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En julio de 2008, aunque la crisis era ya una evidencia para cualquier experto que estuviera al tanto de las noticias de Wall Street, todavía se trataba de una posibilidad remota en la calle. Tan ignota que Zapatero había ganado unos meses antes una campaña electoral en la que la había negado sistemáticamente.

Clausula suelo03 - Un SUELO hipotecario por las nubesEntonces los desahucios eran una rareza que no salía en los periódicos y la maldita cláusula suelo de las hipotecas una gran desconocida. Así que cuando el día 25 de ese mes el joven matrimonio formado por Javier Hurtado y Natalia Ramírez se dispuso a hipotecarse para adquirir la casa en la que vivirían con sus dos hijos, como antes habían hecho sin problema miles de familias malagueñas, ni se les pasó por la cabeza que se estaban metiendo en una trampa que les quitaría el sueño.

A menudo la letra pequeña es la que más pesa, hasta convertirse en una carga insoportable. Y en las hipotecas por lo general esa letra pequeña se refiere a las llamadas cláusulas suelo, el mínimo interés al que se fijan las letras . El suelo de Javier y Natalia, él trabajador de la construcción ahora en paro y ella dependienta de una droguería, parece un techo inalcanzable. El Banco de Andalucía, la entidad con la que suscribieron el préstamo, les fijó un interés mínimo del 5,5%, una cifra que de por sí es superior al Euríbor más alto de la historia, el 5,45% registrado el 23 de septiembre de 2008, unos días después de la quiebra de Lehman Brothers.

"Eso no es un suelo, es una barbaridad", explicó a este periódico una de las fuentes consultadas en distintas entidades financieras. Las mismas fuentes señalaron que el interés mínimo que se ha venido firmando en las hipotecas oscila entre el 2 y el 3,5%. "Nosotros nunca hemos puesto esa cantidad, es disparatada", abundó. ...continúa leyendo "Un SUELO hipotecario por las nubes"

La Audiencia de Alicante ha dictado una sentencia que anula por “abusiva” la práctica de algunas entidades bancarias de fijar un tipo de interés mínimo y máximo para los préstamos hipotecarios (en el argot bancario la denominada cláusula suelo-techo). La resolución de la sala, la sección 8ª de la Audiencia de Alicante, se produce a raíz de un recurso de un afiliado a la entidad Ausbanc (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios).

clausula suelo3 - Nueva sentencia en contra de las "cláusulas suelo"Este tipo de cláusula limitativa del tipo de interés en las hipotecas impide a los usuarios beneficiarse de la caída del Euribor, indicador utilizado para el cálculo de las hipotecas, que en agosto pasado cerró con una tasa mensual del 0,877%. Ausbanc estima que el fallo abre la puerta a posibles reclamaciones de un tercio de alicantinos que tienen contratada una hipoteca con este tipo de cláusula.

El tribunal, mediante una sentencia dictada el pasado 13 de septiembre, ha estimado el recurso de apelación de un cliente interpuesto frente a una resolución del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Alicante, que inicialmente dio la razón a la entidad crediticia, NCG Banco.

El cliente contrató un préstamo hipotecario en el que se incluía por parte de la entidad bancaria una cláusula limitativa del tipo de interés inicialmente pactado, con un mínimo del 3% (cláusula suelo) y u máximo del 10% (cláusula techo). La Audiencia considera abusiva está cláusula porque es nula la eficacia protectora el cliente por los altos niveles del tipo de la cláusula techo.

La sala entiende que NCG Banco actúa en contra de las exigencias de la “buena fe” al establecer etos topes en el préstamo hipotecario y señala “que la aplicación real de la cláusula suelo-techo pone de manifiesto que la entidad financiera ha actuado en contra de las exigencias de la buena fe quebrantando la relación de confianza del cliente porque bajo la aparente y forma de reciprocidad se encubre una situación ventajosa únicamente para la entidad, máxime si tenemos en cuenta que esta conoce mejor, al disponer de mayor información financiera, cuál va a ser la evolución del Euribor”.

La sala concluye que esa práctica de algunas entidades bancarias aboca “a un desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor”.

Fuente: ccaa.elpais.com

El Juzgado de Instrucción número 2 de Zamora acaba de anular «por abusiva» una cláusula techo-suelo de la hipoteca suscrita por la compradora y vecina de un piso en la promoción de viviendas del Grupo Dico en Federico Silva, de la que solo se desarrolló una fase.

