El presidente de la Asociación de Promotores y Construcciones de España (APCE) y de Asprima, José Manuel Galindo, anima a comprar este año una casa, al afirmar que "no va a haber un momento mejor", siempre y cuando "se pueda y se tenga acceso al crédito".
"Es el momento más oportuno y óptimo para comprar una casa. Existe mayor posibilidad de elegir las viviendas más económicas y mejores". "En aquellas zonas en las que exista poca oferta, los precios por lo menos se mantendrán, no volverán a bajar, y claro que podrían repuntar".
En este sentido, el también presidente de los promotores de Madrid, Asprima, se congratuló del repunte del 14,4% interanual de la compraventa de viviendas nuevas, con 21.368 operaciones en febrero, con lo que se mostró "optimista" y estimó que podrían superar las 300.000 operaciones al cierre de este año "si mantiene" el ritmo de crecimiento.
"El ajuste de precios en torno al 20%, los tipos de interés y el Euríbor bajo mínimos históricos y decisiones como la eliminación a partir de enero de 2011 de la deducción fiscal por compra de vivienda para las rentas superiores a 24.107 euros anuales indican que es un buen momento para comprar".
Sin embargo, Galindo restó trascendencia al impacto de la subida del tipo reducido del IVA, el que se aplica a la compraventa de viviendas, del 7% al 8%: "Tendrá poca repercusión y no será determinante, porque sólo dolerá el desembolso inicial".
España está en la Champions League de la morosidad. A la hora de pagar, la Administración Pública española es un nadador con un yunque atado a los pies, y las empresas no le van muy a la zaga.
Sobre todo, las dedicadas a la gran distribución y a la construcción. La depresión del ladrillo ha disparado los plazos de pago de las empresas dedicadas a la edificación tanto residencial como pública o civil.
Las empresas de la construcción abonan sus facturas a los proveedores en un plazo no menor de 153 días y hasta mayor de 200 días, de media, según una estadística elaborada por la Plataforma Multisectorial contra la Morosidad (PMcM) analizando el 100% de los balances del Registro Mercantil.
Por ejemplo, las constructoras gallegas disfrutaban de un plazo de pago de 201 días, algo que les permitía financiarse a costa de sus proveedores. Y las andaluzas y las madrileñas pagaban en 200 días. La autonomía con menor plazo medio de pago empresarial es Cataluña (153 días), seguida de Navarra (154) e Islas Baleares (166 días, de media).
En algunas autonomías las constructoras ya tardan más de siete meses –siempre de media– en pagar servicios que se deberían abonar en 60 días, como obligará la reforma de la ley de Morosidad, aprobada en marzo en el Congreso y que aún necesita el visto bueno final del Senado. Esta ley prohibirá que las empresas pacten un plazo "contrario" (o sea, mayor) al tope determinado por la ley.
Grecia es el peor pagador de toda la Unión Europea (UE), seguido de España, Portugal e Italia. Justo los denominados peyorativos pigs. "En el Sur de Europa es donde se paga más tarde". Algo que "constituye un cultivo para la corrupción. No sólo hace daño a empresas y proveedores, sino que es un riesgo potencial de que se use el poder de forma inadecuada".
Una noticia alentadora para el sector inmobiliario: las promotoras que tienen suelo pagado reinician la comercializacion sobre plano ajustando los precios (en vivienda libre un 25% más baratos que en 2007) en zonas de alta demanda y donde el stock de viviendas llave en mano es poco significativo.
Plano de vivienda
A lo grande, como en los mejores años del boom, lo hace Pryconsa, que lleva un mes comercializando dos nuevas promociones en Madrid.
"Desde septiembre del año pasado hemos notado un punto de inflexión. Se ve que la situación ha mejorado, que la gente se está moviendo. Ahora se trata de saber lo que el cliente está dispuesto a pagar en cada sitio", comenta Manuel González, director de marketing de la promotora madrileña. "Tenemos los terrenos pagados. Podíamos haber pedido financiación, pero preferimos no meternos en locuras".
Además de estas dos promociones, esta inmobiliaria tiene previsto iniciar en breve otras actuaciones en Carabanchel y Colmenar Viejo, el pueblo de la sierra madrileña donde, según su directivo, incluso han subido ligeramente los precios en el último semestre.
La inmobiliaria del Banco Santander, Altamira, acaba de abrir un espacio en su portal para informar de promociones que prevé desarrollar a corto plazo si cuenta con demanda suficiente.
"Ya hemos iniciado el vaciado de la parcela", asegura una de las comerciales de Alcobendas. En los dos primeros días se habían apuntado 60 personas a la promoción. No todas comprarán, pero sí representa un número significativo para pulsar al mercado. Al estar en fase de precomercialización, Altamira firmará contratos con un abono de 1.000 euros que garantice al cliente la elección preferente de la vivienda. El siguiente paso será el pago de 4.000 euros por la reserva, que se hará efectiva antes del próximo 30 julio. Y a partir de esa fecha, pagos mensuales hasta cubrir el 10% del precio total antes de la entrega de llaves, prevista para el primer trimestre de 2013.
