En el proceso de compraventa de una vivienda, el primer paso suele ser la firma de un contrato de arras. Es un documento por el que comprador y vendedor se comprometen a seguir adelante con la operación inmobiliaria y por el que el primero abona una cantidad como reserva. Anular el contrato de arras es posible solo en ciertos casos y la decisión conlleva una serie de matices que conviene conocer.
Tipos de contratos de arras
No todos los contratos de arras son iguales. Esa diferencia es fundamental porque determina las posibilidades de anulación y el tipo de compensación económica o sanción que conlleva esa decisión.
Arras confirmatorias
No hay posibilidad de anular la compraventa abonando una compensación. La parte perjudicada por el desistimiento puede exigir que la operación continúe adelante o una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penales
En caso de incumplimiento, el dinero adelantado actúa como indemnización. Si es el comprador quien incumple el contrato, perderá esa cantidad. Si lo hace el vendedor, deberá devolver la señal más la cantidad adicional que se haya estipulado en el contrato en concepto de resarcimiento de daños.
Arras penitenciales
Son las más comunes, puesto que dan la posibilidad a ambas partes de rescindir el contrato libremente, sin mediar incumplimiento. Si es el comprador el que desiste, al anular el contrato de arras perderá la señal entregada. Si es el vendedor el que da marcha atrás, deberá indemnizar al comprador con una cantidad que sume el doble de lo entregado como señal.
Circunstancias que pueden llevar a anular el contrato de arras
Aunque no sea lo habitual, pueden existir muchas razones para anular el contrato de arras:
- Por parte del comprador: ha encontrado otra vivienda que se adapta mejor a sus necesidades, no ha conseguido una hipoteca, ha detectado irregularidades en el proceso o no acepta retrasos en la entrega de la casa.
- Por parte del vendedor: ha encontrado un comprador dispuesto a pagar más o por circunstancias personales ya no puede vender.
Cómo actuar ante el desistimiento del contrato de arras
Lo más importante es leer atentamente el contrato de arras y no firmar ante cualquier duda o desacuerdo. Todo en él debe quedar claramente especificado, de manera especial el tipo de arras del que se trata.
No hay que olvidar que las consecuencias del incumplimiento pueden variar de unos a otros y que solo las arras penitenciales permiten el desistimiento sin necesidad de resarcir daños en forma de penalización. Si es un contrato de arras de otro tipo, deben quedar bien expresadas las cláusulas de compensación.
En caso de rescisión por parte del comprador, el vendedor puede retener la señal entregada hasta que se solucione el conflicto y, dependiendo del tipo de contrato, reclamar la indemnización o el cumplimiento del contrato.
Si es el vendedor quien incumple el contrato de arras, y estas no son penitenciales, el comprador debe enviar notificación fehaciente reclamándole el cumplimiento del contrato o la devolución de la cantidad aportada más la penalización por daños y perjuicios contemplada en él.
Anular el contrato de arras, a pesar de todo, no es habitual. Lo más común es que el proceso de compraventa llegue a buen fin. Spainhouses te ayuda tanto si estás pensando en comprar como en vender. En nuestra web encontrarás una gran oferta inmobiliaria y podrás publicar gratis tu inmueble para vender mucho más rápido.