Clausula suelo - Un juzgado de Zamora anula la cláusula suelo de la hipoteca por "abusiva".La juez ha dado íntegramente la razón a la demandante, que en febrero de 2007 adquirió una vivienda con plaza de garaje Benavente subrogándose en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito entre el Banco Pastor y la sociedad Promodico.

En la escritura se aplicó un tipo del 4, 45% desde la fecha de la firma hasta el 31 de marzo de 2008, y desde esa fecha, el Euribor más un diferencial de 1,50%. En el contrato se incluyó una cláusula, la sexta, que determinaba limitaciones a la variabilidad de los tipos de interés mediante el establecimiento de las conocidas como cláusulas suelo y techo, del 4,45 y 12,50%, respectivamente.

La demandante acusó al banco de actuar de mala fe porque la novación del contrato consistió exclusivamente en la modificación de la cláusula suelo en perjuicio de la demandante, al pasar del 3,75% pactado con Promodico al 4,45%, dándose incluso la circunstancia de que en el momento de la firma de la escritura pública de subrogación y novación, el Euribor estaba en el 4, 094 %, por debajo por lo tanto del tipo aplicable hasta el 31 de marzo de 2008 y del fijado como cláusula suelo.

La demandante reclamó la nulidad de la cláusula por abusiva, dada la desproporción existente entre las cláusulas techo y suelo y por ser la cláusula techo prácticamente inaplicable a la vista de la evolución histórica del Euribor, a diferencia de lo que ocurrió con la cláusula suelo. ...continúa leyendo "Un juzgado de Zamora anula la cláusula suelo de la hipoteca por «abusiva»."

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El euríbor de agosto sigue pulverizando récords a la baja. El indicador más utilizado como referencia en las hipotecas en España cerró por primera vez por debajo del 1%, en el 0,877%. Esta tónica, que continuará en los próximos meses, ha permitido ahorrarse a los hipotecados que revisen su préstamo ahora 1.000 euros anuales. Sin embargo, no todos podrán beneficiarse de esta y futuras caídas porque sus hipotecas tienen suelo. Pero no hay que desesperarse: es posible quitarlo.

images231 - Cómo acabar con las cláusulas suelo de las hipotecas¿En qué consiste el suelo de una hipoteca?

La cláusula suelo o suelo de una hipoteca es un tipo mínimo de interés que no permite que el hipotecado pague menos cuando el Euribor está bajo.

En otras palabras, es el interés mínimo que vamos a pagar, pase lo que pase, durante toda la vida de la hipoteca. Los contratos que contemplan este interés mínimo, suelen ubicarlo entre el 3 y el 5%.

Es decir, si indicador más el diferencial es inferior al suelo establecido en el contrato hipotecario, se aplicará el suelo. Si por el contrario, es superior se aplicará euríbor más diferencial.

En cualquier de los dos casos, la entidad aplicará el tipo más alto de los dos.

¿Cuál es el siguiente paso?

Hay que recordar que las cláusulas suelo son legales, aunque abusivas. Así, los afectados pueden acometer tres vías de actuación.

La primera, la negociación. Si tenemos pensado invertir unos ahorros o abrir un plan de pensiones o contratar un seguro es recomendable hacerlo en el banco donde tengamos la hipoteca para pedir a cambio una rebaja de la cláusula o mejor aún, su supresión.

Otra opción es calcular cuánto hemos pagado de más para ver si es rentable contratar un abogado e iniciar la demanda.

Si finalmente vemos que el gasto ha sido desorbitado podemos llevar al banco a juicio con un abogado particular o colectivo o, si no queremos llegar tan lejos pero sí al menos dejar constancia formal de la queja en el Banco de España.

Si la negociación no da resultado, hay que buscar alternativas en otras entidades. La subrogación es una de las opciones más frecuentes. Actualmente, es posible que encontremos competitivas ofertas que no cuenten con esta cláusula en los préstamos, si bien pueden tener un diferencial algo alto.

Sin embargo, antes de optar por esta vía, se tendrá que tener en cuenta la comisión de subrogación y comparar las condiciones de vinculación que se nos exigen. Tras echar los cálculos y presentar a la entidad con la que tenemos la hipoteca una oferta vinculante, quizá ésta nos presente una contraoferta eliminando la cláusula suelo.

¿Qué se ha conseguido hasta ahora?

A lo largo de 2011, muchas personas y asociaciones que denunciaron la cláusula suelo de su hipoteca ganaron el juicio:

Así, en estos momentos, los suelos siguen considerándose legales en este país, y hasta el Banco de España los respaldó en un informe, arguyendo que también existe un "techo" que protege al hipotecado, que este interés mínimo estaba en el contrato a la vista del cliente y que existe el libre mercado y el cliente siempre es libre de irse a otra entidad.