La inmobiliaria Delta tiene previsto iniciar una promoción en la misma zona de Alcobendas con precios que parten también de 3.000 euros el metro construido. Se trata de las 91 viviendas de la segunda fase del edificio Aldora, en régimen de comunidad de bienes.
No es la única comunidad de propietarios abierta por Delta en Madrid. En Valdebernardo, junto al parque Fauna, sólo quedan cuatro de las 82 viviendas que empezarán a construirse en septiembre. Y anuncia la próxima formación de otras en Tres Cantos, Torrelodones y San Sebastián de los Reyes.
Estas señales de reactivación reaparecen tras un año, 2009, en el que se tocó fondo. Se iniciaron 80.000 viviendas libres, 88% menos que en 2006 (665.000) y la mitad de las iniciadas en 1992 y 1993, durante la anterior crisis.
Los bancos y las promotoras siguen buscando fórmulas para que los primeros puedan cobrar de las inmobiliarias los 325.000 millones que les adeudan.
Una de las vías escogidas para saldar cuentas ha sido la de canjear créditos por acciones, lo que ha provocado una vuelta de las entidades al capital de las inmobiliarias, entre ellas, las grandes compañías cotizadas.
Este escenario, sin embargo, ha multiplicado los casos de conflicto de interés de aquellos ejecutivos que defienden la posición de la banca en los consejos de administración de las inmobiliarias. Son accionistas y acreedores; juez y parte:
Colonial: José María Sagardoy, consejero que representa a Banco Popular en la compañía, ha declarado en el último ejercicio distintas situaciones de conflicto de interés. En 2008, Sagardoy y Manuel Menéndez López, consejero a propuesta de La Caixa, también se encontraron en una situación semejante cuando se estudió la suscripción de obligaciones convertibles como compensación de los créditos concedidos por ambas entidades.
Metrovacesa: Antonio José Béjar, vinculado a BBVA; Carlos Muñiz, de Santander; Jesús Rodríguez, de Popular; Joan Jiménez, de Sabadell; y Juan Manuel Delibes, de Banesto se han encontrado este año en este escenario.
EnAfirma ha sucedido lo mismo con Caixa Galicia, cuando el consejo de la inmobiliaria trató la amortización anticipada de ciertos préstamos.
“Los conflictos se dan en operaciones puntuales. En esos casos, lo que disponen los estatutos y las normas de gobierno corporativo es que el consejero se abstenga de la votación: Sale de la reunión y se va a tomar algo a la cafetería de abajo”, explican en el sector inmobiliario.
“Lo gordo está en Metrovacesa. Hay conflicto por créditos y posiciones de capital”, indican, por su parte, fuentes financieras. Santander, BBVA, Sabadell, Popular, Caja Madrid, Barclays y La Caixa han adquirido en los últimos meses cerca del 80% del capital de la inmobiliaria al canjear deuda.
Aunque ambos sectores reconocen que, más allá de sus diferencias, están condenados a entenderse por los elevados riesgos que han asumido y que comparten. “Si a uno le va mal, todos perdemos”, comentan en una entidad.
El conflicto de interés no sólo se genera por el hecho de que la banca sea acreedora y accionista de la inmobiliaria, sino también porque las mismas entidades están presentes en muchos casos en el capital de compañías competidoras.
A su vez, las promotoras acusan a la banca de competencia desleal, por las agresivas ofertas con financiación que está lanzado para acelerar la venta de su stock de pisos.
La crisis llega para todos y especialmente para los que dependían de la construcción y del negocio inmobiliario. Las listas de solicitud de empleo se han poblado en dos años para acá de profesionales de la edificación y obra pública que acusan el golpe. Sin embargo según sus colegios profesionales el drama es menor que en otros colectivos porque las obras no paran aunque sean de menor dimensión.
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Efecto dominó
Estos dos colectivos desarrollan su trabajo normalmente como autónomos con estudio propio, elaborando proyectos por encargo de administraciones y empresas, y sólo una quinta parte aproximadamente son los que están, o mejor estaban, dados de alta por cuenta ajena en empresas promotoras de viviendas, y en organismos oficiales.
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Esta última situación, la de cuenta ajena, ha cambiado drásticamente por el bajón en la edificación de pisos, y la desaparición paulatina de promotoras que se han ido disolviendo igual que aparecieron como hongos con el boom del negocio constructor.
