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Vender la nuda propiedad: pros y contras de una operación cada vez más al alza en España

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Vender la nuda propiedad es una opción que cada vez valoran más propietarios de vivienda en España. Según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, en 2022 se realizaron 1657 transacciones de este tipo. Esta cifra supone un incremento de un 23,7% respecto al año anterior.

Qué significa vender la nuda propiedad

Ser propietario de un inmueble implica dos conceptos. Por un lado, el derecho a su uso y disfrute, es decir, el usufructo. Por otro, la titularidad. Vender la nuda propiedad supone que se transmite la titularidad, pero no el usufructo.

Tras la venta, el propietario pasa a ser otra persona, física o jurídica. Pero el vendedor mantiene el derecho a disfrutar del inmueble hasta el fallecimiento o hasta el momento establecido en el contrato.

Este tipo de transacción, hasta ahora poco habitual en España, genera cada vez más interés entre personas mayores que han llegado a la jubilación y buscan ingresos adicionales. Pero también propietarios que atraviesan dificultades económicas comienzan a plantearse vender la nuda propiedad.

En lo que respecta al pago, caben dos posibilidades:

  • Recibir la totalidad en un único abono.
  • Recibir una renta mensual que puede ser vitalicia o por un periodo determinado.

Ventajas e inconvenientes para el usufructuario

Las ventajas para quien decide vender la nuda propiedad son, básicamente, tres:

  • Obtener liquidez de inmediato o una renta que complemente los ingresos y permita mantener el nivel de vida.
  • Mantener el derecho a vivir en la que ha sido su propiedad.
  • Se puede arrendar e incluso transmitir el usufructo sin necesidad de autorización del nuevo propietario.

Pero vender la nuda propiedad también puede tener algunos inconvenientes. La principal es que se conservan obligaciones, como que los gastos del inmueble son compartidos. El usufructuario debe hacerse cargo del mantenimiento de la vivienda, así como del pago del IBI.

Por otro lado, el dinero que se percibirá dependerá de diferentes factores, sobre todo de la edad. Cuanto mayor sea el usufructuario, más se acercará el dinero que perciba al precio de mercado del inmueble o más elevada será la renta vitalicia. La localización de la vivienda y su posible revalorización en el mercado son factores que también se tienen en cuenta.

Ventajas e inconvenientes para el nudo propietario

Para quien adquiere la nuda propiedad, la principal ventaja es la posibilidad de adquirir un inmueble por un precio muy inferior al de mercado. Mediante este tipo de transacción, la rebaja parte de alrededor de un 20%, pero puede ser muy superior según la edad del vendedor.

Por otra parte, tiene derecho a hipotecar o vender la nuda propiedad, siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Y puede realizar obras y mejoras, cumpliendo ese mismo requisito.

La compra de la nuda propiedad se suele contemplar más como una oportunidad de inversión. En el caso de vendedores mayores, hay que tener en cuenta que España está entre los países con mayor esperanza de vida. Este hecho puede implicar que no sea posible disponer del inmueble a corto o medio plazo.

A ello hay que sumar que el nuevo propietario también asume obligaciones, como el pago impuestos y tributos, de los gastos de la comunidad o de reparaciones extraordinarias.

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