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Contrato de alquiler con opción a compra: cómo funciona y a qué debes prestar atención

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El contrato de alquiler con opción a compra cada vez es más popular. Facilita dar el primer paso para adquirir una vivienda sin necesidad de hipotecarse, al menos en un primer momento. Pero no solo para el inquilino, también para el propietario ofrece ventajas interesantes.

Te contamos cómo funciona este tipo de contrato, los pros y contras y qué aspectos es necesario incluir.

En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra es una fórmula que permite vivir de alquiler durante un tiempo previamente acordado en un contrato. Finalizado este, el inquilino tendrá el derecho a adquirir el inmueble por un precio previamente acordado con el propietario.

Las cantidades que haya abonado en concepto de alquiler se descuentan total o parcialmente del precio final, según lo pactado. Hay que tener en cuenta que el contrato de alquiler con opción a compra no es un contrato convencional, es doble. Por un lado recoge el subcontrato de alquiler y, por otro, las condiciones de la compraventa.

En cualquier caso, el inquilino no está obligado a adquirir el inmueble, puede desistir. Pero supondría perder una cantidad que se suele pedir a modo de aval: la prima de la opción a compra.

Ventajas y desventajas del contrato de alquiler con opción a compra

Para quien busca vivienda

Para el inquilino, esta fórmula representa ventajas interesantes:

  • No es necesario disponer de un colchón financiero.
  • Llegado el momento de pedir hipoteca, ya se habrá financiado parte del inmueble, de modo que la cuantía del préstamo será menor.
  • El alquiler da tiempo a valorar si la vivienda cumple con las expectativas.

A cambio, también tiene algunas desventajas:

  • Si finamente se decide no comprar, se perdería la prima y lo abonado en las cuotas del alquiler.
  • El precio de venta pactado es inamovible, pero el alquiler se puede incrementar.

Para el propietario

También para el propietario este tipo de contrato tiene ventajas:

  • Alquilar es más fácil que vender y cuenta con incentivos fiscales.
  • Se asegura el alquiler, ya que el impago invalida la opción a compra.
  • Una evolución a la baja en el mercado inmobiliario no supondrá perder beneficios en el momento de la venta.

En cuanto a los inconvenientes, cabe destacar dos:

  • No puede disponer de manera inmediata de la vivienda. Si, por ejemplo, necesita liquidez debe esperar a la finalización del contrato y esperar que el inquilino compre o no.
  • No se podrá vender por un precio superior al pactado y tampoco a otro comprador, aunque ofrezca más dinero.

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra

Es muy importante no dejar flecos sueltos. El contrato debe incluir con detalle algunos aspectos fundamentales:

  • Respecto al alquiler: duración del arrendamiento, plazo para ejercer el derecho a la compra, cuotas mensuales, quién paga gastos de comunidad e impuestos o quién es responsable de reformas o mejoras.
  • Respecto a la compraventa: precio final de venta, porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontarán del mismo y cuantía de la prima inicial.

Otros aspectos importantes en estos contratos

Además de lo anterior, hay algunas otras cuestiones específicas de un contrato de alquiler con opción a compra:

  • Se puede prorrogar el contrato de alquiler si el propietario está de acuerdo.
  • El inquilino tiene la exclusividad de la compra, salvo que renuncie a ella.
  • La compra se puede realizar antes de la finalización del contrato de alquiler.
  • La opción a compra se puede perder si no se abonan dos meses de alquiler.

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