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El trabajo se ha reducido brutalmente y la salida es hacerse autónomos los que no lo eran; a todos les toca aceptar trabajos de cuantía menor de pequeñas promociones de viviendas, o de rehabilitación de casas unifamiliares. En la actual situación muchas familias optan por acogerse a las ayudas de reforma y rehabilitación que es lo más asequible. Es la edificación de viviendas lo que más se ha venido abajo, y todo el sector mira a la rehabilitación como mejor remedio, para la cual el Colegio de Arquitectos forma a los suyos.
La promoción inmobiliaria está comenzando a resurgir, lo que hasta hace bien poco era algo impensable, como era el iniciar una nueva promoción, hoy se está convirtiendo en una realidad, con promotores que se están lanzando a la construcción de nuevas viviendas.
Aunque parezca un contrasentido y una incoherencia económica, a pesar de que se calcula que en España sobra más de un millón de viviendas hay zonas muy desasistidas en materia de vivienda. El caso es que la vivienda en España está muy localizada en determinadas zonas que, en un principio, parecían focos de concentración de ciudadanos, pero que, a la vista de la situación, se han convertido en zonas fantasma.
Por ello, las promotoras se están lanzando a intentar construir en las zonas con una mayor demanda, como las grandes ciudades, lugares en los que siempre acaba residiendo la gente, a pesar de las crisis, y a pesar de todos los problemas que pueda esto acarrear.
¿es esa la única razón para que las promotoras estén comenzando a construir?
Evidentemente, no. La verdadera razón, la que subyace a toda esta nueva actividad inmobiliaria es el exceso de suelo inmovilizado que tienen todas estas empresas. Durante la época de bonanza todas ellas compraron suelo para especular o para iniciar nuevas promociones en el futuro, pero ahora se dan cuenta de que no pueden plantearse el primer supuesto, porque nadie está interesado en comprar su suelo, y están abocadas al segundo, porque el suelo es el menos líquido de los valores económicos.
Por tanto, acuciadas por la falta de liquidez y con la esperanza de que la demanda de viviendas esté localizada en determinadas zonas, las promotoras inmobiliarias están intentando resurgir de sus cenizas y ofrecer toda una nueva gama de viviendas.
¿Cuál es el problema?
Que no todas las promotoras se lo pueden permitir, por el simple hecho de que el crédito esté congelado, no formalmente, pero sí de hecho, con lo que no existe un camino abierto a la financiación. Ello está provocando que las únicas promotoras que se pueden aferrar a este clavo ardiendo son las que están asociadas a entidades financieras, como Altamira del Banco Santander, por ejemplo.
En la otra cara de la moneda, los ciudadanos quieren comprar viviendas, saben que estas están siendo ofrecidas con precios muy competitivos y escuchan permanentemente noticias de valores del Euríbor por los suelos. Pero, al igual que las promotoras, se están encontrando con el bloqueo de los bancos.
¿En qué situación estamos?
Nos encontramos con una situación extraña. Promotores que se ven obligados a construir y ciudadanos que no pueden comprar viviendas, ambos estrangulados por la falta de financiación de las entidades financieras, más preocupadas en sanear sus balances que en seguir ganando dinero con sus préstamos.
Hasta que las entidades financieras no abran el grifo del crédito de verdad, no de cara a la galería, este país no acabará de recuperarse del todo.
Hoy comienza, junto a El Corte Inglés, la segunda edición de la feria 'Aquí tu casa'· Se comercializarán 1.800 pisos en Málaga con descuentos y bonos regalo
La explosión de la crisis inmobiliaria obligó a las promotoras y constructoras a tirar de imaginación para no quedarse con los pisos sin vender. En toda España se han organizado todo tipo de salones y ferias específicas que tienen como gancho una amplia oferta residencial e importantes descuentos. En este contexto, comienza hoy en Málaga la segunda edición de la feria Aquí tu casa, que tiene lugar junto a El Corte Inglés y que este año contará con la presencia de nueve promotoras: Bekinsa, Grupo Prasa, Inmobiliaria Osuna, Inmobiliaria del Sur, Monthisa, Quabit, Reyal Urbis, Salsa Inmobiliaria y Vallehermoso.
Esta feria, que se realiza en una carpa de 640 metros cuadrados, estará abierta de 11:00 a 21:00 hasta el sábado y en ella se podrán ver y comprar inmuebles de 40 promociones en Málaga que suman un total de 1.800 viviendas de todas las características y cuyos precios oscilan desde los 150.000 euros de un piso en Málaga capital a los 400.000 euros de un chalé exclusivo en Marbella.
