Cuando vamos a alquilar una vivienda, con frecuencia, surgen interrogantes acerca de las cláusulas que sí o que no se pueden o deben incluir en el contrato. Y a veces, es difícil distinguir lo que son cláusulas nulas en contratos de alquiler de las que son abusivas.
En España, los contratos de alquiler de vivienda se regulan de acuerdo a laLey de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a ella hay que remitirse para aclarar cuestiones relacionadas con las cláusulas que se incluyen.
De manera muy resumida, una cláusula nula será toda aquella que perjudique los derechos del inquilino más allá de los límites que la ley contempla. Cláusulas abusivas serían aquellas que, aun estando dentro de la legalidad, el arrendador impone en su propio beneficio.
Ejemplos de cláusulas nulas en contratos de alquiler
Hay ocasiones en las que la distinción entre cláusulas abusivas y nulas se mueve en un margen muy pequeño. En otros casos, estas últimas son evidentes y el inquilino puede no acatarlas o incluso resolver el conflicto mediante procedimientos judiciales. Entre las cláusulas nulas en contratos de alquiler más habituales se podrían destacar las siguientes:
- Duración del contrato: la ley establece un mínimo de cinco años, cualquier cláusula que establezca un plazo inferior será nula.
- Pedir más de una mensualidad de la renta por adelantado: la ley es clara en ese sentido. Solo se puede pedir un mes por adelantado. Lo que sí se puede requerir son dos meses como garantías adicionales, que se sumarían al mes de fianza.
- Desistimiento del contrato: el arrendatario puede desistir del contrato seis meses después de su firma con un preaviso de 30 días. Una cláusula marcando un plazo superior o un preaviso más amplio sería nula. Por otro lado, la ley contempla la posibilidad de que el contrato incluya una indemnización de un mes por cada año de contrato que quede por cumplir, pero nunca cantidades mayores.
- Actualización de la renta del alquiler: si así se refleja en el contrato, se pueden establecer actualizaciones ajustándose al IPC, pero nunca por encima. Si no hubiera cláusula al respecto, no se podrían aplicar. Tampoco se puede hacer con carácter retroactivo.
- Impago del alquiler: el arrendador puede reclamar el pago de la renta pasado el día previsto para ello. Pero no puede incluir en el contrato cláusulas que establezcan recargos, intereses o cargos adicionales por retrasos o impagos.
- Obras en la vivienda: son cláusulas nulas en contratos de alquiler aquellas que contemplen un incremento de la renta por obras o mejoras. También lo son si obligan al inquilino a realizarlas, más allá de los desperfectos que ocasione.
- Entrada del propietario en la vivienda: el acceso a un domicilio solo se puede realizar con la expresa autorización del inquilino. Este no solo puede negarse, sino denunciar cualquier cláusula que le obligue a dejar al arrendador entrar en la casa.
- Recuperar la vivienda antes de finalizar el contrato: la ley solo lo permite cuando el propietario justifique que es para uso propio o familiar, avise con antelación y haya trascurrido un año de contrato. Cualquier cláusula en otro sentido será nula.
Conocer las cláusulas nulas en contratos de alquiler te ayudará a negociar un acuerdo justo para las dos partes y proteger tus derechos al alquilar una vivienda.
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