Mercado de vivienda en España: la demanda de vivienda vuelve al alquiler ante la caida de la oferta

Ante la subida de los alquileres durante los últimos años, muchos demandantes de vivienda, sobre todo jóvenes, han buscado casa en propiedad, pero al comprobar que no pueden comprar, han vuelto al alquiler. Esta afirmación resume lo que está sucediendo en estos momentos en mercado residencial español en el último año.

El 'boom' de los alquileres, donde las rentas se han disparado un 40% en apenas cinco años, ha empujado a buena parte de la población que necesita una vivienda, hacia la compra. Sin embargo, la falta de financiación y de ahorros, así como los elevados precios, han provocado que muchos particulares hayan regresado al mercado del alquiler, aunque no todos han conseguido firmar un contrato de arrendamiento, lo que pone de manifiesto el problema de acceso a la vivienda que hay en España, especialmente entre el segmento más joven de la población, un problema que algunos expertos califican ya de crisis. Muchos particulares no pueden acceder a una vivienda, ni en propiedad ni en alquiler.

Este movimiento de ida y vuelta de la propiedad hacia el alquiler ha provocado una gran actividad inmobiliaria. La demanda vuelve al mercado en niveles similares a 2017, mientras que desde el lado de la oferta, el porcentaje es muy similar a años anteriores ya que es muy parecido el porcentaje entre los que alquilaron o intentaron alquilar su casa o entre los que vendieron o quisieron vender su casa, lo que ha provocado un desajuste entre oferta y demanda en ambos mercados.

Un desajuste que, previsiblemente, tendrá un impacto sobre los precios. A menor oferta y mayor demanda, incremento de precios; siempre y cuando, eso sí, la demanda pueda asumir esos incrementos, puesto que en determinadas zonas, esa demanda ha dicho basta.

Ni comprar ni alquilar

Las dificultades para acceder a una vivienda, ya sea en propiedad como en alquiler, de una parte muy importante de la población ya que este incremento en la demanda tiene más que ver con la intención de comprar o alquilar que con operaciones efectivamente cerradas. Es decir, crece mucho más el porcentaje de los que están intentando comprar o alquilar, pero todavía no lo han conseguido, que los que realmente han acabado adquiriendo o alquilando una vivienda en el último año.

Esto significa que, aunque el mercado tiene a más personas participando, el porcentaje de los que efectivamente han comprado o alquilado es muy similar al que había en 2018. Respecto a los que han logrado alquilar, el porcentaje sí ha aumentado con respecto a 2018 y se sitúa en niveles similares a los de 2017, esta mayor participación se atribuye a una positiva evolución de la economía y, sobre todo, del empleo, especialmente en los segmentos más jóvenes de edad.

La aprobación del último real decreto de alquiler tampoco ha mejorado la situación, hay muchos caseros que, al verse obligados a alquilar por cinco años en lugar de tres, están incrementando las rentas a sus inquilinos. El trasvase de la demanda desde el alquiler hacia la compra ha tenido un impacto sobre los precios. Así, por ejemplo, en 2018 los alquileres en toda España apenas subieron un 1,8% frente al 8,9% de un año antes.

A diferencia de la anterior fase expansiva, y como está sucediendo en el resto del mundo, la recuperación del mercado residencial es muy dividida.

Mayor demanda de compra, aumento de precios

Este mayor interés por la compra sí ha tenido un impacto directo sobre los precios, se ha observado un mayor incremento de precios. Las subidas han pasado del 5,1% en segunda mano a cierre de 2018, al 7,8%. Hay un 'boom' de precios en el centro de las ciudades o en las zonas más demandadas que posteriormente se va extendiendo al resto de localidades de alrededor

Actualmente en el mercado residencial nos encontramos ante tres perfiles diferentes de demandantes de vivienda. "Por un lado, están aquellos que viven en el centro de la ciudad y pagan un alquiler de 1.500 euros al mes. Son los que acuden a la inmobiliaria para que les busque una casa para comprar en la que poder pagar una cuota similar, pero lo único que encuentran son precios para cuotas de 2.200-2.300 euros al mes y no compran. Son personas que temen una futura subida de rentas.

Por otro lado están los que, ante la subida de los alquileres compran una casa en la periferia. Son un buen perfil para los bancos, con trabajos estables, buenos ingresos y solventes. Y, por último, están aquellos que no tienen recursos y que son expulsados de la gran ciudad, pero no consiguen financiación para comprar y se van de alquiler a la periferia.

¿Alquilar es tirar el dinero?

La imposibilidad de comprar ha vuelto a dar cierto empujón al porcentaje de la población que vive en alquiler que actualmente se sitúa en el 21%, frente al 18% de hace un año, especialmente gracias a la entrada en el mercado de los más jóvenes, que no pueden comprar casa. En 2019, un 37% de los jóvenes entre 25 y 34 años vive en una casa de alquiler, mientras que un 63% lo hace en propiedad, por debajo de la media nacional. Hace un año, los porcentajes eran del 30% y del 70%, respectivamente.

Estos porcentajes contrastan con los de la época de expansión del mercado residencial hace más de una década, cuando el alquiler era residual. Apenas el 9% de la población vivía de alquiler, a diferencia de lo que sucede en Europa, no hay ningún gran operador de vivienda en alquiler en España.

A pesar de que tras la crisis parecía haberse desterrado de la mentalidad de los españoles que alquilar es tirar el dinero, lo cierto es que la propiedad mantiene su atractivo entre buena parte de los particulares, si bien, la coyuntura hace que la decisión de compra se esté atrasando. Es decir, muchos particulares no compran no porque prefieran vivir de alquiler, sino porque no pueden.

Y también es significativo, especialmente para el sector promotor, cómo un 56% de los particulares que ya son propietarios y no ha realizado ninguna acción dirigida a la compra en los últimos doce meses, descarta comprar vivienda en el futuro.

Es decir, una parte importante de que la que sería demanda de reposición es decir, quienes venden su casa para poder comprar otra, y que protagonizan actualmente la mayoría de las compras a los promotores, descartan vender su casa para comprar otra.

La demanda de reposición se retira del mercado

Por otro lado, entre quienes no tienen casa en propiedad, ante la coyuntura de precios actual, la falta de ahorros y de financiación, su intención de comprar se sitúa a medio y largo plazo. Es decir, contemplan comprar en el futuro, pero no en el futuro inmediato.

En concreto, entre los que no se plantean comprar ahora, pero sí hacerlo en los próximos cinco años, un 32% considera que su situación económica no se lo permite, el mismo porcentaje que asegura no tener los suficientes ahorros para afrontar la compra. Además, a diferencia de lo que pasaba hace un lustro, antes del 'boom' de los alquileres, muchos de los que se plantean comprar en el futuro creen que compensa más pagar una hipoteca que un alquiler, al tiempo que consideran la vivienda es una buena inversión.