La banca, propietaria de las grandes inmobiliarias, o de cómo controlar un mercado por accidente

El sector inmobiliario tiene un nuevo dueño: la banca, que se ha visto obligada a convertir aquellos créditos (con los que alimentó la burbuja inmobiliaria) en acciones, ante la imposibilidad de los promotores de saldar su deuda. El negocio de las grandes inmobiliarias ha cambiado bastante su aspecto en los últimos años, ya no está en manos (salvo algunas excepciones) de los promotores inmobiliarios al uso, puramente corporativos, que se subieron al tren del crédito para triplicar sus negocios. Tampoco pertenecen a inversores que intentaron su “pelotazo” particular a la sombra de la inagotable liquidez del mercado financiero. Entonces, ¿cómo están recuperando la deuda?

Las fórmulas para recuperar la deuda son limitadas, siendo la más recurrente el concurso de acreedores, aunque esta opción es la menos deseada porque se puede perder el control de la compañía. Bajo esta fórmula estaría Nozar, o Martinsa-Fadesa. Esta última tiene activos cercanos a los 7.000 millones, por un pasivo de más de 6.000. No obstante, sus filiales, también insolventes, tienen patrimonios netos deficitarios, según los informes definitivos de los administradores concursales. Los bancos tienen que ponerse a la cola de los acreedores.

La segunda alternativa es la refinanciación de la inmobiliaria con un componente de liquidación, también conocida esta opción como “quiebra en frío”. Es decir, se venden los activos disponibles para saldar la deuda. La diferencia con el proceso anterior es que se trata de un concurso que no pasa por el juzgado mercantil, y lo que se obtiene de los activos acaba en poder de los bancos.

La tercera opción para recuperar créditos es lo se conoce en este mundillo como “refinanciación zombi”. La compañía no tiene prácticamente activos para obtener liquidez, o el activo es básicamente suelo, que durante esta crisis inmobiliaria es como no tener nada. Ante la opción de acudir a un concurso o a una liquidación problemática, los bancos prefieren aplazar la deuda, a la espera de que lleguen mejores tiempos. En este caso, la compañía no paga los intereses bancarios y los acumula al final del periodo, cuando las condiciones del mercados hayan cambiado y el activo vuelva a ser productivo. Es el caso de Habitat y Reyal-Urbis, entre otras. La banca no se ha convertido en accionista de estas inmobiliarias, pero, sin duda, podría haberlo hecho.

La cuarta alternativa depende de que la promotora disponga de activos que generen ingresos recurrentes. La deuda que se puede pagar se mantiene como tal. La parte que no se puede pagar se convierte en acciones. Es el caso de Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa. La primera genera ingresos considerables, porque su negocio –el de oficinas– sigue en marcha. Los bancos se han incorporado como accionistas y han aprobado un plan de viabilidad. Metrovacesa es un caso parecido, pero con características singulares. La inmobiliaria está en manos dela banca tras haber canjeado deuda de la sociedad patrimonial por capital. Aun así, tiene pendiente de renegociar un volumen de créditos de 5.590 millones de euros de la propia inmobiliaria. Sacresa, el grupo patrimonial de la familia Sanahuja, se endeudó hasta las cejas para hacerse con el control de Metrovacesa. Con la crisis, el grupo ha sido incapaz de generar suficientes recursos para amortizar los créditos. Varios bancos se incorporaron al capital de Metrovacesa mientras otros siguen la renegociación de la deuda pendiente. Sacresa, con una deuda de 2.500 millones de euros, ha presentado concurso de acreedores. Su interés para los bancos no va más allá de recuperar los créditos, por lo que no se plantean entrar en su capital. Metrovacesa es otra cuestión, es la fuente de ingresos del grupo.

De este modo, accidentalmente, las entidades financieras se han convertido en propietarias de las grandes empresas inmobiliarias (sin contar el resto del mercado por embargos, etc)  cuando no han podido conseguir otro resultado, propietaria del que en su día era uno de los sectores más productivos del país. Sin duda el sector inmobiliario seguirá siendo importante una vez saneado, profesionalizado, y ajustado a cotas razonables, pero claro eso quedará para un futuro (igual no muy lejano), antes hay que seguir peleando con toda una crisis económica y financiera de calibre mundial (que no es poco) y quizá cuando ese futuro se haga presente el sector ya tenga otros dueños, pero no se confundan, ellos también necesitarán dinero.

Fuente: elperiodico.com

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