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El retraso de las licencias urbanisticas

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Uno de los principales problemas a los que se enfrenta el sector de la construcción inmobiliaria en España son las licencias urbanísticas. En este sentido Daniel Cuervo, secretario general de APCE, explica que este trámite debería tardar menos de tres meses, “puesto que se trata de un acto reglado en el que el ayuntamiento está obligado a otorgar la licencia en un plazo determinado que no se cumple”.

Desde esta organización sostienen que, para aligerar estos procesos, es necesaria una norma más clara, precisa y, sobre todo, “que no dé lugar a la interpretación por parte de ningún técnico”. Los retrasos afectan tanto a las promotoras como a los clientes, pues estos pierden tanto dinero como tiempo y tranquilidad.

Son tiempos propicios para la innovación en el sector. Una época en la que las nuevas tecnologías se han volcado en la construcción y en la que adelantos como las casas industrializadas, que pueden reducir a la mitad los tiempos de ejecución de la obra, podrían revolucionar el negocio de cara al cliente, que sufriría menos esperas. Sorprende así que, cuando la celeridad de un proyecto urbanístico podría superar enormemente la de años atrás, la burocracia sólo actúe como un gran lastre.

Los ayuntamientos son el muro en el que se chocan las aspiraciones de las promotoras inmobiliarias de reducir los plazos de sus edificaciones. Por las manos de los técnicos municipales pasan todos los proyectos que solicitan su aprobación, un trámite que los afectados consideran que se prolonga más allá de lo necesario y por motivos injustificados.

«Lo razonable sería menos de tres meses, puesto que se trata de un acto reglado en el que el ayuntamiento está obligado a otorgar la licencia en un plazo determinado que no se cumple», explica Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Pero la realidad es desalentadora, puesto que la media nacional está entre los 10 y los 12 meses de espera.

Efectivamente, la concesión de una licencia urbanística es un acto reglado, es decir, aquel cuya aprobación está sujeta a criterios puramente objetivos. En caso de cumplirlos, no puede alegarse motivo alguno para rechazar la petición. Esto, en teoría, es la garantía de un proceso rápido y sin fricciones, un ideal que se desmorona trasladado a la práctica. Para aligerar estos procesos es necesaria una norma más clara, precisa y, sobre todo, que no dé lugar a la interpretación por parte de ningún técnico.

Por ejemplo, la Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid establece en su artículo 154 que, transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud de licencia sin notificación de requerimiento o resolución municipales, o un mes desde el cumplimiento del requerimiento de subsanación de deficiencias o mejora de la solicitud que hubiera podido ser formulada, se entenderá otorgada la licencia por silencio positivo en los términos resultantes del correspondiente proyecto de obras de edificación. Pero la jurisprudencia y la legislación plantean contradicciones en este sentido, por lo que la opción habitual es esperar a que haya respuesta por parte de la Administración Pública.

CUANDO TODOS PIERDEN

«Nuestros proyectos», comenta Teresa Marzo, directora general de Negocio de la promotora Vía Célere, suelen conllevar alrededor de 36 meses, de los cuales un tercio se dedica a obtener las licencias de obra y primera ocupación, por lo que un 33% del tiempo que lleva un periodo de construcción no aporta ningún valor a la industria y resta productividad a las compañías.

Una solución sería simplificar los trámites. «Hay una gran cantidad de gestiones que involucran a varios organismos diferentes», opina Marzo. En ellas toman partido, además de los ayuntamientos, colegios profesionales e incluso puede darse el caso de que tenga que sumarse Patrimonio o el cuerpo de Bomberos. «Y, en algunas circunstancias, sus intervenciones no pueden solaparse con el proceso que realiza el ayuntamiento», explica Cuervo.

Germán Pérez Barrio, presidente de Uve Valoraciones, afirma que cualquier retraso influye mucho en la rentabilidad, aunque los promotores en sus cálculos de costes ya tienen en cuenta que puede haber retrasos extraordinarios. De este modo, se cubren las espaldas. Así, Pérez Barrio estima que una licencia resuelta en menos de cinco meses no tendría efecto alguno en los costes, ya que en ese tiempo se resuelven cuestiones previas a la edificación, entre ellas la contratación de la empresa constructora. A partir de ese quinto mes, cuanto más retraso haya, más aumentan los gastos.

El presidente de Uve Valoraciones recurre al ejemplo de la compra del solar, cuyo coste fluctúa en función de su tamaño y su localización. «Cuanto más caro es, el efecto es mayor desde el punto de vista financiero».

Es un drama para las promotoras, pero los clientes tampoco se libran: pierden tiempo, dinero y tranquilidad. «Si se consiguiera recortar estos plazos, el proceso sería más ágil, aumentaría la rentabilidad, se podrían ajustar los precios de venta y, sobre todo, el cliente dispondría mucho antes de su vivienda», resume Marzo.

Cuervo coincide y endurece la crítica: «Afecta directamente al bolsillo del comprador porque tiene que pagar durante más tiempo dos viviendas; por una parte en la que se encuentra viviendo, ya sea en alquiler o en propiedad, y por otra la que ha adquirido».

