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Qué son y cómo reclamar vicios ocultos tras la compra de una vivienda

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La adquisición de vivienda es una de las mayores inversiones que se realizan a lo largo de la vida. Pero, lo que en principio debería ser motivo de ilusión, puede convertirse en una pesadilla si al poco tiempo aparecen defectos de los que no se tenía constancia. En ese caso, el comprador está protegido por la ley, existen mecanismos para reclamar vicios ocultos.

Qué son los vicios ocultos

Son desperfectos que se manifiestan después de la adquisición del inmueble y afectan a su uso habitual. Además, se trata de defectos de suficiente gravedad como para que el comprador hubiera desistido de la operación o hubiera pagado un precio inferior en caso de haber tenido conocimiento de ellos.

Por lo tanto, para poder reclamar vicios ocultos se deben dar una serie de requisitos: que el desperfecto no sea manifiesto ni visible, que tenga una cierta gravedad y que sea previo a la compra del inmueble. Y son aspectos que se deben demostrar para poder presentar la correspondiente reclamación. Esta dependerá, por otra parte, del tipo de vivienda que se adquiera.

Vicios ocultos en obra nueva

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), establece unos plazos de garantía según el daño que manifieste la construcción:

  • Diez años para defectos estructurales, es decir, en cimientos, forjados, muros de carga, etc. Es obligatorio que el promotor contrate un seguro decenal que cubra estos daños durante ese periodo.
  • Tres años para desperfectos que afecten a la habitabilidad, como sería el caso de humedades, defectos en el aislamiento, mal funcionamiento de las instalaciones, etc.
  • Un año para defectos en los acabados, es decir, estéticos.

El plazo en estos casos para presentar la reclamación es de dos años y se puede dirigir tanto al promotor como a cualquier agente que haya intervenido en la construcción (arquitecto, director de obra, etc.).

Vicios ocultos en vivienda de segunda mano

No solo en obra nueva se pueden reclamar vicios ocultos, también en vivienda de segunda mano. En este caso, el plazo de reclamación es de seis meses desde la entrega y el Código Civil establece dos vías:

  • Desistimiento del contrato. Se puede incluso reclamar una compensación por daños y perjuicios si se puede demostrar que el vendedor conocía los desperfectos y los ocultó a propósito.
  • Una rebaja en el precio proporcional a la gravedad de los vicios ocultos.

Cómo reclamar vicios ocultos

Independientemente del tipo de vivienda o de defecto que manifieste, es importante tener siempre presentes los plazos previstos para presentar la reclamación. Fuera de esos dos años en obra nueva o seis meses en segunda mano ya no habrá posibilidad de reclamar.

Por tanto, es importante notificar cuanto antes la presencia de esos vicios ocultos. La forma de hacerlo es por escrito, preferiblemente mediante burofax para que quede constancia de su entrega. En él se debe notificar el tipo de daños que presenta el inmueble, la fecha de la operación de compraventa y un plazo para la subsanación.

Lo ideal es llegar a un acuerdo con el promotor o antiguo propietario para resolver el problema. De no ser así, habría que acudir a los tribunales, con el coste económico y personal que supone.

La mejor forma de evitar adquirir una vivienda con vicios ocultos es visitarla con un arquitecto antes de comprarla. Si estás en ese proceso de búsqueda, recuerda que Spainhouses te ayuda a encontrar la casa de tus sueños.

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