La cláusula suelo es una de las grandes pesadillas para millones de hipotecados en España. Ya sea por falta de información o por las prisas a la hora de firmar el préstamo, muchos clientes pasaron por alto la lectura de una letra pequeña que actualmente les está impidiendo beneficiarse de la bajada del Euríbor.

El índice al que se referencian la mayoría de las hipotecas españolas cerró el mes de agosto con la media mensual más baja de su historia: un 0,877%. Si tenemos en cuenta el nivel marcado un año antes, del 2,097%, una hipoteca media de 150.000 euros que se revise anualmente obtendrá un atractivo ahorro de unos 1.000 euros anuales.

Sin embargo, si dicha hipoteca tiene añadida una cláusula suelo, habrá que olvidarse de este descuento en la cuota. Este es el primer paso para considerar esta cláusula abusiva: cuando impide que los hipotecados se aprovechen de rebajas con la bajada del Euríbor.

Fuente: finanzas.com

Hace sólo 12 meses, el Euríbor se encontraba por encima del 2%. Este lunes, a falta de días para que cierre el mes, el indicador a doce meses ha caído en tasa diaria al 0,897%, por primera vez en su historia por debajo del 0,9%.

euribor11 - Nuevo record del Euribor y alegría para las hipotecas (aunque no todas)
Nuevo record histórico

Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial de 0,75 puntos, el coste mensual de ese crédito supondría, hasta ahora, unos 690 euros. Si esa hipoteca se revisase este mismo mes, con el Euribor en el 0,90%, el coste pasaría a ser de 610 euros. Es decir, un ahorro de casi 1.000 euros en un año. Las hipotecas medias de 120.000 euros a 20 años experimentarían un descenso de la cuota mensual de 66,97 euros y una bajada de la anual de 803,64 euros.

Esto supone que un año el euríbor ha perdido más de un punto porcentual, ya que en agosto de 2011 se elevaba al 2,097 %. El pasado 24 de julio el euríbor se negoció por primera vez por debajo del 1 %, y cerró el mes en un mínimo histórico del 1,061 %. Con la de hoy el euríbor suma ya quince sesiones ininterrumpidas por debajo del 1 %.

No afecta igual a todas las hipotecas

Pero para ver el impacto real en el crédito tendrá que revisar qué claúsulas tiene su hipoteca, porque con la denominada 'cláusula suelo' o con la contratación de un producto tipo swap, el pago seguirá siendo el mismo.  Según los cálculos de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), este tipo de cláusulas estaría afectando a unos cuatro millones de españoles. ...continúa leyendo "Nuevo record del Euribor y alegría para las hipotecas (aunque no todas)"

La cláusula suelo, que impide que las hipotecas bajen en la misma medida que el euríbor, está siendo declarada abusiva por la justicia y en consecuencia, nula, debiendo ser eliminada del contrato de préstamo hipotecario.

1.3. 6. Tira Hipotecas1 - Más de 300 sentencias en contra de las cláusulas abusivas en las hipotecas
Debemos confiar en los que saben

Los jueces entienden que está ocasionando un desequilibrio en perjuicio del usuario, y su inclusión es fruto de una actuación contraria a la buena fe por parte de las entidades financieras que las mantienen. Son más de 22 sentencias en la que la justicia ha dado la razón a Ausbanc y ha declarado nulas este tipo de cláusulas. "Animamos a las familias y personas a denunciar este tipo de cláusulas que tanto daño están haciendo a las economías familiares, y que tanto están beneficiando al sector financiero", asegura este colectivo.

Pero hay más letra pequeña. Hay instituciones financieras que incluso hicieron firmar a sus clientes lo que se denomina un swap, con sus distintas acepciones comerciales (stockpyme , clip , etc.), que en definitiva es un seguro de tipo de interés que impide al ciudadano beneficiarse en la práctica de la bajada de estos.

Superadas de largo las 300 sentencias favorables obtenidas por los Servicios Jurídicos de Ausbanc, la anulación de contratos de swaps , permutas, clips , stockpymes y productos similares se ha extendido por todo el territorio nacional. Juzgados y Audiencias Provinciales de prácticamente todas las autonomías españolas han anulado estos productos y han obligado a las entidades a devolver a los clientes las liquidaciones que les habían cargado, a instancias de las demandas individuales que Ausbanc ha ido presentando. Una fórmula que se ha mostrado como la más adecuada para lograr la anulación de los contratos y la recuperación del dinero pagado en concepto de liquidaciones y cancelación.

