Puede que en los últimos años hayas oído hablar sobre una nueva fórmula para vender una casa y obtener un dinero extra. Es una opción pensada para personas mayores. Se llama nuda propiedad y es una fórmula que permite a los propietarios vender una vivienda, recibir dinero a cambio y seguir residiendo en ella de por vida.
Esto también es ventajoso para los compradores, puesto que esto les permite adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado. En los últimos meses, el porcentaje de propietarios que han optado por la nuda propiedad ha experimentado un crecimiento sin precedentes en España. Según datos de la Red Expertos Inmobiliarios y del Instituto de Formación Inmobiliaria (IFEM), en 2017 el número de operaciones de nuda propiedad aumentó un 150%, pero en el primer trimestre de 2018, el incremento fue de hasta un 300%, lo que nos indica que cada vez son más los que deciden sumarse a esta fórmula.
Como hemos dicho, la nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo.
El nudo propietario es la persona titular de ese derecho. Es el “dueño” del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas, como veremos más adelante.
Es frecuente, en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo.
Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos.
De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida), y reciben una compensación económica.
¿Cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:
- El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
- El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
- El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).
- El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
- El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la propiedad desnuda.
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona.
Es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona.
La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por venta del usufructo o por extinción del usufructo.
- Venta del usufructo
En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario.
A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).
- Extinción del usufructo
Son causas de extinción del usufructo, entre otras:
- Muerte del usufructuario
Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario.
Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
- Cumplimiento del plazo por el que se constituyó
En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
- Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo
Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
