La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario un tanto particular, dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una vivienda.
Al contrario que en la hipoteca convencional, en este caso es el titular quien recibe del banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual). La ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún momento pierde la propiedad de su vivienda.
El importe de la renta a percibir dependerá de varios factores, como el valor de la vivienda, la edad de la persona que contrata el préstamo y de su cónyuge y la elección que se haga entre recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia. Es frecuente que las entidades comercializadoras ofrezcan la contratación simultánea de un seguro de renta vitalicia, con el fin de garantizar que los mayores puedan percibir esa renta complementaria hasta su fallecimiento, si así lo desean.
La entidad que concede la hipoteca inversa no puede exigir la devolución de la deuda acumulada mientras no fallezca su titular o el último de los beneficiarios de este sistema de crédito, según se haya establecido en el contrato.
Disposición adicional
Si los interesados en la hipoteca inversa necesitaran liquidez inmediata para algún gasto, las entidades bancarias suelen permitir una disposición adicional al principio. Este importe se sumaría al que fueran generando las cuotas mensuales a partir de ese momento.
De esta manera, la hipoteca inversa puede servir también para que los mayores puedan hacer frente a un gasto inesperado o a una compra o desembolso grande para el que no tuvieran originalmente liquidez.
Tasación
La tasación de la vivienda es en principio el único gasto al que tiene que hacer frente los que soliciten una hipoteca inversa. Y es que el resto de gastos asociados a la firma de un préstamo hipotecario, como las comisiones de apertura, subrogación o amortización no les corresponden.
Los gastos que genera la tasación no suelen ser demasiado elevados. Además, en la mayor parte de las ocasiones los solicitantes tampoco tienen que pagarlos en efectivos, sino que se suelen añadir como disposición adicional a la hipoteca.
Los candidatos
Los perfiles más propensos a solicitar hipotecas inversas son los que se corresponden con personas mayores, de más de 65 años, que tienen una vivienda en propiedad y quieren disponer de más liquidez todos los meses.
Además, entre éstos, son mejores candidatos los que tengan viviendas de más valor y herederos. Y es que los descendientes tendrán que hacer frente a una deuda después del fallecimiento de los titulares de la hipoteca, pero no perderán, en principio, la propiedad de la vivienda.
La edad
La edad de los solicitantes es uno de los elementos más importantes a la hora de calcular la cuota mensual que recibirán en concepto de hipoteca inversa. Cuanto más mayores sean, más alta será también esta cantidad, ya que se entiende que su esperanza de vida es menor. De hecho, según uno de los expertos del sector, Óptima Mayores, la edad media de los contratantes de este producto ronda los 80 años.
La vivienda
La vivienda es el otro factor determinante a la hora de calcular la cuota que se va a recibir cada mes. Cuando mayor sea el valor de ésta, lógicamente también puede ser más alta la cuota. Se valoran especialmente las casas que estén situadas en capitales de provincia, ya que son más sencillas de colocar en el mercado inmobiliario. Muchos bancos no aceptan viviendas que no tengan una valoración de, al menos, 200.000 euros.
¿Qué ocurre con los herederos?
Al fallecimiento del titular, a los herederos les corresponde tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera, y disponen de dos opciones:
- Quedarse con la vivienda: para ello deben liquidar la deuda con la entidad, devolviendo el dinero prestado. Si no disponen de patrimonio para hacerlo pueden financiarse mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de la deuda.
- Venderla: en este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.
En definitiva, la hipoteca inversa constituye una alternativa para complementar la pensión. Como se trata de un préstamo, estos ingresos mensuales adicionales no tributan en el IRPF.