Evidentemente no todos los bancos o entidades financieras han utilizado este instrumento tan nocivo para las familias. En principio, el uso de las cláusulas suelo estaba más extendido entre las antiguas cajas de ahorros y algún banco. Por ejemplo, el BBVA reconoce en distintos ámbitos y sentencias en contra, que el 70% de sus créditos hipotecarios a familias tiene esta cláusula.

Fuente: elperiodicoextremadura.com

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En España casi un 95% de las hipotecas utiliza un tipo de interés variable: el euríbor es el tipo de referencia más utilizado, está en el 85,3%. Por eso las variaciones del euríbor resultan tan decisivas para el bolsillo de tantos. Por ello es una buena noticia el que el euríbor esté ahora mismo por debajo del 1% en tasa diaria.

Clausula suelo1 - Como eliminar la "Cláusula Suelo" de nuestra hipoteca
El abuso de las cláusulas suelo

Sin embargo, la bajada del euríbor no significa para muchos un automático abaratamiento de la cuota de la hipoteca. Y es que muchas familias (casi 4 millones de hipotecas) tienen cláusula suelo, ese límite que protege al banco de las caídas del euríbor.

La cláusula suelo establece un interés mínimo que pagaremos en nuestra hipoteca, por mucho que bajen los tipos. Por ejemplo, si tenemos una hipoteca al euríbor +0,50% con un suelo del 3%, si el euríbor llega al 2% en lugar de pagar 2,50% como correspondería (2% + 0,50%) pagaremos un 3%, porque es el suelo hipotecario establecido por contrato.

La cláusula puede ser abusiva

El suelo de la hipoteca se podría considerar abusivo en todo caso, pero, legalmente solo se considera como cláusula abusiva si se cumple alguno de estos supuestos:

  • Existe suelo pero no techo, o bien el techo es inasumible por excesivamente elevado. Es decir, si el banco se protege contra un euríbor bajo pero no protege al usuario contra posibles subidas (insistimos, posibles, ya que un techo al 16% sirve de poco)
  • Si en la oferta vinculante (las condiciones finales que el banco propone al usuario para firmar la hipoteca) no se menciona el interés suelo o si ésta no está firmada por el cliente.

En esos dos casos tenemos todo a nuestro favor para quitarnos de encima el suelo de nuestra hipoteca. Sin embargo, aunque éste no sea el caso, podemos seguir adelante y tratar de eliminar la cláusula suelo. Caben dos posibilidades:

  • Negociar con el banco. Vistas las sentencias favorables a los usuarios que han ido apareciendo últimamente en relación al suelo hipotecario, las entidades financieras son cada vez más conscientes de que tienen las de perder en los juzgados. Por eso no es de extrañar que estén abiertas a negociar la retirada del suelo. Toca negociar; pero negociar con un banco… es "la madre de todas las negociaciones".
  • Hacer un amago de subrogación. Se trata de buscar una nueva entidad que nos ofrezca mejores condiciones si subrogamos la hipoteca. Si logramos una oferta vinculante (las condiciones definitivas del nuevo banco, por escrito), podremos acudir a nuestro banco y obligarle a igualar la oferta o a dejarnos marchar al otro banco.

Si ninguna de estas opciones funciona, siempre queda la vía legal:

  • Unirse a la demanda colectiva de Adicae contra el suelo de las hipotecas. Según esta organización de usuarios de la banca, en España hay 4 millones de hipotecas con cláusula suelo. Su demanda alcanza a un centenar de entidades bancarias.

Fuente: 20minutos.es

 

Las cláusulas suelo -mínimos de tipos de interés que los hipotecados están obligados a pagar aunque el Euribor baje y baje- "sostienen los resultados de la banca", ha denunciado la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc). Según sus cálculos, los hipotecados afectados por esta cláusula "subsidian anualmente al sector bancario con 630 millones de euros".

images26 - La "cláusula suelo" de las hipotecas: 630 millones anuales para los bancosEste colectivo recuerda que el número de damnificados por el suelo en sus hipotecas asciende, según datos del Banco de España (BE) al 30% del total de ciudadanos hipotecados. Porcentaje que no se está beneficiando de las bajadas del Euribor, en mínimos históricos, ya que "distintas cláusulas o productos tóxicos lo evitan".

