Según el informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid y Barcelona correspondiente al segundo trimestre de 2010, sigue la tendencia de ajuste de precios iniciada en el primer trimestre de 2010 y animando ligeramente la contratación. Llama la atención las diferencias de precios interanuales siendo estas muy significativas con descensos de hasta un 20% en los precios de las oficinas en alquiler en el caso de Madrid.
Respecto al nivel de contratación, a diferencia de los casi 95.000 m² contratados durante el primer trimestre de 2010, durante el segundo trimestre del año el volumen de contratación ha aumentado de manera notable, alcanzando algo menos de 154.000 m², lo que supone un incremento del 62% respecto al primer trimestre del año y un incremento de más del 150% respecto al mismo trimestre del año anterior. La oferta de oficinas va a seguir su tendencia de descenso acusado en, al menos, los próximos tres años, según el informe. Para el presente año quedan por salir menos de 35.000 m² en varios proyectos, y en 2011 el volumen de oferta especulativa no alcanzará los 125.000 m². En 2012, en caso de producirse la activación de ciertos proyectos que están a punto de arrancar, podría crecer ligeramente hasta los 150.000 m². Así en Barcelona, el volumen de contratación del segundo trimestre del año el alquiler de oficinas ha sido de 52.254 m², lo que supone un descenso del 45% con respecto el trimestre anterior que hubo una contratación de 96.373 m², no obstante se mantienen las previsiones de contratación anual de 220.000 m²
La demanda de alquiler de oficinas en Madrid durante el segundo trimestre ha mantenido su nivel de actividad con respecto a los anteriores períodos especialmente en el segmento de demanda pequeña y mediana. La demanda de gran tamaño ha sufrido una ligera contracción con respecto a los dos trimestres anteriores. En general, las motivaciones de la demanda siguen siendo fundamentalmente la optimización de costes y espacios, combinado en muchos casos con la búsqueda de espacios de mayor calidad. Hay que resaltar que a la hora de elegir este tipo de oferta inmobiliaria, la demanda muestra claramente preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción. Así se están materializando contrataciones de un cierto tamaño aprovechando la disponibilidad de oficinas nuevas de buenas características, y con condiciones económicas y contractuales muy favorables.
Mercado de Inversión: rentabilidades en torno al 6% en las mejores zonas
Los inversores privados siguen muy activos y cerrando operaciones a rentabilidades más ajustadas, pero en ubicaciones excelentes, concentrándose la demanda en las mejores zonas del centro de Madrid en este segundo trimestre. Los inversores institucionales se mantienen muy exigentes en cuanto al tipo de producto en el que quieren invertir y se centran especialmente en operaciones de "sale & laseback", o edificios con contratos a largo plazo que el mercado sigue ofreciendo. Las posibles zonas de inversión se amplían de forma que incluyen áreas más secundarias y periféricas que el centro de Madrid, siempre y cuando se trate de zonas consolidadas.
Según nos indica el informe de la consultora inmobiliaria, algunos fondos extranjeros estarían dispuestos a comprar activos en el Paseo de la Castellana a rentabilidades por debajo del 6% e incluso del 5,5% y que no necesariamente tendrían que estar alquilados en su totalidad. Estos fondos tienen una gran disponibilidad de liquidez y eso, unido a las expectativas de recuperación del mercado a medio plazo y a la posibilidad de comprar edificios de gran calidad, son los principales motivos para plantearse estos niveles de retorno.
Respecto a Barcelona destaca el informe que el inversor privado cuenta con la suficiente liquidez y tiene como prioridad la compra de edificios de oficinas en el centro de la ciudad de volúmenes medios y con buenos contratos de arrendamiento. No obstante advierten que la escasa oferta de calidad que cumple con estos requisitos ha hecho que empiecen a ampliar su curva de riesgo, y comienzan a estudiar alternativas de inversión en nuevas zonas de negocio, subrayando así la falta de activos de calidad en venta que cumplan con los requisitos de compra de los inversores, existiendo un número considerable de edificios de oficinas en venta que no encuentran comprador por su elevado precio.
Fuentes: mercado Madrid y mercado Barcelona
Proceso por el que una firma vende los activos como tierras, edificios o equipos para otra firma (usualmente una institución financiera) y alquila la propiedad de nuevo por un período de tiempo específico
