Todo lo que necesitas saber si vas a construir tu propia vivienda

La autopromoción, o lo que es lo mismo, construir tu propia casa, es una de las tendencias que lideraron los años de crisis y, hoy día, sigue siendo una de las opciones más factibles para una gran parte de la población española. Las estadísticas del Ministerio de Fomento demuestran cómo la mitad de las viviendas que se construyen en España no tienen detrás a ningún promotor privado sino que son los propios particulares, así como comunidades de propietarios y cooperativas, los que asumen ese rol promotor, ahorrando al propietario final de la vivienda importantes sumas de dinero.

Si te has decidido por la autopromoción es importante que estés en conocimiento acerca de todos los gastos a los que hay que hacer frente en el proceso de la construcción, así como los permisos necesarios y los expertos que hay que contratar para llevar a cabo el proyecto.

Precio del suelo

Habitualmente, el gasto más elevado corresponde al precio del suelo, que suele representar el 45% del coste total de una vivienda. Tras la crisis y la abrupta caída de los precios de los solares, muchos particulares optaron por comprar a precios de derribo y se ahorraron varios miles de euros en esta partida. Sin embargo, en el pico más alto del mercado, el suelo llegó a suponer entre el 60% y el 80% del precio final de una vivienda.

Ejecución de la obra

La ejecución de las obras representa, aproximadamente, un 40% de nuestro presupuesto y dentro de esta partida se incluyen los honorarios del arquitecto y del aparejador, encargados de la dirección de obra. Pero también el gasto o beneficio de la constructora, que supone el desembolso, sin duda, más elevado. Los expertos recomiendan pedir presupuesto a varias empresas constructoras, ya que se pueden llegar a encontrar diferencias de precio del 50%.

Licencia de obras

La licencia de obras supone, también, un importante desembolso de presupuesto ya que, además de al aparejador y al coordinador de seguridad, hay que solicitar y abonar al ayuntamiento correspondiente la licencia de obra y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). Además, hay que solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra y encargar el proyecto de ejecución de obra, normalmente al mismo arquitecto que ha redactado el proyecto básico.

Los impuestos encarecen significativamente la vivienda. Los promotores de Madrid (Asprima) calculan que el 25% del precio final de una vivienda corresponde a tributos. Así, por ejemplo, para una vivienda nueva, recién construida, por la que un comprador pagaría 157.500 euros (IVA, AJD, gastos de notaría y registro incluidos), 39.282 se destinan a tasas y tributos municipales, autonómicos y estatales. También es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo de construcción y un seguro decenal de daños materiales. Sin olvidar los contratos con un organismo de control técnico y una entidad de control de calidad.

Diseño de la vivienda

Cuanto nos planteamos construir nuestra propia casa, necesitamos a un arquitecto que nos la diseñe. Pero además, es necesario realizar un estudio topográfico del solar, cuyo gasto se sitúa entre 250-400 euros aproximadamente, así como un estudio geotécnico del solar cuesta entre 650 y 800 euros, necesarios para la buena cimentación de la vivienda y para elaborar el proyecto de edificación.

Final de la obra

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto y aparejador deben certificar el final de la obra. Trámites que suponen un nuevo desembolso de dinero pero también es necesario pedir al ayuntamiento correspondiente la licencia de primera ocupación para poder entrar a vivir en la vivienda y también hay que desembolsar una cantidad  por la expedición de la cédula de habitabilidad. Asimismo, debe realizarse la escritura pública de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad.

Y, al igual que sucede con la compra del suelo, hay que pagar los honorarios del notario y del registrador, en torno al 0,5% del valor de la vivienda. Sin olvidar que hay que dar de alta los diferentes suministros como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones, cuyo precio ya depende de cada compañía, aunque puede rondar los 200 euros por suministro.

Hipoteca

Lo más probable es que el autopromotor necesite financiación bancaria y, en este caso, debemos saber que la oferta hipotecaria es escasa y más cara que para comprar una vivienda tradicional y conlleva los mismos gastos derivados de la hipoteca tradicional: tasación, notaría y registro, AJD, comisión de apertura e intereses bancarios. Además, el particular no dispone de todo el dinero del préstamo inmediatamente, sino que el banco le va facilitando determinadas cantidades conforme avanza la construcción de la vivienda y se presentan las certificaciones de obra.

Fuente: elconfidencial.com

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