"Si tenemos en cuenta que la cláusula suelo se empezó a imponer hacia el año 2007 y que desde ese momento se han firmado más de 1.155.000 contratos de hipotecas, en torno a 346.500 personas o familias titulares de una hipoteca sufren los abusos de la cláusula suelo", indica Ausbanc en un comunicado.

Partiendo de este dato hace su cálculo. La asociación indica que en una hipoteca media de 150.000 euros con el nivel actual del Euribor más un diferencial razonable del 1% la cuota se queda en unos 640 euros al mes (7.680 euros al año). Sin embargo, estima que si esa misma hipoteca está sujeta a un suelo del 4%, la cuota se incrementaría en 1.821 euros al año, hasta los 9.501 euros anuales.

Así, Ausbanc multiplica este encarecimiento de 1.821 por el número de hipotecas con cláusula suelo (346.500) para obtener el resultado de 630 millones de euros. Una cantidad que denomina "beneficios adicionales para la banca".

Este colectivo recuerda además que el propio BE, en un informe del 2010, reconocía este factor al hablar de las cláusulas suelo como una "finalidad de proporcionar estabilidad a los resultados (...) lo que es consecuente con la prudencia que caracteriza a la actividad financiera".

Esta polémica realidad, como indica Ausbanc, ha traído consigo más de 22 sentencias 'anti suelo' que han declarado nulas este tipo de cláusulas. Por ello, desde Ausbanc, animan a las familias y personas a "denunciar este tipo producto que tanto daño están haciendo a las economías familiares, y que tanto están beneficiando al sector financiero".

¡Si tu hipoteca tiene cláusula suelo, denuncia tu situación!.

Fuente: elmundo.es

La bajada de los tipos de interés y, según los analistas, la perspectiva de que el Banco Central Europeo vuelva a rebajarlos, han llevado a este índice que condiciona las hipotecas de los europeos a su nivel más bajo desde que empezara a cotizar en 1999. Por primera vez desde entonces, esta semana la tasa diaria del euríbor se ha situado por debajo del 1%.(...)

Euribor - Las hipotecas se abaratarán hasta un 20% con la bajada récord del euríbor
Euribor en mínimos históricos

El euríbor, que es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí, encadena ya nueve meses de bajada. El descenso más acusado, no obstante, se ha dado el último mes al pasar del 1,219% al 1,062% después de que el BCE decidiera rebajar los tipos de interés del 1% al 0,75%.

Lo que suceda con ese indicador repercute en los ciudadanos que pagan una hipoteca, en especial los que compraron antes de que empezara la crisis. Y los que vayan a revisar su préstamo ahora podrán respirar. La cuota hipotecaria mensual para un crédito medio de 150.000 euros referenciado a euríbor y un diferencial de 0,5 puntos con una duración de 25 años dejará de pagar unos 82,5 euros al mes. Es decir, se ahorrarán 990 euros al año.

Los ciudadanos que más se beneficiarán de la bajada del índice serán los que contrataron hipotecas largas. Si el préstamo tiene una vida de 30 años, para el préstamo medio la cuota descenderá el 13,9%; si es a 40 años, el 17,4%, y para quienes firmaron préstamos a 50 años, el 20,5%.

A quienes más beneficiará el descenso, pues, será a quienes contrataron su crédito antes de que el sector inmobiliario empezara a derrumbarse, puesto que en esa época se hicieron con hipotecas a las que se aplicaban diferenciales más bajos, de entre el 0,40 y el 0,75.

No ocurre lo mismo con quienes hayan contratado sus préstamos en los últimos años o quienes vayan a hacerlo ahora, puesto que los analistas consideran que los diferenciales que se aplican en los contratos, mucho más elevados, se comen esa bajada del euríbor. (...)

Hipotecasyeuribor - Las hipotecas se abaratarán hasta un 20% con la bajada récord del euríbor
Ahorro mensual

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La Asociación de Servicios Bancarios (Ausbanc) avisa de que algunos bancos vuelven a 'vender' la polémica cláusula suelo.

unicaja - Décima sentencia que condena la cláusula sueloEl Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de Cádiz ha declarado nula la cláusula suelo en un contrato hipotecario firmado por un asociado de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) con la entidad Unicaja, según informa la  asociación.

Son 10 las sentencias ganadas por esta organización que considera abusiva esta cláusula y la declara nula en España. En Andalucía representa el tercer auto en este sentido. De este forma, Unicaja pasa a la lista de entidades condenadas (nueve en total).

Según consta en la sentencia, se declara la nulidad de pleno derecho de la cláusula suelo.

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