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¿Que ocurre si no se inscribe una vivienda en el Registro de la Propiedad?

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La inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. Sin embargo, este trámite, que se encuentra regulado por varias normativas (entre ellas, la Ley Hipotecaria o la Ley de Protección de Datos), resulta muy recomendable de llevar a cabo, pues se trata de un procedimiento cuyo coste no suele exceder los 300 euros y supone un buen número de ventajas para los dueños de un bien inmueble. ¿Qué podría pasarle al propietario de un inmueble si no lleva a cabo este procedimiento?

Pérdida de seguridad jurídica

La función principal del Registro de la Propiedad es dar fe pública registral, que pertenecen a quien aparece como titular y que el contenido es su exacto e íntegro. Una garantía con la que se proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos la cual, a su vez, favorece la agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacción.

De este modo, la seguridad jurídica con la que la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad dota al dueño del inmueble consiste, en saber qué compro, a quién compro y cuáles son las cargas que pesan sobre lo que compro. Sin embargo, siempre deberemos exigir al vendedor que acredite estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias mediante la correspondiente certificación.

Dificulta el proceso de transmisión del inmueble

La transmisión de un inmueble se vuelve más compleja si este no está registrado. Ello se debe, a que el propietario carece de seguridad jurídica, motivo por el que deberá adoptar más cautelas a fin de no ver defraudadas sus expectativas. En este sentido, el aspecto más delicado en la transmisión de un inmueble no registrado es demostrar efectivamente la propiedad del bien por parte de la persona que pretende venderlo y dice ser el propietario.

Así, destaca que el comprador potencial del inmueble debe tener constancia de la autenticidad y legalidad de los documentos presentados por quien se acredita como titular del inmueble para evitar sorpresas desagradables, tales como estafas o cualquier otro tipo de fraude. Igualmente, esta letrada indica que si una finca no está inscrita difícilmente se podrá verificar la ausencia de cargas desde el legado del comprador, añadiendo el riesgo de tener que asumirlas como propietario actual en el momento en que las reclame el posible acreedor.

Aumento de los costes de inscripción

Además, en que una vez que se realiza la compra de un inmueble el trámite del registro se vuelve mucho más complejo y costoso si la vivienda no está registrada en el Registro de la Propiedad. De hecho, asegura que el coste de este trámite se duplica, pues se ha de hacer frente a los servicios de notario y los impuestos de transmisiones patrimoniales correspondientes de dos viviendas, la actual que se quiere registrar y la anterior, que no constaba en el registro.

En concreto, esta abogada agrega que se debe cumplir el tracto sucesivo, que consiste en que para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue. Así, lamenta que en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de una persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada.

Imposibilidad de acceder a un préstamo hipotecario

Según el artículo 1.875 del Código Civil, para que una hipoteca quede válidamente constituida, su escritura ha de ser inscrita en el Registro de la Propiedad. En este sentido, si la finca a hipotecar no está inscrita, no puede constituirse válidamente hipoteca sobre la misma. Un motivo por el que si el presumible dueño acude al banco a solicitar un préstamo hipotecario ofreciendo como garantía una finca que no está inscrita en el Registro de la Propiedad, podemos estar seguros de que no se nos va a conceder.

Ello se debe, a que el derecho real de hipoteca solo puede ser otorgado por el propietario, pues se configura como la garantía que se da al acreedor para el caso de que incumpla su obligación de propietario. Y para poder saber quién es el propietario, tiene que estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Falta de publicidad de las cargas sobre la vivienda

El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos. Esta dotación de publicidad, permite comprobar si la vivienda está libre de cargas y gravámenes. Entre las mismas, la posibilidad de que un inmueble esté gravado por una hipoteca, una anotación de embargo por un organismo público o cualquier otro tipo de cargas, como servidumbres o usufructos. Es por ello que esta letrada agrega que, si en algún momento el inmueble se pone en venta, el comprador sabrá qué cargas hay inscritas obligando al vendedor a cancelarlas previamente para que la finca sea transmitida libre de cargas.

Costes ocultos

La oferta de viviendas que carecen de inscripción en el Registro de la Propiedad suele producirse a un valor por debajo de la media de los inmuebles puestos a la venta en una determinada zona. Esta rebaja del precio es consecuencia, de la incertidumbre que genera su falta de inscripción. Sin embargo, muchas veces estas viviendas resultan menos económicas puesto que hay un coste que no se ve, el cual es resultado del pago de los trámites notariales, el registro posterior e incluso un procedimiento judicial. De ahí que esta letrada no recomiende adquirir una vivienda no inscrita asumiendo él los costes y trámites, En todo caso, si el precio es atractivo, los gastos los asume el vendedor.

El caso de las viviendas nunca registradas

Una problemática particular es la derivada de las viviendas que nunca han sido registradas, pues la ausencia de este procedimiento sobre tales inmuebles supone, tanto la pérdida de la seguridad que da la inscripción como un aumento de los gastos derivados del trámite de inmatriculación. Para ello, explica la letrada de Legal Gestión 21, se ha de seguir el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que reza que el registro se realizará mediante expediente de dominio y mediante título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad ante notario.

En la misma línea, esta experta critica la creencia generalizada de la sociedad en torno a las viviendas nunca registradas y la no obligatoriedad de que estas paguen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente. De hecho, advierte de que no hay contrapartida en este supuesto, a no ser que se quiera arriesgar a una sanción por incumplimiento de las obligaciones tributarias.

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