Alberto Santiago, director comercial de Grupo Prasa, destacó ayer "las grandes posibilidades que ofrece la feria al público asistente, al concentrar en un lugar céntrico de la ciudad una gran oferta de viviendas". Silvia Sánchez, delegada en Málaga de Reyal Urbis, señaló, por su parte, que este es un momento especialmente indicado para la compra de una vivienda. "Además de los distintos descuentos que ya aplicamos en nuestras promociones, la subida del IVA en las viviendas compradas a partir del próximo mes de julio junto a la eliminación de la deducción en el IRPF a partir de 2011 hacen que esta feria se celebre en el momento adecuado".
A ello se añade que en algunas promociones "existe la posibilidad de acogerse a las medidas de estímulo impulsadas por la Junta de Andalucía", comentó Víctor de la Puerta, director comercial de Salsa Inmobiliaria.
La entrada es gratuita y se espera repetir el éxito de la primera edición de esta feria, celebrada en el mismo lugar en junio del año pasado. Una de las ventajas de este certamen es que los compradores de alguna vivienda recibirán, en función del precio del inmueble, un bono regalo de entre 1.500 y 3.500 euros de El Corte Inglés.
La segunda edición de Aquí tu casa supone la novena bajo este mismo formato a escala nacional, pues ya se han realizado cuatro ferias en Madrid y tres en Sevilla.
Las recientes medidas propuestas por el Gobierno pretenden ayudar a la recuperación del sector de la construcción, por considerar que "efectivamente España necesita de un sector de la construcción fuerte, sano y equilibrado".
Se acabaron las grandes cosechas
"Con estas medidas lo que pretendemos es ayudar al sector de la construcción a recuperarse y ayudar a los trabajadores de este amplio sector a que sencillamente tengan empleo", aseguró Blanco.
Durante su intervención en el pleno de control al Gobierno en el Congreso, el ministro de Fomento comparó la actividad constructora que busca el Ejecutivo con la "heredada" del Gobierno anterior.
"Su herencia ha sido un sector artificialmente hinchado, insano y desequilibrado", aseguró el ministro. "Nuestra economía atraviesa una grave enfermedad y quieren curarla con las mismas recetas que están detrás de nuestros males. Por ese camino vamos mal", añadió.
Según el ministro, la burbuja "atiende a la demanda de los especuladores, está pensada para el enrequecimiento rápido y encarece el acceso a una vivienda".
Blanco aseguró que con la apuesta por la rehabilitación "se atiende a las necesidades reales de las familias, se crea empleo y contribuye a rebajar la factura de la luz", en la medida que fomenta la eficiencia energética.
Los bancos y las cajas de ahorros en España han triplicado los inmuebles que tienen en cartera en el último año, hasta contar en la actualidad con activos del sector del ladrillo por importe de 25.400 millones de euros y experimentan una creciente presión por los concursos de acreedores de los promotores.
Igual no se entera
Las cajas contaban con activos inmobiliarios por importe de 2.000 millones de euros en septiembre de 2008, doce meses después, estos activos alcanzan los 12.000 millones de euros, lo que supone un incremento del 500%.
En el caso de los bancos, balance es superior al de las cajas de ahorros, de 13.400 millones de euros, pero su incremento es menor (100%), ya que doce meses antes dichos activos ascendían a 6.500 millones.
Según Barclays, la debilidad del mercado inmobiliario en España -donde las quiebras de promotoras no dejan de crecer desde el primer semestre de 2007, cuando se contabilizaron 31, frente a las 323 registradas en el segundo semestre de 2009- apuntan a que bancos y cajas continuarán engrosando sus activos inmobiliarios.
Según las cámaras de comercio los bancos nunca recuperarán el 30% de la deuda hipotecaria contraida por el sector inmobiliario.
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las promotoras inmobiliarias adeudan a la banca un total de 325.000 millones de euros, de los que la mitad corresponde a préstamos para la compra de suelo. El presidente de las cámaras de comercio, Gómez Navarro, explicó además que «será difícil» saber cuándo se recuperará el resto de la deuda.
¿Es posible que sea más dificil?
A finales de enero el presidente de la Asociación Hipotecaria Española, Santos González, aseguró que los bancos y cajas no tienen capacidad para asumir la deuda de las inmobiliarias, por lo que la viabilidad del sector está en juego, y se pone también en peligro al sector financiero. La ministra de Economía, Elena Salgado, afirmó entonces que el Gobierno «no tiene previsto» ayudar a la banca si las inmobiliarias no pagan.
Al analizar la situación del sistema financiero español, Gómez Navarro señaló que «nunca se ha querido reconocer que está tocado», e insistió en la necesidad de «una capitalización». También indicó que «se agota» el tiempo para aprovechar el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).
En sus previsiones hasta julio Gómez Navarro aseguró que muchos bancos «entrarán en números rojos» al caer sus ingresos por el retroceso del euribor.
La cifra
15.000 millones de euros es la cifra que las promotoras inmobiliarias adeudan a bancos, cajas y cooperativas de crédito, tan sólo en intereses.
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