Es decisión de cada promotora hasta qué punto repercuten sus gastos extra en el precio final para el cliente, aunque Pérez Barrio considera que la salud del mercado es el principal condicionante. «Ahora mismo la situación del inmobiliario facilita la subida de precios», indica.

"IMPORTES MUY SUPERIORES AL COSTE REAL"

La lentitud también es perjudicial para los ayuntamientos, que podrían recaudar de una forma más eficiente si los tiempos de gestión de las licencias fueran inferiores. Rige, además de otras tasas, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), de carácter municipal y con un tipo que establece cada consistorio, con la condición de que no exceda el 4% del coste total del proyecto que se va a realizar. En algunos lugares el ICIO tiene reducciones y, como es consuetudinario en periodo electoral, las promesas de bonificarlo aún más no han tardado mucho en aflorar.

En ciudades como Madrid, La Coruña o Zaragoza el tipo es el máximo, en contraposición al 1,8% de Santa Cruz de Tenerife, según la consultora Grupo 63. Barcelona tiene un gravamen del 3,35% y Valencia, del 3%.

¿A qué se debe esta parálisis? Pérez Barrio señala la apatía de la Administración Pública como causante. «No existen estímulos para actuar, son reacios a asumir responsabilidades para no equivocarse. Hay que descartar que estén desbordados porque la actividad de la construcción está en puntos relativamente bajos».

Para el director gerente de Asprima, no obstante, el montante total que suman las tasas e impuestos que van a la Administración por la concesión de estas licencias es absolutamente injusto, puesto que está muy por encima del coste que les supone a los consistorios estudiar cada proyecto y dar luz verde. «Los importes que hay que pagar por la licencia son muy superiores al coste real y efectivo de los recursos que destina a realizar esta tarea», denuncia Cuervo.

No coincide con Pérez Barrio en cuanto a si existe un atasco de licencias por falta de manos. «Los promotores reclamamos que se dote del personal necesario para no tardar tanto». Curiosamente, los municipios más grandes suelen ser los más lentos. Según Vía Célere, Barcelona y Valencia tienen una media de 13 y 12 meses, respectivamente.

Por último, hay un cuarto perjudicado: «Las empresas que venden solares a las promotoras, que también reciben menos dinero», asegura el presidente de Uve Valoraciones.

EL LASTRE DE NO INNOVAR

La adquisición de una licencia urbanística cuenta con varios pasos. El primero de ellos es la presentación del Proyecto Básico de Arquitectura, complementado con información de telecomunicaciones, energía solar y anexos sobre el saneamiento, garaje o piscina, si la hubiere. Es habitual el requerimiento de nueva información por parte de los ayuntamientos, «como consecuencia de la gran variedad de normativa sujeta a interpretación», según Cuervo. En ese momento el promotor ha de abonar la tasa urbanística para que el proyecto sea revisado.

Una vez estudiado y aprobado, a través de un informe favorable que deben realizar los técnicos del ayuntamiento, hay que entregar el Proyecto de Ejecución. Se trata de una documentación más exhaustiva que recoge los planos y los cálculos de estructura e ingeniería. De su presentación dependerá la emisión definitiva de licencia de obra.

El impulso de las administraciones públicas por promover todos estos trámites de forma telemática no ha sido del todo efectivo. «A estas alturas, la relación Administración-administrado es obligatorio hacerla de esta manera, pero en la realidad no es así. No hay una estructura informática suficiente para tramitar de forma telemática», critica el director gerente de Asprima. Cuervo protesta por el hecho de que, aunque los proyectos los entregan de esta forma, los técnicos «nos invitan a hacerlo también en papel, lo que desperdicia el esfuerzo que hacemos desde el sector privado por utilizar las nuevas tecnologías. Si se aprovecharan más, el tema de las licencias no sería el cáncer que es para el sector».

Uno de esos esfuerzos es el software Cypeurban, desarrollado por la empresa Cype en colaboración con Asprima y que permite validar las normas urbanísticas partiendo del modelo digital del edificio (BIM) y que agiliza el proceso de validación por parte de los técnicos. Rivas Vaciamadrid es el primer Ayuntamiento español que ha comenzado a implantarlo, aunque desde el consistorio reconocen que todavía no lo han terminado de poner en marcha.

Madrid, Alicante, Málaga, Leganés, Pozuelo y Las Rozas son otros municipios con los que Asprima ya está en conversaciones para instalarlo. «Los departamentos de licencias han apreciado su utilidad, aunque les cueste cambiar la forma en la que tradicionalmente han hecho las cosas», afirma Cuervo. La validación urbanística basada en modelos BIM ya funciona en ciudades del extranjero y ofrece excelentes resultados.

Teresa Marzo pone en valor otras tecnologías, como el blockchain, que liberaliza la transmisión de información. «Es un método para tener disponible, pero de forma anónima y transparente, todos los apuntes y datos sobre las compañías». Las posibilidades del blockchain en el urbanismo no se quedan aquí y llegan a las smart cities, los registros de la propiedad o los servicios de notaría. Toda tecnología es poca si con ella es posible escapar del anquilosamiento de una Administración anacrónica.

Fuente: elmundo.es

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