividad constructora residencial incluso por distritos. En este apartado, llama la atención que sólo cinco enclaves acojan el 64% de las grúas. Se trata de Hortaleza, con el 22% del total; Fuencarral-El Pardo (16%), Moncloa-Aravaca (9%), Salamanca (9%) y Villa de Vallecas (8%). “Las zonas de mayor poder adquisitivo del norte y oeste de la ciudad concentran la mitad de las grúas contabilizadas”, remarca la consultora.

Por número, Hortaleza alberga 55 puntos de obra con Valdebebas (20) como bandera; mientras que en Fuencarral-El Pardo hay 47 con los puntos calientes de Mirasierra, Las Tablas y Montecarmelo; y en Moncloa-Aravaca se levantan 20 grúas, principalmente en las áreas de Puerta de Hierro, Aravaca y Valdemarín. Mirando a los proyectos concretos, en el área residencial el nuevo desarrollo Parque Central de Ingenieros (con cientos de viviendas en construcción de un total de 1.200 que conformarán el ámbito), en el distrito de Villaverde, y Terra de Valdebebas, en Hortaleza, son las puntas de lanza de la actividad promotora con cinco grúas en cada proyecto.

Así, según los datos del informe, el número de grúas ha aumentado apenas un 5% en 2017 en comparación con las de hace un año, lo que, según los autores del informe, no indica un frenazo de la actividad. “Parece que el número de proyectos en marcha se mantiene, pero este es un sector muy vivo. Mientras unos proyectos terminan, entran otros nuevos, de tal manera que la actividad es constante. De ahí que sea muy importante analizar con gran rapidez los datos”, explica CBRE.

Carmena reduce un 36% la edificabilidad de Castellana Norte

El Ayuntamiento de Madrid, dirigido por Manuela Carmena, está a punto de cerrar un acuerdo con los operadores de la Operación Chamartín, el desarrollo de la zona norte de la Castellana. Según el borrador, la homónima estación se convertiría en el corazón de un nuevo barrio de servicios, mientras que la edificabilidad global, de acuerdo con las exigencias municipales, caería un 36% con respecto al plan de Ana Botella (PP). Para compensar a los operadores privados de la reducción de sus plusvalías, el Ayuntamiento asumirá el coste de las infraestructuras viarias previstas. Solo falta la firma del Ayuntamiento.

Los actores involucrados en la Operación Chamartín (Fomento, Comunidad, Consistorio y Distrito Castellana Norte, sociedad formada por el BBVA y la constructora San José) tienen sobre la mesa un borrador de acuerdo, que podría firmarse en los próximos días. El nuevo proyecto reduciría en un 36% la edificabilidad global con respecto al diseño avalado por la exalcaldesa Ana Botella (PP). El uso residencial global también disminuiría, hasta un 36% (muy por debajo de la última oferta de DCN, que proponía un 20%), gracias a que se excluyen los terrenos de vías ferroviarias, que no se transforman.

El área afectada llegaría así a los 2 millones de metros cuadrados (el anterior era de 3,2) y se distribuiría en cuatro ámbitos con desarrollos distintos y equilibrados a cada necesidad. La densidad de las viviendas y del uso terciario se moldearía según cada barrio: más residencial al norte de la M-30 y menos al sur. Los cuatro ámbitos (Fuencarral-Tres Olivos; Fuencarral Malmea; Las Tablas y el distrito de Negocios) tendrían coeficientes de edificabilidad independientes.

En cuanto a la iniciativa del proyecto, el Consistorio quiere dar un giro copernicano a toda la operación. La gestión del plan pasaría de manos privadas a públicas, permitiendo al Ayuntamiento decidir los tiempos y las prioridades en cada actuación. Este punto fue defendido por el gobierno local, cuyos técnicos se encargarían de la reforma a través de una modificación del Plan General y ordenaciones concretas. Así, el Ayuntamiento (si el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, rubrica el acuerdo) se erigiría en impulsor del desarrollo de la Castellana. Calvo, afiliado a Podemos, es un edil muy remiso al proyecto, lo que genera fricciones en el Consistorio. Portavoces de la concejalía han preferido no hacer comentarios sobre la operación.

Chamartín, el corazón de la futura “city” financiera de Madrid

La estación de Chamartín se convierte en el corazón del proyecto, pasando de ser un lugar de paso a un lugar de encuentro. Tendrá dos vestíbulos (norte y sur) que contarán con áreas comerciales y accesos para usuarios. La prolongación de la Castellana generará un eje verde que pretende unir El Prado con El Pardo. Se dará la prioridad al peatón.

Respecto a la edificabilidad, la superficie total se reduce un 36%, pasando de los 3,1 millones de metros cuadrados del anterior plan apoyado por Ana Botella (PP) a los 2 millones actuales. También las viviendas caerán un 39%, hasta las 10.860. En el anterior proyecto, el uso residencial alcanzaba las 17.740 viviendas.

La actuación se desarrollará en cuatro ámbitos independientes: Fuencarral-Tres Olivos; Fuencarral Malmea; Las Tablas y el Distrito de Negocios (superficie de 740.000 metros cuadrados, de los que un 80% será para uso público). Se asigna un coeficiente de edificabilidad propio a cada uno de los cuatro ámbitos previstos.

Se estima unos 200.000 nuevos puestos de trabajo para la fase de construcción de toda la Operación Chamartín. Las infraestructuras, como por ejemplo el nudo norte, estarían a cargo del Ayuntamiento, mientras que otras obras, como las estaciones de metro, se financiarían a través de la inversión público-privada. Ahora, la sostenibilidad entraría en la Operación Chamartín. El peatón y la bicicleta serían los principales beneficiados. “La Castellana se prolonga con la idea de ser un eje verde que una El Prado con El Pardo”, explican fuentes de la operación, que destacan la importancia de crear zonas para la “estancia y el ocio”. Solo falta el visto bueno del Ayuntamiento a un proyecto que contaría con miles de millones de inversión pública y privada. Si Carmena oficializa el nuevo diseño, el desarrollo del norte de Madrid, bloqueado durante 20 años, podría comenzar ya este año.

Fuentes: El Mundo y El País

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